Заставьте коммунальщиков работать

Виктор Александрович Лойер, 2018

Качество услуг, которые оказывают управляющие организации, к сожалению, оставляет желать лучшего. Во много это связано с тем, что владельцы квартир в многоквартирном доме попросту не знают, какой объем обязанностей предписано выполнять коммунальщикам и как можно заставить нерадивую управляющую компанию выполнять свою работу качественно и в срок. Данная книга содержит краткий обзор законодательных требований, которые предъявляются к управляющим организациям. Что они должны делать и в какие сроки? Когда коммунальщики несут материальную ответственность перед жильцами? Куда жаловаться, если жильцы причитающихся услуг не получают?

Законодательные основы управления многоквартирными домами

Любое жилище, разумеется, нуждается в содержании и ремонте. Не являются исключениями и многоквартирные дома, в которых проживает наибольшая часть населения нашей страны.

Если у частного дома есть хозяин, то за состоянием своего жилища, он, конечно же, следит самостоятельно. Протекла крыша — починил, прогрызли завалинку мыши — заделал, отвалилась дверь — повесил обратно на петли.

С многоквартирными домами (далее также — МКД) — всё гораздо сложнее. Собственников квартир в таком доме много, для него требуется уже совершенно иной уровень управления. Кроме того, МКД гораздо более сложный объект с точки зрения коммуникаций. Вода, электричество, газ — все эти ресурсы необходимо доставлять потребителям в МКД. В МКД есть общее имущество, например, подъезд, которых нет в домах частных. А ведь общему имуществу тоже требуется содержание и ремонт! Кто должен нести за него ответственность в условиях множественности лиц, являющихся хозяевами квартир в таком доме? Кто будет чинить инженерные сети, которые находятся где-то в подъезде или на чердаке? Кто подлатает давшую течь крышу или заменит водопроводные трубы в подвале?

Нужен тот, кто организует присмотр за столь сложным «организмом», как многоквартирный жилой дом, кто обладает необходимыми навыками для осуществления подобного ремонта.

Именно поэтому МКД и нуждается в соответствующем управлении. Иными словами, все жильцы в МКД нуждаются в получении сразу двух видов услуг: жилищных и коммунальных.

Жилищные услуги включают в себя всё, что необходимо собственникам помещений в МКД для надлежащего содержания общего имущества в доме:

— содержание и ремонт общего имущества (например, замена окон в подъезде);

— санитарное содержание общего имущества (например, услуги дворника, услуги по уборке подъездов);

— услуги по управлению общим имуществом и общими денежными средствами (например, организация на доме рекламных конструкций, работа с должниками).

Коммунальные услуги включают в себя:

— холодное и горячее водоснабжение;

— водоотведение;

— отопление;

— электроснабжение;

— газоснабжение.

И вот именно для того, чтобы собственники могли своевременно и качественно получать жилищные и коммунальные услуги, и существует управление МКД. Ведь если не поддерживать в надлежащем состоянии те же водопроводные стояки, то вода просто не дойдёт по потребителей из-за протечек прогнивших труб, а если не чинить крышу, то все квартиры зальёт дождевой водой.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (далее — ЖК РФ), существует три способа управления МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ):

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления МКД, в соответствии с ч.3 ст.161 ЖК РФ, выбирается на общем собрании собственников квартир и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

1) Непосредственное управление возможно только в МКД, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Безусловными положительными сторонами непосредственного управления являются отсутствие лишних расходов на управление, содержание и ремонт дома, а также чёткий контроль за расходами. Не нужно платить управляющей организации, можно всё делать своими силами. Но в то же время «самоуправцы» могут столкнуться со сложностями в части качества оказания жилищных услуг. Самостоятельно осуществить весь причитающийся дому комплекс услуг будет очень сложно — нужно искать профессионалов для осуществления текущего ремонта, заключать с ними договоры и обсуждать технические условия. Помимо этого, для проведения ремонта может понадобиться и специальное оборудование. Если ремонт нужно произвести максимально оперативно, то здесь тоже могут возникнуть проблемы — просить срочного исправления неисправностей не у кого, нужно всё делать своими силами! Нельзя просто снять трубку и позвонить диспетчеру, который пришлёт бригаду слесарей, «вооруженных» всем необходимым для устранения неисправностей. Нужно искать подрядчиков, готовых выполнить необходимые работы, либо производить коллективный ремонт силами самих жильцов.

Именно поэтому подобный способ управления возможен лишь в домах с относительно небольшим количеством квартир. Если дом состоит из нескольких сотен жилых помещений, и, если случилось что-то серьёзное, а помочь оказалось некому, это может привести к настоящему коллапсу.

2) Управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Товарищества собственников жилья являются юридическими лицами.

С 01.09.2014 года товарищества собственников жилья (ТСЖ) создаются в организационно-правовой форме товарищества собственников недвижимости (ТСН). Создаются они по решению собственников МКД.

В соответствии со ст.135 ЖК РФ, ТСЖ создаётся для целей управления общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставлению коммунальных услуг.

ТСЖ имеет право оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров иных лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

Создание ТСЖ не означает, что его членами автоматически становятся все собственники в данном доме, так как членство в ТСЖ возникает только на основании заявления собственника о вступлении в ТСЖ. В любой момент член ТСЖ может выйти из ТСЖ и собственник, не являющийся членом ТСЖ, может в любой момент вступить в ТСЖ.

Основными плюсами ТСЖ является то, что данная форма управления МКД позволяет активным собственникам более оперативно принимать самостоятельные решения по управлению, содержанию и текущему ремонту дома. Фонд на содержание МКД формируется за счёт членских взносов. На практике ТСЖ может столкнуться с проблемой, когда некоторые жильцы не захотят оплачивать такие взносы.

3) Самым распространённым вариантом управления многоквартирным домом является заключение договора с управляющей организацией.

Конец ознакомительного фрагмента.