Недвижимость

Недви́жимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Недвижимость может являться предметом лизинга. Залог недвижимости, равно как и получение кредита под залог недвижимости принято называть ипотекой.

Источник: Википедия

Упоминания в литературе

В этой системе документы, предъявляемые в органы государственной регистрации, не проверяются. Регистрация означает лишь то, что передаваемый титул соответствует его настоящей форме и сам по себе акт передачи юридически действителен. В связи с тем, что государство при этом не берет на себя ответственности за «чистоту титула», гарантией чистоты сделки является страхование дефектов титула специализированными страховыми компаниями. Такие «титульные» страховые компании ведут собственный учет земельных участков, зданий и сооружений на них, изучают процессы перехода прав на недвижимость, что и дает им основания для страхования прав на недвижимость. Такое сочетание (регистрация актов и страхование титула) обходится государству дешевле, чем кадастровая система или система Торренса. Однако с точки зрения субъектов рынка недвижимости она оказывается более дорогой.

Валентин Меркулов, Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России, 2003

Принцип исключительного использования денег в качестве кредита основывается на сущности деятельности кредитных организаций по совершению банковских операций, основным (а в большинстве случаев, единственным) предметом которых выступают денежные средства. Банк не может осуществлять ни страховую, ни производственную, ни торговую деятельность. Использование иного имущества, кроме денег, нетипично для банковской сферы и находит выражение, как правило, лишь при создании кредитной организации путем ее учреждения, когда допускается внесение в качестве вклада в уставный капитал кредитной организации, в частности, недвижимого имущества. При этом в отношении такой недвижимости установлены требования: в ней должна будет размещаться кредитная организация; она должна принадлежать на праве собственности учредителю; такая недвижимость не может быть обременена какими-либо правами третьих лиц. Ограниченное использование банком иного имущества, отличного от денег (ценных бумаг, драгоценного металла), исключает возможность выступления банка в качестве торговца каким-либо иным имуществом, что выражается в недопустимости использования в банковской практике такого способа прекращения обязательства, как отступное (ст. 409 ГК РФ)[139].

С. К. Соломин, Банковский кредит: проблемы теории и практики, 2009

В правительственной Концепции 1999 г. отмечалось, что еще не сформирован полный реестр государственной недвижимости и это обстоятельство не позволяет провести четкое разграничение собственности и не дает возможности осуществить контроль реальных денежных потоков, провести достоверный анализ эффективности использования недвижимости, составить прогноз поступления средств в федеральный бюджет. К тому же отсутствует система рыночной оценки объектов, а также четкое определение прав пользования недвижимостью, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества, недополучению рентных платежей, порождает коррупцию, так как, являясь самым крупным собственником недвижимости, государство сдает имущество в аренду по ставкам значительно ниже рыночных. Полномочия государства как собственника недвижимости осуществляются разными федеральными органами государственной власти, деятельность которых часто разобщена; права государства на принадлежащие ему объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном законом порядке, что затрудняет распоряжение ими; слабо используется многовариантный и индивидуальный подход к использованию недвижимости; большое количество объектов незавершенного строительства не вовлечено в оборот и утрачивает инвестиционную привлекательность; распоряжение федеральными землями осуществляют органы местного самоуправления. Пользователю федеральной недвижимости приходится заключать два не связанных между собой договора, что противоречит мировой практике; развитие земельного законодательства отстает от развития иных отраслей законодательства, регулирующих оборот недвижимости, что приводит к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений при объективной связанности их в единый объект хозяйствования.

Ю. Н. Андреев, Участие государства в гражданско-правовых отношениях, 2005

Более сложная ситуация со сдаваемым в аренду имуществом, подлежащим государственной регистрации. В соответствии с пунктом 1 статьи 374 НК РФ, факт уклонения организации от государственной регистрации прав на созданный объект недвижимости определяется для целей налогообложения налогом на имущество организаций на основании документа, подтверждающего факт создания объекта капитального строительства, при отсутствии у организации свидетельства о праве собственности на созданный объект недвижимости. На основании статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной. Отсутствие правоустанавливающих документов на созданные объекты недвижимости не может служить основанием для освобождения от налогообложения, поскольку оформление таких документов зависит от волеизъявления последнего.

Виталий Викторович Семенихин, Аренда

Во Франции практикуется косвенный принцип взимания выплат за предоставление разрешений на строительство. Частные строители должны участвовать в финансировании общественных сетей и объектов инженерного оборудования городской территории посредством выплат местных налогов на обустройство. Это положение закреплено как юридический принцип. Однако способы практического применения этого принципа отличаются разнообразием и сложностью. Кроме того, налог введен не во всех коммунах. Местная власть может использовать и другие способы привлечения финансовых средств на указанные цели. Базой налога на обустройство является суммарная стоимость существующей и строящейся на участке недвижимости. Эта стоимость подлежит переоценке каждый год. Ставка налога – 1%, но совет общины может увеличить ее до 5%. Установленная ставка не может быть изменена ранее 3 лет со дня ее утверждения[71].

Э. К. Трутнев, Градорегулирование в условиях рыночной экономики, 2009

Особенности договора продажи недвижимости проявляются, прежде всего, в его элементах. Во-первых, такой договор подлежит совершению в обязательной письменной форме под страхом его недействительности. Во-вторых, индивидуализация объекта продажи происходит за счет данных, позволяющих определенно установить недвижимость, подлежащую отчуждению (в частности, используются сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры). При этом, если объектом продажи выступает здание, сооружение, иная подобная недвижимость, то предмет договора составляет не только передача этой недвижимости, но и передача того земельного участка, на котором она расположена и который необходим для ее использования. В-третьих, цена на недвижимость, находящуюся на земельном участке, включает и цену передаваемого земельного участка или права на этот участок. При этом по способу установления цены она может быть фиксированной на весь объект недвижимости или устанавливаться на единицу площади или иного показателя ее размера. В-четвертых, существенными условиями рассматриваемого договора выступают условия о предмете и цене.

Н. Г. Соломина, Гражданское право. Отдельные виды договоров, 2018

Знаменательно, что особенности социально-экономического развития каждой отдельно взятой страны в значительной степени определили этапы эволюции и характерные черты ипотеки в отдельных государствах. Эти черты проявлялись в уровне развития залогового права, типах ипотечных учреждений (государственных, частных, общественных и пр.), условиях выдачи ссуд, соотношении видов залога, масштабах и динамике ипотечных операций и т. д. Однако механизм деятельности ипотечных учреждений, возникший в Европе в первой половине XIX в., был один и тот же. Эти учреждения выдавали долгосрочные ссуды (на срок до нескольких десятков лет) под залог недвижимости – земель частных владельцев в сельской местности, жилых зданий, производственных и иных строений и пр. в городах. Таким образом, ипотека стала выполнять функции посредника между собственниками заемных капиталов (в роли которых выступало государство, частные банки, общественные и сословные кредитные учреждения) и собственниками недвижимости. Теперь обратимся к России и посмотрим, как здесь развивалась ипотека.

Н. А. Проскурякова, Ипотека в Российской империи, 2014

Таким образом, судебный спор мог быть правильно разрешен лишь с учетом толкования норм гражданского законодательства о предмете регулирования института государственной регистрации сделок с недвижимостью. Специальный режим регистрации касается не всех сделок с недвижимостью, но лишь тех, о которых говорится в конкретных нормах о государственной регистрации. Как правильно отмечается в литературе, государственной регистрации по смыслу ст. 131 ГК РФ подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а это не обязательно означает, что регистрации подлежат и сделки, влекущие такие последствия[121]. Более того, необходимо отметить, что ГК РФ содержит специальный перечень случаев, когда необходима государственная регистрация сделок. Это ипотека (п. 3 ст. 339), продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558), продажа предприятия (п. 3 ст. 560), договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574), рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584), аренда зданий и сооружений на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651), аренда предприятий (п. 3 ст. 658), доверительное управление недвижимого имущества, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017).

А. В. Слесарев, Судебно-арбитражное толкование норм гражданского права, 2005

Большое значение для производителя имеет момент возникновения права собственности на новую вещь. С момента возникновения права собственности производитель приобретает юридическую возможность распоряжения вещью. Формальное отчуждение возможно и в отношении еще не созданной вещи (контрактация, фьючерсные сделки), но фактическое извлечение прибыли совпадает по времени как раз с моментом возникновения права собственности. Гражданский кодекс РФ не содержит безусловных норм, решающих этот вопрос для новых движимых объектов. Но они существуют для вновь созданных объектов недвижимости. Согласно ст. 219 ГК РФ такое право возникает с момента государственной регистрации имущества, в случае, если оно подлежит государственной регистрации.

Е. Н. Пименова, Защита прав участников торгового процесса. Споры, практика разрешения, часто задаваемые вопросы и ответы на них, 2009

Одним из необходимых условий для признания выручки в бухгалтерском учете является момент перехода права собственности на товар от поставщика к покупателю (Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 26 октября 2005 г. № 03-03-04/1/301 «Об отражении в бухгалтерском и налоговом учете операций по купле-продаже основного средства»). При купле-продаже объектов недвижимости это имеет еще большее значение, так как от этого зависит начало начисление амортизации у покупателя, ее окончание – у продавца, а также размер налоговой базы по налогу на имущество.

Е. В. Бехтерева, Хозяйственные договора. Правовые и налоговые аспекты для целей налогообложения, 2009

У кого есть право на приватизацию? Процесс передачи жилого помещения в собственность граждан регулирует Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года (с изменениями от 2010 года). Согласно действующему законодательству каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. При этом несовершеннолетние, ставшие таким образом владельцами недвижимости, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилья после достижения ими совершеннолетия. Если квартиру (комнату) приватизируют несколько граждан, то на основании договора передачи она оформляется в их общую долевую собственность (супруги могут приватизировать жилье как в долевую, так и в совместную собственность). Причем каждый человек может отказаться от своего права на приватизацию, оформив решение нотариально либо в виде приложения к договору передачи, однако невключение ребенка в число собственников жилого помещения в порядке приватизации допускается лишь с согласия органов опеки и попечительства (которые, надо сказать, обычно настаивают на обратном).

Коллектив авторов, Всё о недвижимости. Вторичный рынок жилья, 2011

Поскольку переместить эти объекты без разрушения невозможно, каждый из них является недвижимостью. Из числа упоминаемых ГК недвижимых объектов они ближе всего к сооружениям. Однако простыми сооружениями их назвать нельзя. Каждый такой объект способен функционировать независимо, принося владельцу доход. Каждый является местом работы наемных специалистов, обслуживающих объект в силу трудовых отношений. Каждый состоит из нескольких взаимозависимых недвижимостей, располагается на специально под него выделенном земельном участке, имеет вывеску, предполагает использование в деятельности потребляемых материалов, а потому и наличие известного количества таковых на своей территории в специальных хранилищах; все названное имущество подчинено одной цели – извлечению прибыли, и может отчуждаться лицу, желающему достижения этой цели, вместе и одновременно, поскольку продажа по частям неудобна и неоправданна. Наконец, с каждым из рассматриваемых объектов могут быть неотрывно связаны отдельные обязанности и права. Так, даже если АЗС (одна из нескольких, расположенных в одном городе и принадлежащих одному и тому же лицу) не имеет своего директора, и деятельность ее не находит отдельного учета по бухгалтерии, можно будет выделить некоторые права и обязанности, относящиеся только к ней: например, обязанность давать на АЗС какую-либо рекламу, обязанность некоторое время заправлять машины сторонней организации по пластиковым картам, право на получение нефтепродукта, закупленного с обязательством доставки по адресу АЗС, право на энергоснабжение и т. п. С еще большей уверенностью можно определять права и обязанности, относящиеся к АЗС, расположенной вне места основной деятельности ее собственника (у этой АЗС, очевидно, должен быть управляющий, самостоятельно совершающий сделки, по которым можно легко соотносить обязательства с эксплуатируемым объектом).

О. Е. Романов, Предприятие и иные имущественные комплексы как объекты гражданских прав, 2004

Попутно заметим: если в акте о реконструкции говорится о новом строительстве, то при некоторых условиях у инвестора появляется законная возможность приобрести право собственности на новый объект недвижимости как на новую вещь, созданную инвестором «для себя с соблюдением закона и иных правовых актов» (п. 1 ст. 218 ГК РФ; см. приложение 28). Упомянутые в данном абзаце «некоторые условия» – это когда в акте о реконструкции сказано, что инвестор оформляет права на «реконструируемую» недвижимость на себя или после реализации указанного в акте о реконструкции инвестиционного проекта инвестору (например, в порядке компенсации «за отселение жителей») будут переданы все «площади из доли города». Именно это имелось в виду, когда в первом вопросе разд. I книги говорилось о вложении инвестором денежных средств в реконструкцию здания с целью в дальнейшем приобрести право собственности на него. И именно это подразумевалось, когда было сказано, что от подобной реконструкции страдают сами города. Ведь переход права собственности на дом (здание) от города к инвестору, согласитесь, – ощутимая потеря для города.

Б. В. Ильин, Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции, 2008

С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога, который служит средством исполнения обязательства заемщика перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости: земли и строений, производственных объектов или жилых домов. Многовековая практика показала, что ипотечный порядок в принципе благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя тем самым свою платежеспособность и финансовое состояние.

Андрей Воскресенский, Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008), -1

Большинство законов из вышеупомянутого «пакета» весьма противоречивы. С одной стороны, они содержат ряд положений, делающих покупку жилья для граждан более доступной, а также дают больше гарантий добросовестным приобретателям недвижимости. С другой стороны, содержат ряд непопулярных мер и положений, направленных в первую очередь против малоимущих и социально незащищенных граждан, что, безусловно, является продолжением правительственной политики «минимизации льгот» в жилищной и жилищно-коммунальной сфере. В настоящий момент (начало 2016 г. – прим. ред.) на рассмотрении в Государственной Думе находятся очередные существенные изменения и дополнения к законам из «Жилищного пакета», которые вызваны практикой их применения. Скорее всего, указанные изменения будут приняты весной 2016 г. Краткие сведения об основных законах в области недвижимости приведены в таблице 2.1.

В. Г. Шабалин, Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика, 2016

Застройщиком считается юридическое или физическое лицо, получившее права на земельный участок (в собственность или аренду) и собравшее исходно-разрешительную документацию (ИРД) на строительство. В соответствии с вышеупомянутым законом об инвестиционной деятельности застройщик имеет право привлекать капитальные вложения иных лиц (инвесторов), а также объединять с ними усилия для строительства (создания) на земельном участке соответствующего объекта недвижимости. Естественно, что право на возведенное здание будет принадлежать не только застройщику, но и инвесторам (на практике их обычно называют инвесторами первого порядка) согласно их взаимной договоренности.

В. Г. Шабалин, Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку, 2016

Договор лизинга недвижимости может быть признан видом договора лизинга (и в качестве такового – подвидом договора аренды), специфика которого проявляется в наличии особого предмета лизинга: земельных участков, как составляющих единый объект недвижимости совместно с расположенными на них зданиями (сооружениями), так и незастроенных[87]; имущественных комплексов; зданий, сооружений; жилых и нежилых помещений, выделенных в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав; и вызванных этим особых требованиях к форме, порядку заключения, изменения и расторжения договора.

И. Е. Кабанова, Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография, 2013

В европейских законодательствах, воспринявших римские традиции, в частности в германском и французском праве, с развитием поземельной собственности и системы укрепления прав на недвижимое имущество ипотека трансформировалась в право требовать продажи обремененной залогом недвижимости судебным порядком, тогда как частная продажа стала признаваться допустимой лишь в отношении заложенных движимых вещей. Таким образом, применительно к ипотеке сформировался институт принудительной публичной продажи, т.е. «особый судебный процесс, имеющий целью подробное исследование условий публичной продажи и, по их утверждении и осуществлении, присуждение вещи одному из участников, на основаниях, указанных предписаниями закона»[38]. Однако предоставленный залогодержателю иск, направленный к открытию процедур принудительного исполнения залога, значение вещного не утратил. Как справедливо заметил Л.В. Гантовер, «…все различие между римским правом и современными законодательствами заключается лишь в том, что согласно последним иск по залогу направлен не на передачу вотчинному кредитору заложенного имения, а на получение удовлетворения из имения посредством публичной продажи оного»[39].

В. А. Мочалова, Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие, 2013

На рынке недвижимости «принято» при совершении сделок купли-продажи указывать в договоре меньшую цену, чем та, о которой стороны фактически договорились. Хотя с января 2001 г., когда вступила в действие часть 2 Налогового кодекса РФ, подобное занижение стоимости уже не столь актуально (согласно ст. 220 НК РФ продавец платит подоходный налог с суммы более 1 млн руб., и то при условии, что владел объектом менее трех лет), стороны «по старинке» все равно указывают в договоре цену до 1 млн руб., а «боковик» (разницу между указанной и реальной стоимостью) проводят в виде неверно составленного дополнительного договора (например, неотделимых улучшений, инвестирования, займа с особыми условиями) или даже расписки. Естественно, подобные договоры и документы признаются судом притворными (расписки исключаются из числа доказательств), что приводит, в случае признания недействительным основного договора купли-продажи, к неполной двусторонней реституции (продавцу возвращается квартира или дом в натуральном выражении, покупателю же – только «необлагаемая» сумма, в 5—20 раз меньше той, что он фактически передал);

В. Г. Шабалин, Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров, 2016

Наряду с легальными формами присвоения собственности – получением руководителями акционерных обществ (АО) крупных пакетов акций своих предприятий – были широко распространены нелегальные: безвозмездная передача государственного имущества на баланс негосударственных структур; скупка приватизационных чеков на средства, выделявшиеся государством на развитие производства; покупка за бесценок принадлежащей государству недвижимости; открытие на государственных предприятиях нескольких расчетных счетов, позволяющих скрывать прибыль, и др.[102]. Итогом этого стало формирование нового типа собственника – криминализированного. Произошла трансформация добросовестного управленца в недобросовестного собственника, который, приобретя опыт незаконных операций, стал внедрять его в последующую профессиональную деятельность (главным образом рейдерскую, по дальнейшему криминальному присвоению прав на владение и управление предприятиями и организациями). Предполагается, что реальный собственник должен заботиться о своем предприятии, чтобы выдержать конкуренцию. Но это при «нормальном» капитализме. В российских же условиях большая часть собственности, прежде всего крупной, получена не за счет производительной деятельности предпринимателя, а в результате раздачи или покупки по заниженным ценам прежней государственной собственности[103]. Полукриминальный или криминальный характер приобретения собственности осознается ее владельцами, которые не верят, что эта собственность не будет истребована обратно. Отсюда и нерыночное поведение собственников, которые нередко предпочитали обескровливать свои предприятия. Поэтому большая часть приватизированных крупных предприятий – основа советской и пока еще российской индустрии – работала менее эффективно.

А. Ю. Федоров, Правовая охрана корпоративных отношений: Актуальные проблемы, противодействие современным криминальным угрозам, зарубежный опыт, 2012

В России товаром признаются движимые вещи, т. е. отличительной чертой товара является возможность его перемещения в пространстве. Так как недвижимость невозможно переместить, она из коммерческого права исключена. К недвижимости традиционно относятся земля и все, что расположено на земле и не может быть сдвинуто без потери своих отличительных качеств – здания, сооружения, многолетние насаждения. Операции с недвижимостью требуют более сложного юридического оформления (с привлечением нотариата), что исключает недвижимость из понятия «товар», хотя недвижимость может покупаться и продаваться.

П. Ю. Смирнов, Коммерческое право. Шпаргалки, 2010

5. Подчеркнем еще раз, что открытость сведений ЕГРП имеет свои границы. Установлено, что данные о содержании правоустанавливающих документов, кроме сведений об ограничениях (обременениях), обобщенная информация о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки со сведениями о переходе прав на объект недвижимости могут предоставляться в установленном Законом порядке только лицам, указанным в Законе: правообладателям; лицам, получившим доверенность от правообладателя; руководителям органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ; налоговым органам; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями; наследникам по завещанию или закону (п. 3 ст. 7 Закона). В частности, сведения о содержании правоустанавливающих документов предоставляются судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями.

Коллектив авторов, Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный), 2006

Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Это связано с тем, что в ст. 131 ГК РФ ввел обязательную государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки.

В. В. Баталина, Договорное право (тестовые вопросы и ответы), 2009

Существенное значение на рынке недвижимости имеет время позиционирования (экспозиции) и изменение ликвидности. Время позиционирования, или временной лаг, представляет собой период времени, в течение которого объект недвижимости находится на рынке с момента выставления на продажу до момента оплаты покупателем и подачи документов на регистрацию. Это понятие является основой для определения степени ликвидности объектов недвижимости на конкретный период времени, иными словами, насколько быстро за объект недвижимости будут получены финансовые средства.

И. А. Зайцева, Приобретаем и продаем дачу, -1

Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную часть российского имущественного оборота. Такая ситуация обусловлена вовлечением в гражданский оборот все большего числа объектов недвижимости, а также относительной новизной, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью. При таких обстоятельствах приобретает весьма важное значение практика российских судебных органов, среди которых центральное место занимает Высший Арбитражный Суд РФ.

Н. Г. Пономарева, Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью, 2006

В литературе к крупным сделкам рекомендуется относить договор аренды[60]. Аналогичные подходы встречаются и в судебной практике, когда передача имущества в аренду на длительный срок рассматривается как разновидность крупной сделки. В качестве основания признания данного договора крупной сделкой указывается то, что данное имущество является основным средством производства акционерного общества и передача такого имущества в аренду лишает общество возможности вести основную производственно-хозяйственную деятельность[61]. Представляется, что передача в аренду дорогостоящего имущества общества, например оборудования, недвижимости, не всегда экономически выгодна обществу. Поэтому стремление судов распространить режим крупных сделок на договоры аренды объясняется желанием обеспечить экономическую стабильность общества, не допустить причинения ему ущерба, защитить интересы акционеров и добросовестных контрагентов общества. Рассмотрим возможность применения указанных критериев крупной сделки в отношении договора аренды.

К. М. Алиева, Сделки акционерного общества, 2008

С точки зрения экономики недвижимость рассматривается как материальный актив, инструмент, с помощью которого можно получить доход, как объект инвестирования. В России существует деление имущества на движимое и недвижимое Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к «недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Наталья Бурханова, Экономика недвижимости, -1

Думается, верно по этому поводу высказался П. Яни: «Нельзя не принимать во внимание заявление руководителя градообразующей организации о том, что в случае уплаты налогов его организация не смогла бы выполнить обязательства перед контрагентами, что повлекло бы прекращение производства товаров, а в дальнейшем – и выплаты заработной платы рабочим и служащим, абсолютно лишенным иных источников существования; и при этом иных источников денежных средств у организации не было. В этой ситуации – то есть если версия лица подтвердится – есть, думается, все признаки крайней необходимости, если, конечно, решая вопрос о соотношении значимости “противоборствующих” интересов, согласиться с тем, что неуплатой налога предотвращен больший вред, в частности голод жителей, работающих в организации и живущих в этом населенном пункте. Но есть иной вариант: предположим, что средства, подлежащие перечислению в бюджеты в качестве налогов, действительно были использованы не на строительство домов отдыха, банкеты или поездки работников на зарубежные курорты, а израсходованы, скажем, на оплату комплектующих, однако у руководителя имелась иная, непротивоправная возможность погасить недоимку, скажем, путем получения значительного кредита под залог недвижимости, что обеспечило бы как ведение предпринимательской деятельности, так и уплату налогов. Получается, что в данном случае крайности в его действиях нет и руководителю придется нести ответственность за преступное уклонение от уплаты налогов».[108]

А. И. Ролик, Налоговые преступления и налоговая преступность, 2005

АКТИВЫ (от лат. activus – действенный) – 1) любая собственность компании; машины и оборудование, здания, запасы, банковские вклады и инвестиции в ценные бумаги, патенты (в западной практике также деловая репутация); 2) часть бухгалтерского баланса, отражающая материальные и нематериальные (гудвилл) ценности предприятия с точки зрения их состава и размещения; 3) превышение доходов над расходами в некоторых видах балансов (платежный баланс и т. д.); 4) в зарубежной практике это любой предмет, материальный или нематериальный, который представляет ценность для своего владельца. В большинстве случаев это либо наличные деньги, либо то, что может быть обращено в наличные деньги; исключение составляют досрочные выплаты ренты, местного налога на недвижимость или налога на автомобиль, то есть платежи ранее установленного срока. Материальные активы включают в себя землю, здания и сооружения, машины и оборудование, арматуру и приспособления, товарные запасы, инвестиции, дебиторскую задолженность и наличные деньги; к нематериальным активам относятся гудвилл, патенты, авторские права и торговые марки. Например, в Великобритании при налогообложении реализованного прироста рыночной стоимости капитала к активам относятся все формы имущества на территории Великобритании и за рубежом, включая опционы, дебиторские задолженности, собственность, выраженную в правах, валюту (отличную от фунтов стерлингов) и любую другую собственность либо созданную лицом, продающим ее, либо принадлежащую ему, но не приобретенную. Однако в активы должна включаться только такая собственность, стоимость которой может быть установлена.

А. И. Шамардин, Энциклопедический словарь терминов по менеджменту, маркетингу, экономике, предпринимательству. Том I, 2012

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использовании его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Л. Ю. Грудцына, Земля. Справочник собственника и арендатора, 2007

Система регистрации прав и активов в текущем состоянии далека от идеальной. В значительной части мира земельные реестры пребывают в неудовлетворительном состоянии, в том числе по причине недостоверности и дороговизны ведения. Отсутствие действенных способов гарантировать имущественные права и засвидетельствовать их наличие является причиной несправедливости, угрожает безопасности всех участников рынка и частных лиц. Это затрудняет использование недвижимости и земельных участков в качестве обеспечения, снижает инвестиционную привлекательность объектов проектного финансирования и препятствует созданию новых рабочих мест[150]. К недостаткам существующих систем регистрации относятся коррумпированность и малая степень доверия, низкая скорость операций по внесению и изменению, централизация, высокая стоимость обслуживания, чрезмерная роль письменной документации при внесении изменений в реестр[151].

М. Л. Башкатов, Блокчейн на пике хайпа. Правовые риски и возможности, 2017

Установление механизма налогообложения прибыли от прироста капитала – отдельная проблема, которая решается по-разному в зависимости от развитости системы налогового администрирования государства. Где возможно, устанавливается система взимания налога по плоской шкале в форме удержания у источника. Если налог должен уплачиваться на основе нетто-дохода, то нужно предусмотреть систему регистрации налогоплательщиков с присвоением идентификационных номеров, а также процедуру подачи налоговой отчетности и уплаты налогов. Реализация государственных требований об уплате налога в данной ситуации представляет собой отдельную проблему, она может быть более успешно решена при установлении ответственности за уплату налога не только для продавца капитала, но и для покупателя (такие нормы есть в налоговом законодательстве Индии, Казахстана, Индонезии). В случае со сделками по продаже недвижимости, подлежащей государственной регистрации, механизм обеспечения уплаты налога может быть обусловлен уплатой налога в бюджет (как необходимым условием для перехода права собственности на объект).

В. А. Гидирим, Основы международного корпоративного налогообложения, 2016

В соответствии же с Законом об участии в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства регулируются указанным законом. Им же установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Но при этом только в отношении привлечения денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, оговаривается следующее ограничение. Допускается привлекать денежные средства указанных лиц с оговоренными ранее последствиями только в соответствии с указанным законом и законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах.

А. В. Афонина, Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности, 2009

Введенный в действие с 29 октября 2001 г. Земельный кодекс РФ (в частности, п. 5 ст. 20 и п. 3 ст. 21) предоставляет каждому гражданину право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или в пожизненном наследуемом владении земельный участок. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» подтверждает, что предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее переданных им в установленном земельным законодательством порядке в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается. Право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком, которое раньше являлось титулом прав на недвижимость и одновременно выступало в качестве одной из гарантий права собственности гражданина на находящийся на этом участке жилой дом (позволяя компенсировать отсутствие права собственности на землю), не может не рассматриваться как обеспечивающее основу жизнедеятельности людей и направленное на создание условий для достойной жизни и свободного развития личности. Соответственно, в отношении данного права действует конституционный механизм защиты от произвольного умаления или ограничения, что предполагает предоставление государственных гарантий лицам, имеющим на законных основаниях не подлежащие изъятию в соответствии с федеральным законом земельные участки.

Л. Ю. Грудцына, Справочник наследника, 2007

Рыночная экономика предусматривает существование акционерных обществ, акции которых торгуются на бирже. Законодательство любой страны с рыночной экономикой предусматривает создание специализированных институтов, т. е. брокеров, основной деятельностью которых заключается в предоставлении возможности заниматься покупкой-продажей активов, торгующихся на бирже. В первую очередь это гарантирует проведение сделок по принципу ППП (поставка против платежа), который используется на всех без исключения электронных биржах для контроля и учета прав участников торгов. Документ можно заверить по месту работы, а квартиру продать-купить по объявлению, однако никто не сможет гарантировать чистоту и правильность сделки и поручиться за приобретенную таким образом собственность. Иными словами, обращение инвестора к брокеру для участия в торгах ценными бумагами такая же необходимость как и поход к нотариусу, дабы заверить документ, или обращение к агенту по недвижимости при покупке-продаже квартиры.

Коллектив авторов, Ценные бумаги – это просто! Пособие для начинающих, -1

В данной связи можно отметить, что С. А. Зинченко и В. В. Галов справедливо критикуют такую форму управления государственной и муниципальной собственностью, как хозяйственное ведение. Более 10 лет реальные полномочия по владению, пользованию и распоряжению практически принадлежали единолично руководству унитарного предприятия, чье положение достаточно эффективно защищено трудовым законодательством. Руководители предприятий практически бесконтрольно управляли финансовыми потоками предприятий, самостоятельно принимали решения о направлении прибыли; за исключением распоряжения недвижимостью, они были не связаны необходимостью получать согласие на распоряжение имуществом предприятия. Полномочия учредителя не дают возможности не только требовать от руководителей выполнения определенных качественных показателей, но даже определять эти показатели. Весьма затруднен контроль за финансово-хозяйственной деятельностью унитарных предприятий. Согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ практически всем движимым имуществом распоряжается предприятие самостоятельно, причем даже прямой запрет собственника не может ограничить данное право.[53]

А. И. Гончаров, Предупреждение банкротства коммерческой организации. Методология и правовые механизмы, 2006

В этой связи можно отметить, что справедливо критикуют С. А. Зинченко и В. В. Галов такую форму управления государственной и муниципальной собственностью, как хозяйственное ведение. Более 10 лет реальные полномочия по владению, пользованию и распоряжению практически принадлежали единолично руководству унитарного предприятия, чье положение достаточно эффективно защищено трудовым законодательством. Руководители предприятий практически бесконтрольно управляли финансовыми потоками предприятий, самостоятельно принимали решения о направлении прибыли; за исключением распоряжения недвижимостью, они были не связаны необходимостью получать согласие на распоряжение имуществом предприятия. Полномочия учредителя не дают возможности не только требовать от руководителей выполнения определенных качественных показателей, но даже определять эти показатели. Весьма затруднен контроль за финансово-хозяйственной деятельностью унитарных предприятий. Согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ практически всем движимым имуществом распоряжается предприятие самостоятельно, причем даже прямой запрет собственника не может ограничить данное право.[54]

М. В. Терентьева, Досудебное восстановление платежеспособности хозяйствующего субъекта, 2004

Для использования части чужого земельного участка, необходимой для обслуживания здания, строения, сооружения и подхода к нему, не нужно оформлять сервитут или приобретать иные права на необходимую часть земельного участка. В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. В этой же статье говорится, что если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. В данном случае из закона как раз вытекает иное: в соответствии с ЗК РФ право постоянного пользования предоставляется только определенным видам юридических лиц, а в отношении рассматриваемой ситуации используется термин «право на использование соответствующей части земельного участка». Для получения такого права не требуется решения соответствующих государственных органов или органов местного самоуправления.

Д. С. Бондаренко, Земельный участок: вопросы и ответы, 2008

Свое мнение о рынке «загородной» ипотеки высказал первый заместитель председателя правления КБ «Москоммерцбанк» Альберт Хисаметдинов. Он считает, что низкий спрос на ипотеку загородных домов связан с «отсутствием хороших предложений по разумной цене, изначально высокой стартовой цены объектов, традиционных проблемах с документацией (по земле)». По мнению А. Хисаметдинова: «Загородный дом сам по себе дорогой вид недвижимости, так как и после приобретения объекта необходимы постоянные затраты на уход, обслуживание и т. д.».

И. Н. Трущ, Кредиты и вклады, которые вас разоряют, -1