Закладная

«Закладная» — именная ценная бумага, удостоверяющая право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Кроме того, наличие закладной, выданной в установленном законом порядке, подтверждает права её законного владельца без предоставления других доказательств существования этого обязательства.

Закладная — это новое правовое явление для ипотечных правоотношений и для института обеспечения исполнения обязательств. В настоящее время существует незначительное количество нормативных правовых актов, регулирующих данное правовое явление. Основные нормы, посвященные закладной, содержатся в главе III Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Договор ипотеки может быть заключен в форме закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей права её законного владельца. Практическое значение закладной заключается в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить оборот недвижимости.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная получила широкое распространение среди банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование, потому что она удобна в обращении, особенно при передаче прав по ней. На практике это выглядит так: банк, занимающийся ипотечным жилищным кредитованием, ставит обязательным условием перед выдачей кредита составление закладной. После государственной регистрации права собственности и ипотеки банк становится законным владельцем закладной, при этом его права удостоверяются закладной. По истечении определенного периода банк накапливает так называемый «пул» закладных и продает их. Это позволяет банку привлекать дополнительные денежные средства на последующую выдачу кредитов. При этом происходит смена залогодержателя.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

В большинстве случаев закладная составляется банком, а подписывается уже должником — лицом, которому выдается кредит, в момент получения кредитных средств в банке. Поэтому особенно важно проверять все условия, указанные в закладной, на соответствие кредитному договору. Как показывает практика, незначительная опечатка в одном из существенных условий закладной может повлечь приостановление государственной регистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимости.

Владелец закладной приобретает права на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, залога на имущество, обремененное ипотекой.

Являясь ценной бумагой, к которой применяются общие правила о ценных бумагах, установленные главой 7 ГК РФ, закладная также может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений, предметом залога или других сделок. Как именная ценная бумага закладная удостоверяет права того лица, чье имя в ней названо.

Поскольку закладная является ценной бумагой, то особое значение имеют формальные признаки признания её таковой. Так, если в документе будет отсутствовать слово «закладная», либо одно из условий, предусмотренных законом в качестве обязательных для закладной, то такой документ не может быть признан закладной.

Источник: Википедия

Упоминания в литературе

3. В зависимости от факта выдачи закладной законодатель устанавливает две формы ипотеки – с выдачей и без выдачи закладной. Закладная – инструмент оборота ипотечных прав; она является именной ценной бумагой, удостоверяющей право залога на обремененное ипотекой имущество и право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке). Закладная может составляться как при установлении договорной ипотеки, так и при возникновении ипотеки в силу закона. Составление и выдача закладной не допускаются, если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс либо право его аренды, а также в случае обеспечения ипотекой денежного обязательства, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена (п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке). Зарубежным аналогом закладной, пожалуй, можно назвать залоговое свидетельство германского права.

В. А. Мочалова, Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие, 2013

Для банковского ипотечного кредита в Российской империи этого периода были характерны следующие принципы: 1) долгосрочность; 2) сохранение заемщиком права собственности на заложенное имущество, что давало заемщику возможность его использовать, уплачивать ссудный процент и гасить долг; 3) регистрация факта залога: все недвижимое имущество было зарегистрировано в нотариальных отделениях при окружных судах; подробная опись каждого владения была внесена в так называемые крепостные книги, где отмечались и всякие перемены в имуществе, а равно его переход к новому владельцу (в порядке продажи, наследования или дарения) и заклад в обеспечение ссуды; 4) правило старшинства обязательств должника, которое действовало в случае, если имущество могло быть закладываемо и по следующим ссудам (по второй закладной, третьей закладной): при удовлетворении кредиторов обанкротившегося владельца недвижимого имущества из вырученной от продажи такого имущества суммы, если оно было заложено, удовлетворялись прежде всего держатели закладных в порядке их последовательности, т. е. сначала держатель первой закладной, затем держатель второй закладной и т. д.; лишь после удовлетворения всех претензий по закладным остаток вырученной за заложенное имущество суммы шел на удовлетворение кредиторов по другим обязательствам должника (векселям, заемным письмам, распискам и пр.); 5) допущение повторных закладных, если ценность имущества не была исчерпана предыдущими.

Наталия Проскурякова, Ипотека в Российской империи, 2014

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующих обстоятельств. Заемщик Ч. в суде пояснил, что услуга по техническому оформлению ипотеки была ему навязана банком в качестве обязательного условия выдачи кредита, при этом все действия по поиску приобретаемой в кредит квартиры, государственной регистрации договора купли-продажи и ипотеки в силу закона осуществлялись истцом самостоятельно. Указанные доводы ответчиком опровергнуты не были, который пояснил суду, что правовая экспертиза документов о приобретении квартиры, «андеррайтинг» заемщика (проверка платежеспособности) и оформление закладной направлены на снижение финансовых рисков банка при размещении кредитных средств, а также для обеспечения в будущем возможности распоряжения долговыми обязательствами (оформленными в качестве ценной бумаги). С учетом указанных пояснений ответчика суд пришел к выводу, что техническое оформление ипотечной сделки, в том числе составление закладной, не было направлено на удовлетворение каких-либо потребностей заемщика, а обеспечивало прежде всего интересы самого кредитора – ЗАО «ЕТБ». В этой связи возложение на заемщика бремени расходов по оформлению ипотечной сделки является незаконным, соответствующие условия кредитного договора в силу от. 168 ГК РФ являются ничтожными, а уплаченные на их основании суммы подлежат возмещению.

М. В. Кратенко, Судебная практика по гражданским делам. Споры о защите прав потребителей: научно-практическое пособие, 2013

Для ипотечного кредита характерно оставление заложенного имущества в руках должника, который продолжает его использовать. Допускается повторный залог с получением дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущими закладными.

Группа авторов, Банковское дело. Шпаргалки, 2010

ОБРЕМЕНЕНИЕ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА ПРАВАМИ ДРУГИХ ЛИЦ – если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования этим имуществом, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд – с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания в соответствии с действующим законодательством. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.

Александр Шамардин, Энциклопедический словарь терминов по менеджменту, маркетингу, экономике, предпринимательству. Том II, 2012

Чрезвычайная ограниченность свободных денежных средств, правовая необеспеченность кредитов делали их очень дорогими. В XV–XVI вв. залог носил, по существу, характер отчуждения. Закладная и купчая считались актами, близкими между собой. Из документов того времени видно, что в случае несостоятельности должника вотчина переходила в собственность кредитора (монастыря, купца, крупного землевладельца), который становился полным ее владельцем. В середине XVII в. в период экономического кризиса потребовалось усиление ответственности должника именно за счет предмета залога. В 1649 г. Соборным уложением, остававшимся в течение почти двух десятилетий главным кодексом России, законодательно предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. Это уложение разрешило брать ссуды под залог вотчинных (то есть наследственных) земель, правда, без крестьян. Тем самым было положено начало законодательному оформлению ипотеки.

Андрей Воскресенский, Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008), -1

Ценные бумаги могут выпускаться практически всеми субъектами гражданского права: гражданами, юридическими лицами, федеративным российским государством – Российской Федерацией, муниципальными образованиями (ст. 142, 143 ГК РФ). Такие разновидности ценных бумаг, как облигации, чеки, векселя, закладные, варранты, коносаменты и другие расчетные и товаросопроводительные ценные бумаги достаточно широко применяются в обязательственных отношениях сторон по исполнению самых различных договоров: купли-продажи, займа, подряда, хранения, перевозки и т. д.

А. А. Власов, Адвокат и защита им прав и законных интересов участников рынка ценных бумаг. Монография, 2018

Такая модель характеризуется тем, что использование закладных, полученных ипотечными банками от клиентов по выданным ипотечным жилищным ссудам, как правило, не идет дальше употребления их в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Данная модель реализуется при минимальном числе специализированных действующих лиц – «усеченной структуре ипотеки».

В. В. Меркулов, Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России, 2003

4) ипотека. В соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека (ипотечный кредит) – это залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды. Ипотечный кредит может быть установлен только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ). Иными словами, ипотечный кредит – это ссуда под залог недвижимости. Ипотечные банки предоставляют долгосрочные ссуды на 10, 15, 25 и более лет под залог недвижимости – земли, земельных участков в городах, а также жилых зданий и других строений. Как правило, они мобилизуют свои ресурсы за счет выпуска закладных листов, обеспеченных недвижимым имуществом;

К. О. Гущина, Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие, 2009

В пункте 9 ст. 280 НК РФ указано, что методы ФИФО, ЛИФО, «по стоимости единицы» применяются к эмиссионным ценным бумагам при их поступлении, перемещении (выбытии) из одного портфеля в другой по каждому из портфелей – торговому, инвестиционному или портфелю контрольного участия. Метод оценки по стоимости единицы применяется к неэмиссионным ценным бумагам, которые закрепляют за их обладателем индивидуальный объем прав (чек, вексель, коносамент, закладная и др.). Поэтому, организации, владеющей как эмиссионными, так и неэмиссиоными ценными бумагами, нужно в учетной политике предусмотреть применяемые методы списания на расходы стоимости ценных бумаг.

О. И. Соснаускене, Учет ценных бумаг и валютных операций, 2008

Историками права не выработано единого мнения относительно того, когда ценные бумаги появились в торговом обороте дореволюционной России. Предполагается, что прообразом ценной бумаги явились закладные кабалы, относившиеся «к строго формальным документам, напоминая римские литеральные контракты, исполнение по которым обуславливается владением документом и возвращением его должнику»[11].

Е. В. Валласк, Мошенничество с использованием ценных бумаг: ретроспективный анализ, криминалистическая характеристика и программы расследования, 2007

Страховые общества. Они занимаются тем, что, реализуя страховые полисы, принимают от населения средства в виде регулярных взносов, которые, в свою очередь, помещаются в государственные и корпоративные ценные бумаги, закладные под жилые постройки. Формой организации страховых обществ может быть акционерное общество.

С. В. Загородников, Инвестиции. Ответы на экзаменационные билеты, 2009