Как проверить земельный участок

Фёдор Тимофеев

Проверка земельного участка – это своеобразное путешествие не только в прошлое, настоящее и будущее участка и его владельцев, но также увлекательное исследование прилегающей местности.Книга написана простым языком. Она рассчитана на обычных людей, которые не знакомы с земельным законодательством.Данная книга сделает для вас больше, чем 99% риелторов, однако она не сможет оградить вас от всех возможных ситуаций с землей, но научит вас думать в правильном направлении и в итоге принять верное решение.

Предварительно проверяем участок

Публичная кадастровая карта

После того как заветный кадастровый номер оказался у нас, настало время проверить — а не врет ли нам продавец?

Для этого переходим на государственную публичную кадастровую карту: pkk.rosreestr.ru

Иногда кадастровая карта работает очень медленно или не работает вообще. В этом случае необходимо ждать, а лучше всего работать с ней ночью (время московское), когда нагрузка на нее падает.

В поле «Поиск» выбираем «Участки» и вводим кадастровый номер.

Вот пример того, что мы можем увидеть:

Пример выдачи сведений о земельном участке на кадастровой карте

Обращаю внимание, что Категория земель в данном случае — «Земли сельскохозяйственного назначения», а разрешенное использование — «Для дачного строительства»

Площадь участка 10 соток.

Если продавец вам говорит, что участок ИЖС, то он вас обманывает.

Заодно на этом участке мы видим устаревший ВРИ «Для дачного строительства» (уже исключенный из классификатора), но в этом нет ничего страшного.

Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Время от времени вы можете встретится с разнообразными устаревшими ВРИ.

Участок без координат границ покупать не нужно. В этом случае вы не видите что вы приобретает.

Представьте, что вы покупаете автомобиль, но вам его не показывают и вы даже не знаете где он находится.

Стали бы вы платить деньги?

Кроме информации об участке на кадастровой карте отобразится собственно и карта участка.

Например, вы можете увидеть нечто подобное этому:

Наложение одного земельного участка на другой

Мы видим, что на наш участок (выделенный желтым) наслаивается чужой участок.

Такое положение вещей чревато судом с владельцем второго участка.

Земельный участок с такими проблемами мы не покупаем.

Если с границами участка все в порядке, то обращаем внимание на подъездные пути.

Земельный участок без подъездных путей

Пример земельного участка в границах населенного пункта, но без дороги.

Категория земель: Земли населенных пунктов. Для ведения личного подсобного хозяйства.

Хотите годами конфликтовать с администрацией сельского поселения из-за строительства дороги?

Покупайте!

Если дорога в наличии, то обращаем внимание на форму участка, а также на соседей и их постройки. Это важно с точки зрения возведения вами дома на рассматриваемом участке.

Пример узкого земельного участка

Перед вами земельный участок 13 соток. Категория земель: Земли населенных пунктов. Для ведения личного подсобного хозяйства. Ширина данного участка 9 метров.

По Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) на данном участке отступы при строительстве доме должны быть минимум 3 метра с каждой стороны.

Итого: 9 метров минус 3 метра с одной стороны и минус 3 метра с другой стороны. Получается максимальная ширина дома 6 метров.

Избу 6 на 8 построить можно.

Но даже если рассматриваемый участок нормальной ширины, то могут быть проблемы со строительством.

Например, участок 30 метров в ширину, но справа сосед построил деревянный дом в 3-х метрах от границы участка и слева сосед построил деревянный дом в 3-х метрах от другой границы участка, то в дело вступают противопожарные расстояния между деревянными домами.

Противопожарные расстояния между строениями из горючих материалов должны быть не менее 15 метров.

Получается, что с одной стороны сосед забрал 12 метров противопожарного расстояния с вашего участка и с другой стороны тоже 12 метров.

А у вас участок всего шириной 30 — 24 = 6 метров.

Снова вы можете построить избу шириной максимум 6 метров.

Как вариант, вам придется строить дом из негорючих материалов (например, кирпич) или сдвигать строительство вглубь участка (если это позволяет форма участка)

Если с какой либо стороны участка есть лесной массив, то расстояние от лесного массива до дома должно быть также не менее 15 метров.

Давайте подытожим (ставьте галочки):

□ Участок нужной вам категории земли

□ Участок имеет нужный вам вид разрешенного использования

□ Участок отображается на кадастровой карте

□ Участки не наслаиваются друг на друга

□ К участку есть подъездные пути (дорога)

□ Соблюдение всех необходимых расстояний позволяет вам построить на участке то, что вы запланировали

Зоны с особыми условиями использования территории

Если все галочки проставлены, то на следующем шаге необходимо проверить не входит ли рассматриваемый участок в какие либо зоны с особыми условиями использования территорий (далее по тексту — ЗОУИТ).

ЗОУИТ это зоны, которые устанавливаются вокруг различных объектов и в которых могут быть установлены дополнительные ограничения на использование земельных участков. Всего существует 28 видов ЗОУИТ.

Важно понять, что даже если у участка ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства», то если этот участок попадает в ЗОУИТ, где строить нельзя, то вы там ничего не сможете построить.

Пример:

Пример земельного участка, попадающего в ЗОУИТ

Перед вами земельный участок 11 соток (желтым). Категория земель: Земли населенных пунктов. Для размещения индивидуальных жилых домов.

Но почти весь участок находится в ЗОУИТ (отмечена зеленым цветом)

Посмотрим, что это за зона и какие правила ее использования.

Для этого на кадастровой карте сверху слева выбираем «Все объекты в точке»

Выбираем Все объекты в точке

Ставим точку на исследуемый участок. В следующем окне мы можем узнать обо всех объектах, которые есть на нашем участке.

Для этого используйте переключатель снизу справа «1 из 6»

Окно со всеми объектами в точке

У вас может быть другое число объектов.

Видим, что на участке находится ЗОУИТ №47:03—6.482

Нашли нашу ЗОУИТ

Нажимаем на 47:03—6.482

Справа кадастровая карта покажет нам что это за ЗОУИТ и какие ограничения она устанавливает на использование участка.

Справа кадастровая карта покажет нам что это за ЗОУИТ и какие ограничения она устанавливает на использование участка.

Пример сведений о ЗОУИТ на кадастровой карте

Итак, мы видим, что это «Охранная зона объекта электросетевого хозяйства — ВЛЗ-10 кВ»

И что установлены некие ограничения по Постановлению Правительства РФ №160

Я вам сразу скажу — построить дом там не получится потому что по участку идет высоковольтная линия электропередач 10 киловольт.

Таким образом получается, что хоть участок и подходит для строительства дома, но построить его там невозможно.

Такой участок не стоит рассматривать для покупки.

На самом деле с 1-го сентября 2023 года построить дом на таком участке можно, но нужно соблюдать параметры охранной зоны. Я не рекомендую покупать такой участок в любом случае.

Посмотрим, какие еще могут быть зоны.

Зона подтопления

Вот почти весь поселок входит в какую то интересную ЗОУИТ.

Что это?

Зона подтопления в отношении территории, прилегающей к зоне затопления, повышение уровня грунтовых вод которой обусловливается подпором вод уровнями высоких вод реки Вуокса.

Хотите земельный участок в зоне подтопления?

Конец ознакомительного фрагмента.