Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости

Василий Владимирович Неделько, 2021

Руководство представляет собой обобщение опыта авторов по сопровождению сделок с недвижимостью, накопленного более чем за 20-летний период практики, в котором даны практические рекомендации для лиц, собирающихся продавать или приобретать недвижимость на торгах. На примере реальных кейсов в простой и доступной форме изложены общие понятия о торгах и правила участия в них. Основной акцент сделан на обзор особенностей, отличающих процесс покупки недвижимости на торгах от обычных «переговорных» сделок. Для покупателей приведена удобная гид-схема с перечнем действий, которые целесообразно предпринять для безопасной и выгодной покупки недвижимости на торгах. Рассмотрены основные стратегии покупателей и продавцов на торгах, которые определяют конечную цену недвижимости. Для широкого круга читателей: лиц, имеющих намерение продать или приобрести недвижимость на торгах, арбитражных управляющих, юристов, агентов по недвижимости и др. Книга рекомендована НИУ ВШЭ в качестве учебного пособия.

ВВЕДЕНИЕ, или О чем эта книга и кому она адресована?

Перед вами книга «Руководство по покупке и продаже недвижимости на торгах: скелеты в шкафу и юридические тонкости».

О чем эта книга, какую цель она преследует и кому адресована?

Лежащая перед вами книга — не учебник, а учебно-практическое пособие. Цель учебника — дать знания. Цель учебно-практического пособия — помочь научиться достигать необходимого практического результата.

И наша книга предназначена, в первую очередь, не для тех, кто хочет изучить порядок покупки и продажи недвижимости на торгах (хотя и в этом она также поможет), а для тех, кто задумался о возможности купить или продать недвижимость на торгах, и кому важно найти ответы на три главных вопроса:

• Чем сделки, совершаемые на торгах, отличаются от «обычных» сделок с недвижимостью?

• Какие «скелеты» ждут покупателя или продавца недвижимости на торгах, и что нужно знать, чтобы избежать проблем и совершить сделку максимально выгодно?

• И наконец, почему именно торги?

Поэтому при написании книги мы исходили из того, что наш читатель либо уже имеет некоторый опыт в покупке или продаже недвижимости, либо, по крайней мере, уже прочитал нашу предыдущую книгу. И значит, ему неинтересно вновь читать о том, как проверить недвижимость, продавца или покупателя, как убедиться, что недвижимость может быть использована для целей покупателя, и сколько придется еще вложить для этого денег в приобретенный объект, или как правильно подготовить недвижимость к продаже. Обо всем этом мы уже рассказали подробно в нашей прошлой книге, и нет необходимости повторяться.

Цель же этой книги — рассказать читателю об особенностях купли-продажи недвижимости на торгах. Именно об особенностях, о тех самых «скелетах», с которыми участники «обычной» купли-продажи недвижимости почти не сталкиваются (или сталкиваются гораздо реже), и от чего в конечном счете зависит «выиграете» вы, выбрав торги, или проиграете. И неважно, о жилой или коммерческой недвижимости идет речь, покупатель вы или продавец: с особенностями, о которых мы расскажем, вы столкнетесь и в одном, и в другом случае.

И именно эта цель, именно желание рассказать вам о том, что приходит только с многолетним опытом, и о чем, как считается, нельзя узнать из книг, заставили нас при написании этой книги отступить от обычного принципа построения «от общего к частному».

Мы понимаем, что читатели ждут от нас, в первую очередь, не общие понятия, а особенности, секреты и советы. И поэтому именно с них, не откладывая в долгий ящик, мы и решили начать книгу.

Однако это вовсе не значит, что мы оставили без внимания вопросы, связанные с общими понятиями о торгах, правилами участия в них и их правовым регулированием (то есть ту самую учебную, а не практическую часть пособия). Те из наших читателей, у кого такие вопросы возникнут, обязательно найдут на них ответы в Части IV, представляющей собой не что иное, как учебное пособие в вопросах и ответах, посвященное правовому регулированию торгов по продаже недвижимости в Российской Федерации.

Именно поэтому наша книга будет полезна как тем, кто сам намерен участвовать в торгах, так и тем, кто занимается их организацией и юридическим сопровождением: арбитражным управляющим, адвокатам, юристам, риелторам.

И конечно, особенно полезна она будет всем обучающимся по программе профессиональной переподготовки «Специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью», для которой она является рекомендованным учебным пособием.