Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости

Василий Владимирович Неделько, 2021

Руководство представляет собой обобщение опыта авторов по сопровождению сделок с недвижимостью, накопленного более чем за 20-летний период практики, в котором даны практические рекомендации для лиц, собирающихся продавать или приобретать недвижимость на торгах. На примере реальных кейсов в простой и доступной форме изложены общие понятия о торгах и правила участия в них. Основной акцент сделан на обзор особенностей, отличающих процесс покупки недвижимости на торгах от обычных «переговорных» сделок. Для покупателей приведена удобная гид-схема с перечнем действий, которые целесообразно предпринять для безопасной и выгодной покупки недвижимости на торгах. Рассмотрены основные стратегии покупателей и продавцов на торгах, которые определяют конечную цену недвижимости. Для широкого круга читателей: лиц, имеющих намерение продать или приобрести недвижимость на торгах, арбитражных управляющих, юристов, агентов по недвижимости и др. Книга рекомендована НИУ ВШЭ в качестве учебного пособия.

ЧАСТЬ II. ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ТОРГАХ

Введение в часть II или Чем покупка недвижимости на торгах отличается от покупки в результате переговоров

Решение о приобретении недвижимости на торгах может быть продиктовано разными причинами:

• кто-то надеется таким образом купить объект по цене ниже его рыночной стоимости;

• кто-то считает, что приобретение имущества на торгах дает ему больше гарантий, чем при покупке напрямую у продавца;

• кто-то использует данный механизм, потому что для него это возможность эффективно реализовать свои требования к собственнику-должнику.

Но какие бы причины ни привели вас на торги, следует иметь в виду, что покупка недвижимости на торгах имеет ряд существенных особенностей, которые обусловлены конкурентным характером торгов и значительно отличают ее от обычного приобретения имущества в результате переговоров.

Дело в том, что по-настоящему конкурентная цена продажи может сформироваться только тогда, когда все потенциальные покупатели находятся в равных условиях по отношению друг к другу. Естественно, обеспечить полное равенство между ними невозможно, но необходимо, по крайней мере, обеспечить для этого достаточные правовые предпосылки.

Итак, что же нужно для того, чтобы участники торгов находились в юридически равных условиях?

1. Необходимо, чтобы все участники и потенциальные участники торгов имели возможность узнать о торгах одну и ту же информацию (причем информацию, достаточную для принятия решения об участии в торгах), а также имели для принятия такого решения одинаковое время. А из этого вытекает необходимость в обязательном порядке осуществить опубликование определенного (установленного законом) перечня сведений о торгах и их объекте, при этом такое опубликование должно осуществляться заранее, а срок между опубликованием сведений и торгами должен быть четко определен.

2. Для того чтобы все участники имели равные возможности в процессе непосредственной «торговли» по цене вне зависимости от их «умения торговаться», необходимо, чтобы торги осуществлялись на основании четко определенных и заранее известных правил, детально регламентирующих весь процесс. Причем, для того чтобы ни организатор торгов, ни кто-либо из участников не имел возможностей для злоупотребления, основные положения таких правил должны устанавливаться законом и быть общеобязательными.

3. При торгах всегда существует опасность, что кто-либо из участников, чтобы не допустить покупки объекта другим участником (или покупки в принципе), может начать искусственно завышать цену, с тем чтобы, выиграв торги, просто отказаться от покупки. Как следствие, для борьбы с подобным недобросовестным поведением и защиты интересов других, добросовестных участников торгов необходимо ввести определенные санкции и обеспечить их исполнение. Поэтому обязательным условием для допуска к торгам является предварительная уплата задатка.

4. Для того чтобы торговля по цене была действительно конкурентной, необходимо, чтобы все прочие условия договора были равными для всех потенциальных покупателей. А этого можно добиться только путем заблаговременного установления таких условий без возможности их последующего изменения^[6].

Таким образом, возникает необходимость в том, чтобы:

а) договор купли-продажи был составлен и доведен до сведения участников (опубликован) заранее;

б) участники не имели возможности ни до, ни после торгов вносить в него какие-либо изменения.

5. Поскольку договор купли-продажи имущества на торгах заранее составляется продавцом (организатором торгов) и не подлежит изменению, т. е. является для покупателя «договором присоединения»^[7], очевидно, что купля-продажа на торгах, обеспечивая равенство между потенциальными покупателями, изначально предполагает неравновесное положение покупателя и продавца, избежать которого не представляется возможным.

6. И наконец, для того чтобы устранить все сомнения в справедливости определения результата торгов и их победителя, а следовательно, и в соблюдении их конкурентного характера, необходимо предоставлять публичный доступ не только к сведениям, имеющим значение для принятия решения об участии в торгах, но и к информации об их прохождении и итогах.

При этом на практике это применимо непосредственно к торгам по продаже недвижимости. Некоторые из указанных выше общих особенностей торгов могут влечь еще ряд дополнительных (специфических) особенностей.

А уж то, будут ли данные особенности иметь для покупателя положительный или отрицательный эффект, во многом зависит от того, насколько сам покупатель будет готов к ним и насколько эффективно он сможет ими воспользоваться.

Именно поэтому далее мы постараемся на конкретных примерах продемонстрировать наиболее яркие особенности покупки недвижимости на торгах, а также дать несколько ценных советов, как не только избежать негативных последствий этих особенностей, но и, наоборот, использовать их в своих интересах.

Особенность первая. Неравновесное положение сторон и «присоединительный» характер договора

Первой и, безусловно, одной из важнейших особенностей покупки недвижимости на торгах, которая во многом предопределяет стратегию действий покупателя, является то, что из-за «присоединительного»^[8] характера договора купли-продажи недвижимости, заключаемого с победителем торгов, и невозможности в дальнейшем вносить в этот договор изменения продавец (организатор торгов) и покупатель находятся в неравном положении. Причем неравенство это является достаточно ярко выраженным, и его невозможно ни избежать, ни сгладить.

Такая ситуация возникает из-за того, что, в отличие от сделки по покупке недвижимости путем переговоров, купля-продажа недвижимости на торгах предполагает возможное участие в правоотношении, помимо продавца и покупателя, еще дополнительного значительного (или вообще неограниченного) круга лиц: участников и потенциальных участников торгов, которые должны находиться между собой в равных условиях.

Согласитесь, что если торги будут проводиться на одних, равных для всех условиях, а затем эти условиях будут изменены двусторонним соглашением между продавцом и покупателем — победителем торгов, то ни о каком действительном равенстве между участниками уже не может быть и речи. И в этом случае каждый из участников, которые победителями торгов не стали, может заявить, что он не выиграл торги только и исключительно потому, что при проведении ему не предложили такие же условия, как были предложены победителю после заключения торгов в результате изменения договора, а значит, он автоматически получает возможность обжаловать результаты такого аукциона^[9].

Кейс 1. Проигравший участник торгов оспорил их результаты из-за изменения договора после торгов ^[10]

Компании ООО «К» и ООО «Ч» участвовали в публичных торгах по приватизации нежилого помещения площадью 209,9 кв. м. Начальная цена аукциона была определена на основании независимой оценки, исходя из среднерыночной стоимости 1 кв. м площади объектов-аналогов, умноженной на площадь приватизируемого нежилого помещения. Победителем торгов стало ООО «Ч».

Однако впоследствии выяснилось, что 41,3 кв. м из 209,9 кв. м представляют собой пристройку, на которую не зарегистрировано право собственности Российской Федерации, и подлежат исключению из договора.

ООО «Ч» потребовало внесения в договор купли-продажи соответствующих изменений (в части площади нежилого помещения и в части цены).

В свою очередь, ООО «К» заявило, что такое последующее изменение условий договора оказало существенное влияние на формирование цены объекта и соответственно на результаты аукциона, так как, в случае если бы начальная цена объекта была ниже, результаты аукциона могли бы быть иными.

В связи с этим ООО «К» обратилось в суд с иском о признании торгов и договора недействительными.

Результат: судебные инстанции согласились с доводами ООО «К», в результате чего торги и договор были признаны недействительными.

Поэтому если продажа недвижимости может осуществляться только через торги^[11], то, согласно п. 8 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, условия заключенного договора купли-продажи недвижимости могут быть впоследствии изменены сторонами только:

1) по основаниям, прямо установленным законом, или

2) в случае, если изменение договора не повлияет на условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

При этом в качестве таких условий судебной практикой признаются:

• предмет договора, т. е. само недвижимое имущество, причем речь не только об изменении объекта, но и об изменении описания его существенных характеристик (адреса, площади, бонитета (для земельных участков сельскохозяйственного или лесного назначения), этажности, года постройки, количества комнат или помещений (для объектов капитального строительства) и т. д.);

• внесение в договор или исключение из него информации о существующих обременениях или ограничениях в отношении продаваемой недвижимости и обязанностей по их соблюдению;

• порядок и сроки уплаты цены;

• внесение или исключение положений об обеспечении обязательств продавца или покупателя;

• другие условия, прямо оговоренные законом как существенные.

В результате возникает ситуация, при которой лицо, продающее недвижимость с торгов (сам продавец или организатор торгов), фактически единолично определяет условия договора купли-продажи. При этом (что вполне логично) он (продавец или организатор торгов) устанавливает их максимально выгодными и удобными для себя, совершенно не заботясь о защите интересов покупателя. И если в обычной сделке в ходе переговоров какие-то «проблемные условия» договора еще можно изменить, а выявленные риски можно «перекрыть» гарантиями продавца и ответственностью за их несоблюдение, то в отношении договора купли-продажи, заключаемого на торгах, это невозможно.

А в случае торгов, которые проводятся в процедуре банкротства или в исполнительном производстве, даже если какие-либо гарантии со стороны продавца и будут включены в договор в силу закона или по инициативе организатора торгов, при наступлении соответствующих рисков у продавца в любом случае не будет экономической возможности нести предусмотренную договором ответственность за нарушение данных гарантий. Значит, покупатель все равно не сможет восстановить за его счет свои нарушенные интересы.

Как следствие, именно при покупке недвижимости на торгах особую важность приобретает стадия ее предварительной юридической проверки (экспертизы).

Конечно, осуществлять максимально «глубокую» проверку недвижимости, которую вы собираетесь приобрести, необходимо всегда, независимо от формы ее покупки и способа заключения договора.

Но если покупатель лишен возможности защитить себя от потенциальных рисков путем внесения в договор условий о соответствующих гарантиях и ответственности, то важность выявления всех возможных рисков до заключения договора возрастает многократно. Ведь все возможные негативные последствия каждого из таких рисков покупателю придется испытать «на себе», и у него нет иной возможности избежать этого, кроме как выявить все риски заранее и либо отказаться от приобретения объекта, либо инвестировать в него с учетом трезвой оценки всех выявленных рисков и их последствий.

Кейс 2. Из-за ошибок в описании недвижимости торги пришлось отменить по соглашению сторон

К нам обратилась компания ООО «Ц», которая уже выиграла торги на покупку крупного объекта недвижимости (земельный участок с расположенным на нем комплексом строений) в Московской области.

При этом, хотя объект и выставлялся на торги единым лотом, каждое из более чем 20 расположенных на земельном участке строений и сооружений было указано в аукционной документации и заключенном договоре в качестве отдельного объекта и имело свою отдельную цену.

Стоимость объекта составляла немногим более 10 млн руб., а оплаченный задаток — чуть более 1 млн. При этом ООО «Ц» собиралось осуществить на объекте инвестиции на несколько сотен миллионов рублей, что и заставило компанию обратиться к нам для проверки недвижимости до внесения полной оплаты.

В результате проведенной проверки мы установили, что два из указанных в договоре строений ранее были исключены из ЕГРН и имеют статус «архивный». Мы предупредили ООО «Ц», что в такой ситуации Росреестр, скорее всего, откажет в регистрации перехода права собственности в отношении всего объекта в целом. И к сожалению для покупателя, наш прогноз полностью оправдался.

В результате возникла необходимость исключить из договора два указанных объекта и соответственно уменьшить цену. Однако в кейсе 1 мы уже продемонстрировали те негативные последствия, к которым может привести подобное изменение договора, заключенного на торгах.

Их мы и разъяснили покупателю, объяснив ему также, что если торги будут признаны недействительными, то проблем с возвратом оплаты у него не возникнет (так как данное последствие прямо предусмотрено законом^[12]), однако взыскать стоимость внесенных инвестиций будет значительно сложнее (если вообще возможно).

В результате у ООО «Ц» не осталось иного выхода, кроме как достичь с продавцом соглашения о добровольном расторжении договора и проведении повторных торгов, на которые объект будет выставлен уже после устранения всех выявленных недостатков.

Результат: хотя риски были выявлены слишком поздно, нам все-таки удалось найти вариант, который позволил ООО «Ц» не потерять задатка и избежать рисков в связи с приобретением объекта. Однако это оказалось возможным лишь благодаря содействию продавца, который также был заинтересован в максимальной «прозрачности» и справедливости сделки. К сожалению, такое поведение продавца относится скорее к исключениям, чем к общей практике, и риск потери задатка в подобной ситуации достаточно высок.

Более того, помимо всего изложенного, при покупке недвижимости на торгах ситуация усугубляется еще и тем, что:

• с одной стороны, потенциальный покупатель, как правило, получает от продавца и (или) организатора торгов гораздо меньше информации, чем при ведении переговоров^[13];

• а с другой стороны, у потенциального покупателя, как правило, гораздо меньше времени для принятия решения^[14], так как, даже для того чтобы просто поучаствовать в торгах, он уже должен предварительно оплатить задаток в размере от 5 до 20 % начальной цены, выставленной на торги недвижимости^[15].

Следовательно, знать о результатах юридической проверки потенциальному покупателю необходимо даже не до заключения договора купли-продажи, а еще до подачи заявки на участие в торгах и оплаты задатка.

В противном случае покупатель может оказаться перед неприятным выбором: отказаться от приобретения объекта недвижимости и потерять оплаченный задаток или все-таки приобрести объект и нести все негативные последствия выявленных проблем и рисков.

Ценные советы

Если вы решили приобрести недвижимость на торгах, помните, что договор купли-продажи, который вы в случае победы на торгах подпишете с продавцом, скорее всего, не предоставит вам никакой защиты от возможных рисков и «внезапно выяснившихся» проблем. Поэтому ваше спокойствие после покупки на торгах напрямую зависит от того, насколько детально вы проверите объект до участия в них.

В нашей предыдущей книге^[16] мы подробно рассказывали, что и, главное, как следует проверять, если вы собираетесь приобрести недвижимость. Поэтому здесь мы не станем повторяться, а лишь напомним вам «золотые» правила покупателя, без которых не может обойтись ни одна качественная проверка недвижимости.

Правила проверки недвижимости ^[17]

1. Проверить право продавца на недвижимость и наличие обременений недвижимости.

2. Провести правовую экспертизу правоустанавливающих документов на недвижимость и предыдущих сделок с недвижимостью.

3. Проверить наличие судебных споров по недвижимости, собственникам и их бенефициарам.

4. Проверить полномочия руководителя и соблюдение внутренних процедур в организации при продаже недвижимости от имени юридического лица.

5. Установить круг лиц, без согласия которых невозможна продажа недвижимости (в том числе зарегистрированных или проживающих в приобретаемом жилом помещении).

6. Проверить наличие незарегистрированных объектов в границах земельных участков.

7. Проверить продавца на возможность банкротства.

8. Проверить, пригодна ли недвижимость для тех целей, ради которых ее приобретают.

Если в ходе проверки вы выявили риски, но все равно намерены приобрести недвижимое имущество на торгах и, как выяснилось, для этого необходимо внести в договор купли-продажи изменения, мы предлагаем руководствоваться следующими правилами.

1. До подачи заявки постарайтесь обсудить необходимые изменения с организатором торгов: возможно, вам все-таки удастся убедить его внести изменения в проект договора до проведения торгов и просто переназначить дату их проведения на основании обновленной документации.

2. Если о необходимости внести изменения в договор вы узнали уже после победы на торгах, постарайтесь найти другие (альтернативные) пути разрешения возникшей проблемы (в том числе вариант, о котором мы расскажем в п. 4).

3. Если альтернативный путь найти не удалось, а внести в договор изменения абсолютно необходимо (как, например, в кейсе 2), то, прежде чем согласиться, выполните следующие шаги:

а) проверьте, являлось ли проведение торгов обязательным, или они проводились в добровольном порядке исключительно по инициативе продавца — в последнем случае ваш договор (хотя бы формально) не подпадает под запрет на внесение изменений и соответственно риски значительно ниже;

б) постарайтесь оценить необходимые изменения: насколько существенно они влияют на условия договора и, главное, на определение (размер) цены — если изменения существенны, то они, весьма вероятно, могут в будущем стать основанием для признания торгов и договора недействительными;

в) поставьте себя на место других участников торгов: с учетом предлагаемых изменений покупка недвижимости становится более или менее привлекательной — если покупка становится более привлекательной, велика вероятность, что кто-то из участников или потенциальных участников заявит, что его права были ущемлены, и попытается оспорить торги;

г) оцените, собираетесь ли вы делать в ближайшее время крупные инвестиции в приобретенную недвижимость: если собираетесь, то соотнесите риск оспаривания торгов с возможным убытком от потери инвестиций. Возможно, стоит начать вкладывать в объект после истечения срока обжалования торгов.

4. И наконец, если, пройдя все указанные выше шаги, вы все же пришли к выводу, что:

• договор без внесения изменений не может быть заключен (зарегистрирован, исполнен);

• внесение в договор изменений, весьма вероятно, может повлечь его недействительность;

• но вы тем не менее не хотели бы отказываться от приобретения данного объекта —

=> помните: у вас есть еще один выход — добровольно расторгнуть договор и поучаствовать в повторных торгах, на которые объект будет выставлен уже после изменения договора (или устранения других недостатков). И даже если это приведет к потере задатка, иногда такой вариант позволит вам сохранить гораздо больше.

Однако имейте в виду: для того чтобы сохранить право на участие в новых торгах, вы должны именно расторгнуть договор, а не просто отказаться от его подписания. Причем расторгнуть его следует по обоюдному согласию с продавцом либо путем письменного уведомления продавца с обязательным указанием на те проблемы, которые возникли со стороны продавца и не могут быть устранены без изменения договора.

Особенность вторая. Жесткий дедлайн и мало времени для принятия решения

Второй и не менее важной особенностью торгов является то, что у покупателя для принятия решения существует конкретный предельный срок — дедлайн^[18].

Да, при прямых продажах продавец, ведя переговоры непосредственно с покупателем, тоже может торопить последнего, устанавливать предельные сроки для принятия решения и рассказывать, что у него несколько других потенциальных покупателей и что объект достанется тому, кто быстрее заплатит деньги. Но в данном случае продавец вправе пойти навстречу покупателю и отодвинуть срок сделки. Стороны могут договориться между собой, их ничто не ограничивает.

Выставляя недвижимость на торги, продавец сразу обозначает существенные условия будущей сделки и сроки проведения торгов. То есть он как бы добровольно накладывает на себя ограничение свободы воли. Теперь продавец, даже если захочет, не сможет изменить дату проведения торгов и предельный срок приема заявок без финансовых санкций для себя. А следовательно, повлиять на эти сроки не может и покупатель.

Иными словами, при покупке недвижимости на торгах покупатель ограничен фиксированными сроками принятия решений: подать заявку, заплатить задаток, участвовать в торгах, подписать договор купли-продажи после победы в торгах, осуществить оплату — все это покупатель должен сделать в четко установленные и, как правило, достаточно сжатые сроки. В противном случае совершенное им действие не будет иметь юридической силы или может быть оспорено.

2.1. Минимального установленного законом срока между объявлением о торгах и их проведением часто недостаточно

В соответствии с п. 2 ст. 447 Гражданского кодекса РФ по общему правилу извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за 30 дней до их проведения.

Казалось бы, срок для принятия решения об участии или неучастии в торгах более чем достаточный.

Однако не следует забывать, что в течение этого срока необходимо не только принять решение, участвовать или не участвовать в торгах, но и определиться со всеми рисками относительно приобретаемого объекта, так как после подачи заявки на участие в торгах и оплаты задатка возможности «безболезненно отыграть назад» уже не будет.

Но для того чтобы с рисками определиться, вначале их нужно выявить — иными словами, провести полную проверку в отношении объекта недвижимости, а это не так просто и быстро.

Кейс 3. Месяц на проверку и 300-страничное юридическое заключение с описанием рисков

К нам обратился индивидуальный предприниматель Р. Т., который хотел приобрести на торгах крупный объект недвижимости в Московской области: земельный участок площадью 12 га с более чем 30 расположенными на нем зданиями и сооружениями.

Начальная цена для недвижимости такого размера была очень «интересной» — 25 млн руб., к тому же объект уже неоднократно выставлялся на аукционы на понижение, в которых почему-то никто не участвовал.

Это насторожило Р. Т. и заставило его обратиться к нам для проверки объекта на возможные риски. В результате только проверка объекта заняла чуть меньше месяца, а подготовленное нами заключение о ее результатах и возможных рисках для покупателя заняло почти 300 страниц текста.

При этом значительную часть времени нам пришлось потратить на поиск и получение из независимых источников дополнительной информации об объекте: как оказалось, объект не был подготовлен к продаже надлежащим образом и большая часть обременений и ограничений в использовании земельного участка не была отражена ни в конкурсной документации, ни в ЕГРН. И выявить это нам удалось только после выезда нашего кадастрового инженера на место посредством сопоставления информации из различных источников.

Результат: большая часть из 300 страниц юридического заключения по объекту оказалась посвящена возможным рискам для покупателя, которых мы выявили несколько десятков. Примечательно, что ряд существенных рисков можно было бы выявить на этапе первичной экспресс-проверки.

2.2. На практике срок для принятия решения об участии в торгах составляет гораздо меньше 30 дней

Хотя законом и установлен минимальный 30-дневный срок между опубликованием извещения о торгах и их проведением, очевидно, что такой срок для принятия решения может быть в запасе у покупателя, только если он увидит извещение о торгах сразу после его опубликования.

А для этого нужно каждый день начинать и заканчивать просмотром соответствующих порталов и публикаций. Согласитесь, мало кто, кроме брокеров по недвижимости, будет заниматься этим каждый день.

Поэтому на практике время, которым покупатель располагает для проверки объекта и принятия решения, обычно значительно короче.

Кейс 4. Десять часов на проверку недвижимости

Когда мы уже начали работу над этой книгой и буквально обсуждали те особенности, о которых хотели бы в ней рассказать, нам позвонила гражданка Н. И., собиравшаяся приобрести на торгах квартиру в Москве.

Как и в большинстве подобных случаев, в отношении объекта недвижимости у нее существовали некоторые сомнения, и поэтому, прочитав извещение о торгах, она сразу обратилась к нам, чтобы мы устранили или подтвердили ее сомнения юридической проверкой квартиры.

Казалось бы, обычная практика для нашей компании, и мы уже готовы были заверить клиента, что сможем помочь.

Однако тут выяснилось важное «но»: срок для представления заявок истекал в этот же день в 23:59, а обратилась к нам Н. И. около 14 часов дня.

То есть на то, чтобы полностью проверить квартиру, сделать выводы о рисках, принять решение об участии в аукционе, оплатить задаток, подготовить и подать заявку у Н. И. оставалось около 10 часов (из которых лишь половина была рабочим временем).

Очевидно, что за столь короткий промежуток времени провести хоть сколько-нибудь качественную проверку и дать заказчику хоть какие-то гарантии совершенно невозможно.

Поэтому мы посоветовали не спешить и дождаться окончания срока для представления заявок:

• если ни одна заявка так и не будет подана, объект будет выставлен на аукцион повторно и появится время на проверку;

• если же аукцион все-таки состоится, то мы сможем помочь в поисках другой квартиры по похожей цене, но без подобных рисков.

Результат: Н.И. последовала нашему совету и подобрала другой, более интересный, а главное, безопасный вариант.

2.3. Из-за короткого срока для принятия решения покупателю крайне сложно использовать кредитные средства для участия в торгах

Наконец, еще одним «неприятным» последствием достаточно короткого срока между опубликованием объявления об участии в торгах и датой их проведения является то, что покупателю, желающему приобрести недвижимость на торгах, крайне сложно сделать это за счет кредитных средств банка.

На самом деле, сложности с привлечением кредитных средств могут быть вызваны не только коротким сроком для принятия решения, но и целым рядом других причин.

При «обычных» сделках, если объект покупается с привлечением кредитных средств, банк старается сразу получить приобретаемый объект в залог и проводит юридическую и залоговую экспертизы объекта недвижимости, оценивая риски утраты права собственности покупателя на приобретаемый объект. Далее сделка, как правило, структурируется таким образом, чтобы продавец получил деньги только после перехода права собственности к покупателю и регистрации ипотеки. Для этого банк изначально участвует в переговорах и требует внесения соответствующих условий в договор купли-продажи недвижимости. Однако, как уже было детально исследовано в Особенности первой, при покупке недвижимости на торгах это невозможно, так как в этом случае договор купли-продажи носит «присоединительный» характер, публикуется вместе с другой конкурсной документацией и внесение в него изменений недопустимо.

Поэтому по внутренним банковским регламентам кредит на покупку недвижимости на торгах не является обычным кредитом на приобретение недвижимости с привлечением кредитных средств под залог приобретаемой недвижимости.

Соответственно, заемщику необходимо предоставить иное обеспечение для получения кредита.

В ДО «Семеновский» Банка ВТБ нам рассказали, как можно получить такой кредит, не имея собственного имущества, достаточного для обеспечения кредита.

Поясним это на примере.

Допустим, предприниматель хочет приобрести недвижимость на торгах стоимостью до 100 млн руб. для оптимизации своего бизнеса (склад, офис и т. п.). При этом у него есть только 30 млн руб., и он состоит в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.

В этой ситуации кредит считается беззалоговым и банк не сможет его выдать. Однако на помощь предпринимателю могут прийти структуры по поддержке малого и среднего бизнеса (далее — МСБ), например: Фонд содействия кредитованию малого бизнеса Москвы (https://www.mosgarantfund.ru), Московский областной гарантийный фонд (https://www.mosreg-garant.ru), Корпорация МСП (https://corpmsp.ru/) и т. п.

Эти структуры могут выступить для банка поручителем за предпринимателя, и это даст банку возможность выдать кредит на недостающую сумму, поскольку в этом случае кредит будет считаться обеспеченным.

В любом случае, предприниматели, которые собираются привлечь кредитные средства для участия в торгах, должны озаботиться этим вопросом заранее. Сначала им следует обратиться в свой банк для одобрения кредита. Если залогов недостаточно, но предприятие соответствует определенным требованиям, банк от имени клиента обращается в структуры по поддержке МСП с запросом на предоставление поручительства. Эти структуры анализируют бизнес потенциального заемщика и принимают решение о возможности предоставления гарантий. В случае положительного решения банк одобряет кредит. Подготовительные процедуры могут занимать от месяца до полутора, поэтому, если вы хотите использовать кредитные средства для покупки недвижимости на торгах, вам необходимо сначала заручиться поддержкой банка и уже потом принимать решение об участии в торгах.

Более того, поскольку в этом случае приобретаемый объект не будет являться предметом залога, банк не будет проводить его экспертизу, и соответственно дополнительное время на это не потребуется.

Другим вариантом приобретения недвижимости с использованием кредитных средств является случай, когда заемщик заранее, за полтора-два месяца, узнает, что скоро определенный объект будет продаваться с торгов. В этом случае у Банка есть возможность заранее оценить все риски и принять решение о возможности кредитования без привлечения дополнительных структур. Об этом варианте нам рассказал Евгений Железкин, Руководитель направления по недвижимости Корпоративно-Инвестиционного Блока ПАО «Совкомбанк».

Таким образом, зачастую именно недостаток времени для достаточно «глубокой» проверки выставленной на торги недвижимости лишает покупателя уверенности в безопасности сделки и заставляет его выбирать между принятием выявленных рисков и отказом от покупки.

Но значит ли это, что именно время — главный враг покупателя при покупке с торгов?

Мы бы не спешили с таким выводом.

Ведь с описанной выше проблемой сталкиваются все потенциальные участники, а значит, сужается круг тех из них, кто примет участие в торгах. А зачастую, чем меньше в торгах участников, тем ниже финальная цена.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

^{Евгений Железкин}

^{Руководитель направления по недвижимости Корпоративно-Инвестиционного Блока ПАО «Совкомбанк»}

Получение кредита под залог недвижимости является сложным, многоэтапным процессом, который обычно занимает месяц-полтора. Поэтому успеть получить кредит, не зная о торгах заранее, практически невозможно.

Для получения кредита заявитель должен направить в Банк запрос с приложением целого пакета материалов. После их предоставления, Банк в течение 1–3 недель принимает решение о готовности вхождения в проект и готовит индикативные условия финансирования проекта (Term Sheet), а затем, после согласования с инвестором, выдача кредита и условия Term Sheet должны быть одобрены коллегиальными органами Банка. Это, как правило, занимает около 1–2 недель. После получения одобрения, Банк готовит кредитно-обеспечительную документацию и договор ипотеки приобретаемого объекта для выдачи кредита. Срок подготовки и согласования документации в среднем занимает от 2-х до 4-х недель.

Таким образом, от момента направления запрос в Банк до выдачи кредитных средств на покупку проходит не менее 1–1,5 месяцев. И даже учитывая, что в случае покупки недвижимости на торгах, сам договор ипотеки приобретаемого имущества может быть заключен с отсрочкой, срок на согласование и выдачу кредита, как правило, превышает время, которым располагает заявитель, узнавший о торгах только из публикации извещения. Поэтому профессиональные участники рынка стараются узнавать информацию о новых проектах по продаже недвижимости с торгов заранее и получить подтверждение Банка-кредитора о возможности финансирования до публикации извещения о проведении торгов.

Ценные советы

Если хотите превратить время из своего врага в союзника, при покупке недвижимости на торгах следуйте следующим правилам.

1. Выбирая объект недвижимости, который вы хотите купить, всегда начинайте с оценки времени, которое есть в вашем распоряжении на проверку этого объекта.

2. Если у вас есть определенная цель, не жалейте времени на регулярный просмотр соответствующих ресурсов. Чем раньше вы узнаете о торгах, тем больше у вас будет времени в запасе.

3. Если времени для детальной проверки недвижимости не хватает, лучше отказаться от покупки и поискать другие варианты.

4. Но если объект и цена очень «интересны», а задатком вы готовы рискнуть, то недостаток времени может, наоборот, защитить вас от конкурентов и позволит купить недвижимость по минимальной цене.

Особенность третья. Мало информации об объекте

Третьей особенностью торгов, которая в совокупности с предыдущей («мало времени для принятия решения») делает приобретение недвижимости на торгах для покупателя более рискованным, является то, что организатор торгов обычно представляет участникам торгов гораздо меньше информации об объекте недвижимости, чем это делает продавец при прямых переговорах.

При этом информацию об объекте торгов можно условно разделить на две категории:

1) информация, которая отражается в извещении о торгах;

2) дополнительная информация, которой располагает продавец (организатор торгов).

Минимальный объем информации о торгах, который должен быть указан в извещении, определен в п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ и состоит из следующих сведений:

• о времени, месте и форме торгов;

• об их предмете;

• о существующих обременениях продаваемого имущества;

• о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах и определении лица, выигравшего торги;

• о начальной цене.

Как видим, из положений закона следует, что в отношении объекта торгов — недвижимости — организатором должны быть указаны лишь минимальные сведения, позволяющие его индивидуализировать, т. е. достоверно и однозначно определить объект (общее описание объекта, его адрес и кадастровый номер)^[19], а также все обременения объекта, т. е. права третьих лиц (не собственников) на данное имущество (например, ипотека). Кроме того, в случае если торги проводятся в рамках принудительной продажи, в целях подтверждения начальной цены торгов к извещению также прикладывается отчет об оценке.

Нарушение установленных в п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ правил о минимальном перечне сведений, которые должны быть включены в извещение о торгах, признается судебной практикой существенным нарушением порядка проведения торгов^[20] и может служить основанием для признания торгов недействительными^[21].

Но это вовсе не означает, что данное правило никогда не нарушается. Напротив, мы в своей практике неоднократно сталкивались с ситуациями, когда организатор торгов вместо информации об объекте торгов публикует только время и место, где можно ознакомиться с соответствующей документацией. И далеко не факт, что в этом месте вас не встретит закрытая дверь. Причем далеко не всегда подобные нарушения действительно приводят к признанию торгов недействительными в судебном порядке. Ведь обращение в суд и последующее участие в производстве требуют от истца значительных вложений — денег, времени и нервов. Идти на такие затраты имеет смысл только тогда, когда вы точно знаете, за что боретесь. В противном случае игра не стоит свеч. А если об объекте торгов ничего не известно, то и обжалование торгов оказывается сродни покупке кота в мешке. А значит, высока вероятность, что никто такие торги и не обжалует.

Однако если нарушение правил о минимальном перечне подлежащей опубликованию информации о торгах все-таки является, скорее, исключением из правил и встречается не слишком часто, то вот ограничение публикуемой информации исключительно минимальными требуемыми законом сведениями является, к сожалению, практикой обычной и общепринятой. При этом даже данные сведения в полном объеме могут быть указаны не во всех сделанных организатором торгов извещениях, а лишь в извещении, сделанном непосредственно на электронной торговой площадке (далее — ЭТП), на которой торги будут проводиться (если, конечно, речь идет о торгах в электронной форме).

Так, по закону все извещения о торгах, проводимых в рамках процедуры банкротства должника, в обязательном порядке публикуются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее — ЕФРБ) — https://bankrot.fedresurs.ru/. Однако на данном ресурсе вы зачастую не найдете ни проекта договора купли-продажи, ни отчета об оценке объекта, ни каких-либо иных сведений об объекте, из которых могли бы почерпнуть хотя бы какую-нибудь детальную информацию об объекте недвижимости. Но в извещении, размещенном в ЕФРБ, обязательно будут указаны адрес и кадастровый номер объекта недвижимости, а также ссылка на конкретную ЭТП, на которой проводятся соответствующие торги. А уже в извещении о торгах, опубликованном на сайте ЭТП, вы найдете больше информации об объекте.

Кроме того, помимо сведений об объекте и о торгах, опубликованных в извещении или приложенных к нему, организатор торгов обычно обладает и дополнительной информацией в отношении объекта, продавца и торгов, которая необходима покупателю для оценки рисков:

• правоустанавливающими документами на недвижимость;

• технической и кадастровой документацией на объект;

• юридическими документами, подтверждающими установление обременений или ограничений (договорами ипотеки, соглашениями или решениями о сервитутах, охранными свидетельствами и др.);

• юридическими документами продавца (и в первую очередь уставом, в котором могут быть определенные ограничения в отношении продажи имущества или специальные правила его продажи);

Конец ознакомительного фрагмента.

Примечания

6

Исключением могут являться торги в форме конкурса, когда участник предлагает не только цену, но и ряд других условий договора. Однако и в этом случае остальные условия договора должны быть едиными.

7

Согласно п. 1 ст. 428 Гражданского кодекса РФ, под «договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом».

8

Согласно п. 3 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

9

Пункт 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ.

10

Подробнее см.: постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.12.2018 № Ф09-8137/18 по делу № А76-32486/2017 — https://bit.ly/3dZgaXs.

11

Подробнее см.: часть IV, вопрос 2.2 «Какие бывают торги в зависимости от обязательности проведения торгов?».

12

Пункт 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ.

13

Подробнее см.: «Особенность третья. Мало информации об объекте».

14

Подробнее см.: «Особенность вторая. Мало времени для принятия решения».

15

Подробнее см.: «Особенность четвертая. Задаток».

16

Как купить или продать коммерческую недвижимость с максимальной отдачей. Юридическая компания «Неделько и Партнеры» // http://ealty.nedelkopartners.ru/.

17

Как купить или продать коммерческую недвижимость с максимальной отдачей. Юридическая компания «Неделько и Партнеры» // http://ealty.nedelkopartners.ru/.

18

Дедлайн (от англ. deadline — мертвая линия) — последний срок, предельный срок, дата или время, к которому должна быть выполнена задача.

19

Подробнее по данному вопросу см.: Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». П.2 // http://www.supcourt.ru/documents/arbitration/18240/

20

См.: п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства».

21

Подробнее см.: часть IV, вопрос 9.1 «В каких случаях продажа недвижимости с торгов может быть оспорена?».