Разговоры о недвижимости. Покупка и продажа квартиры

Евгений Медведев

Книга для тех, кто продает или покупает квартиру. В ней вы не найдете многостраничных рассуждений и призывов нанять риелтора. В ней вы не найдете юридических статей и сложных пояснений. Что же в ней можно найти? Пошаговую инструкцию по продаже или приобретению квартиры. Простым языком расписаны ваши действия на том или ином этапе сделки. Даны шаблоны необходимых документов.

Глава 1.

Что брать?

Начнем, пожалуй, с конца, т. е. с разницы между новостройкой, вторичкой и апартаментами. Что же такое апартаменты? Это новое веяние в нашей суровой действительности. Пришло к нам из западных стран и, как обычно и бывает со всеми западными новшествами, в российской действительности весьма спорное. У апартаментов есть свои плюсы и минусы. На данный момент плюсы следующие:

— как правило, стоят дешевле обычных квартир;

— сделан качественный ремонт;

— оснащены бытовой техникой и мебелью;

— как правило, оснащены системой безопасности (видеокамеры, охрана) и парковочными местами.

Все это весьма неплохо — особенно более низкая цена, плохо то, что, экономя в одном, вы вполне можете потерять в другом, ведь минусы апартаментов тоже весьма существенны:

— в апартаментах нельзя прописаться, т. к. апартаменты являются нежилыми помещениями;

— налог на имущество для апартаментов будет выше приблизительно в 5 раз, чем для обычных квартир;

— в связи с тем, что апартаменты изначально строятся как нежилые помещения или перестраиваются из каких-либо нежилых помещений, то далеко не факт, что все необходимые для постоянного проживания людей нормы будут соблюдены.

Разница между новостройкой и квартирой на вторичном рынке не столь существенна, но тоже имеет место быть. Основная разница заключается в том, что в квартиру, купленную на вторичном рынке, вы вселяетесь сразу, а вот новостройку вам скорее всего придется подождать. Кроме того, обычно в новостройках не бывает ремонта (сдаются в черновую, без отделки), т. е. фактически вы получаете бетонные стены и придется выложить весьма крупную сумму на ремонт. Но зато новостройки в наше время — это намного более качественное жилье, чем панельные и кирпичные дома 70—90-х годов выпуска. Опять же, покупая квартиру на вторичном рынке, вы скорее всего все равно будете делать существенный ремонт, т. к. обычно квартира продается в весьма среднем состоянии, а для себя хочется лучшего.

Еще одним немаловажным плюсом новостройки будет ее цена, в 90 случаев из 100 новостройка существенно дешевле вторички. Происходит это из-за рисков получить «недострой», т. е. может случиться так, что у застройщика закончатся деньги и завершить строительство он не сможет или не сможет провести коммуникации в новый дом (да-да, такое, к сожалению, тоже бывает, когда застройщик недобросовестно отнесся к своим обязательствам). Вот из-за этого риска цена новостройки и будет меньше, чем у квартиры на вторичном рынке. Но чем ближе окончание строительства дома, тем дороже будет цена квартир в нем, так что если вы хотите сэкономить и готовы к определенному риску, то лучшим выбором для вас будет приобретение квартиры на этапе фундамента. К тому же в последние годы риск «недостроя» значительно снизился. Кризис 2008—2009-х годов очень хорошо проредил застройщиков и отделил добросовестных и ответственных от тех, кто не подготовил «страховую подушку». Кроме этого, кризис дал серьезный толчок в законодательных инициативах, и в последние годы было принято несколько важных законов, которые позволяют покупателям новостроек более уверенно смотреть в будущее. Так, например, одним из самых серьезных изменений стал закон, вступивший в силу 1 января 2014 г. об обязательном страховании застройщика. По этому закону ни один застройщик не имеет права начинать строительство дома, не заключив договор со страховой компанией или банком. Таким образом, если вдруг застройщик не сможет построить дом, то страховая компания или банк выплатят вам деньги, которые вы потратили на приобретение квартиры.

Покупаете вы апартаменты, вторичку или новостройку, везде есть свои плюсы и минусы, и, делая свой выбор, их нужно учитывать. Для наглядности все основные плюсы и минусы я отметил в таблице ниже.

Таблица плюсов и минусов типов недвижимости

Конечно же, не всегда указанное в таблице совпадает с реальной жизнью на 100%. Бывают исключения, подтверждающие данные правила, но в 90% случаев параметры, указанные в таблице, верны.

Также в таблице все плюсы и минусы типов недвижимости указаны вкратце. Более подробно и с пошаговыми действиями, в том случае если вы решили купить квартиру на вторичном рынке, я расскажу вам в следующих главах. Если же вас заинтересовали новостройки или апартаменты, то увидимся в моей следующей книге по приобретению именно этих типов недвижимости.