Предварительный договор

Предварительный договор – соглашение, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор (или «pacta de contrahendo») был известен еще в Древнем Риме.

Источник: Википедия

Упоминания в литературе

По степени юридической завершенности договоры бывают окончательными и предварительными. Подавляющее число договоров носит окончательный характер, поскольку на их основе непосредственно возникают обязанности по производству работ, оказанию услуг, передаче имущества и т. д. Предварительный договор непосредственно таких обязанностей не порождает. Он создает иную, весьма своеобразную обязанность – по истечении определенного времени заключить предусмотренный им новый договор. Предварительный договор – это и есть соглашение о заключении договора в будущем.

Олимпиад Иоффе, Избранные труды. Том III, 2004

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Александр Слесарев, Судебно-арбитражное толкование норм гражданского права, 2005

Конструкция предварительного договора выглядит следующим образом. Юридическое лицо, имеющее либо не имеющее разрешение на строительство, в качестве продавца заключает с физическим лицом в качестве покупателя предварительный договор. На момент заключения такого договора жилье как объект недвижимого имущества не существует, поскольку предметом договора является индивидуально определенное жилье в строящемся жилом доме. В соответствии с данным предварительным договором продавец и покупатель обязуются в будущем, после государственной регистрации права собственности продавца на жилье, заключить между собой договор купли-продажи жилья (основной договор). При этом стороны устанавливают, что в целях обеспечения исполнения покупателем своих обязательств по предварительному договору покупатель обязан в течение нескольких дней после подписания предварительного договора перечислить продавцу сумму, как правило, равную покупной цене по основному договору. Платеж по предварительному договору, часто называемый авансом или задатком, ни тем и ни другим, по существу, не является. Рекомендуем назвать его гарантийным платежом или обеспечительной мерой, с тем чтобы договор не был оспорен в этой части и покупатель имел право на возврат указанных денежных средств. Кроме того, предварительный договор должен содержать условие, что после заключения основного договора денежные средства, полученные продавцом от покупателя, будут зачтены продавцом в счет оплаты основного договора.

Оксана Владимировна Гордеева, Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности, 2009

Помимо особенностей, связанных с преддоговорными отношениями и моментом заключения договора, понимаемыми по-разному в праве государств, принадлежащих различным правовым системам, можно выделить и другие особенности их заключения. В общем виде применительно к коммерческим договорам в целом такие особенности были обозначены М.А. Егоровой и, по ее мнению, состоят в следующем: неприменимость к ним публичной оферты; возможность конклюдентного акцепта действием; использование при заключении коммерческих договоров конструкции предварительного договора; использование генеральных (рамочных) соглашений; заключение коммерческих договоров путем проведения торгов; использование при заключении коммерческих договоров различных протоколов (протоколов о намерениях, протоколов разногласий); принятие мер по согласованию соответствующих условий договора; заключение торговых договоров с использованием сети «Интернет»; использование конструкции опциона[270].

Дина Павловна Стригунова, Правовое регулирование международных коммерческих договоров. В 2 томах. Том 1, 2017

Так, в сфере гражданского и других отраслей, относящихся к частному праву, выделяют такие договоры, как односторонние, двусторонние, многосторонние; основные и предварительные договоры; договоры в пользу их участников и договоры в пользу третьих лиц; взаимосогласованные договоры и договоры присоединения и др.

Наталия Кузминична Краснослободцева, Основы техники юридического письма

Значительная часть изменений общих положений о договоре касается регулирования публичного и предварительного договоров, договора присоединения, а также закрепления новых видов договоров – рамочного и опционного. Понятия предпринимательского или коммерческого договора в Проекте не содержится, что свидетельствует об отношении законодателя к предпринимательским договорам как к договорам гражданско-правовым.

И. Е. Кабанова, Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография, 2013

Для борьбы с подобными явлениями в некоторых субъектах Федерации (например, в Москве и Подмосковье) введена так называемая учетная регистрация инвестиционных контрактов и договоров как между юридическими лицами, так и с клиентами (приобретателями). К сожалению, указанная процедура не является обязательной, но в любом случае узнайте, практикуется ли подобная регистрация в выбранной вами компании и есть ли на нее ссылка в подписываемом договоре. Кроме того, в соответствии с Законом № 214-ФЗ каждый договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной госрегистрации в органах юстиции (Росреестр), однако застройщики иногда обходят это положение, предлагая клиенту заключить «всего лишь» предварительный договор (или вступить в аффилированный ЖСК).

В. Г. Шабалин, Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку, 2016

Если же немного обратиться к истории, то можно обнаружить весьма характерное обстоятельство, заключающееся в том, что к браку в христианскую эпоху русского права фактически применялись правила о предварительном договоре и последствиях его нарушения, что является именно гражданско-правовой процедурой. Обручение, предшествующее браку, которое на языке обычного права называлось «сговор» или «своды», являлось договором сторон о будущем совершении брака. И если по церковному праву оно признавалось нерасторжимым, то по обычному праву этот договор был сугубо имущественным, а его неисполнение вело к уплате неустойки – «заряда». Данный договор облекался в формальную письменную сделку – «рядную запись», совершаемую в Московском государстве крепостным порядком, по ней стороны имели право иска в суде[108].

К. И. Забоев, Правовые и философские аспекты гражданско-правового договора, 2003

Также серьезные изменения внесены в главы 27–29 ГК РФ, посвященные заключению, изменению и расторжению договоров. В частности, появились также понятия, как рыночный, опционный, абонентский договоры; изменились положения о предварительном договоре. Также существенно изменены договорные отношения между предпринимателями. Более подробно обо всем этом у нас пойдет речь в главе 2.18 нашей книги.

В. Г. Шабалин, Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика, 2016

6) предварительный договор, он помогает сторонам заключить договор в будущем или согласовать его некоторые условия;

Наталья Бурханова, Экономика недвижимости, -1

Представляется, что речь идет, во-первых, о сделках, порождающих обязанность акционерного общества заключить в будущем, например, предварительные договоры; во-вторых, о договоре доверительного управления, так как доверительный управляющий получает возможность распоряжаться имуществом, в том числе заключать сделки по его отчуждению (ст. 1012 ГК РФ); при этом необходимо иметь в виду, что если такое право прямо не предусмотрено в договоре, то судебные органы не рассматривают данный договор как крупную сделку[33]; в-третьих, о договоре комиссии, на основании которого лицо приобретает возможность распоряжаться имуществом акционерного общества от своего имени. В данном контексте представляет интерес рассмотрение договора с номинальным держателем ценных бумаг акционерного общества. По общему правилу, согласно п. 2 ст. 8 Федерального закона «О рынке ценных бумаг», номинальный держатель не может осуществлять права, закрепленные ценной бумагой. Однако иное положение может быть предусмотрено договором, заключенным между владельцем ценных бумаг и их номинальным держателем, т.е. в договоре стороны могут предусмотреть возможность совершения номинальным держателем сделок и операций с ценными бумагами. В этом случае, если стоимость ценных бумаг, передаваемых номинальному держателю, составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества на последнюю отчетную дату, необходимо получить одобрение органа управления акционерного общества на заключение данного договора.

К. М. Алиева, Сделки акционерного общества, 2008

Нередко стороны заключают предварительный договор аренды зданий до оформления арендодателем права собственности на здание. Специалисты УФНС по городу Москве в Письме от 5 октября 2006 года № 20–12/87641 обратили внимание на то, что предварительный договор аренды не содержит основных признаков договора аренды, установленных ГК РФ (передача арендодателем (собственником) арендатору имущества во временное владение и пользование за плату), поэтому такой договор не может считаться договором аренды, заключенным согласно законодательству Российской Федерации. Следовательно, затраты, осуществленные в соответствии с таким договором, нельзя учесть для целей налогообложения прибыли как арендные платежи за арендованное имущество. Аналогичная точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 10 апреля 2009 года № 03-03-06/1/230, от 4 февраля 2009 года № 03-03-06/2/16, от 30 июля 2008 года № 03-03-06/2/99. Выходом для арендатора, в данной ситуации, может быть только замена квалификации платежей по предварительному договору аренды с арендных платежей на платежи за приобретение арендатором имущественного права – права аренды по будущему договору аренды.

В. В. Семенихин, Аренда, -1

Из данных посылок можно заключить, что, действительно невозможно рассматривать в качестве аутсорсинга договор, выполнение которого имеет целью получение результата в короткий период времени. Представляется, что разовые сделки возможно представить в виде аутсорсинга в случае их соответствия ряду критериев. Во-первых, объект отношений должен быть сложен в технологическом плане, т. е. требовать от исполнителя наличия технических и иных знаний и опыта, возможностей их воплощения на практике, не исключено, что квалификация может касаться юридических, управленческих тонкостей. Во-вторых, исполнение договора должно иметь длительный характер, например, при передаче на аутсорсинг маркетинговых операций, обслуживания техники, предполагается, что исполнитель не выполнит данные обязательства в короткий промежуток времени, несмотря на то, что от него требуется осуществить конкретные, измеряемые и определенные действия. В-третьих, возможно многоэпизодное исполнение[47] обязательств со стороны аутсорсера, либо в рамках одного договора, предполагающего оказание услуг по востребованию, либо в рамках предварительного договора, определяющего потенциальный характер договорных отношений сторон на длительный период времени, либо в рамках группы договоров, логически связанных между собой. Последнее позволяет выявить в аутсорсинге исключительно экономическую природу, с трудом поддающуюся нормативному регулированию.

А. А. Юрицин, Аутсорсинг на рынке ценных бумаг, 2017

С момента вступления в силу СК РФ прошло уже 15 лет. И, несмотря на его преимущественную диспозитивность в регулировании семейно-брачных отношений, небольшое число граждан стремится воплотить в реальность возможности, предоставляемые семейным законодательством. В свою очередь, семейные правоотношения являются одной из наиболее сложных с точки зрения правового регулирования областей общественной жизни. Однако современные тенденции распространяются и на столь специфичную сферу общественных отношений, как брак и семья. Это связано с тем, что со сменой политического режима, а также с восстановлением института частной собственности граждане, естественно, стали осторожнее в отношениях друг с другом, это может проявляться, например, в требовании расписки при даче денег в долг или заключение предварительного договора купли-продажи при приобретении или отчуждении чего-либо, появление различных юридических консультаций и справочных правовых систем повысило уровень правовой грамотности населения. В сознании людей появилось такое понятие, как договор, являющийся письменным выражением устной договоренности, способом фиксации взаимных прав и обязанностей. С развалом СССР для большинства людей исчезла возможность решения квартирного вопроса при содействии государства, который и сегодня остается нерешенным для многих, а в особенности для молодых семей. По этим и другим причинам в семейное законодательство требовалось ввести нормы, позволяющие регулировать имущественные отношения супругов брачным договором.

А. Н. Левушкин, Брачный договор в Российской Федерации, других государствах – участниках Содружества Независимых Государств и Балтии: учебно-практическое пособие, 2012

Иными словами, Г.А. Завалишина решила обжаловать нормативно-правовой акт исполнительной власти г. Москвы. Мотивировала она это так: в абз. 4 п. 3.5 Положения (упомянутого в предыдущем абзаце и являющегося приложением к постановлению № 30) предусматривается, что, если стоимость предоставляемого жилого помещения выше стоимости принадлежащего на праве собственности жилого помещения и размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, разница в их стоимостях взимается с собственника в соответствии с условиями предварительного договора и подп. 2.11, 2.14 названного Положения.

Б. В. Ильин, Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции, 2008