Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь. Эта книга поможет вам вырваться из цикла «дом-работа-дом», создать свой источник постоянного дохода, жить в любом уголке земного шара и заниматься делами, о которых вы давно мечтали

Константин Демчук

Не важно, предприниматель вы или наемный работник, эта книга станет для вас практическим руководством, т.к. в ней собран многолетний реальный опыт создания коммерческой недвижимости с использованием ограниченного бюджета. Книга содержит множество практических советов. Она поможет избежать основных проблем и ошибок на пути к финансовой независимости.Главная цель этой книги – показать работающий способ достижения свободы на основе создания дохода от коммерческой недвижимости.

Глава 3. Источники постоянного дохода и что из этого действительно работает

•удаленная работа и фриланс

•процент от банковского вклада

•торговля акциями на фондовом рынке

•свой бизнес

•сдача недвижимости в аренду

•практическое задание к гл. 3

Если бы привычная работа удовлетворяла критериям свободной жизни: доход 45—260 тыс. рублей в месяц при занятости не более 2 часов в день и возможности жить где угодно, то не было бы смысла писать эту книгу. Указанная сумма дохода — вполне рядовая цифра. Но не совсем понятно, как ограничить время работы 2 часами и не быть привязанным к конкретному географичекому месту.

На ум приходит сразу несколько решений. Давайте рассмотрим каждое из них подробно, выясняя, насколько действительно работает тот или иной вариант.

Удаленная работа и фриланс

Удаленная работа — это работа за пределами офиса компании.

Некоторые «удаленные» сотрудники состоят в штате организации, официально трудоустроены и ежемесячно получают зарплату. Их доход наверняка ниже, чем у тех, кто ежедневно находится в офисе.

Другая часть «удаленных» сотрудников в штате не состоит, работу имеет эпизодическую, а оплату труда получает сдельную.

«Удаленным» может быть работник практически любой специальности, не требующей его ежедневного присутствия в определенном месте.

В свое время мы активно использовали «удаленных» сотрудников.

Строительный бизнес редко имеет равномерную загрузку на протяжении всего года. Бывают периоды, когда в работе 10 заказов, а иногда — всего 2—3. Если весь штат строительной организации укомплектовать постоянными сотрудниками, то в период малого объема работ часть персонала будет просто бездельничать, и его вознаграждение ляжет ненужным грузом на фонд заработной платы. В качестве решения для выхода из такой ситуации мы использовали «удаленных» сотрудников. В основном это были проектировщики, в задачи которых входило начертить проект и провести необходимые расчеты. Если «удаленный» сотрудник работал бойко, то он мог заработать весьма неплохие деньги. От него требовалось всего лишь один раз приехать в офис для получения очередного задания. Но такой работник не мог рассчитывать на постоянный доход. В периоды снижения объемов работ с проектированием вполне справлялись и офисные сотрудники.

Несмотря на свой статус «удаленного», сотрудник все же обязан появляться в офисе. Причем не тогда, когда ему удобно, а тогда, когда этого требует его непосредственный руководитель.

Можно предположить, что, работая подобным образом, вполне возможно достичь необходимой величины дохода и при грамотной организации труда и активном делегировании добиться двухчасового рабочего дня. Но при этом свобода места жительства окажется невозможной.

Представьте себе реакцию своего замученного делами шефа, когда посреди зимы он вдруг увидит ваше счастливое и загорелое лицо. Весь «дружный» коллектив организации постарается сделать все возможное, чтобы жизнь вам «медом не казалась». Таковы реалии.

Фрилансеры отличаются от «удаленных» сотрудников тем, что сами находят себе работу. В основном они получают разовые заказы, искать которые приходится на специальных биржах в интернете. Через такие биржи ищут работу не только российские, но и, например, украинские фрилансеры, которые в силу разницы курсов национальных валют сильно сбивают цену.

Заработать от 1 тыс. до 2 тыс. долларов в месяц могут не более 20% фрилансеров. Нередко это люди, работающие с зарубежными заказчиками. Но основная масса фрилансеров зарабатывает значительно меньше: от 100 до 600 долларов в месяц.

В отличие от «удаленных» сотрудников фрилансеры действительно могут жить где угодно. Но для того чтобы получить минимально необходимый для свободной жизни доход, они вынуждены почти все свое время посвящать работе и поиску заказчиков.

Удаленная работа вполне может обеспечить человека свободным временем и необходимым доходом, но не позволит жить вдали от работодателя. Фриланс позволяет жить в любой точке земного шара, но ради получения необходимого дохода не оставляет свободного времени.

Получается, что ни фриланс, ни удаленная работа не годятся в качестве источника постоянного дохода для свободной жизни.

Процент от банковского вклада

Реклама финансовых учреждений агрессивно навязывает неокрепшим умам возможность получить «солидный» доход на банковский вклад. На первый взгляд эта возможность кажется простейшей для обеспечения свободной жизни. Что ж, давайте это проверим.

Предположим, выполнив практическое задание к гл. 2, вы выяснили, что вам требуется постоянный доход, равный 100 тыс. рублей в месяц. В российских банках в 2013 г. предлагают в среднем 11% годовых на рублевый вклад. Годовая инфляция составляет примерно 7%. Чтобы сумма, находящаяся в банке, сохраняла свою покупательную способность, ежегодно ее нужно пополнять на величину инфляции. Проще говоря, эти 7% из 11% годовых нужно положить обратно на банковский счет. В итоге реальная доходность банковского вклада составит не более 4% годовых, что выглядит весьма печально.

Теперь посчитаем сумму, которая должна находиться на банковском вкладе для обеспечения дохода 100 тыс. рублей в месяц, или 1200 тыс. рублей в год: (100 000 х 12) / 0,04 = 30 млн рублей, или приблизительно 1 млн долларов.

Итак, для получения 100 тыс. рублей в месяц необходимо положить на счет в банке примерно 1 млн долларов.

В связи с этим хочется процитировать крупного российского банкира, который после финансового кризиса 1998 г. в интервью журналисту сказал о своих вкладчиках, вложивших более 1 млн долларов и оставшихся без денег: «Они, наверное, идиоты». Звучит грубо, но недавние события на Кипре подтверждают сказанное.

Картину можно дополнить статистикой числа действующих банков. Так, на начало 1997 г. в России их было более 2 тысяч. А в 2013 г. число действующих банков составило уже менее тысячи, сократившись за 16 лет более чем в 2 раза!

Похоже, расхожий стереотип «заработать кучу денег, положить их в банк и жить на проценты» — выдумка продавцов банковских услуг, не имеющая никакого отношения к реальному благополучию.

Таким образом, процент от банковского вклада является не только весьма неэффективным источником постоянного дохода, но и чрезвычайно рискованным.

Торговля акциями на фондовом рынке

Мой личный опыт торговли акциями на фондовом рынке слишком незначителен и забавен.

Много лет назад появилась новая модная тема — торговля акциями на фондовом рынке. Мне захотелось найти ответ на вопрос: могу ли я, торгуя акциями, сохранить и приумножить деньги, заработанные с помощью бизнеса. Посетив пару выставок, какие-то курсы, я открыл специальный счет и, положив на него небольшие деньги, начал во всем этом разбираться.

Все, что я запомнил из того времени: главное — вовремя распознать нужную «фигуру» в графике котировок акций и, смотря по обстоятельствам, вовремя продать или купить.

Справедливости ради нужно отметить, что акциям я посвящал очень мало времени. Уж слишком много было всего непонятного и, самое главное, от меня не зависящего.

Через год я подвел «итоги»: торгуя акциями, я увеличил свой капитал с 10 до 11 тыс. рублей. За это же время бизнес позволил мне купить квартиру и первую машину. На этом мой интерес к акциям угас.

Я знаю множество предпринимателей, успешных и не очень, большинство из которых смогли заработать достаточно денег для достойной в материальном плане жизни. Но не знаю никого, кто, торгуя акциями, смог бы достичь того же самого.

Торговля акциями рассматривается людьми скорее как дополнительный источник дохода к основной работе. Но может ли эта деятельность обеспечить доход, достаточный для свободной жизни?

Один из моих товарищей торгует акциями на фондовом рынке уже далеко не первый год и достиг некоторых успехов. Поэтому, стараясь разобраться в теме, я попросил его ответить на ряд вопросов.

Покупая акции публичных компаний, люди занимаются инвестированием или все-таки спекуляцией?

Здесь принцип достаточно прост: если акционер может влиять не деятельность предприятия, то он — инвестор, если нет, то однозначно — спекулянт.

Например, владея пакетом не менее 2% голосующих акций, можно выдвигать своих кандидатов в совет директоров компании. Обычно 5% акций достаточно для созыва общего собрания акционеров. Чем крупнее пакет, тем серьезнее влияние. При этом речь идет о весьма больших суммах. Капитализация 100 самых дорогих публичных российских компаний составляет от 10 млрд до 3,5 трлн рублей. Получается: чтобы стать инвестором, нужно располагать суммой хотя бы 200 млн рублей.

Был период, когда акции некоторых российских компаний увеличились в цене на сотни процентов в год. Выходило, что, купив акции в начале года и продав в конце, можно было приумножить свой капитал в несколько раз?

Теоретически да, но удалось это единицам.

Во-первых, постоянно существует риск резкого удешевления акций, иногда безвозвратно, как, например, в истории с ЮКОСом. Поэтому далеко не все спекулянты способны дождаться максимального прироста цены. Не желая искушать судьбу, большинство продают растущие в цене акции гораздо раньше, фиксируя прибыль.

Во-вторых, свои деньги спекулянты распределяют по акциям разных компаний. Где-то удается заработать, где-то теряешь. Результат будет равен средней величине. И вполне возможно, что, заработав 100% на одних акциях, те же 100% потеряешь на других. К концу года останешься только «при своих».

В-третьих, торговать нужно еще и научиться. На это может уйти 2,5—3 года. А до этого момента вряд ли получится добиться хороших результатов. Наверное, как и в любом другом деле.

Можно ли на акциях зарабатывать другим способом помимо перепродажи, например, получая дивиденды?

Можно, но это незначительный доход по сравнению даже с банковским процентом. Величина дивидендов обычно составляет 3—5% стоимости акции, в то время как доходность банковского депозита — 10—11%.

Самое главное, что меня интересует: можно ли, спекулируя акциями, обеспечить себе свободную жизнь, зарабатывая от 45 тыс. до 260 тыс. рублей в месяц и затрачивая на это занятие 1—2 часа в день?

Те, кто торгует на фондовом рынке, результаты своей работы измеряют среднегодовой доходностью за несколько лет. Скажем так: хорошей доходностью для рынка акций считается от 20% годовых. Имея 2,7 млн рублей, можно заработать 540 тыс. за год, или 45 тыс. рублей за месяц. При собственных средствах 15,6 млн рублей можно заработать 260 тыс. рублей в месяц. Но эта 20%-я доходность является средней за несколько лет.

Поясню на примере: в прошлом году мне удалось заработать 59%, а в позапрошлом — всего 2%. Среднегодовая величина за два последних года получилась порядка 30%. Но при этом в позапрошлом году денег я практически не увидел, хотя среднегодовая доходность составила 30%.

Отвечая на твой вопрос, скажу, что зарабатывать от 45 до 260 тыс. рублей, затрачивая всего 1—2 часа в день, можно. Но этот доход не будет постоянным. Торговля акциями — это скорее дополнительный заработок, нежели основной, и зависеть от него очень рискованно.

Кто действительно стабильно зарабатывает на фондовом рынке, так это брокерские компании и фондовые биржи. Их заработок зависит от активности игроков и складывается в основном из комиссионных сборов за каждую заключенную сделку покупки или продажи ценной бумаги. Чем выше объем торгов, тем выше доход. При этом совершенно не важно, в какую сторону движется рынок. Именно с целью увеличения своего дохода биржевые посредники всеми силами стараются привлечь к спекуляциям на фондовом рынке как можно больше людей. Массовая реклама и сказки о 1000%-х годовых — это способ вытянуть деньги из-под матрасов доверчивых начинающих «инвесторов».

Как показывает практика, существует лишь 10% игроков, способных зарабатывать в среднем от 20% в год. При этом основным недостатком такого дохода является его непостоянство: без денег или в «минусах» можно просидеть от нескольких месяцев до года.

Получается, что спекуляции на фондовом рынке нельзя использовать в качестве источника постоянного дохода для обеспечения свободной жизни.

Свой бизнес

Бесспорно, свой бизнес — это лучший способ зарабатывания денег. Но может ли свой бизнес обеспечить свободную жизнь? Как жить на Лазурном берегу и сохранить бизнес в России?

Если бизнес находится в стадии становления, когда успех или неудача зависят только от энергии и усилий самого предпринимателя, то никак.

Чтобы бизнес мог оставаться жизнеспособным, приносить прибыль и не требовать ежедневного участия собственника в оперативном управлении, нужна отлаженная система. Создается такая система совсем не быстро, и в общем-то мало кому удается ее выстроить.

Несколько лет назад, активно интересуясь этим вопросом, я прочел замечательную книгу одного российского автора. Сам он являлся владельцем консультационного бизнеса, и его опыт показался мне очень ценным. Он утверждал, что у него бизнес работает без его личного участия. Связавшись, мы договорились о встрече в его офисе, где нам удалось с большой пользой пообщаться.

Не зря говорят: «Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать». Компания этого предпринимателя занимала часть этажа офисного центра. Кабинет владельца располагался рядом с кабинетами сотрудников. То и дело он забегал к работникам, что-то спрашивал, давал поручения. И это при том, что в штате у него был исполнительный директор. Было очевидно, что предприниматель очень плотно интегрирован в рабочий процесс. К своему сожалению, я так и не увидел бизнеса, который работает без его участия.

И с подобной ситуацией я сталкивался неоднократно. «Свободный» владелец всегда находился где-то рядом со своим бизнесом. Да, он мог появиться в офисе когда ему угодно, он мог прийти в майке и потертых джинсах, он мог вообще не появляться несколько дней или даже на месяц уехать куда-нибудь. Но регулярно бизнес требовал его активного участия, несмотря на наличие наемного директора и заместителей. У владельца всегда остаются такие функции, как, например, наем и контроль работы того же директора, разработка и корректировка стратегии, участие в критических для бизнеса ситуациях. И эти функции нельзя делегировать кому-то, не рискуя потерять свое дело.

Мой собственный опыт организации бизнеса позволил высвободить массу времени и сократить мою трудовую нагрузку до 4 часов работы три дня в неделю. Это минимум времени, которое я должен был находиться в офисе. По сравнению со временем, когда я несколько лет работал без выходных и отпусков, я почувствовал настоящую свободу! Но уехать куда-нибудь на несколько месяцев я себе по-прежнему позволить не мог.

Очень модная в последнее время тема — информационный бизнес. Суть его заключается в продаже информации и активном использовании возможностей интернета. Идеальная картина, когда все процессы выполняются в автоматическом режиме, практически не требуя участия владельца в работе. Владелец, он же автор, однажды создав что-то востребованное, в течение продолжительного времени только пожинает плоды, не работая. Идея такая.

Но для того чтобы люди покупали информационный товар, они должны хорошо знать автора и доверять ему. Для этого владельцу (автору) нужно много работать, проводя семинары, участвуя в конференциях, «круглых столах» и прочих мероприятиях. Кроме того, исторически так сложилось, что доход от проведения семинаров и тренингов гораздо выше, чем от продажи информационных материалов. Отечественные потребители не привыкли платить деньги за то, что практически всегда можно найти в интернете бесплатно. И те, кто «успешно» продает информационный товар, на самом деле являются бизнес-тренерами или консультантами. Основные деньги они получают от прямой работы с клиентами. Информационный товар — это лишь красивое дополнение к основному бизнесу.

Здесь можно провести аналогию с музыкантами. На продаже дисков с записью альбомов мало кто из них зарабатывает хорошие деньги. Основной доход — от проданных билетов на концерты.

Так же «информационные» бизнесмены: нет «концертов» — нет денег. О каком свободном времени может идти речь?

В большинстве случаев бизнес не отпускает своего владельца. Требуются неординарные усилия и несколько лет целенаправленной работы, чтобы бизнес «научился» слаженно работать без оперативного участия собственника. Причем чем позднее с момента основания бизнеса собственник начнет выходить из него, тем больше вероятность неудачи.

Если вы активно участвуете в оперативном управлении своим бизнесом, вы не получите ни свободного времени, ни возможности жить где угодно. Целенаправленно организуя бизнес, можно высвободить свое время, но возможность жить где угодно по-прежнему останется недостижимой.

Громадным плюсом бизнеса является максимально возможный доход, который при правильном использовании позволяет купить свободу достаточно быстро.

Сдача недвижимости в аренду

Получать доход от сдачи недвижимости в аренду можно, сдавая как жилую недвижимость (в основном это квартиры), так и нежилую (коммерческую). Жилые квартиры сдают практически все, кто имеет возможность. Даже пенсионеры могут заниматься подобным «бизнесом», сдавая комнаты в собственных квартирах. Из-за своей доступности и как следствие очень широкого распространения доходность такого «предприятия» минимальна. Помните аналогию с заторами на дорогах? Слишком много людей делают то же самое.

Совсем другая картина с нежилой недвижимостью. Для получения с нее дохода требуется квалификация повыше, чем у рядового обывателя. Но и доходность ее в несколько раз выше, чем у жилой недвижимости.

Впервые я познакомился с людьми, владеющими нежилой недвижимостью, когда начал заниматься строительными подрядами. Больше всего меня поразил их рабочий график. На оперативные совещания они собирались несколько раз в неделю, иногда за бильярдом, иногда с пивом, но почти всегда в непринужденной обстановке и в течение 2—3 часов неторопливо решали текущие вопросы. Их бизнес строился на том, что они находили финансирование, покупали старый магазин в очень хорошем месте, за счет реконструкции увеличивали площадь помещения, делали современный ремонт и сдавали в аренду небольшими павильонами за максимальную цену. Новый магазин не только погашал кредит, но и приносил солидный доход. После чего эти люди работали со следующим магазином по той же самой схеме.

Занимаясь строительным бизнесом, я чувствовал себя достаточно хорошо, когда имел поток заказов. Каждый раз, выполняя очередной подряд, мы получали деньги. Но существенным отличием нашего бизнеса от бизнеса тех людей, кому мы реконструировали магазины, было то, что мы получали деньги за выполненную работу лишь единожды, а они ежемесячно, из года в год, с одного и того же магазина.

Сдача недвижимости в аренду, или арендный бизнес, при наличии нужных знаний и опыта позволяет выполнить работу лишь однажды, а затем получать за нее деньги всю оставшуюся жизнь.

Другой особенностью арендного бизнеса является то, что его тяжело украсть. Юридически грамотно оформленные права собственности на недвижимость почти не оставляют возможности увести ее у владельца. Если к этому добавить еще и некоторые меры безопасности, то потеря права собственности сводится практически к нулю.

Сам бизнес-процесс сдачи помещения в аренду предельно прост, ответственность арендодателя минимальна. Благодаря этому арендный бизнес легко контролировать, и он в малой степени зависит от возможных ошибок управляющего. Конечно, могут быть некоторые сложности, но развалиться такой бизнес может едва ли.

Арендный бизнес также может служить хорошим инструментом инвестирования. Стоимость коммерческого помещения зависит только от денежного потока, который оно генерирует. Как правило, цена помещения определяется в диапазоне от 100 до 120 сумм ежемесячного арендного платежа. Чем выше цена аренды, тем выше цена помещения. Этот простой механизм защищает вложенные в коммерческую недвижимость деньги от инфляции и прочих экономических потрясений.

Единственный недостаток — в случае необходимости помещение нельзя быстро продать без существенной потери стоимости. Хотя в этом случае разумнее взять кредит под залог того же помещения и погашать его из арендных платежей. Таким образом не только решается финансовый вопрос, но и сохраняется актив.

У читателя может сложиться впечатление, что для инвестиций в недвижимость нужна «куча денег». Это не совсем так.

Во-первых, недвижимость не обязательно покупать, ее можно создать, и стоить это будет при грамотном подходе примерно в 2 раза дешевле.

Во-вторых, многие люди уже имеют достаточно средств, накопленных для покупки или уже вложенных в покупку своей квартиры. Эти деньги плюс небольшой кредит позволят создать коммерческое помещение. Несколько лет уйдет на погашение кредита, после чего ежемесячного дохода с коммерческого помещения будет достаточно для аренды или покупки в кредит жилой квартиры, и еще останутся деньги на проживание. При этом удастся решить сразу две проблемы: покупка своего жилья и создание источника постоянного дохода.

В свое время мне так и не удалось уговорить родителей сделать то же, что и я: продать свою квартиру и купить две на этапе строительства в новостройке. Был такой период, когда цена квартир на первичном и вторичном рынках отличалась почти вдвое. Я знал владельца компании-застройщика и некоторые «закулисные» детали, которые делали подобную операцию практически не рискованной. Но мои уже немолодые родители не хотели терпеть даже малейших неудобств, не говоря уже о необходимости проживания в съемной квартире, и предпочли привычный образ жизни реальной возможности стать богаче.

Как видите, проблема была вовсе не в количестве денег. Как и у большинства людей, она заключалась в ментальных установках.

Арендный бизнес — идеальный источник постоянного дохода для возможности жить свободной жизнью. При использовании безналичных платежей воровать в этом бизнесе практически нечего. Развалить его тоже почти невозможно. Им очень легко управлять, и его можно контролировать, находясь в любой точке земного шара. Времени подобный бизнес требует от силы пару часов в неделю.

Как сказал один мой товарищ, успешный предприниматель: «Сдача недвижимости в аренду — это бизнес для пенсионеров». Ну а нам это и нужно.

Практическое задание к гл. 3

Вы прочли обзор основных источников постоянного дохода. Если вы согласны с тем, что для свободной жизни идеальным является доход с нежилой недвижимости, — отлично, переходите к следующей главе.

Если вы придерживаетесь иного мнения, выполните небольшое задание.

Для начала запишите, какой источник постоянного дохода вы считаете наиболее подходящим: _____________________________

Теперь изучите свое окружение, поспрашивайте знакомых и найдите РЕАЛЬНОГО человека, который не менее трех лет получает доход от выбранного вами источника. Договоритесь с этим человеком о встрече в РАБОЧЕЕ время где-нибудь в кафе. Пообещайте его угостить, а взамен помочь вам набраться опыта и ответить на несколько вопросов касательно его сферы деятельности.

Если человек никоим образом не может встретиться или приглашает вас к себе в офис, стоит задуматься, а так ли он свободен, как вам показалось.

Если встреча все же состоялась, задайте ему следующие вопросы:

•может ли его источник постоянного дохода гарантированно обеспечить (впишите вашу сумму) рублей в месяц?

•сколько времени и какие ресурсы понадобятся, чтобы добиться такого дохода?

•сколько времени в неделю ему приходится тратить на работу?

•какие «подводные камни» существуют в его источнике дохода?

•как часто он путешествует или живет за границей?

Во время вашей беседы обратите внимание на следующие детали:

•пришлось ли ему отвечать на телефонные звонки, связанные с работой?

•проверял ли он электронную почту или специализированные сайты?

•часто ли смотрел на часы?

Его ответы и ваши наблюдения помогут составить достаточно ясную картину о выбранном вами источнике постоянного дохода. И если этот источник не удовлетворяет основным критериям свободной жизни (свобода времени, свобода места жительства и обеспечение требуемого дохода), вам стоит вернуться к началу практического задания и еще раз подумать о том, какой источник постоянного дохода вы считаете наиболее подходящим.