Дом мечты за 8 недель

Павел Шостак, 2023

Мечтаешь о собственном доме, но эта идея кажется тебе слишком сложной и долгой? Автор знает, как построить дом из камня всего за 8 недель! Перед тобой пошаговый план от владельца строительной компании. Это не энциклопедия по строительству. Она не подойдет тебе, если планируешь делать все своими руками. Но книга поможет тебе стать подкованным заказчиком и грамотно управлять процессом. Ты поймешь, какой дом тебе нужен, с чего начать и на какие этапы можно разделить стройку. Узнаешь: как рассчитать расходы и грамотно спланировать бюджет; зачем нужен проект и можно ли строить дом без него; где найти ответственных исполнителей; на что обратить внимание при заключении договора; какие материалы лучше использовать и почему; как подключиться к сетям и т. д.Эта книга поможет твоей мечте о собственном доме исполниться и убережет от лишних трат.Иллюстрации из портфеля компании автора.

Шаг 5. Проверь участок

Это один из ключевых шагов, который избавит тебя от массы проблем в будущем. Обычно, когда люди хотят купить землю для строительства дома, они смотрят на цену и расположение участка. «Понравилось? Берем!» А потом оказывается, что это кот в мешке, и неприятные сюрпризы начинают вылезать один за другим.

Я сам оказался в такой ситуации. Землю для строительства своего загородного дома я купил в тот же год, когда основал компанию TopBild и еще не знал многих тонкостей.

Участок стоил недорого: всего 100 тысяч рублей. Через 500 метров от него начинался лес — о таком месте я и мечтал. Больше я уже ни на что не смотрел. Хотя надо было обратить внимание на коммуникации.

Вода

Магистральный водопровод обычно есть только в городской черте или благоустроенных коттеджных поселках в ближайшем пригороде. Во всех остальных случаях нужно делать скважину. Чем она глубже — тем дороже. На моем участке, чтобы достать до воды, пришлось опуститься на 86 метров. Это много. Глубже 120 метров бурят редко: скорее всего, воды там нет, и нужно вести ее другими методами. Такое встречается в горах. В Крыму, например.

Лайфхак: чтобы понять, как глубоко залегает вода и есть ли она вообще, можно позвонить специалистам, которые занимаются бурением скважин, назвать адрес и поинтересоваться, сколько будут стоить их услуги в этом месте. Те, кто работает давно, знают все поселки и смогут тебя сориентировать.

Свет

Электричество на моем участке было, но напряжение оказалось слабым. Многие радуются, когда видят столбы с проводами: «Свет есть! Супер!» Но наличие сетей само по себе не гарантирует отсутствие проблем. Сеть может быть старой, а напряжение низким: не 220 вольт, а 170 или вообще 140. Из-за этого даже обычный чайник будет греться дольше, чем обычно, а более мощные приборы могут вообще не включаться — на них будет срабатывать встроенная защита от перегрузки.

С такой проблемой столкнулась одна наша клиентка. В ее доме не работали теплые полы. «Наверное, вы что-то неправильно мне сделали», — пожаловалась она. Но причина была как раз в низком напряжении сети. Зимой жители деревни начали включать обогреватели, сильно увеличив нагрузку на изношенную сеть. В итоге ни у кого ничего не грело.

Выходом из этой ситуации может стать установка стабилизатора напряжения или отдельного трансформатора, но это дорогостоящая история.

Лайфхак: чтобы узнать, есть ли проблемы со светом в поселке, не обязательно быть электриком. Достаточно спросить об этом местных жителей. Если электричество для них «больная тема», тебе точно об этом расскажут.

Газ

Если дом нужен тебе для отдыха летом или эпизодических визитов в течение года, можно обойтись без газа. Но если ты планируешь приезжать каждые выходные или жить в доме круглый год, вопрос газификации стоит остро. Конечно, можно по старинке отапливать дом с помощью печки или включать в холодное время года электрические обогреватели. Мощности нескольких приборов хватит даже на большой дом, но счет за потребленную электроэнергию может неприятно удивить.

Как вариант, в загородном коттедже можно поставить систему «умный дом», которая будет экономить электричество. Например, можно запрограммировать ее так, чтобы температура опускалась до 15 градусов, когда в доме никого нет. Однако дом для постоянного проживания лучше все же подключить к газу. Это потребует больших вложений на старте, но будет выгоднее в долгосрочной перспективе.

Будь внимателен: даже если газовая труба проходит совсем рядом с твоим участком, это не значит, что ты сможешь к ней подключиться. Например, если на ней уже «висит» много потребителей, газовики могут отказать в новой врезке: мощности на всех не хватит. В таком случае придется тянуть к себе отдельный трубопровод, что будет стоить намного дороже и займет больше времени. Или может оказаться, что газ в трубе идет под высоким давлением и, чтобы подключиться, нужно скинуться с соседями на строительство понижающей станции. И таких нюансов множество. Уточни у продавца, есть ли у него разрешение на подключение газа.

Я купил землю в дачном массиве. Он не газифицирован, и вряд ли это произойдет в ближайшее время. Из 40 домов на линии всего 5 капитальных, вести газ невыгодно. Единственное, с чем я попал в точку с этим участком, — он находится на одной улице с домом председателя СНТ, то есть в безопасном месте, воры там не лазят. Но минусов в итоге оказалось больше. Думаю, сейчас я бы выбрал другое место, а тогда подумал: «О! Лес рядом — круто. Беру!» На самом деле участков рядом с лесом у нас много, не за все стоит хвататься.

Сейчас у меня в собственности есть еще один земельный участок. Я планировал построить на нем дом на продажу. Как я его выбирал? Во-первых, по расположению. Для меня было важно, чтобы он находился недалеко от города. На машине от этого места до центра Самары всего 40 минут. Во-вторых, я смотрел на доступность инфраструктуры, чтобы рядом был детский сад, школа, больница. По этому параметру тоже все хорошо: в 15 минутах езды находится крупный поселок, где все это есть.

Конечно, я проверил все коммуникации. Поселок газифицирован. Вода на участке есть, причем неглубоко. Значит, в будущем потребуется меньше вложений. Также в поселке стоит новый трансформатор, который дает положенное напряжение. На въезде есть шлагбаум — чужие машины просто так не заедут. Хорошей дороги пока нет, но почва песчаная, и, когда идет дождь, там практически нет грязи: песок быстро все пропускает. А самое главное — что рядом лес. Причем даже ближе, чем на моем первом участке. Учитывая все плюсы, я начал всерьез задумываться о том, чтобы продать дом, а на этом участке построить себе новый.

Чтобы с самого начала сделать правильный выбор, советую обратиться за помощью в строительную компанию. У большинства из них есть услуга проверки земельного участка. Выводы профессионала особенно пригодятся, если ты колеблешься с решением. Допустим, тебе понравилось три участка. Инженер выезжает на места и оценивает их, просчитывая, где построить дом будет экономически выгоднее. Есть нюансы, на которые неспециалист не обратит внимания. Например, рельеф. Построить дом на склоне холма будет сложнее, чем на ровной поверхности. Особенности местности влияют на выбор фундамента, количество этажей и тип постройки.

Другой пример — подъездные пути. Возможно, на машине ты без проблем проехал к участку. На первый взгляд, дорога действительно кажется хорошей, но может быть так, что длинномеры, которые перевозят арматуру, трубы, доски, по ней не пройдут. У одного из наших клиентов при подъезде к дому на повороте стоял столб, а за ним начиналась «змейка». Так что доставка стройматериалов до места оказалась невозможной. Нам приходилось на трассе разгружать грузовик, а потом с помощью погрузчика перевозить все на участок.

ГПЗУ

Когда к нам обращаются за помощью в подборе земли, мы также рекомендуем покупателям запросить у продавца ГПЗУ — градостроительный план застройки участка. Заказать его может только собственник. В этом документе зафиксированы разрешенные параметры строительства, в том числе какой высоты может быть твой будущий дом и в каком месте его можно возводить. Бывает так, что строить на участке вообще ничего нельзя, потому что он находится в зоне с особыми условиями использования — например, в охранной зоне газопровода.

Недавно один из наших клиентов купил четыре земельных участка по 10 соток в черте города. Каждый стоимостью 2,5 миллиона рублей. С коммуникациями там все хорошо, но земля находится очень близко к лесу. Напомню, участки в черте города. Выглядело это максимально подозрительно — мы предупредили об этом заказчика, но он все же не стал просить у продавца ГПЗУ. Документ делается достаточно долго, две недели. Он побоялся, что за это время землю купит кто-то другой. После покупки он сам, как новый владелец, запросил ГПЗУ. И выяснилось, что земля находится в рекреационной зоне, где нельзя строить капитальные дома. Теперь ему нужно доказать в суде, что это ограничение было наложено незаконно на земли для индивидуального жилищного строительства. Если получится, можно будет строить.

Еще один важный момент — категория земли и вид разрешенного использования.

В России есть семь категорий земель. Для строительства домов подходят только две из них: земли населенных пунктов и земли сельхозназначения. При этом у них должен быть один из трех видов разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для ведения садоводства или личного подсобного хозяйства (ЛПХ). В последнем случае нужно быть внимательным: если участки ЛПХ расположены на территории сельскохозяйственных земель, их можно использовать только для выращивания сельхозпродукции, любое строительство здесь запрещено. На ЛПХ в границах населенного пункта это ограничение не распространяется.

Чтобы сразу отсечь неподходящие участки, выясни правовой статус земли заранее. Для того чтобы это сделать, нужно знать кадастровый номер участка. Обычно продавцы размещают его в объявлении о продаже земли. Введи этот номер на сайте публичной кадастровой карты Росреестра — и ты узнаешь не только категорию земли и вид разрешенного использования, но и точные границы участка, его кадастровую стоимость (она влияет на размер налога), данные о собственнике, сведения об имеющихся ограничениях и обременениях (например, ипотеке или аресте). Или, если не хочешь разбираться в этом сам, закажи проверку земельного участка в юридическом агентстве.

Как видишь, параметров оценки много. Ни о чем не забыть тебе поможет мой чек-лист. Используй его для сравнения понравившихся участков.

Чек-лист по выбору участка