Спецагент по продаже недвижимости

Виталий Малинин

Эта книга – учебник для агента по продаже недвижимости. Внутри вы найдете полную пошаговую бизнес-модель работы, которая гарантированно приведет вас в список лучших агентов сначала вашей компании, а потом и города.Мы разберем все вопросы – от чего зависит успех в продажах недвижимости, где искать клиентов, как и о чем с ними разговаривать, как продавать буквально каждый объект, который вы взяли в работу, как предоставлять крутой сервис и заручаться дружбой с вашими клиентами на всю жизнь.

Зачем вы пришли в продажи недвижимости?

Начать я хочу с того, чтобы задать, пожалуй, самые главные вопросы, без которых карьера в продажах недвижимости не имеет большого смысла. Наш бизнес более чем изобильный, агенты могут зарабатывать очень серьезные вознаграждения, при этом, большая часть агентов по неведомой причине остаются довольно бедными. В 2018 году один директор агентства недвижимости сказал мне потрясающую фразу: «Наши агенты делают сделки стабильно. Стабильно мало. Они у нас стабильно бедные». Казалось бы, причины видны невооруженным взглядом — тут и высокая конкуренция на рынке, и не всегда позитивные экономические показатели, и общее недоверие населения к агентам. Но стоит нам изучить закономерности продаж недвижимости более подробно, и мы поймем, что вышеперечисленные причины вообще не относятся к реальности успешных агентов. Если вы присмотритесь к коллегам в компании, особенно, если вы работаете в крупной федеральной сети, вы заметите, что часть агентов зарабатывает всегда, стабильно и много. Время идет, рынок буквально переворачивается с ног на голову, но это не отражается на уровне продаж успешных агентов.

Экономическая ситуация не всегда благоприятна, это нам наглядно демонстрирует количество и периодичность мировых и локальных кризисов недвижимости. Рынок иногда идет вверх, иногда падает. Но давайте подумаем вот над каким вопросом — когда рынок растет, люди планируют переезды и расширения? Безусловно, семьи создаются и распадаются, дети рождаются, бабушки и дедушки покидают мир, люди стремятся решить жилищные вопросы на благоприятном рынке. Следующий вопрос — когда рынок падает, неужели люди перестают решать свои жилищные вопросы? Рождение детей откладывается на потом, а старикам запрещают умирать? Конечно нет, жизнь движется своим чередом и люди продолжают решать свои жилищные вопросы и на падающем рынке. Сделки есть. Вопрос, чем вы занимаетесь в это время? Вы находитесь на рынке, ведете переговоры и ищите новых клиентов, или вы закинулись антидепрессантами и пытаетесь не впасть в апатию, потому что часть ваших клиентов ушла с рынка до более благоприятных времен? Где ваш боевой дух? Если вы чувствуете, что отчаялись, вам пора перезагрузиться и договориться со своим боевым настроем о том, что пора бы снова брать быка за рога. В этой книге я дам вам инструменты продаж, которые не зависят от экономической ситуации, от состояния рынка и более того, от страны, в которой вы живете и работаете. Но шаг номер 1 — ваш настрой. Нет настроя — даже не начинайте звонить вашим клиентам.

В начале 2023 года я наткнулся на статью, в которой была информация о средних зарплатах по разным отраслям в Самарской области. Каково было мое потрясение, когда я увидел, что средняя зарплата агента по недвижимости составила всего 28 000 рублей в месяц. Для справки, средний уровень зарплаты в Самарской области тогда составлял 46 600 рублей в месяц. Получается, есть группа отчаявшихся, кто променял стабильную ежемесячную зарплату в 46 000 рублей на нестабильную и непредсказуемую зарплату в 28 000 рублей в месяц! У меня в голове не укладывается, зачем?!

Я сильно сомневаюсь, что эти агенты мечтали именно о таком доходе. Вряд ли есть хоть один человек в здравом уме, кто с энтузиазмом пойдет на риск работать несколько месяцев без зарплаты ради таких низких доходов. Давайте скорее закончим это обсуждать, и перейдем к вопросу, как зарабатывать хотя бы в 10 раз больше.

По долгу службы, я провел большое количество лекций, семинаров и тренингов для агентов, и мне посчастливилось пообщаться с большим количеством участников рынка недвижимости. Интересный факт заключается в том, что больше половины агентов, уже будучи взрослыми дядьками и состоявшимися леди, до сих пор не знают, кем хотят стать, когда вырастут. В смысле, они никогда не задумывались над тем, зачем они пришли в сферу продаж недвижимости. Остановитесь на пару минут и задайте себе этот вопрос: «Зачем я это делаю?». Что сподвигло вас стать агентом по недвижимости? Что стало решающим в принятии решения? Что вы хотите получить от этой профессии?

Самый частый ответ, который мне приходится слышать — деньги. Большинство людей приходят за возможностью зарабатывать больше, чем они зарабатывали раньше. Это не плохо, деньги могут хорошо мотивировать. Большинство крупных компаний, современная техника и сфера услуг появились потому, что кто-то очень любит деньги и готов сделать все, чтобы заработать больше своего конкурента.

Гибкий график — это не про количество времени, которое я уделяю работе. Как известно, агентам не платят денег за то, что они просиживают свои пятые точки в офисах. Гибкий график — это про управление задачами. Выполнил все важные дела на сегодня? Отлично, и раз уж есть еще немного времени, можешь заняться поиском новых клиентов или отдохнуть и уделить время семье. Но с вашего позволения, про планирование и задачи мы поговорим в следующих главах.

Возвращаясь к главному вопросу этой главы: мотивация среднестатистического агента опирается на 2 параметра:

1) Количество денег, которое агент хочет и может заработать;

2) Количество времени, которое агент потратит на работу.

Конечно, если мы будем рассуждать дальше, мы увидим агентов, кто зарабатывает много, чтобы реализовать свои потребности в высоком статусе, мы увидим агентов, кто зарабатывает и откладывает деньги, чтобы обеспечить безопасную безбедную старость, равно как и тех агентов, кто просто хочет существовать в более высоком уровне комфорта. Но эти детали пока будут лишние.

Вам надо решить, какой из параметров для вас важнее — время или деньги? Вы готовы работать много и усердно, чтобы реализовать свои финансовые цели, даже если работать придется неприлично много? Или вы хотите зарабатывать на содержание семьи в достатке, при этом иметь возможность возить детей из школы на секции и проводить с семьей выходные?

Для каждого ответ будет свой. Вы можете нарисовать линию на листе бумаги, на одном конце написать «время», на другом «деньги» и отметить чертой свой баланс.

Кстаи, неважно, выбираете вы время или деньги, вам в любом случае понадобится технология продаж, благодаря которой вы сможете закрывать сделки с определенной понятной и предсказуемой эффективностью и будете точно знать, сколько рабочих часов вам понадобится, чтобы заработать нужную вам сумму.

«В нашей компании есть утвержденный график работы, мы придерживаемся дисциплины» — говорят мне агенты и руководители отделов. Позвольте задать встречный вопрос. Если агент сидит в офисе с 9.00 до 19.00 с понедельника по пятницу, но к концу квартала не закрыл ни одной сделки — какой смысл от вашей дисциплины?

Сразу скажу, обращаясь к вам, дорогой читатель, дисциплина — это предельно важно для каждого агента, чтобы перейти из разряда «бывшего наемника» в ряд успешных агентов. Внешняя дисциплина со временем станет внутренней дисциплиной, и вы осознаете, что ключ дисциплины — не количество потраченного времени, а количество выполненных задач. Офисная дисциплина крайне положительно влияет на адаптацию новых агентов. В одной из следующих глав я более подробно расскажу, как перейти от мышления наемника к про-активному предпринимательскому мышлению, и почему без дисциплины этого будет сделать невозможно.

И все же, успех агента измеряет не жопо-часами дисциплинированного согревания офисного стула, не километрами пробега мышки по экрану рабочего компьютера, а объемом комиссионного вознаграждения к концу месяца. Если быть более точным, то объемом вознаграждения в течение года. Поэтому первый шаг — дисциплинированно научиться производить сделки, разобраться с приоритетностью задач, выяснить, что на самом деле влияет на количество денег, которые вы заработаете, и сделать дисциплину частью своего подхода в обслуживании клиентов.

Давайте поставим вопрос таким образом. Представьте себе двух агентов:

1) Первый работает по 8 часов каждый день, каждый день в офисе, ведет 30—40 объектов ежемесячно, все объекты в рекламе, агент не пропустил ни одной планерки, закрывает 4 сделки каждый месяц со средним чеком 150 тысяч, и к концу года закономерно показал результат в виде 48 закрытых сделок и 7,2 миллионов рублей ВКД (валовый комиссионный доход), лично заработав 3,6 миллиона рублей.

2) Второй агент не частый гость в офисе, ведет около 10 объектов ежемесячно, и к концу года закрыл всего 8 сделок со средним чеком 900 тысяч рублей. Агент финиширует год с объемом выручки 7,2 миллионов рублей, лично заработав 3,6 миллиона рублей.

Вопрос: какой агент эффективнее?

Ответ: второй. При одинаковой результативности второй агент потратил меньше ресурсов и должен быть оценен руководством компании соответствующе.

Как мы можем видеть, у нас появился еще один интригующий параметр, такой как средний чек. От среднего чека с 1 операции будет сильно зависеть, сколько времени вы потратите, зарабатывая планируемую сумму. Давайте перейдем к следующей главе и определим все параметры, от которых зависит успех агента в продажах недвижимости.