Что такое кадастр. Кому принадлежит земля в России?

Владимир Михайлец

Как показывает практика, за последние два десятилетия в России наметилась негативная тенденция использования земель сельскохозяйственного фонда для несельскохозяйственных нужд. Значительные площади таких земель изымаются из сельскохозяйственного оборота, и их переводят под индивидуальное жилищное строительство, дачные, садовые товарищества.При подготовке любого градостроительного документа нужно понимать, что на этой территории есть сейчас, как было и как должно быть…

ГЛАВА 1. ЭКОЛОГИЗАЦИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ УРБАНИЗИРОВАННЫХ ТЕРРИТОРИЙ

1.1. Кому принадлежит земля в России?

В наши дни впервые вводится процедура административного обследования в рамках земельного надзора. И она будет проводиться сразу в отношении, например, всего населенного пункта, определенной территории, а не отдельного земельного участка. Даже не обязательно дожидаться чьего-то заявления о факте нарушения.

Раньше, чтобы наказать за самозахват, надо было выйти на место, собрать доказательства, улики, а если это юрлицо, нужно было сначала поставить проверку в план на следующий год. Плюс незначительные штрафы. Фактически земельного надзора как принудительной процедуры не существовало, вот и появлялся самострой на государственной земле. Тем более что можно захватить территорию, на которой участок не сформирован. Эта земля не является объектом правоотношений, но между тем она захвачена [2,4,14].

Рис.1. Город будущего.

Теперь земельному инспектору через процедуру административного обследования гораздо легче выявить самозахваты. Для этого в его распоряжении есть все необходимые сведения из публичной кадастровой карты и Единого госреестра прав на недвижимое имущество, государственного кадастра недвижимости. Замечу, что впервые земельный надзор и его основные положения будут регламентироваться на уровне федерального закона [7,8,14].

В Госдуме прошел законопроект, увеличивающий штрафы за это. Точнее, привязывающий их к кадастровой стоимости земли. Захватил дорогой участок — заплатишь много. Например, за нецелевое использование участка юрлицом размер штрафа составит от 1,5 до 2 процентов от кадастровой стоимости, но не менее 100 тысяч рублей. Одновременно выдается предписание освободить землю. А если не выполнить предписание, штраф еще и за это, процедура принудительного исполнения предписания и взыскание убытков. Очень накладно [5—7].

С другой стороны, в ходе процедуры административного обследования может выясниться, что муниципалитет не оформил надлежащим образом участок, на который у собственника есть документы. Тогда земельный инспектор выдает соответствующее предписание органу местного самоуправления. Он впервые вводит единые, базовые нормы по изъятию и резервированию земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

А мы и по сей день принимаем отдельные законы под конкретные крупные проекты. Законодательство устанавливает только основания для изъятия, теперь будет прописано самое важное — процедура. Она делает предсказуемыми сроки изъятия, что очень важно при любом строительстве, с другой стороны — гарантирует соблюдение прав владельцев земли, дает возможность оспорить их нарушение. В первую очередь это закон для людей. Это касается размера компенсаций за отчуждаемую землю, сроков уведомления, документов территориального планирования, на основании которых производится изъятие. Сейчас же при проведении дороги граждане сталкиваются с неким фактом, с которым уже ничего нельзя сделать, ни оспорить, ни толком проверить обоснованность изъятия земли.

Для этого принят закон о комплексных кадастровых работах, который 22 декабря подписан президентом России. Они будут производиться сразу по кадастровым кварталам для того, чтобы в расчете на один земельный участок стоимость этих работ была меньше, чем при обычном порядке, когда такие работы заказываются отдельно для каждого участка.

Заказчиками здесь должны выступать муниципалитеты, закон дает им право использовать на эти цели бюджетные средства. В их интересах один раз потратиться, чтобы навести порядок на своей территории, получить возможность правильно исчислять налог на недвижимость. Ну а граждане получат гарантию, что границы их участков описаны правильно. Если выяснится, что по документам границы пересекаются, вводится процедура досудебного урегулирования споров между соседями [23—25].

Кроме того, в ходе комплексных кадастровых работ возможно образование новых земельных участков и вовлечение их в оборот. Муниципалитету это сулит прибыль, а рынку еще один участок, сформированный в соответствии с Генпланом, градпланом и всем на свете. И, конечно, без комплексного уточнения описания границ очень трудно развивать инфраструктуру. Иначе говоря, в этих работах заинтересованы абсолютно все, и власть, и правообладатели.

Для этого принят закон о комплексных кадастровых работах, который 22 декабря подписан президентом России. Они будут производиться сразу по кадастровым кварталам для того, чтобы в расчете на один земельный участок стоимость этих работ была меньше, чем при обычном порядке, когда такие работы заказываются отдельно для каждого участка [3,7,30].

Заказчиками здесь должны выступать муниципалитеты, закон дает им право использовать на эти цели бюджетные средства. В их интересах один раз потратиться, чтобы навести порядок на своей территории, получить возможность правильно исчислять налог на недвижимость. Ну а граждане получат гарантию, что границы их участков описаны правильно. Если выяснится, что по документам границы пересекаются, вводится процедура досудебного урегулирования споров между соседями. Кроме того, в ходе комплексных кадастровых работ возможно образование новых земельных участков и вовлечение их в оборот. Муниципалитету это сулит прибыль, а рынку еще один участок, сформированный в соответствии с Генпланом, градпланом и всем на свете. И, конечно, без комплексного уточнения описания границ очень трудно развивать инфраструктуру. Иначе говоря, в этих работах заинтересованы абсолютно все, и власть, и правообладатели [24—26].

Это своего рода основной закон, по которому будет действовать система кадастрового учета и регистрации прав собственности. Вводится единая учетно-регистрационная процедура: уже не нужно подавать заявления отдельно о кадастровом учете объекта недвижимости и отдельно о государственной регистрации права. Максимально, всего до 5 — 7 дней, сокращается срок процедур, устанавливается ответственность за их соблюдение, оптимизируется взаимодействие между Росреестром и Федеральной налоговой службой. Законопроект очень сложный, со многими обязывающими нормами, он играет большую роль в налоговом администрировании.

Отмечу, что законопроект разработан во исполнение поручений президента РФ по итогам Государственного совета РФ по земельным вопросам. Его критикуют прежде всего аграрии, которые считают, что ликвидация категории земель сельхозназначения приведет к массовому выводу их из сельхозоборота для застройки. Но парадокс в том, что законопроект как раз предусматривает более жесткую защиту земель сельскохозяйственного назначения. Мы полностью солидарны с главным тезисом критиков закона о том, что земли сельхозназначения должны охраняться государством, более того, считаю, что они должны охраняться в приоритетном порядке.

1.2. Современный почвенный покров Томской области и безопасность жизнедеятельности на нём

Томская область — это регион с небольшой техногенной нагрузкой, но наиболее опасной. Это нефтехимическая промышленность и особенно, предприятия ядерного цикла, которые по характеру используемых технологий наносят наибольший вред природе. В современных условиях эффективное решение природоохранных проблем видится в комплексе с экономикой, поскольку «рано или поздно первые вступят в противоречие с существующими

методами хозяйствования». Даже если принять, что промышленные предприятия будут соблюдать все предложенные меры предосторожности, то развивающееся общество будет иметь прогрессирующее воздействие на природу. Следовательно, оптимальный путь — одновременное решение этих задач: с одной» стороны — сведение к минимуму вредных последствий промышленности на природу, с другой — поиск и разработка технологий, обеспечивающих нормальное функционирование биосферы. Способы перевода вредных веществ в наименее подвижные и малотоксичные для растений формы, дают надежду по восстановлению плодородия почв. Однако, в реальных условиях широкий спектр почв разного гранулометрического состава, гумусированности, кислотно-основных свойств, а также уровень окультуренности, значительно снижают оптимизм в скором решении данной проблемы [23—26].

Томская область расположена в юго-восточной части Западно-Сибирской равнины. Юго-западные границы проходят по заболоченной, залесённой равнине, труднодоступной для экономических связей. Общая площадь области 31,4 млн. га, из которых лесом занято 61,3%, болотами 29,9%, землями сельскохозяйственного назначения 5,1%. Отличительной чертой климата является продолжительная и морозная зима с коротким, но достаточно теплым летом. Средняя продолжительность безморозного периода составляет 85 — 115 дней. Сумма средне — суточных температур воздуха за период с температурой выше +10 от 1526 до 1780, а сумма эффективных температур (свыше +15) за вегетационный период не превышает 655° Область, относится к зоне достаточного увлажнения со среднегодовой суммой атмосферных осадков 429 — 506 мм.

Современный почвенный покров Томской области характеризуется большим разнообразием, однако господствуют подзолистые, подзолистые элювиально-глеевые почвы в сочетании с дерново-подзолистыми, болотными, болотно-подзолистыми: серые лесные в сочетании с серыми лесными глеевыми, оподзолеыные и выщелоченные черноземы.

По содержанию токсикологических элементов в почве и растениях, произ-ростаемых на землях сельскохозяйственного назначения, территория Томской области относится к 1-й и 2-й группе эколого-токсикологической оценки, что свидетельствует о её пригодности для выращивания всех сельскохозяйственных культур без необходимости применения специальных мероприятий. При проведении сертификации продукции возможен выборочный контроль на содержание нитратов, кадмия, свинца и выдача сертификата соответствия на всю продукцию.

Результаты мониторинга окружающей среды являются необходимой основой для разработки системы рационального применения средств химизации при производстве растениеводческой продукции, что особенно важно для таежной зоны Западной Сибири с ее низкой нитрификационной способностью и коротким вегетационным периодом. В связи с ростом антропогенной нагрузки на почву и снижением объемов внесения удобрений, материалы исследований позволяют выявить недостатки в ранее принятых методических рекомендациях, осуществить мониторинг земель на реперных участках, проследить за динамикой изменения плодородия почв, прогнозировать содержание токсикантов в продукции с большей достоверностью, снизить затраты при сертификации.

На территории, прилегающей к региональным и местным источникам загрязнения, на садово-огородных участках нет гарантии получения продукции, отвечающей нормативам безопасности — СанПин 2.3.2.1078—01. Вся производимая продукция требует обязательной сертификации, в первую очередь, расположенная вдоль автомобильных дорог федерального и регионального значения на расстоянии 200 и более метров.

Томская область — это регион с небольшой техногенной нагрузкой, но наиболее опасной. Это нефтехимическая промышленность и особенно, предприятия ядерного цикла, которые по характеру используемых технологий наносят наибольший вред природе. В современных условиях эффективное решение природоохранных проблем видится в комплексе с экономикой, поскольку «рано или поздно первые вступят в противоречие с существующими методами хозяйствования». Даже если принять, что промышленные предприятия будут соблюдать все предложенные меры предосторожности, то развивающееся общество будет иметь прогрессирующее воздействие на природу. Следовательно, оптимальный путь — одновременное решение этих задач: с одной» стороны — сведение к минимуму вредных последствий промышленности на природу, с другой — поиск и разработка технологий, обеспечивающих нормальное функционирование биосферы. Способы перевода вредных веществ в наименее подвижные и малотоксичные для растений формы, дают надежду по восстановлению плодородия почв. Однако, в реальных условиях широкий спектр почв разного гранулометрического состава, гумусированности, кислотно-основных свойств, а также уровень окультуренности, значительно снижают оптимизм в скором решении данной проблемы [23—26].

Томская область расположена в юго-восточной части Западно-Сибирской равнины. Юго-западные границы проходят по заболоченной, залесённой равнине, труднодоступной для экономических связей. Общая площадь области 31,4 млн. га, из которых лесом занято 61,3%, болотами 29,9%, землями сельскохозяйственного назначения 5,1%. Отличительной чертой климата является продолжительная и морозная зима с коротким, но достаточно теплым летом. Средняя продолжительность безморозного периода составляет 85 — 115 дней. Сумма средне — суточных температур воздуха за период с температурой выше +10 от 1526 до 1780, а сумма эффективных температур (свыше +15) за вегетационный период не превышает 655° Область, относится к зоне достаточного увлажнения со среднегодовой суммой атмосферных осадков 429 — 506 мм.

— Современный почвенный покров Томской области характеризуется большим разнообразием, однако господствуют подзолистые, подзолистые элювиально-глеевые почвы в сочетании с дерново-подзолистыми, болотными, болотно-подзолистыми: серые лесные в сочетании с серыми лесными глеевыми, оподзолеыные и выщелоченные черноземы.

— По содержанию токсикологических элементов в почве и растениях, произ-ростаемых на землях сельскохозяйственного назначения, территория Томской области относится к 1-й и 2-й группе эколого-токсикологической оценки, что свидетельствует о её пригодности для выращивания всех сельскохозяйственных культур без необходимости применения специальных мероприятий. При проведении сертификации продукции возможен выборочный контроль на содержание нитратов, кадмия, свинца и выдача сертификата соответствия на всю продукцию.

— Результаты мониторинга окружающей среды являются необходимой основой для разработки системы рационального применения средств химизации при производстве растениеводческой продукции, что особенно важно для таежной зоны Западной Сибири с ее низкой нитрификационной способностью и коротким вегетационным периодом. В связи с ростом антропогенной нагрузки на почву и снижением объемов внесения удобрений, материалы исследований позволяют выявить недостатки в ранее принятых методических рекомендациях, осуществить мониторинг земель на реперных участках, проследить за динамикой изменения плодородия почв, прогнозировать содержание токсикантов в продукции с большей достоверностью, снизить затраты при сертификации.

— На территории, прилегающей к региональным и местным источникам загрязнения, на садово-огородных участках нет гарантии получения продукции, отвечающей нормативам безопасности — СанПин 2.3.2.1078—01. Вся производимая продукция требует обязательной сертификации, в первую очередь, расположенная вдоль автомобильных дорог федерального и регионального значения на расстоянии 200 и более метров.

Земельные ресурсы таежной зоны Томской области и приемы их рационального использования

Томская область, расположенная в юго-восточной части Западно-Сибирской низменности, имеет плоско — равнинный рельеф с уклоном на северо-запад с небольшими абсолютными высотами над уровнем моря (120 — 130 м).

— Земельные ресурсы были и остаются главным средством сельскохозяйственного производства и основным предметом земледельческого труда. Именно земельные ресурсы выступают не только как необходимое материальное условие, но и как активный эдафический фактор производства продуктов питания. Кроме того, земельные ресурсы, являясь интегральным компонентом геосистем суши, выполняют важнейшие биосферные функции, а следовательно, нормальное состояние земельных ресурсов есть основополагающая предпосылка для стабильности природной среды. Поэтому рациональное использование и охрана земель является одной из наиболее важных народнохозяйственных задач, особенно если учесть необходимость безотлагательного решения острейшей социально-политической проблемы — выхода нашей страны из агроэкономического кризиса и приобретения ею продовольственной независимости [23].

— Потребность в рациональном использовании сельскохозяйственно освоенных земель особенно обострена в Томской области, которая отличается от других административных подразделений Западной Сибири пространственной ограниченностью земель пригодных для земледелия из-за высокой заболоченности (в составе пашни используется всего около 2% площади всех земель области). Между тем за последние два десятилетия в Томской области, как и в других регионах России, наметилась негативная тенденция использования земель сельскохозяйственного фонда для несельскохозяйственных нужд — для этих целей в Томской области уже изъято

— почти 300 тыс. га сельхозугодий. Значительно активизировались также

— процессы эрозионного разрушения земель сельхозугодий (особенно пахотных).

— Таким образом, оценка качественного состояния земель таежной зоны и на этой основе разработка соответствующих мер по повышению их продуктивности и применение этих мер в практике сельскохозяйственной деятельности представляется для Томской области весьма актуальной задачей.

— Общие прогнозные ресурсы руд с содержанием железа более 30% в пределах Томской области оцениваются в 393 млрд. т., что позволяет считать область крупнейшей железорудной провинцией мира. В пределах бассейна выделяется пять рудных узлов — Бакчарский, Колпашевский, Парабельский, Чузикский и Парбигский [25].

— В Томской области к настоящему времени сконцетрировано до 30% запасов диоксида титана и значительная часть запасов циркония России. Запасы титана и циркония сосредоточены в двух крупных россыпных ильменит-цирконовых месторождениях — давно известном Туганском и новом Георгиевском. Полностью подготовленное к эксплуатации Туганское месторождение расположено в 30 км к северо-востоку от г.Т омска в районе ст. Туган. Мощность рудного пласта от 1,4 до 14 м (в среднем 7 м), вскрыши от 0 до 15 м (в среднем 5,1 м). Гидрогеологические условия простые. Опытная добыча ведется открытым способом.

— Всего в окрестностях Томска выявлено 14 рудопроявлений и точек золоторудной минерализации в коренном залегании. Более или менее изучено одно из них — Батуринское, расположенное в нижнем течении реки Тугояковки — правого притока реки Томи. Содержание золота в рудах колеблется в пределах 1—17 г/т. Кроме этого, в рудах определено содержание платины от 1,7 до 2,8 г/т и повышенное содержание серебра (0,5—6,8 г/т). В незначительных количествах присутствует и самородное золото в виде тонкой вкрапленности. Пробность золота 890—930 промилле. Прогнозные ресурсы на проявлении оценены в 5,3 тонны.

— Цинковое рудопроявление, известное под названием Турунтаевская рудная зона, расположена в 65 км от города Томска у села Турунтаево. Запасы цинка на Центральном участке оценены в 559 тысяч тонн до глубины 500 метров. По заключению экспертов, аналогов подобных, чисто цинковых месторождений нет.

— В области известно два проявления и одно неразведанное месторождение карстовых бокситов — Татульское, расположенное между деревнями Турунтаево и Новорождественка на северном продолжении Барзасской группы бокситовых месторождений Кемеровской области. Бокситы пригодны для производства глинозема, но подсчитанные прогнозные запасы в количестве 11,5 млн. тонн не позволяют считать месторождение в настоящее время промышленным. При наличии потребителя в районе месторождения необходима постановка поисковых и оценочных работ. Лесистость области составляет 58,2%. Общий запас древесины достигает 2608,7 млн. куб. м. Запас древесины на 1 га

— составляет в среднем 149 куб. м., в том числе по хвойным породам — 153 куб. м., по лиственным — 145 куб. м. Животный мир Томской области насчитывает около 2 тыс. видов и групп. Обилие видового разнообразия во многом объясняется ландшафтно-экологическим обликом области. Из общей площади области (31439,1 тыс. га) 20022,4 относятся к лесным угодьям, 1365,3 — к полевым, 9146,6 тыс. га — к болотным; прочими угодьями занято 294,4 тыс. га. В связи с этим, в составе фауны области более половины всех животных обитают в лесах (или их производных), около трети всех видов тяготеют к водным и водно-болотным угодьям. В последние годы естественные условия в водоемах Томской области очень благоприятны для формирования запасов озерно-речных рыб, составляющих основу рыбного промысла. Общие промысловые запасы этих рыб (щука, язь, лещ, плотва и др.) с 1999 к 2005 г. увеличились примерно на 50% [25,26].

— Единственным надежным источником качественного хозяйственно-питьевого водоснабжения населения области служат подземные воды. Запасы подземной воды способны обеспечить потребности жителей Томской области не только в настоящее время, но и в далекой перспективе. Вместе с тем, качество подземных вод в естественных природных условиях по ряду таких показателей как содержания железа, марганца, в отдельных случаях — фенолов, азотсодержащих веществ, нефтепродуктов, а в ряде северных районов — водорастворенных газов (сероводород, метан), не отвечает требованиям СанПин 2.1.4.559—96.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Томской области при поддержке областной Администрации ведёт работы по земельному кадастру Томской области. В населенных пунктах проводится инвентаризация земель, выполнены определенные работы по топографо-геодезическому, почвенному, геоботаническому обследованиям, оценке сельскохозяйственных земель. Планово-картографический материал масштабов 1:10000 и 1:25000 имеется на территорию сельскохозяйственной деятельности, на остальную часть — масштаба 1:100000 и мельче. Требуется ежегодное обновление материала в объеме 1—2 административных районов. Около 10% материалов почвенного обследования требуют корректировки. Геоботаническое обследование проведено на 63% площади кормовых угодий, из них 25% требуют корректировки.

— Земельные ресурсы таежной зоны Томской области и приемы их рационального использования