Сделка без риска – недвижимость

Ярослав Валерьевич Сафронов

В книге я поделился своей методикой, которая позволяет покупателю совершить действия по исключению правовых рисков на сделке с недвижимостью. Рекомендации основаны на судебной практике автора с выводами ВС РФ, КС РФ.Книга будет полезна практикующим юристам, адвокатам и риэлторам для повышения квалификации, расширения компетенций, а также гражданам, которые хотят самостоятельно купить, продать или обменять недвижимость, быть уверенным в правильности своих действий и в безопасности сделки.

Введение или об Авторе

Приветствую тебя мой дорогой, уважаемый читатель. Прежде чем повествовать тебе о моем практическом опыте и давать рекомендации как научиться совершать сделки без риска по недвижимости, я кратко хочу рассказать о себе, чтобы у тебя сложилось обо мне правильное понимание.

Итак, меня зовут Ярослав Сафронов, частнопрактикующий юрист с опытом правоприменения законов с 2008г. За время своей практики я получил уникальный опыт, который по сей день помогает мне решать правовые задачи моих доверителей с минимальными временными и финансовыми затратами, избегать негативных последствий с помощью превентивных действий, совершать выгодные сделки по недвижимости с минимальными рисками.

Первый свой опыт я получал в г. Магнитогорске Челябинской области будучи студентом юридического факультета в Международном институте экономики и права. Я совмещал учебу и работу в коммерческом холдинге в качестве помощника юриста в период с 2009г. по 2010г.

В указанный период времени я познакомился с правилами документооборота, грамотным взаимодействием с государственными органами: прокуратура, суд и федеральная налоговая служба. Узнал о тонкостях создания и ликвидации юридических лиц, об арбитражном судебном производстве.

В 2010г. вектор моего развития был направлен на недвижимость и налогообложение, поэтому я сменил место работы и устроился юрисконсультом к налоговому консультанту. Проработав около года, я получил практические знания по безопасной налоговой оптимизации бизнеса, познакомился с рынком недвижимости, а также с правилами взаимодействия правоохранительных органов, нотариатом.

В 2011г. я сменил место работы и трудоустроился в Банк на должность юрисконсульта. Работа в кредитном учреждении позволила мне глубоко изучить нормы банковского права, внутреннюю систему учета вкладов и безналичных расчетов, систему оценки заемщика, и работу управления финансового мониторинга. Также я отточил практические знания в гражданском, уголовном и арбитражном судопроизводстве. Представляя интересы Банка, я смог детально изучить на практике нормы закона о несостоятельности (банкротстве) и закона об исполнительном производстве.

В мои компетенции входило не просто получить судебное решение о взыскании задолженности, а провести весь спектр оперативных мероприятий, направленных на получение Банком возврата денежных средств на свои счета.

Деньги, выданные Банком недобросовестному заемщику, который решил не возвращать полученный кредит, а воспользоваться хитрыми схемами, направленными на сокрытие своих активов с целью оставить своих кредиторов ни с чем, в том числе с помощью института несостоятельности (банкротства).

В марте 2012г. я успешно с отличием защитил дипломную работу, тема которой — «Правовое регулирование законодательства о несостоятельности (банкротстве) хозяйственных обществ на территории РФ» и принял решение о переходе на новый уровень реализации практических знаний — частная практика.

Таким образом, с июня 2012г. я частнопрактикующий юрист. Моими компетенциями являются: защита доверителей в арбитражных судах, в том числе при банкротстве; совершение безопасных сделок с недвижимостью и бизнесом; сопровождение торгов по банкротству; совершение превентивных действий, направленных на сохранение бизнес-активов и финансов моих доверителей.

В период с 2015—2019г. частную практику я совмещал с разрешением корпоративных споров в качестве судьи в Первом арбитражном третейском суде. Дело в том, что к 2015г. у меня была безупречная деловая репутация как в бизнес-сообществе, так и в судебной системе, в связи с чем мне предложили сдать экзамен на должность судьи, от которой я не стал отказываться. На то были причины. Во-первых, получение уникального опыта, я хотел узнать внутреннюю «кухню» судебной системы, тем более арбитража;

Кроме того, я шел на должность с целью получения практических знаний, понимания, чем руководствуется судья помимо норм законов при разрешении судебного спора.

Всего за неполные 5 лет я адаптировался к судебной системе, стал ее частью и закрепил свой авторитет, расширил свои деловые связи. Однако должность судьи меня ограничивала по времени для работы в частном порядке. От многих интересных дел я был вынужден отказаться, т.к. мог подорвать авторитет судебной власти и причинить вред своей деловой репутации. Ни смотря на то, что с 2019г. я исполнял обязанности заместителя арбитражного суда, в декабре 2019г. я принял волевое решение оставить карьеру судьи и вернуться в частную практику.

В 2020г. я полностью перешел на онлайн работу, в том числе по причине ковидных ограничений, вызванных пандемией COVID-19, однако работа в онлайне стала точкой роста моих компетенций и моей практики, т.к. я смог помогать доверителям по всей России, а не ограничиваться 3-мя регионами.

С 2015г. я в активном режиме занимаюсь сопровождением дел о несостоятельности (банкротстве) физических лиц, был помощником арбитражного управляющего, с которым мы стали первыми, кто провел банкротство физического лица в РФ, после вступления в законную силу соответствующих изменений.

Моя основная специализация — сопровождение дел о банкротстве, причем не обычные дела, направленные на списание долгов без имущества, а все споры, которые возникают в банкротстве. К этому относится и оспаривание сделок, субсидиарная ответственность, возврат имущества из чужого незаконного владения у третьих лиц, организация электронных торгов, признание действий (бездействий) арбитражного управляющего незаконными, привлечение руководителя должника к уголовной ответственности за преднамеренное и фиктивное банкротство, сохранение активов и финансовых средств должника от необоснованного взыскания со стороны кредиторов и многое другое.

Но тем не менее, меня больше всего тянуло к сделкам, а именно к оспариванию сделок с недвижимостью. Вероятно поэтому моими основными клиентами являются арбитражные управляющие, т.к. мой опыт и умение думать, как судья позволяют буквально за 1—2 заседания оспорить практически любую сделку, иногда даже совершенную за 5 лет до банкротства должника.

После того, как по итогам моей работы были оспорены ряд сделок в разных делах, я задумался о том, как снизить количество подобных дел, потому что при отмене сделки купли-продажи недвижимости покупатель, у которого забрали недвижимость получает двойной или тройной убыток.

1-е, он отдает квартиру, за которую уплатил свои деньги продавцу, который вскоре (в течении 3—5 лет) подал на собственное банкротство.

2-е, деньги, которые уплатил покупатель возврату не подлежат.

3-е, если покупатель купил недвижимость с использование ипотеки, то долг Банку не сгорает, напротив Банк имеет полное право потребовать свои средства назад с покупателя.

Следовательно, действия недобросовестных продавцов становятся причиной негативных последствий для порядочных покупателей, которые в силу своей наивности и неосведомленности становятся жертвами мошеннических действий, теряя при этом свои нервы, время и финансовые средства, а иногда и свободу.

Чтобы снизить градус напряженности в обществе, а также повысить правовую грамотность населения, превентивно защитить права и интересы широкого круга лиц я разработал методику выявления правовых рисков, которая направлена на предотвращение негативных последствий в результате сделки купли-продажи недвижимого имущества.

Методика — свод правил и действия, выполняя которые добросовестный покупатель способен самостоятельно или с помощью специалиста (которого он будет знать, как нужно выбрать) — провести тщательную правовую проверку продавца как участника сделки, а также объект недвижимости с целью исключения правовых рисков, которые могут повлиять на отмену совершенной сделки и обязать покупателя вернуть купленное имущество в собственность продавца или иного лица.

В методике я соединил свои практические знания, накопленные годами, а также выводы высших судебных инстанций — Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ, с помощью которых возможно заранее предусмотреть стоит ли заключать сделку, есть ли правовые риски, препятствующие безопасной сделке, могут ли возникнуть негативные последствия спустя 3—5 лет после совершения сделки.

С одной стороны, может показаться, что методика позволяет заглянуть в будущее, что сделать нереально, однако это не совсем так. Методика позволяет человеку совершить необходимые действия, связанные с надлежащей осторожностью и осмотрительностью при выборе своего контрагента. Потому что сделка по недвижимости требует от каждого человека максимальной бдительности, особенно когда сделку совершают такие лица:

— два или три гражданина, ранее не знакомые и в родственных связях не состоящие;

— гражданин покупатель и юридическое лицо (компания, учреждение, гос. орган, предприятие, ИП) продавец;

— гражданин продавец и юридическое лицо покупатель;

— гражданин продавец, который получил недвижимость ранее в дар или по наследству и покупатель гражданин;

— и другие вариации.

Поэтому с помощью методики каждый участник сделки сможет установить не только наличие или отсутствие правовых рисков, но и зафиксировать в документальном порядке все обстоятельства, которые были выявлены в результате правового анализа, и уже самостоятельно интерпретировать полученные сведения или обратиться к специалисту.

Фиксация обстоятельств, т.е. получение документальных доказательств может помочь человеку в будущем, если продавец или другие лица, действующие в его интересах захотят по прошествии времени (3—5 лет) оспорить сделку, тогда у покупателя будут неопровержимые доказательства того, что сделка была совершена на законных основаниях и до ее совершения не было выявлено правовых рисков, которые бы препятствовали к совершению сделки без риска.