Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости

Василий Владимирович Неделько, 2021

Руководство представляет собой обобщение опыта авторов по сопровождению сделок с недвижимостью, накопленного более чем за 20-летний период практики, в котором даны практические рекомендации для лиц, собирающихся продавать или приобретать недвижимость на торгах. На примере реальных кейсов в простой и доступной форме изложены общие понятия о торгах и правила участия в них. Основной акцент сделан на обзор особенностей, отличающих процесс покупки недвижимости на торгах от обычных «переговорных» сделок. Для покупателей приведена удобная гид-схема с перечнем действий, которые целесообразно предпринять для безопасной и выгодной покупки недвижимости на торгах. Рассмотрены основные стратегии покупателей и продавцов на торгах, которые определяют конечную цену недвижимости. Для широкого круга читателей: лиц, имеющих намерение продать или приобрести недвижимость на торгах, арбитражных управляющих, юристов, агентов по недвижимости и др. Книга рекомендована НИУ ВШЭ в качестве учебного пособия.

ЧАСТЬ I. ПОЧЕМУ ИМЕННО ТОРГИ?

Введение в часть I

В классическом представлении купля-продажа имущества по свободной (нефиксированной) цене — это результат договоренности сторон, достигнутой в ходе столкновения интересов продавца, который хочет продать подороже, и покупателя, который хочет купить подешевле.

И если в теории такое столкновение интересов должно всегда порождать равновесную, а следовательно, справедливую цену, то на практике все обстоит несколько сложнее.

Это связано в первую очередь с тем, что процесс прямых переговоров предполагает такой важный этап, как согласование цены, а умение торговаться — искусство, которое дано не каждому.

Поэтому теоретически как для продавца, так и для покупателя одним из наиболее эффективных способов определения действительно равновесной рыночной цены должна быть купля-продажа имущества на торгах, которые представляют собой не что иное, как механизм формирования цены, основанный на принципе свободной конкуренции потенциальных покупателей.

Правда, достижение такой равновесной цены и в случае торгов является, скорее, идеалом, к которому следует стремиться, поскольку на практике часто существует целый ряд дополнительных факторов, которые могут ее существенно отклонять как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения (о тех из них, что присущи именно торгам, мы обязательно расскажем вам далее).

Таким образом, скорее, можно сказать, что торги — это способ заставить потенциального покупателя предложить за имущество наивысшую приемлемую для него цену под угрозой приобретения имущества другим возможным покупателем.

И недвижимость в данном случае не является исключением.

Напротив, из-за ее сравнительно высокой стоимости применение механизма торгов для формирования цены недвижимости может быть даже более актуальным, чем для других видов имущества.

Однако не только надежда покупателя или продавца найти наиболее выгодную цену предопределяет заметный рост популярности данного сегмента рынка недвижимости.

Поскольку торги направлены на формирование наиболее высокой продажной цены, именно данную форму заключения договора государство сделало обязательной для тех случаев, когда интерес в продаже имущества по наивысшей цене из частного становится публичным:

• в случае приватизации государственного или муниципального имущества;

• в случае принудительной продажи имущества должника (в ходе реализации заложенного имущества и (или) имущества должника в исполнительном производстве или в процедуре банкротства).

Не секрет, что далеко не всем экономическим агентам и индивидуальным предпринимателям удалось «пережить» последствия тяжелейшего удара, который нанесла пандемия COVID-19 экономике и бизнесу в 2020 г. Поэтому нет ничего удивительного и в том, что в конце 2020-го и в начале 2021 г. значительно выросло число исполнительных производств^[2] и банкротных процедур^[3], а значит, и число торгов по реализации имущества, в том числе недвижимого.

ГЛАВА 1. Зачем покупать и продавать недвижимость на торгах?

* * *

Существует распространенное мнение: «Покупать недвижимость на торгах стоит только в том случае, если она существенно дешевле рынка».

Получается, что любой собственник, выставляющий свой объект на продажу с торгов, априори рассчитывает продать его дешевле, чем при прямой продаже обычными методами. Но откуда такая благотворительность и кто эти добрые люди?

Может быть, все дело в том, что собственники вынуждены продавать свое имущество с торгов в силу требований законодательства или по каким-то иным причинам? Другими словами, продажа с торгов — это от безысходности и по принуждению?

Так ли это?

Алексей Китов, директор по развитию ООО «Межрегиональная электронная торговая система» (ООО «МЭТС»), утверждает, что в их системе уже много лет сохраняется тенденция к увеличению числа лотов, в которых собственники добровольно решили продать свои объекты недвижимости именно на торгах. Это так называемые коммерческие торги. Причем немало таких объектов, цена на которые в ходе торгов может увеличиться в несколько раз. Одним из показательных примеров, в частности, является продажа земельного участка в восемь раз дороже начальной цены: цена продажи составила 1 340 600 руб. при начальной цене лота в 166 000 руб.

Получается, что большое число собственников идут на продажу своих объектов с торгов именно для того, чтобы продать их как можно дороже.

Почему же тогда покупатели приходят на торги, намереваясь приобрести недвижимость существенно дешевле? Кто же ошибается — продавец или покупатель?

На самом деле правы и те и другие.

Попробуем понять причины, заставляющие покупателей и продавцов приходить на торги с противоположными интересами и заключать взаимовыгодные сделки. Начнем с мотивов продавцов.

1.1. Зачем собственники продают недвижимость на торгах?

Часть собственников вынуждены продавать свою недвижимость на торгах в силу требований закона, но часть это делает абсолютно добровольно.

В зависимости от того, является ли проведение торгов обязательным или выбор такой формы продажи носит добровольный характер, можно выделить следующие три группы^[4]:

1) торги проводятся обязательно в случае:

а) приватизации, т. е. продажи государственного и муниципального имущества;

б) продажи имущества должника в ходе исполнительного производства (так называемые публичные торги);

в) продажи имущества несостоятельного должника (банкрота);

2) продажа имущества государственных корпораций, государственных компаний, акционерных обществ с долей участия Российской Федерации более 50 % проводится с торгов почти обязательно.

Дело в том, что таким компаниям государство рекомендует осуществлять продажу по результатам проведения конкурентных процедур с соблюдением принципов публичности, открытости, прозрачности, конкурентности и возмездности в соответствии со ст. 447 и 448 Гражданского кодекса РФ.

И пусть, в отличие от первой рассмотренной группы, проведение торгов в данном случае является необязательным требованием, а лишь рекомендацией, однако, учитывая, что эта рекомендация исходит со стороны государства, к ней стоит прислушаться и продавцам, и покупателям.

Иными словами, в данном случае реализация имущества проходит в добровольно-принудительном порядке;

3) по добровольному решению собственника имущество чаще всего реализуется на торгах в одном из следующих случаев:

а) собственник предполагает, что использование механизма торгов (а именно аукциона на повышение) позволит ему продать недвижимость дороже, чем в результате прямых переговоров;

б) продажа имущества через торги предусмотрена локальными (внутренними) актами организации (в особенности в случае акционерных обществ с большим числом акционеров);

в) имущество принадлежит нескольким сособственникам, которые не могут договориться о конкретных условиях его продажи (цена, покупатель и т. д.);

г) собственник хочет продать имущество с торгов определенному покупателю по официальной стоимости ниже рыночной цены, чтобы исключить последующее оспаривание сделки в рамках процедуры банкротства, которая может быть инициирована в отношении продавца в будущем (в том числе это может быть прикрытием вывода активов).

По последнему пункту нужно сразу внести пояснения.

В рамках банкротства могут быть оспорены так называемые «подозрительные» сделки, которые привели к отчуждению имущества при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе если рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает полученные должником денежные средства от его реализации. Такие сделки могут быть признаны судом ничтожными, если они произошли в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления^[5].

Рыночная стоимость — категория относительная. Она определяется заключениями независимых оценщиков и экспертов, привлеченных судом. Выводы различных оценщиков могут существенно отличаться друг от друга.

Кроме того, все недвижимое имущество имеет кадастровую стоимость, которую можно увидеть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В идеале кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной. Но на практике расхождения могут быть многократными как в одну, так и в другую сторону.

Теперь представим, что собственнику срочно нужно продать участок земли сельскохозяйственного назначения, находящийся в неудачном месте и имеющий многократно завышенную кадастровую стоимость. Теоретически можно попытаться снизить кадастровую стоимость, но эта процедура может длиться 6—12 месяцев без гарантии результатов.

Собственник находит единственного покупателя, но покупатель готов заплатить не более 10 % кадастровой (рыночной стоимости). Собственник рад и этой сумме, но что если в течение трех лет начнется банкротство продавца?

В ходе процедуры банкротства такая сделка, скорее всего, будет признана недействительной. Земельный участок вернется в собственность продавца-банкрота, а покупатель будет включен в реестр кредиторов на общих основаниях. То есть, скорее всего, останется и без денег, и без земельного участка.

Так вот, если бы в рассматриваемом примере продавец продал бы участок тому же покупателю, но на торгах, такая сделка уже не подлежала бы расторжению судом, так как в случае продажи имущества на торгах цена продажи и является рыночной. Никакой отчет оценщика ее не опровергнет.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА:

^{Алексей Китов}

^{Директор по развитию Электронной торговой площадки «МЭТС» (Межрегиональная электронная торговая система)}

Сделки, совершенные на торгах, гораздо сложнее признать недействительными в случае последующего банкротства продавца.

В отличие от типового маркетплейса, сделка, совершенная через электронные торги, безопасна с юридической точки зрения. За прошлый год количество банкротств выросло на 72,6 %. Увы, никто не может дать гарантию, что продавец в течение трех лет с момента продажи не столкнется с процедурой банкротства. Если это произойдет, то обычную сделку арбитражный суд расценит как вывод активов должника и признает ее недействительной.

В результате покупатель может потерять право на приобретенное имущество. Чтобы не столкнуться с таким риском, сделку купли-продажи надо проводить через организованные торги.

Таким образом, продажа имущества на торгах является защитой от оспаривания сделки в процедуре банкротства и может быть одной из причин добровольного решения собственника реализовывать свою недвижимость на торгах.

Итак, мы определились с мотивами продавцов. Перейдем к покупателям.

1.2. Зачем покупатели участвуют в торгах?

Казалось бы, покупателей точно никто не может заставить приобретать недвижимость на торгах. Зачем же им нужны эти сложности?

Причина 1 — желание купить дешевле рынка.

Да, действительно, некоторые объекты на торгах можно купить существенно дешевле рынка.

Но, как правило, это объекты с обременениями, «сомнительной историей» или иными неприятными сюрпризами.

Поэтому их дешевизна может быть очень условной, так как потребуется еще вложить средства для приведения недвижимости в нормальное состояние.

В некоторых ситуациях действительно можно купить «чистый» объект дешево. Иногда это просто удача, но чаще — плод реализации грамотной стратегии.

Об этом поговорим чуть позже.

Причина 2 — желание купить конкретный объект, который иначе как на торгах купить невозможно.

Здесь все очень просто. Покупатель нацелился на конкретный объект недвижимости, который собственник вынужден по тем или иным причинам (см. выше) продавать на торгах.

Другого законного варианта купить желаемый объект просто не существует.

Причина 3 — желание обезопасить себя от оспаривания сделки в возможной последующей процедуре банкротства продавца.

Здесь мотивы продавца и покупателя совпадают. Мы подробно рассмотрели эту ситуацию выше, в подп. «г» п. 3.

Итак, мы изучили мотивы продавцов и покупателей, благодаря которым они встречаются на торгах.

Теперь остается понять: как кому-то удается купить дешевле, а кому-то продать дороже рыночных цен и кому удается зарабатывать на торгах экстра-прибыль?

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

^{Сергей Мокрушин}

^{Адвокат, Председатель коллегии адвокатов «Мокрушин и партнеры». Арбитражный управляющий, член СРО «Центральное агентство арбитражных управляющих»}

На практике часто получается, что покупка недвижимости по цене «сильно ниже рынка», — это только видимость.

Неквалифицированные покупатели не вникают в подробности, не анализируют конкурсную документацию и полагаются на принцип «купим и потом разберемся». Как правило, такими покупателями выступают граждане, у которых есть деньги, и они считают, что, купив недвижимость дешевле рыночной стоимости, они смогут потом со всем разобраться.

В реальности же часто получается, что устранить проблемы и затем перепродать приобретенную на торгах недвижимость дороже — просто невозможно.

ГЛАВА 2. Основные стратегии продавцов и покупателей на торгах

* * *

Одной из особенностей торгов является то, что в процессе совершения сделки могут участвовать не только покупатель и продавец, но и арбитражный управляющий, пристав, электронная торговая площадка и т. д.

Все они играют особые роли, их интересы могут не совпадать, и от этого может существенным образом меняться не только поведение участвующих в процессе торгов по недвижимости лиц, но и избранная ими стратегия поведения.

2.1. Обзор наиболее часто встречающихся на практике соотношений интересов собственника недвижимости и других лиц при продаже имущества на торгах

В табл. 2.1–2.4 мы подготовили краткий обзор наиболее часто встречающихся на практике соотношений интересов собственника недвижимости и других лиц, участвующих в продаже имущества на торгах.

Предлагаем нашим читателям для начала изучить эти таблицы, а затем мы представим по ним дополнительные пояснения.

_{Таблица 2.1. Продажа имущества в процедуре банкротства. Возможные интересы сторон}

⁶ _{Следует отметить, что право выбора АУ принадлежит кредитору, который первым подаст в суд заявление о признании должника банкротом. Возможность замены АУ существует при переходе из одной процедуры в другую, например из наблюдения — в конкурсное производство. Также собрание кредиторов имеет право выбрать нового АУ при освобождении или отстранении предыдущего. При подаче заявления самим должником саморегулируемую организацию, из которой будет назначен АУ, выбирает суд. Поэтому формально должник не может влиять на назначение АУ. Однако на практике применяются схемы, которые позволяют должнику назначить «своего» АУ. Например, когда заявление о банкротстве подает де-факто связанный с должником кредитор. Подробнее см.: ст. 45, 83, 97, 144 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».}

⁷ _{Деньги, полученные от реализации имущества должника, попадают в общую конкурсную массу и потом распределяются между всеми кредиторами пропорционально их размеру требования. В данном варианте предполагается, что покупатель и основной кредитор контролируются и финансируются одними и теми же лицами. Основной кредитор выкупил практически 100 % требований других кредиторов с большим дисконтом. Поэтому деньги, уплаченные покупателем за недвижимость, попадают в конкурсную массу и оттуда попадают на счет основного кредитора. По сути, в данной ситуации покупатель покупает недвижимость по цене выкупа права требования у других кредиторов + стоимость банкротства. Хотя внешне это выглядит, как будто покупатель купил недвижимость по рыночной стоимости.}

_{Таблица 2.2. Продажа имущества в ходе исполнительного производства. Возможные интересы сторон}

⁸ _{Если кредитор один, исполнительное производство открывается на основании его заявления и выданного судом исполнительного листа. В этом случае денежные средства, полученные от реализации имущества, пойдут на погашение требований кредитора, оплату исполнительского сбора в размере 7 %, затрат на проведение торгов. Остаток денежных средств получит сам должник. Если кредиторов несколько, открывается сводное исполнительное производство. В этом случае деньги от реализации имущества будут делиться между всеми кредиторами пропорционально их размеру требования. Подробнее см.: ст. 110 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».}

_{Таблица 2.3. Продажа имущества в силу требования закона или внутренних корпоративных процедур. Возможные интересы сторон}

_{Таблица 2.4. Продажа имущества на торгах по добровольному решению собственника. Возможные интересы сторон}

⁹ _{Не всегда собственник продает недвижимость на торгах с целью получить за нее наибольшую цену. В некоторых случаях торги проводятся с целью передать право собственности на недвижимость другому лицу с минимальной официальной стоимостью сделки, к примеру, для предотвращения дальнейшего оспаривания сделки в ходе процедуры банкротства продавца — собственника недвижимости, которая может начаться через некоторое время. То есть в данном случае торги проводят с целью прикрыть вывод актива на другое лицо.}

Итак, в зависимости от причины продажи недвижимости на торгах существенную роль в определении тактики продажи и, как следствие, конечной цены ее реализации могут играть следующие лица:

1) при продаже имущества в процедуре банкротства:

а) должник — собственник недвижимости;

б) арбитражный управляющий;

в) кредиторы;

г) покупатель;

2) при продаже имущества в ходе исполнительного производства:

а) должник — собственник недвижимости;

б) Росимущество или специализированные организации, которым судебный пристав передал имущество для реализации;

в) кредиторы;

г) покупатель;

3) при продаже имущества в силу требования закона или внутренних корпоративных процедур:

а) собственник недвижимости;

б) покупатель;

в) особый бенефициар;

4) при продаже имущества на торгах по добровольному решению собственника:

а) собственник недвижимости;

б) покупатель.

Все эти лица могут играть существенную роль в определении условий и результатов торгов. При этом, как было указано в таблицах, их интересы могут совпадать, а могут быть противоположными.

Кроме того, отдельную роль может играть электронная торговая площадка, вернее, ее сотрудники. Они могут, действуя в собственных интересах или по поручению одного из указанных выше лиц, не допускать к торгам определенных участников по формальным основаниям, сообщать информацию о поданных заявках и предложенных ценах нужным участникам торгов, а также производить ряд других манипуляций, которые могут повлиять на результаты торгов.

Как продемонстрировано в табл. 2.1–2.4, основные стратегии на торгах:

1) продать имущество как можно дороже кому угодно;

2) продать имущество как можно дешевле или за определенную цену конкретному покупателю;

3) продать имущество дорого конкретному покупателю (при банкротстве).

Для осуществления стратегического замысла заинтересованные стороны проделывают различные действия и манипуляции. Приведем примеры некоторых из них.

2.2. Чтобы продать как можно дороже, заинтересованные лица:

• готовят недвижимость к продаже, оформляя все необходимые документы и приводя ее в надлежащий вид;

• делают качественные фотографии и продающие презентации;

• выбирают крупные надежные торговые площадки;

• стараются дополнительно уведомить о торгах потенциальных покупателей, предоставляют рекламную информацию;

• предъявляют минимальные требования к участникам и предоставляемым ими документам;

• следят за допуском участников к торгам, оперативно рассматривая жалобы участников;

• оперативно предоставляют дополнительные документы по запросам участников и дают им возможность осмотреть недвижимость.

2.3. Чтобы продать как можно дешевле нужному покупателю, заинтересованные лица:

• искусственно ухудшают физическое состояние недвижимости (снимают системы отопления и кондиционирования, портят канализацию, затапливают подвалы и т. п.);

• делают заключение строительно-технической экспертизы, которое создает видимость предаварийного состояния здания, и прикладывают его к конкурсной документации;

• делают фотографии, подчеркивающие плачевный вид недвижимости, либо вообще не предоставляют фотографии;

• инициируют от своих доверенных лиц судебные иски и аресты в отношении недвижимости;

• организуют аресты на недвижимость по уголовным делам, которые не снимаются в процедурах банкротства;

• прикладывают к конкурсной документации заключения оценщиков с минимальной стоимостью недвижимости;

• выбирают небольшие «лояльные» торговые площадки;

• предъявляют избыточные требования к участникам и предоставляемым ими документам;

• публикуют сообщения с ошибками или с минимальным количеством информации;

• искусственно не допускают к торгам ненужных участников по формальным основаниям;

• отказываются предоставлять дополнительные документы и не дают участникам им возможность осмотреть недвижимость;

• назначают торги на предпраздничный день в неудобное время и др.

Как видим, арсенал возможных действий для злоупотреблений недобросовестными участниками торгов достаточно велик.

Поэтому может сложиться впечатление, что лица, способные влиять на подготовку недвижимости к торгам, могут продать любой объект кому угодно на любых условиях, но это не так!

Публичный характер торгов, возможность оспаривать действия их организаторов и других участников вносят некий элемент неопределенности в результаты торгов.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА:

^{Богдан Костанец}

^{Основатель Союза арбитражных и антикризисных управляющих, член экспертного совета Палаты Налоговых Консультантов, основатель проекта Банкротчик. РФ}

С точки зрения недобросовестного арбитражного управляющего, которые, к сожалению, на рынке встречаются, одной из стратегий является продажа объекта по заведомо низкой цене.

Практический пример: с торгов продается отдельно стоящее здание в центре Москвы.

К моменту выставления на торги оказывается, что в отношении здания ведется 5 судебных процессов (об обязании заключить договор аренды, по которому оплачено на пять лет вперед; о признании права собственности на это здание; о сносе части здания, так как оно частично расположено на смежном земельном участке и т. д.). Торги назначены на 31 декабря. Два этажа опечатаны печатью ФСБ, управляющий поясняет, что были какие-то обыски, но пообещали «очень скоро» — месяцев через шесть — «распечатать». В подвале все залито водой, ужасный запах, так как есть проблемы с канализацией. Имеется строительная экспертиза, подтверждающая, что при строительстве рядом ТТК в здании образовалась трещина вплоть до фундамента.

Можно не объяснять, почему на этот лот не нашлось желающих.

В результате на торги явился единственный участник, который и купил это здание за 25 процентов от рыночной цены.

Неизвестно откуда взявшийся участник торгов, который не испугался искусственного ухудшения недвижимости, может повести игру на повышение и, в результате, выкупить объект, который инициаторами торгов предназначался другому участнику.

У покупки и продажи недвижимости на торгах есть уникальные особенности, которые нужно правильно использовать. Об этих особенностях мы и поговорим дальше.

Примечания

2

См.: Банкротства в России: итоги I кв. 2021 года: Статистический релиз Федресурса // https://bit.ly/3hnwAe0

3

Итоговый доклад о результатах деятельности ФССП России в 2020 году. С. 4 // https://bit.ly/3xszzr8

4

Подробнее см.: часть IV, вопрос 2 «Какие бывают торги?».

5

Подробнее см.: ст. 61.1—61.9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и постановление Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)»».