Сделка без риска – недвижимость

Ярослав Валерьевич Сафронов

В книге я поделился своей методикой, которая позволяет покупателю совершить действия по исключению правовых рисков на сделке с недвижимостью. Рекомендации основаны на судебной практике автора с выводами ВС РФ, КС РФ.Книга будет полезна практикующим юристам, адвокатам и риэлторам для повышения квалификации, расширения компетенций, а также гражданам, которые хотят самостоятельно купить, продать или обменять недвижимость, быть уверенным в правильности своих действий и в безопасности сделки.

Глава 3 — Проверка участника сделки

Перед покупкой недвижимости основное внимание покупателей направлено на техническую и юридическую чистоту приобретаемого объекта сделки, и меньшее количество покупателей помимо проверки технического состояния недвижимости уделяют внимание его владельцу, т.е. собственнику.

И такое упущение может впоследствии после совершения сделки повлечь ее отмену и потерю уплаченных денежных средств.

Наступление таких рисков происходит в результате отсутствия со стороны участников сделки должной осторожности и осмотрительности при выборе своего контрагента, а именно продавца.

С понятиями сделки мы ознакомились ранее, теперь нужно понять, что скрывается под выражением должная осторожность и осмотрительность.

Понятие должная осмотрительность было введено постановлением Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53, однако точное определение понятия в нём отсутствует. На основе обобщения имеющейся в открытых источниках информации, под должной осмотрительностью понимается принятие комплекса мер и действий, направленных на получение необходимой и достоверной информации о потенциальном контрагенте.

Данное понятие было выработано ФНС России при борьбе с фирмами однодневками, однако в рассмотрении обособленных споров несостоятельности (банкротстве) физических и юридических лиц данное понятие используется судами и арбитражными управляющими при оспаривании сделок должника, совершенных им до подачи заявления на банкротство.

В сентябре 2023г. автор проводил исследование количества возбужденных дел о банкротстве в РФ и количество поданных заявлений на признание сделок должников недействительными за 2022г..

В результате исследования были получены следующие данные: за 2022 год было возбуждено 318 611 дел о банкротстве физических лиц, из них в каждом 10-м деле были поданы заявления о признании сделок должника недействительными, из которых 90% заявлений были удовлетворены. Следовательно, в каждом 10-м деле оспаривали и отменяли сделки, из них каждое 2-е заявление касается недвижимого имущества.

Таким образом, теперь перед заключением сделки необходимо помимо проверки правоспособности, дееспособности сторон, принадлежности имущества стороне, юридической чистоты имущества убедиться, что ваш продавец не обладает признаками финансовой неплатежеспособности, не имеет кредиторов или просроченных обязательств, т.е. не избавляется от своего имущества с целью причинить имущественный вред своим кредиторам в текущем моменте, а также в будущем.

Чтобы избежать оспаривание в будущем такой сделки необходимо Покупателю имущества проверить своего контрагента со всех сторон, в том числе и через государственные органы.

К сожалению, в большинстве случаев отстоять права добросовестного покупателя не всегда удается, так как нормы закона о банкротстве направлены на побуждение финансового управляющего наполнить конкурсную массу имуществом с целью проведения расчетов с кредиторами должника, при этом чаще всего у покупателя отсутствуют документальные доказательства, подтверждающие законность и обоснованность совершения сделки.

Чтобы сохранить сделку в суде нужно предоставить доказательства:

— на момент сделки покупатель не знал и не мог знать о сложном финансовом состоянии продавца;

— покупатель не имел цели причинить имущественный вред кредиторам продавца;

— на момент совершения сделки покупатель обладал денежными средствами, с помощью которых был произведен расчет с продавцом;

— покупатель не является заинтересованным лицом с продавцом;

— цена имущества на момент сделки являлась рыночной, в данном случае отступление в меньшую сторону возможно до 20% от рыночной стоимости аналогичного имущества.

При наличии совокупности вышеуказанных доказательств арбитражный суд, рассматривающий заявление финансового управляющего о признании сделки должника недействительной чаще всего, сохраняет сделку и отказывает в удовлетворении требований управляющего.

Следовательно, для сохранения сделки и недвижимости участнику спора (покупателю) надлежит обратиться за квалифицированной помощью к юристам, имеющему опыт защиты прав и интересов лиц в делах о несостоятельности (банкротстве).

Однако при отсутствии надлежащей доказательной базы добиться положительного решения достаточно затруднительно, так как по практике совершения сделок, стороны как правило не задумываются о сборе документов, подтверждающих законность и обоснованность их действий.

Одним из примеров успешной защиты прав и интересов покупателя в деле по оспариванию сделки должника может служить дело №А76—26307/2015 арбитражного суда Челябинской области, А12—10632/2020 арбитражного суда Волгоградской области или А56—133188/2022 арбитражного суда города Санкт — Петербурга и Ленинградской области, в котором автор с партнером за 2 судебных заседания смогли защитить права и интересы своего доверителя и сохранить купленную квартиру у банкрота, продажа которой была совершена в нарушение формальных правил закона о банкротстве.

В указанных делах покупатели также не знали о недобросовестности действий собственников имущества, однако благодаря совокупности документальных доказательств автору удалось отстоять совершенные сделки, сохранить имущество и денежные средства своих доверителей.

Таким образом, перед совершением сделки купли — продажи покупателю, как менее защищенному лицу необходимо проверять не только техническое состояние приобретаемого имущества, юридическую составляющую в виде правоспособности продавца к совершению сделки, а также финансовую состоятельность продавца. Так как при отсутствии экономической целесообразности действий, а также возможности совершения этих действий по отчуждению имущества, на покупателя переходит риск и вероятность наступления негативных последствий в будущем по защите своих прав и интересов в арбитражном суде, в случае если продавец будет признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него будет возбуждена процедура банкротства — реализация имущества должника гражданина.

Конец ознакомительного фрагмента.