Жилищное право

Ольга Тимофеева, 2011

В книге изложены ответы на основные вопросы темы «Жилищное право». Издание поможет систематизировать знания, полученные на лекциях и семинарах, подготовиться к сдаче экзамена или зачета. Пособие адресовано студентам высших и средних образовательных учреждений, а также всем интересующимся данной тематикой.

Жилищные отношения

Понятие и содержание жилищных отношений

Жилищные отношения являются предметом регулирования жилищного права. В это понятие входит вся совокупность разнородных общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений.

Классификация жилищных отношений:

1) построенные по принципу власти и подчинения (управление жилищным фондом, обеспечение его сохранности и т. д.);

2) складывающиеся на основе равенства прав их участников (членство в жилищном кооперативе, использование жилых помещений нанимателями и т. д.). В свою очередь, они подразделяются на имущественные (например, связанные с социальным наймом жилых помещений) и неимущественные (семейные отношения с собственником жилого помещения, отношения между собственниками комнат в коммунальной квартире).

Предмет жилищных правоотношений — это жилое помещение (объект жилищного права), а также отношения участников, связанные непосредственно с ним.

Жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Норма предоставления — минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Учетная норма — минимальный размер общей площади, при недостижении которого граждане могут быть поставлены на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Размер учетной нормы не может превышать размер нормы предоставления. В противном случае граждане, получившие жилье по договору социального найма, сразу становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий и должны быть поставлены на учет в указанном качестве.

Содержание жилищных правоотношений составляют права и обязанности его участников.

В соответствии со ст. 4 ЖК РФ регулируются отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов (раздел 2 ЖК РФ);

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений и пр.

В зависимости от того, кто является пользователем жилого помещения — собственник или наниматель, — права и обязанности, связанные с данной составляющей понятия содержания жилищных правоотношений, различны.

Обязанности нанимателя:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

2) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

3) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;

5) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

6) производить текущий ремонт жилого помещения;

7) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Права нанимателя:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя;

2) сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда — все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных ЖК РФ;

3) разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных ЖК РФ;

4) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Если все помещения многоквартирного дома находятся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, порядок управления устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления.

Участники и субъекты жилищных правоотношений

Перечень участников жилищных отношений:

1) граждане с 18 лет;

2) юридические лица, т. е. организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим обязательствам этим имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде;

3) Российская Федерация — демократическое федеративное правовое государство с республиканской формой правления;

4) субъекты Российской Федерации — республики, края, области, города федерального значения, автономной области, автономных округов;

5) муниципальные образования;

6) иностранные граждане, лица без гражданства или иностранные юридические лица. К ним применяются нормы ЖК РФ, а исключения из этого положения составляют случаи, указанные в ЖК РФ или установленные федеральным законом.

Перечень субъектов:

1. Стороны договора социального найма согласно ст. 60 ЖК РФ:

а) наймодатель — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо;

б) наниматель — в этом качестве выступает физическое лицо — гражданин Российской Федерации.

Кроме того, ЖК РФ предусмотрел также права и обязанности таких субъектов жилищных правоотношений, как члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

2. В ЖК РФ также оговорен правовой статус таких субъектов жилищных прав, как собственники жилых помещений и члены их семей.

Собственник вправе передавать жилье:

1) физическому лицу по договорам найма, безвозмездного пользования, по другим законным основаниям;

2) юридическому лицу по договору аренды.

Основанием для прекращения права пользования жилым помещением для членов семьи собственника является прекращение их семейных отношений с собственником. Исключение составляет случай, когда жилое помещение было куплено супругами в период брака. При этом все приобретенное в этот период времени имущество является совместно нажитым, действует режим общей совместной собственности.

Если же жилое помещение принадлежало собственнику (одному из супругов) до вступления в брак или было получено во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, оно будет являться его собственностью, а режим общей совместной собственности на него распространяться не будет. Если же будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов в жилое помещение были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование), то согласно ст. 37 Семейного кодекса РФ оно также подлежит разделу.

Предусмотрены основания для досрочного прекращения права пользования бывшим членом семьи собственника жилым помещением:

1) если право собственности на жилое помещение собственника будет прекращено;

2) если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.

Данные правовые последствия возможны только на основании решения суда.

Гражданин, у которого прекращается право пользования жилым помещением, обязан освободить его. Срок для освобождения вправе назначить собственник помещения.

В том случае, если указанный гражданин не выполняет указанное требование ст. 35 ЖК РФ, он подлежит выселению по требованию собственника на основании соответствующего решения суда.

Если право пользования жилым помещением у гражданина возникло в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (когда по решению суда установлен срок для проживания бывшему члену семьи собственника), он обязан пользоваться жилым помещением по назначению, не нарушая прав и законных интересов третьих лиц (соседей). В противном случае собственник жилого помещения вправе потребовать выселения по решению суда.