Коммунальная квартира

Коммуна́льная кварти́ра (разг. коммуна́лка) — квартира, в изолированных жилых помещениях которой проживают несколько семей. При этом сама квартира может находиться: в частной собственности физического лица, среди которых особую группу составляют владельцы доходных домов, в муниципальной собственности, в собственности других предприятий и организаций, предоставляющих служебную жилую площадь. В городах СССР к 1980-м годам большая часть квартир находилась в домах, находящихся в собственности государства и предоставленных гражданам в бессрочное владение на правах личной собственности, при этом в соответствии с государственными программами («Жилище-2000» и пр.) коммунальное заселение ежегодно снижалось.

В настоящее время заселение жилого помещения муниципального жилого фонда в коммунальной квартире осуществляется в соответствии с жилищным законодательством, а также по утверждаемым в каждом муниципальном образовании нормам предоставления общей площади жилого помещения на одного члена семьи.

Семьёй из одного человека в коммунальной квартире принято считать одиноко проживающих людей.

Каждая семья или отдельный человек занимают одну или несколько комнат, вместе пользуются «местами общего пользования», к которым, как правило, относятся общие ванная, туалет и кухня, а также коридор и прихожая.

Источник: Википедия

Упоминания в литературе

Основой советской жилищной политики с 1955 года стало массовое строительство государственных дешевых многоквартирных крупнопанельных домов индустриальным методом. Квартиры предоставлялись органами местной власти в порядке очереди при множестве специальных разрешений на внеочередную выдачу ордеров. Квартплата и оплата коммунальных услуг держались на низком уровне за счет бюджетных дотаций всем жильцам без исключения. Советская власть не поощряла строительство индивидуального (частного односемейного) жилья как элемента буржуазной идеологии. Существовал запрет на строительство частного жилья в городах с населением свыше 100 тысяч человек, все должны были жить в многоэтажных «скворечниках». Так, наверное, проще присматривать за народом... Количество частных односемейных домов в советской России резко сократилось по сравнению с дореволюционным периодом. Необходимо отметить, что значительное количество новых квартир, спроектированных как односемейные, заселялось «с подселением», так что избавление от коммунальных квартир оказалось существенно заторможено. Тормозилось оно и тем, что новое строительство велось почти исключительно на месте окраинных деревень и слободок, подлежавших сносу, тогда как старые городские центры должны были удовлетворяться периодическими «косметическими» ремонтами. Капитальный ремонт жилых домов почти не производили.

Сергей Глазунов, Доступное жилье: люди и национальный проект

Меры по улучшению работы правоохранительных органов, несмотря на все трудности в этом деле, давали определенные результаты. В 1918–1919 гг. милиция и уголовный розыск обезвредили несколько крупных банд грабителей, в частности шайку Александрова (Паныча), хранившего награбленные ценности в склепе на Охтинском кладбище, 16 налетчиков во главе с Афанасьевым (Мишкой-портным), на счету которых было 20 грабежей на сумму около миллиона рублей[348]. К 1919 г. удалось добиться значительного снижения уличной преступности, в городе стало спокойнее. Если, к примеру, за июль 1918 г. было зарегистрировано 635 уличных краж и грабежей и 245 квартирных[349], в августе 1919 г. было отмечено лишь 17 уличных краж и 497 квартирных[350]. Хотя количество квартирных краж выросло вдвое, это были в основном мелкие кражи. Если судить по информации суточных рапортов о происшествиях, меньше стало квартирных грабежей, сопровождавшихся насилием в отношении хозяев, зато возросло число случаев проникновения воров в квартиры в отсутствие жильцов путем подбора ключей. Кроме того, обитатели коммунальных квартир, которых в городе становилось все больше в результате проведения так называемых уплотнений, часто обворовывали друг друга. В целом за первую половину 1919 г. по городу было зарегистрировано 3806 хищений, 19 налетов и 58 убийств (за вторую половину 1918 г., соответственно, 5902, 54 и 153)[351]. Среди районов города первое место по уголовной статистике занимал Первый Городской район, за ним следовали Петроградский и Второй Городской. Самая спокойная обстановка была в Пороховском и Петергофском районах (см. табл. № 1).

Сергей Яров, Петроград на переломе эпох. Город и его жители в годы революции и Гражданской войны, 2013

2) Долевая собственность сейчас используется только при приватизации коммунальных квартир (см. главу 3.7 третьей части нашей книги). Например в трехкомнатной коммуналке три лицевых счета, а площадь комнат 20, 18, 16 м2. При приватизации в долеую (на практике еще встречается термин – реальную долевую) форму первая семья (или одинокий жилец) получает 37/100 долей в праве, вторая —33/100, третья —30/100. Естественно, в Свидетельстве о госрегистрации будут указаны не только эти «сотые» доли, но и комнаты – соответственно № 1, № 2, № 3. Начиная с октября 2012 г. жильцам отдельных (не коммунальных) квартир приватизация в реальную долевую форму не оформляется, даже если между ними и достигнуто соглашение о порядке пользования комнатами (см. главу 3.7)

Вадим Шабалин, Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика, 2016

Круг этих лиц указан в ст. 59 ЖК. Во-первых, это те собственники или наниматели жилья в коммунальной квартире, которые на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии этих граждан освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. При отсутствии в коммунальной квартире вышеперечисленных категорий лиц жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. Если же и таковых не нашлось, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в общем порядке.

Ксения Викторовна Тимофеева, Юридический справочник на все случаи жизни, 2009

Этот этап работы лучше поручить агентству недвижимости, офис которого находится в выбранном Вами районе: каждая риэлторская фирма ведет «работу по территориям», т. е. находит жильцов коммунальных квартир через домоуправления, полицию, а также «инициативников». Если Вы хотите провести рекламу самостоятельно, то лучше всего задействовать следующие ее виды: адресная расклейка по подъездам выбранных домов; рассылка в почтовые ящики и особенно в двери коммунальных квартир; обратная реклама путем считывания объявлений в базах: в Москве лучше использовать ЦИАН и АВИТО, включая и предложения по продаже комнат; частная реклама по территориям: домоуправления, участковые, старшие по подъездам или даже старушки на лавочках. Можно также использовать и электронную систему поиска: на радиорынках Вы покупаете базу данных «адрес по телефону, телефон по адресу» (в Москве – МГТС) и задаете критерий поиска «по домам» (например, Вам надо узнать, сколько коммуналок осталось в доме по адресу: Москва, Ломоносовский проспект, 14). База выводит на экран данные, в каких квартирах этого дома установлен телефон коллективного пользования (КЖ – коммунальное жилье) и его номер. Единственный недостаток этого способа заключается в том, что аналогичные действия уже много раз до Вас проделывали профессиональные риэлторы. Практика работы агентств показала, что вышеуказанные виды рекламы позволяют найти в среднем 2–3 варианта с 4-5-подъездного 8—9-этажного «сталинского» дома, а в дорогих районах (центр и престижные проспекты) – еще меньше, ведь все «сливки» там уже давно сняты профессионалами. Возможно, Вам попадутся просто «квартиры на разъезд» (об этом см. выше), однако эффективность работы с ними, безусловно, ниже.

Вадим Шабалин, Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса, 2016

С другой стороны, законодатель умалчивает о возможности раздела не коммунальной квартиры, принадлежащей гражданам на праве собственности, занимаемой по договору социального найма или относящейся к специализированному жилищному фонду. Единственная норма, разрешающая такой раздел, – это ст. 127 ЖК РФ «Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива». Такой раздел допускается между лицами, имеющими право на пай, если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные. Следует заметить, законодатель не уточняет, что подразумевается под изолированными помещениями: комнаты (с превращением квартиры в коммунальную) или изолированные части с отдельным входом и вспомогательными помещениями (что тоже возможно, например в каких-нибудь пентхаусах или таун-хаусах).

О. Г. Миролюбова, Актуальные проблемы жилищного права. Семья и жилище, 2013

Гораздо сложнее дело обстоит со сдачей комнат в коммуналках. Если квартира (или сдаваемая комната) муниципальная, то официально заключить договор поднайма можно только с письменного согласия соседей, что на практике маловероятно, либо придется «безвозмездно» вселить в свою комнату временных жильцов с соблюдением условий ст. 80 ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ (с уведомлением наймодателя, на срок не более 6 месяцев, с соблюдением норм площади – для коммунальных квартир не менее нормы предоставления), что, безусловно, спровоцирует конфликт с соседями. В случае же частной комнаты для заключения возмездного договора найма согласие соседей не требуется, преимущественного права найма у них не возникает, однако соседи часто на практике препятствуют проживанию нанимателей (для муниципальных коммуналок – временных жильцов) не пускают их в квартиру, в ночное время вызывают полицию, требуют, чтобы «гости», желающие остаться переночевать, в 23 часа покинули комнату и т. п., что, безусловно, невыгодно жильцам, которые через месяц-два подобного проживания вновь обращаются в агентство с просьбой (или даже требованием) подобрать им комнату в отдельной квартире.

С. В. Прокофьев, Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде, 2016

Однако в ст. 71 нового ЖК РФ понятие «бронирование жилья» отсутствует, так как оно поглощается более широким по смыслу «сохранением права пользования». При этом отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального (ДСН) или коммерческого (ДКН) найма не влечет расторжения отношений с наймодателем, т. е. выселения, если наниматель исполняет свои обязательства по ДСН или ДКН, т. е. в первую очередь своевременно вносит плату за наем и коммунальные услуги в соответствии со ст. 154–155 ЖК РФ. «Физическое» же проживание на занимаемой жилплощади, в том числе и коммунальной квартире, становится необязательным.

В. Г. Шабалин, Сам себе риэлтор. Ваши права и льготы по жилищному вопросу и налогам, 2016

Предприятия были ограничены в средствах, поэтому общежития старались делать как можно скромнее. Совсем немного общежитий были квартирного типа, но в каждой из этих квартир жило несколько семей. Так рождались коммунальные квартиры, создавались общежития коридорного типа. Жили, конечно, там люди разные.

Ю. А. Прокофьев, Как убивали партию. Показания Первого Секретаря МГК КПСС, 2011

4) сдавать жилое помещение в поднаем. Это допускается только, если после заключения договора поднайма общая площадь жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления. В договоре поднайма должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Такой договор является возмездным, размер платы устанавливается по соглашению сторон;

М. А. Шалагина, Юридический справочник на все случаи жизни, 2009

В нашей коммунальной квартире на три семьи приходилось четыре комнаты, а также общий туалет, ванная комната с газовой колонкой для нагрева воды и кухня. Изначально квартира предназначалась для одной семьи – все жилые комнаты, хотя имели выход в общий коридор, ранее сообщались друг с другом. Внутренние проходы между ними заделали на скорую руку, когда сюда в середине 30-х годов прошлого века вселили сначала две семьи. Нам достались две смежные комнаты в самом конце общего коридора, а нашим соседям – семейной паре, Михаил Ивановичу и Анастасии Михайловне – две комнаты в начале этого коридора. В квартире имелся и общий телефон, он стоял на полочке, прикрепленной к стене коридора, и оплачивался путем довольно сложного вычисления индивидуальных расходов по оплате коммунальных услуг между соседями.

Юрий Малов, Мои московские улицы, 2014

На 1 января 1992 г. в коммунальных квартирах проживало более 5 млн человек, в общежитиях – 7 млн, в ветхих и аварийных домах и бараках – 2 млн. В очереди на квартиру стояло 20 % населения страны.

В. В. Меркулов, Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России, 2003

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Но если объектом сделки выступает комната в коммунальной квартире или общежитии, то права на объекты общего пользования тоже передаются новому собственнику.

К. О. Гущина, Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие, 2009

Эта рекомендация особенно актуальна при просмотре нежилых помещений и больших коммунальных квартир, иначе вас могут завести запутанными коридорами неизвестно куда.

В. Г. Шабалин, Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью, 2016

Жили в коммунальных квартирах, общежитиях, на съемных «квадратных метрах». Возьмем, для примера, два двухэтажных бревенчатых жилых дома, располагавшихся по адресам: Промышленный пер., 18 и ул. Калинина, 48. На начало декабря 1941 г. состояние этих домов райисполкомом оценивалось так.

В. И. Ходанович, Блокадные будни одного района Ленинграда, 2015

7) копию финансового лицевого счета (только при приватизации комнаты в квартире коммунального заселения);

Коллектив авторов, Всё о недвижимости. Вторичный рынок жилья, 2011

Удачная афера влечет за собой следующую, и «Golden ADA» открыла в России специализированное предприятие по огранке драгоценных камней. Так родилась «Звезда Урала», зарегистрировавшая свой юридический адрес в московской коммунальной квартире. В феврале – марте 1994 года новая фирма получила необработанных алмазов на 88,7 миллиона долларов. Потом алмазы переправили в США, а оттуда в Бельгию, по адресам фирм, принадлежащих Козленку. Часть огранили и продали, оставшуюся часть под видом заирских Козленок продал всемирному монополисту – компании «Де Бирс».

А. И. Кирпичников, Российская коррупция, 2004

6. Тем, кто приватизирует жилплощадь в коммунальной квартире, необходима копия финансового лицевого счета.

Е. М. Филиппова, Недвижимость: покупка, продажа, приватизация, 2011