Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке

Екатерина Владимировна Ситникова, 2023

Книга практикующего юриста в сфере недвижимости о том, как самостоятельно и безопасно купить квартиру на вторичном рынке. Книга поможет избежать мошенничества в сделках, а также правильно проверить её перед покупкой и провести сделку.

Поиск квартиры

В аспекте поиска квартиры в конспекте этой книги важны не столько характеристики и местоположение квартиры, а то как и для чего вы ищите.

Если вы нанимаете риэлтора или обращаетесь в агенство, то часто специалисты помогают вам закрыть ваши запрос и потребности, потому что профессионально занимаются куплей-продажей недвижимости. Если, конечно специалисты добросовестные и “белые”. Однако, мало кто уделяет внимание выявлению рисков при покупке.

Если вы решили сами найти квартиру через знакомых, или через специализированные площадки, то в этом случае будет сложнее подобрать юридически чистую квартиру. Точнее найти ее можно, но обязательно нужно разбираться в том, что вы покупаете.

И в первом и во втором случаях важно понимать хотя бы азы купли-продажи недвижимости, а также знать, на что важно обратить внимание и при каких обстоятельствах вы точно не купите конкретную квартиру.

Конечно важно еще из каких средств вы планируете оплатить покупку. Если планируется ипотека, то банки также проверяют риски покупки, но со своей точки зрения выгоды и её рентабельности, так как квартира будет находиться в залоге. Если средства на покупку идут из материнского капитала, то важно решение Пенсионного фонда РФ, а также органов опеки если деньги появились от проданного имущества детей. Кроме того, на практике сделки проходят цепочно, т.е. тот кто продает (Продавец вашей покупаемой квартиры) обычно покупает сразу другую квартиру, а его продавец (покупаемой им квартиры) может покупать что-то себе. И возможно, что вы тоже продаете и покупате. У кого-то ипотека, у кого-то материнский капитал, у кого — то сроки и т.д. Поэтому важно не затянуть и не застрять в этой цепочке.

Таким образом, поймите, что привлечение вами риэлтора автоматически не устраняет любые юридические риски и не гарантирует чистоту и прозрачность сделки. Проверка носит поверхностный характер и может ограничиваться заказом выписки из ЕГРН на объект недвижимости для подтверждения полномочий собственника. С 01.03.2023 года даже риэлтор не сможет получить сведения из ЕГРН в связи с изменениями в законе, за исключением случаев когда собственник предоставил в Росреестр свое согласие о выдаче выписки ЕГРН с персональными данными собственника. В противном случае, в выписке ЕГРН полученной риэлтором и иными лицами, сведений о собственнике не будет. В современных реалиях юридические риски скрыты в деталях. Нужно помнить, что основная цель риэлтора заключается в том, чтобы сделка состоялась. И в этом ключевое различие между риэлтором и юристом. Заблуждение покупателей и то, что при покупке квартиры в ипотеку проверять юридическую чистоту сделки не нужно — банк все проверит сам. Как я уже сказала, и стоит повторить, что банк осуществляет только поверхностную проверку объекта недвижимости, удостоверяется в наличии зарегистрированного права собственности и отсутствии обременений Основная задача банка при кредитовании — проверить самого заемщика. Кроме того, зачастую банк перестраховывается дополнительными способами обеспечения обязательств (например, поручительством), поэтому что бы не случилось с объектом недвижимости, вы останетесь должны банку, а проблема с оспариванием сделки с недвижимостью — это только ваша проблема.

Также конечно важна ваша цель покупки — инвестиции, инвестиции с арендой или для жилья.

Я не буду рассказывать здесь схемы купли-продажи, это скорее относится к риэлторской работе. Я укажу лишь на моменты, имеющие значения с правовой точки зрения, чтобы обезопасить себя от признания сделки недействительной или от притязаний третьих лиц на квартиру. Или чтобы не нарваться на мошенников.