Дневник аренды. Как сдать жильё и получить прибыль

Татьяна Борисовна Листопадняя, 2023

Хотите сдавать жильё, но нет опыта. Эта книга для вас!Возможно ли сдать жильё удачно без посредников, чтобы не было простоев, по цене выше среднего, чтобы жильцы были адекватными, платёжеспособными, без вредных привычек и пр. пр.?– Да! Но придётся почитать, написать, что-то добавить, что-то убрать, что- то понять и начать что-то делать…Новички-арендодатели редко горят желанием вкладывать средства в ремонт, торопятся найти жильцов быстро и надолго. Со временем приходит понимание, как можно зарабатывать больше, сколько нужно мебели и бытовой техники, с кем сотрудничать, а с кем не стоит. Но хочется ведь побыстрее…Где искать подсказки? Моя книга познакомит вас с опытом тех, кто сдавал жильё, прошел путь ошибок и неудач, искал и нашел. Вам останется лишь скопировать шаблон, добавить своего колорита и создать для себя собственный универсальный и одновременно уникальный метод сдачи имущества в наем.

1 шаг: Подготовка

— Не знаете ли вы, как мне выйти отсюда? — спросила Алиса.

— Это зависит о того, куда ты хочешь попасть, ответил Кот.

— Мне, в общем-то, всё равно… — начала Алиса.

— Значит, тебе всё равно, в какую сторону идти, — перебил её Кот.

— Лишь бы куда-нибудь прийти, — договорила Алиса

— Ну уж куда-нибудь наверняка придёшь, — сказал Кот, — если походишь подольше.

Льюис Кэрролл. «Алиса в стране чудес».

«Сдать, или не сдать?», — вот, в чем вопрос…

Почему у одних всё и всегда получается, а у других нет? Жить бы и радоваться, но нет: арендаторы задерживают оплату, неожиданно переезжают, а новые жильцы в очереди не стоят, в дверь не ломятся. Агенты разводят руками, потирают лбы, конкретно ничего не гарантируют.

Для начала поймите, что нужно вам?

Одно из полезнейших упражнений для перевода мыслей, мечтаний и фантазий на язык целей и действий — «выгрузка на бумагу». Подготовьте чистый блокнот с позитивной обложкой и ручку. По ходу прочтения книги будут появляться небольшие задания. Записывайте их. Это поможет вам быстрее понять, что нужно делать.

Вы уже начали размышлять, что предпринять, а в это время ваш мозг только и думает о том, как ему уменьшить затраты собственной энергии. Лень — способ оставить все, как есть, сохранить энергию, ничего не менять, дабы не выйти из зоны комфорта.

Беспокоиться и прокладывать новые тропинки мозгу не хочется, потому что это сфера неизвестности, а значит — опасности. Он включает внутреннего критика и останавливает всеми силами: «У меня ничего не получится, покушай, ты что с ума сошел, поспи, что подумают о тебе люди, а вдруг получится — начнешь летать на моря, самолеты, опасно…»

Понять свои истинные цели и перспективы — залог успеха, импульс к действию. Нужно разложить их по полочкам в своей голове.

Что делать, если трудно начать?

Нужно захотеть, начать и сделать.

Казалось бы, захотел сдавать свое имущество, начал и «по щучьему велению» сразу все срослось… Действительно, так и есть. Стоит только по — настоящему этого захотеть. Но как захотеть так сильно, чтобы получилось? Для этого, нужно понять свою выгоду.

В СМИ часто встречаются достаточно вольные (или написанные в чьих-то корыстных целях) утверждения, типа: «Сдавать жилье невыгодно». Насколько невыгодно, почему невыгодно? Не уточняют….

Рассчитать, выгодное это мероприятие, или нет, достаточно просто. Предположим, господин М. из города Н. сдает в наем собственную однокомнатную квартиру по цене 20 т. р. Совокупный доход в год (без уплаты налогов и прочих расходов) составит 240 т. р., с учетом налогов и коммунальных услуг получится — около 200 т. р. в год.

Сколько зарабатывают на аренде жилья?

Объявления о сдаче в наем квартир, похожих на вашу, помогут ответить на этот вопрос. Сколько составляет арендная плата в месяц? Умножаем на двенадцать — получается солидная сумма, которую вы легко сможете заработать.

От плана к действию

Навести порядок в голове и делах помогает планирование.

Планировать — определять цели и показатели деятельности в будущем, ставить задачи и оценивать ресурсы, которые вам понадобятся.

В быту мы используем планирование несколько раз в неделю.

К примеру, перед походом в продуктовый магазин многие составляют список продуктов: на бумаге, в смартфоне или в своей голове. Все товары, купленные в интернете, сохраняются в личном кабинете, чтобы покупателям было проще сделать следующий заказ. На почту приходят электронные чеки.

Мы неосознанно планируем свое время и деньги, когда бронируем отели и столики в ресторане, приобретаем путевки, закупаем подарки к праздникам, составляют меню.

Планирование приносит пользу, оптимизирует возможности при ограниченных ресурсах.

«Все маркетологи мира бессильны против мужика со списком покупок», — гласит народная мудрость.

«Планирование расходов и доходов от найма недвижимости», — звучит серьёзно. По сути — это список, похожий на «список продуктов». С его помощью легче сориентироваться, понять, что из необходимых ресурсов уже имеется, что нужно добавить, а что убрать.

Цифры помогают разглядеть реальные возможности. Блокнот и шариковая ручка добавляют наглядности и переводят наши фантазии в логическую цепочку, помогают начать действовать.

Есть всего две альтернативы: не делать и делать.

Ничего не буду делать

Записываем: «Если я оставлю всё, как есть: не буду сдавать квартиру».

Страх и любопытство — движущие силы человеческого прогресса. Начать новое дело страшно. Страх помогает выжать, спрятаться, переждать опасность, будто нашептывает:

«Ничего не получится, просто нет времени разобраться с квартирой, да кому вообще она нужна, кроме того, люди так плохо живут, у них просто нет денег, им не за что снимать, сейчас все сдают, очень много конкурентов, даже не втиснуться, сложно, невозможно и прочее, прочее, прочее в этом духе…» — гоните прочь подобные мысли и обесценивающие суждения.

«Не откладывай на завтра то, что можно съесть сегодня,» — гласит народная мудрость…

Какая причина у вас? Почему вы еще не сдали квартиру? Ответьте честно себе на этот вопрос. Что первое пришло сейчас в голову, то и запишите.

Страхи

Страхи и отговорки — тактика мозга, наш защитный механизм. Он срабатывает, чтобы остановить, защитить от нового, неизвестного.

Миллион «если», «зачем», или «не получится» обрубают инициативу на корню, чтобы оставить привычный ритм жизни, даже, если он и не самый удачный.

Любопытство

Природа наделила человека безграничным любопытством. Любопытство — двигатель нашего прогресса. И страшно, и интересно одновременно!

Конкретика помогает сосредоточиться и перестать тревожиться:

Вы думаете, что конкурентов много. Сколько именно их в вашем доме, на вашей улице, в вашем районе, городе? Какие они?

Думаете, что сложно, уточните, что именно вы считаете сложным? Уборку, ремонт, покупку мебели, сложно общаться, оплачивать различные платежи, или что-то еще? Запишите свои мысли в блокнот.

Когда я начинаю новое дело и чувствую какие — либо негативные эмоции, всегда задаю себе вопросы:

–Страшно?

–Да.

–Опасно это для вашей жизни?

–Точно нет!

Расходы

Расходы — это средства, которые «расходятся» в разные стороны, доходы — средства, которые доходят до вас….

Записываем: «Расходы, коммунальные услуги».

Недвижимость, казалось бы, просто стоит, есть, не просит, но каждый месяц собственник оплачивает коммунальные услуги и прочие платежи по содержанию жилья. Эти начисления производится, даже если квартира пустует.

Допустим, для однокомнатной квартиры, с площадью 45 квадратных метров, это обойдётся, примерно, в 3 тысячи рублей в месяц, соответственно, в 36 тысяч рублей в год. Значит, это минус 36 тысяч рублей в год из бюджета семьи. Это минус.

Запишите свой результат в первую колонку: «Коммунальные расходы…рублей в год». У вас — своя цифра, исходя из стоимости коммунальных услуг вашей недвижимости в вашем регионе.

Проведите расчеты, результаты запишите.

Решено-сдаю!

Итак, продолжаем собирать информацию в блокноте, записываем: «Сдаю квартиру в аренду».

Нужно провести мониторинг конкурентов, чтобы понять, с чем имеем дело, как выглядит ситуация на рынке долгосрочной аренды в вашем регионе, посчитать возможную прибыль от сдачи.

Мониторинг — «разведка», наблюдение и сбор достоверной информации об объекте, чтобы составить представление о рынке по конкретному вопросу.

Найти сведения о конкурентах на рынке аренды сегодня легко и общедоступно. Достаточно вбить в поисковике слова: «Сдам…комнатную квартиру в… городе, в…районе». Важно уметь прицеливаться, выбирать полезную информацию в океане картинок, слов и цифр.

Собственный мини мониторинг поможет определить цену, продемонстрирует особенности предложения, а также ответит на вопросы: «Кто они, ваши конкуренты? Как выглядят? Каковы у вас шансы? Что предпринять?»

Чтобы стать лучшим, нужно учиться у лучших

Представьте, что вы присматриваете квартиру для себя. Такую, как у вас, но получше, понаряднее, поуютнее, в которой вы и сами с удовольствием бы пожили

Найдите информацию о квартирах в вашем районе:

— такой же, как у вас, площади;

— с таким же количеством комнат;

— такого же расположения от метро или от транспортных сетей.

Много не нужно, достаточно двух — трех. Выбирайте только те предложения, у которых с вашей точки зрения самые интересные фотографии интерьера. Попутно делайте пометки в своем блокноте: «Мои лучшие конкуренты. Их предложения понравились мне, потому что…».

Психология контраста

По тому же принципу (площадь, количество комнат, метро, район) найдите две-три квартиры, в которые вы ни за что не переселились бы, даже, если бы их собственники вам ежемесячно доплачивали за проживание.

По нашей сложившейся традиции записываем: «Квартиры такие, что просто нет слов, никому не пожелаю там жить, потому что…»

Тайный наниматель.

70%нашего восприятия реальности приходится на зрение, остальное — на осязание, слух, обоняние. Можно ограничиться фотографиями из сети, информацией о стоимости и условиях проживания, но можно посетить эти квартиры и взглянуть на них изнутри.

Фотографии в интернете зачастую приукрашены, сфотографированы с выгодной стороны. Составить свой список «лидеров и аутсайдеров» — только половина дела.

Сыграть роль арендатора — полезный познавательный опыт, к тому же за просмотр денег не берут, и это абсолютно законно. Ощутить воочию достоинства и недостатки квартир, которые вам приглянулись и абсолютно не понравились — ключ, отправная точка на пути к успеху.

Пообщайтесь с арендодателями, договоритесь о просмотре, побывайте хотя бы в трех контрастных квартирах: двух — из вашего списка лидеров и одной — из списка аутсайдеров.

После проведения операции «Тайный арендатор» запишите в блокнот все свои мысли по каждой квартире, которую посетили: что вам понравилось, что не понравилось, что вы сделали бы иначе, что стало озарением, как выглядят арендодатели, как ведут себя, разговаривают, какие у вас эмоции после общения с каждым из них…

Читая книги, мы приобретаем новые знания. Важнее социальный контакт, живой успешный пример, а лучше два. Далее, если возникнут вопросы, недопонимание, всегда можно так же «поискать себе хорошую квартиру», пообщаться с реальным арендодателем, задать вопросы по существу и т. п.

Кстати, если через неделю вы повторно поищете на просторах интернета квартиры из списков в ваших записях, найдете только те, в которых вы ни за что не захотели бы жить. Понимаете, почему?

Записываете в своём блокноте: «Сдаю квартиру в аренду, а это — ……………… (у вас своя цифра) тысячи рублей ежегодного дополнительного дохода».

Порадовать себя

Теперь запишите: «Я хочу приобрести». Составьте свой список покупок, вспомните, что могло бы вас порадовать в моменте, здесь и сейчас, но в рамках суммы годовой стоимости аренды (которая у вас получилась выше). То, о чем мечтали, но отложили эти мысли в долгий ящик.

Каждый пункт списка должен состоять из названия, актуальной стоимости этого товара и подробного описания.

Например, автомобиль — состав, цвет, декоративные элементы, страна — производитель, стоимость. Составляете список у себя в блокноте, делаете фотографии товаров, или услуг, которые вы записали, помещаете фотографии в отдельную папку, в телефоне или распечатанную на бумаге.

Чтобы начать действовать, необходимо продемонстрировать самим себе все преимущества от сдачи вашей квартиры в наем и недостатки от вашего бездействия.

Упущенные возможности

Обратим внимание на ещё один важный аспект.

Упущенная выгода — это та прибыль, которую вы могли бы стабильно получать в данных условиях, но не получаете, а значит, упускаете, упускаете дополнительные возможности. Это главный недостаток бездействия.

Упущенная выгода составит ровно столько, сколько составляет планируемая прибыль от аренды недвижимости. Упущенная выгода у Томилы — 25-30 тысяч рублей в месяц, 300 — 360 тысяч рублей в год, Томила вздыхает и смотрит на обложку тетради, пока что не едет в тёплые края…

Сделайте ещё одну пометку: ««минус»… тыс. руб. — мои упущенные возможности».

Четыре «если»

Воплотить в жизнь цифры с листа бумаги поможет метод «четырех если»: нужно письменно ответить себе на четыре вопроса.

Все положительные изменения записываем, как уже случившиеся события, в прошедшем времени. Все неудачи — в сослагательном наклонении: если бы не получилось, что могло бы быть.

Цифры добавят конкретики. Результаты нужно письменно фиксировать в своем блокноте.

«Если» номер один: «Что, если я наладила успешный наем моей квартиры?»

Например, если Томила наладила успешный наем своей недвижимости, она зарабатывает 300-360 тысяч рублей в год дополнительного дохода, много путешествует, выросла ее уверенность, расширился кругозор.

«Если» номер два: «Что было бы, если я не смогла бы наладить успешный наем моей квартиры?»

Например, если Томила не смогла бы наладить успешный наем своей квартиры, все в ее жизни осталось бы без изменений. Томила не заработала бы в год 300-360 тысяч в год дополнительного дохода, не путешествовала бы, не выросла бы ее уверенность, не расширился бы кругозор.

«Если» номер три: «Чего нет, если я сумела наладила успешный наем моей квартиры?»

Например, если Томила наладила успешный наем своей квартиры, нет разочарований, страха неудач, сомнений, расстройств, а также нет недостатка денежных средств в размере 300-360 рублей в год.

И, наконец, «если» номер четыре: «Чего не было бы, если бы я не наладила успешный наем моей квартиры?»

Например, если бы Томила не наладила успешный наем своей квартиры, она не заработала бы 300-360 тысяч рублей в год дополнительного дохода, не путешествовала бы, не выросла бы ее уверенность, не расширился бы кругозор.

Это простое упражнение помогает сконцентрироваться на хорошем результате, понять свои приоритеты, начать двигаться к цели.

Важно ответить себе на эти вопросы максимально честно и подробно и записать ответы к себе в блокнот.

Итак, приоритеты расставлены, мечты и желания понятны, далее необходимо сделать квартиру максимально ликвидной (привлекательной, быстро приносящей стабильный доход).

Собственник-агент-квартиросъёмщик

Как лучше? Делать все самому, или искать помощника — агента?

У всех начинающих наймодателей возникают одинаковые вопросы: «Как лучше? Делать все самому, или довериться помощнику — агенту?»

Чтобы понять, как лучше вам, нужно понять суть отношений межу наймодателем, агентом и нанимателем.

Итак, посредническую помощь агента заказывает наймодатель, а оплачивает наниматель. Помощь посредника — не благотворительность, а профессиональная деятельность с оплатой труда. За посредничество гарантировано денежное вознаграждение в виде комиссии. Комиссию агента оплачивает наниматель при заключении договора найма. На сегодняшний день она составляет от тридцати до ста процентов от стоимости ежемесячного проживания.

Цель деятельности агента — получение собственной прибыли.

Кому помогают агенты по недвижимости? Вам? Ведь именно вы попросили найти нанимателя. Наниматель так же, как и вы, обратился к агенту со своей просьбой о помощи поиска хорошего жилья. Говорят, кто платит, тот и музыку заказывает!

Агенты частенько подыгрывают нанимателям, потому что по факту именно наниматели оплачивают агентское вознаграждение. Посредники побуждают собственников снижать цену, чтобы ускорить совершение сделки и получить свое вознаграждение. Чем больше договоров заключит агент, тем больше его доход.

Конец ознакомительного фрагмента.