Залог (гражданское право)

Залог в гражданском праве — способ обеспечения исполнения обязательств в виде имущества и других объектов гражданских прав (за исключением денег), находящихся в собственности залогодателя и гарантирующих погашение займа или иных гражданско-правовых обязательств. Залог, также как и поручительство, является акцессорным (дополнительным) обязательством по отношению к основному обеспечиваемому обязательству, что в частности влечёт за собой следующие последствия: при недействительности основного обязательства недействительным становится и залоговое обязательство, уступка прав по основному обязательству влечёт за собой уступки прав по залоговому и т. д. Залог недвижимого имущества носит название ипотека.

Существуют альтернативные толкования термина, где залог рассматривают как приоритетное право требования залогодержателя на предмет залога, переданный залогодателем для обеспечения обязательств с целью удовлетворения требований к должнику (заемщику) и учитываемый по залоговой и/или другой стоимости.

Источник: Википедия

Упоминания в литературе

В момент выполнения должником обеспеченной залогом обязанности залог прекращается, и залогодержатель должен возвратить заложенное имущество залогодателю. Залоговое правоотношение прекращается также в результате прекращения обеспеченного им обязательства по другим основаниям или вследствие гибели предмета залога. Но если этот предмет застрахован, залогодержатель приобретает залоговое право на страховое возмещение. Кроме того, залог прекращается, если залогодержатель приобрел право собственности (право оперативного управления) на заложенное имущество. Во всех перечисленных случаях прекращение залога происходит автоматически. И только о прекращении права залога на жилой дом должна быть сделана по требованию заинтересованного лица отметка в реестре, в котором соответствующий договор ранее регистрировался…

Олимпиад Иоффе, Избранные труды. Том III, 2004

Для защиты заложенного имущества от притязаний третьих лиц ипотечный кредитор вправе использовать предусмотренные ст. 12 ГК РФ способы защиты своих прав на это имущество, действуя без специальной доверенности от имени залогодателя, если последний отказался от защиты прав на предмет ипотеки или ее не осуществляет. Он также наделен правом, действуя от своего имени, истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя, если предмет ипотеки оказался в незаконном владении третьих лиц (ст. 33 Закона об ипотеке). В случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом недвижимости, залогодержатель вправе независимо от воли залогодателя самостоятельными действиями добиться обращения взыскания на заложенную вещь и ее реализации с торгов, получив тем самым удовлетворение своих требований за ее счет. В направленности иска об обращении взыскания к защите права залога усматривается его вещно-правовой характер. «Неисполнение главного обязательства дает залогодержателю право направлять свое взыскание не против должника, а против обладателя вещи, и это взыскание получит здесь характер вещного права»[26].

В. А. Мочалова, Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие, 2013

Кредитор имел право самостоятельной продажи предмета залога только тогда, когда должник просрочит исполнение своего обязательства. Римское право восприняло ипотеку, которая была выработана в Греции, как форму залога, при ней не требовалось отдавать заложенное имущество во владение залогодержателю.

Наталья Бурханова, Экономика недвижимости

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, залогом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно ст. 1 которого по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя – преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом. При этом залогодателем может быть как непосредственно должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и иное – третье лицо, не участвующее в этом обязательстве, а имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Игорь Валериевич Сарнаков, Постатейный комментарий к Федеральному закону от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», 2015

Обеспеченность кредита связана с необходимостью защиты интересов кредитора. Обеспеченность кредита находит свое применение в установлении условий о неустойке, залоге (в том числе и залоге недвижимости (ипотеки)), поручительстве. Отдельные кредиторы в целях создания максимально безопасных условий предоставления кредита предусматривают комбинированные способы обеспечения его возврата (например, залог и поручительство). Практика сложилась таким образом, что в качестве обеспечения жилищных кредитов выступает залог заемщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущественных прав на недвижимое имущество, другого имущества и имущественных прав, которые в соответствии с законодательством РФ могут использоваться в качестве залога.

Михаил Петров, Жилье в кредит, 2009

Поэтому не может быть предметом залога (хранения) недвижимое имущество. Ограничения здесь проявляются в том, что заемщик (поклажедатель) обязан передать вещь (имущество) ломбарду путем вручения. Это также определяет заклад имущества. Причем требование законодателя сводится к тому, что заемщик (поклажедатель) обязаны передать имущество, принадлежащее указанным лицам. В первом случае это означает, что залогодателем выступает сам заемщик в отличие от общеустановленного правила гражданского законодательства возможности предоставления залога третьим лицом (п. 1 ст. 335 ГК РФ).

А. А. Кирилловых, Комментарий к Федеральному закону «О ломбардах» (постатейный), 2009

Другой способ обеспечения исполнения обязательств по договору займа, о котором упоминает ч. 3 комментируемой статьи, это залог. Залог регулируется §3 гл. 23 ГК РФ. В силу залога кредитный кооператив (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения пайщиком своих обязательство по возврату займа получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами пайщика, которому принадлежит это имущество.

О. А. Борзунова, Комментарий к Федеральному закону от 18 июля 2009 г. № 190-ФЗ «О кредитной кооперации» (постатейный), 2010

При обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатели, указанные в ч. 6 и 7 ст. 13 Закона (банки), в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом.

А. В. Афонина, Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности, 2009

2) в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств;

Т. С. Казуева, Управление доходами и расходами предприятия, 2009

4. Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Коллектив авторов, Рынок ценных бумаг. Краткий курс, 2015

С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога, который служит средством исполнения обязательства заемщика перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости: земли и строений, производственных объектов или жилых домов. Многовековая практика показала, что ипотечный порядок в принципе благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя тем самым свою платежеспособность и финансовое состояние.

Андрей Воскресенский, Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008), -1

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[19] (далее – Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

А. Е. Русецкий, Ипотека. Сборник юридических статей, 2008

Залог является одним из действенных способов обеспечения возвратности ссуд. Под залогом в гражданском праве понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного имущества приоритетно перед другими кредиторами.

А. М. Гатин, Ваши взаимоотношения с банком, 2009

Так, ст. 349 ГК РФ предусматривает возможность обращения взыскания на предмет залога (заложенное имущество) в порядке, установленном договором о залоге. Однако на предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок.

Л. Ю. Грудцына, Земля. Справочник собственника и арендатора, 2007

Особенностью залога по сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств (например, поручительства) является то, что он носит вещно-правовой характер. Залог как право имеет свойство следования за вещью, что является типичным свойством вещных прав. Жилое помещение, переданное в залог, обеспечивает исполнение кредитного договора со стороны владельца помещения, являющегося одновременно заемщиком, вплоть до прекращения действия договора (полного исполнения заемщиком взятых на себя обязательств или расторжения договора). При любых обстоятельствах, возникающих в период действия кредитного договора, право залога сохранит свою силу, так как оно заключается не в личности залогодателя, а в заложенной вещи.

В. В. Меркулов, Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России, 2003

Права и обязанности сторон по договору ренты. Из договора ренты возникает одно основное обязательство – обязательство по уплате рентных платежей. Особенность исполнения этого обязательства зависит от многих обстоятельств. Во-первых, передача недвижимого имущества под выплату ренты выступает основанием возникновения залога (залог в силу закона) на это имущество. Во-вторых, отчуждение плательщиком недвижимого имущества выступает основанием перехода долга (обязанностей) на приобретателя такого имущества (в данном случае имеет место перемена лиц в обязательстве на стороне должника в силу закона). В-третьих, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты; при этом, при случайной гибели (случайном повреждении) плательщик по договору постоянной платной ренты вправе требовать прекращения договора либо изменения его условий. В-четвертых, договор постоянной ренты прекращается выкупом ренты, размер которой определяется договором. Если такой размер соглашением не определен, то при платной ренте размер выкупа составляет годовую сумму подлежащей выплате ренты, а при бесплатной ренте – помимо годовой суммы подлежащей выплате ренты, также стоимость имущества, определяемой по общим правилам п. 3 ст. 424 ГК (цена, которая взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичный товар). В-пятых, при существенном нарушении договора пожизненной ренты получатель вправе требовать либо выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков, а в случае бесплатной передачи недвижимого имущества по общему правилу вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Критерий платности ренты безразличен при пожизненном содержании с иждивением: получатель наделен правом требовать возврата недвижимого имущества при существенном нарушении договора независимо от платности или бесплатности передачи недвижимого имущества.

Н. Г. Соломина, Гражданское право. Отдельные виды договоров, 2018

На практике работы на рынке нежилых помещений встречается и другой случай – заемщик «закладывает» принадлежащее ему недвижимое имущество, оцененное по стоимости выше рыночной, получает с кредитора денежные средства и отказывается в дальнейшем их возвращать. В этом случае исковое заявление о притворности сделки вынужден подавать обманутый кредитор, ведь реальная стоимость залога оказалась меньшей, чем было передано денежных средств.

В. Г. Шабалин, Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров, 2016

Не менее важно иметь в виду, то при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.), поскольку ст. 613 ГК РФ установлено, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Также остается в силе и право ограниченного пользования данным имуществом третьим лицом (сервитут). Невыполнение арендодателем этой обязанности влечет определенные последствия, а именно: арендатор имеет право требовать уменьшение арендной платы либо расторжение договора и возмещение убытков.

А. В. Леонтьев, Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет, 2006

Для ипотечного кредита характерно оставление заложенного имущества в руках должника, который продолжает его использовать. Допускается повторный залог с получением дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущими закладными.

М. Б. Кановская, Банковское дело. Шпаргалки, 2010

Одним из видов вещного права по Псковской судной грамоте была «кормля», под которой понималось временное пользование чужой собственностью. Кормля устанавливалась в качестве права пользования имуществом умершего супруга для пережившего супруга на срок его жизни или до заключения нового брака. В Псковской судной грамоте среди вещных прав также выделялся залог. В залоге выделяли залог движимого имущества, при котором заложенная вещь хранилась у заимодавца до уплаты долга и залог недвижимости, при котором заложенная недвижимость не переходила во владение залогодержателя, но документы на эту собственность передавались заимодавцу. Обязательственное право по Псковской судной грамоте знало следующие договоры:

Е. В. Глазова, История государства и права России. Ответы на экзаменационные билеты, 2009

Во избежание потери времени и судебных издержек, связанных с обращением взыскания на предмет залога, кредитор вправе с согласия заемщика реализовать заложенное имущество.

А. М. Насонов, Аукционы: проведение, участие, судебные споры. Справочник инвестора, 2010

В этом же письме сказано, что при безвозмездном предоставлении в залог собственного имущества арендодателя в счет обеспечения обязательств третьего лица, расходы налогоплательщика-залогодателя, связанные с безвозмездным оказанием услуг, на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ для целей налогообложения прибыли не учитываются. При этом, доходов, в связи с безвозмездным предоставлением имущества в залог, у залогодателя также не возникает. Что налоговые органы определяют как расходы, связанные с операцией залога, неизвестно, поэтому в зону риска может попасть все, в том числе амортизация. В соответствии с пунктом 2 статьи 322 НК РФ, по основным средствам, передаваемым налогоплательщиком в безвозмездное пользование, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошла указанная передача, начисление амортизации не производится. При окончании договора безвозмездного пользования и возврате основных средств налогоплательщику амортизация начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошел возврат основных средств налогоплательщику.

В. В. Семенихин, Аренда, -1

То, что участок передается в безвозмездное пользование, не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на эту вещь: права сервитута, права залога и т. п. Но при заключении договора безвозмездного пользования собственник обязан предупредить будущего пользователя о всех правах третьих лиц на эту вещь, в противном случае пользователь будет иметь право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Д. С. Бондаренко, Земельный участок: вопросы и ответы, 2008

Из приведенного в п. 1 ст. 78 ФЗоАО определения крупной сделки следует, что предметом данной сделки может быть только имущество, т.е. речь идет о сделках с имуществом. Согласно ст. 128 ГК РФ, под имуществом понимаются вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права. Такое понимание предмета крупных сделок косвенно подтверждается и содержанием п. 1 ст. 78 ФЗоАО, где законодатель называет четыре сделки в качестве крупных – заем, кредит, залог, поручительство. Например, предметом договоров займа и кредита выступают денежные средства. Следовательно, предметом крупных сделок могут быть вещи, деньги, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права.

К. М. Алиева, Сделки акционерного общества, 2008

Впоследствии правила о ренте были включены в Проект Гражданского Уложения. Нужно отметить, что Проект разрабатывался на основе анализа иностранного законодательства, в особенности германского и швейцарского, поэтому нормы о ренте, содержавшиеся в Проекте, имели много общего с нормами кодексов этих стран. В Проекте были предусмотрены два вида договора – пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание. Рента могла быть назначена как в виде денежных платежей, так и в натуральной форме. Договор мог быть заключен в пользу контрагента или в пользу третьего лица. Была установлена периодичность рентных платежей – «вперед за каждые три месяца», если иное не предусмотрено соглашением сторон (ст. 1095). В Проекте предполагалось обеспечение договора залогом, но не автоматическое, а по желанию сторон, потому как подобное обеспечение было в их интересах. Указывалось, что если лицо, уплачивающее доход, объявлено несостоятельным, то «получающий означенный доход, когда таковой обозначен залогом или закладом, пользуется преимущественным удовлетворением» (ст. 1096). Если же доход не обеспечен залогом, то требования получателя будут удовлетворяться наряду с требованиями других кредиторов. Поэтому в интересах получателя ренты было установить право залога. В случае неисполнения договора получатель дохода мог потребовать возвращения имущества. Интересно, что в Проекте право получателя пожизненного дохода не прекращалось в связи с лишением его всех прав состояния либо с принуждением его к каторге или ссылке, то есть в данном случае нормы публичного и частного права не смешивались.

О. А. Маркова, Договор ренты в российском гражданском праве, 2007

Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться одним из следующих способов: залог и поручительство.

М. И. Сироткина, Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности, 2009

Исполнение должником обязательств может быть обеспечено залогом или ипотекой, государственной или муниципальной гарантией, банковской гарантией, поручительством и иными способами, которые не противоречат закону о банкротстве.

Л. А. Бочкова, Приемы антикризисного менеджмента, -1

Требования к предмету залога, или какую недвижимость можно приобрести в ипотеку или передать в залог. Необходимые документы

Татьяна Семенистая, Ипотека. Энциклопедия, -1

8) о признании недействительными договоров по отчуждению акций, купли-продажи, мены, дарения, доверительного управления, внесения в уставный капитал обществ и товариществ, залога и др.[82] Основаниями данных исков являются все предусмотренные ГК РФ, а также Законом о рынке ценных бумаг и Законом об акционерных обществах, случаи. В частности, такие, как несоответствие сделки законам, несоблюдение порядка совершения крупных сделок и сделок, в отношении которых имеется заинтересованность, совершение сделок с использованием инсайдерской (конфиденциальной) информации и др.

А. А. Власов, Адвокат и защита им прав и законных интересов участников рынка ценных бумаг. Монография, 2018

Соглашаясь с рассматриваемой точкой зрения, И.Б. Новицкий и Л.А. Лунц добавляют, что замена натурального исполнения обязанностью уплатить денежный эквивалент не затрагивает судьбы (не погашает) акцессорных обязательств, обеспечивающих исполнение: залог, поручительство, задаток остаются в силе. Это позволяет сделать вывод о том, что было бы неправильно в такой замене видеть прекращение обязательства натурального исполнения с заменой его новым обязательством, направленным на уплату денежной суммы; с такой позицией трудно было бы согласовать сохранение в силе всех остальных элементов, индивидуализирующих данное обязательственное правоотношение[38].

Д. В. Добрачев, Развитие института возмещения убытков в свете модернизации российского гражданского законодательства: научно-практическое пособие, 2012

Для ипотеки коммерческой недвижимости желательно, чтобы ее предметом была недвижимость, обладающая высокой ликвидностью. Требования кредитора к объекту, под залог которого выдается кредит, не всегда совпадают с требованиями заемщика. Напротив, объект недвижимости, передаваемый в лизинг, полностью отвечает требованиям лизингополучателя.

И. Е. Кабанова, Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография, 2013

Согласно п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, причем собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других граждан. Например, он может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Все вышеназванные действия являются сделками с жилой недвижимостью.

К. О. Гущина, Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие, 2009

ДЕФОЛТ ЗАЕМЩИКА – невозможность заемщика выполнять платежные обязательства, предусмотренные в кредитном договоре с банком. За дефолтом следует обращение взыскания на предмет залога по кредиту, осуществляемое по соглашению сторон либо по решению суда. Истцом в суде выступает кредитор.

А. А. Кириенко, Ипотека в вопросах и ответах, 2007

1. В главе 11 НК РФ перечислены различные способы обеспечения исполнения обязанности по уплате налогов и сборов, однако принудительным характером обладают не все из них. Такие способы обеспечения, как залог имущества и поручительство, не могут рассматриваться в качестве принудительных мер, поскольку они имеют гражданско-правовую природу и их применение, согласно п. 2 ст. 73, п. 2 ст. 74 НК РФ, основывается на договорных отношениях сторон. Механизм реализации этих мер предусмотрен нормами гражданского законодательства, за исключением некоторых особенностей (в части субъектов соответствующих договорных отношений и состава имущества, которое может выступать в качестве залога).

В. А. Кинсбурская, Ответственность за нарушение законодательства о налогах и сборах, 2014

Статья 130 ГК РФ также устанавливает, что предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Ю. В. Сапожникова, Комментарий к Федеральному закону от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (постатейный), 2010

Сомнительным долгом в соответствии с п. 1 ст. 266 Налогового кодекса РФ признается любая задолженность, возникшая в связи с реализацией товаров, выполнением работ, оказанием услуг, в случае, если эта задолженность не погашена в сроки, установленные договором, и не обеспечена залогом, поручительством, банковской гарантией.

Е. А. Семенова, Практическое руководство для юрисконсульта, 2013