Перепланировка квартиры

Антон Анатольевич Шадура

В издании подробно рассказывается о перепланировке квартиры, какие виды перепланировок в квартире можно и нельзя делать. Представлен пошаговый алгоритм узаконения самовольной перепланировки, какие документы получать, и в какие органы власти обращаться. Брошюра предназначена для того, чтобы Ваша перепланировка была легко осуществима.

Алгоритм узаконения перепланировки

Шаг 1. Обратитесь за консультацией в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения помещения

В зависимости от региона этим органом может быть жилинспекция, отдел капитального строительства при администрации и т. д. Там вам помогут определить, нужно ли согласовывать перепланировку, и если нужно, то к какому виду относится перепланировка и какие документы необходимо собрать. Чтобы получить консультацию, вам понадобятся технический паспорт помещения, оформленный до 01.01.2013, поэтажный план дома и экспликация. Если эти документы выданы до перепланировки, отметьте на них произведенные изменения. Если документов у вас нет, их нужно получить в БТИ. В документах, выданных после перепланировки, органы БТИ сделают отметку о самовольной перепланировке (так называемые красные линии).

Шаг 2. Закажите проект или самостоятельно сделайте эскиз перепланировки

Проект перепланировки можно заказать в организации или у индивидуального предпринимателя, которые являются членами саморегулируемой организации (СРО) (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ). Организация или предприниматель, разработавшие проект, согласуют его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожнадзоре). Эскиз перепланировки можно сделать самостоятельно. Обычно это увеличенная копия поэтажного плана с выделенными на нем красным цветом изменениями планировки.

Шаг 3. Подготовьте документы и представьте их в уполномоченный орган непосредственно или через МФЦ

Понадобятся, в частности, следующие документы (ч. 2 ст. 26, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ):

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

2) правоустанавливающие документы на помещение — подлинники или нотариально заверенные копии (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);

3) согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (при присоединении в результате перепланировки части общего имущества в многоквартирном доме) или письменное согласие всех членов семьи нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на проведение перепланировки;

4) документы БТИ (технический паспорт помещения, поэтажный план и экспликация до и (или) после перепланировки);

5) проект или эскиз перепланировки;

6) договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);

7) заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора);

8) техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ.

Документы, указанные в п. п. 2, 4, 7, вы можете представить по собственной инициативе. Если вы этого не сделаете, то орган, осуществляющий согласование перепланировки, самостоятельно запросит их в рамках межведомственного взаимодействия (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ).

О принятии заявления и прилагаемых документов вам выдадут расписку (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).

Шаг 4. Получите решение о согласовании перепланировки или об отказе в согласовании

В течение 45 дней с момента представления всех документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, примет решение о согласовании перепланировки либо об отказе в согласовании. Если вы подавали документы через МФЦ, этот срок исчисляется со дня передачи МФЦ таких документов в орган, осуществляющий согласование перепланировки (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ). В течение трех рабочих дней после принятия решения орган, осуществляющий согласование перепланировки, направит это решение вам (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).

Если орган, осуществляющий согласование перепланировки, принял отрицательное решение, вы вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением (ч. 1 ст. 218 КАС РФ).

Шаг 5. Обратитесь в суд с административным исковым заявлением

Административное исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подается в районный суд по вашему месту жительства или по адресу органа, осуществляющего согласование перепланировки, в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ; ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

В административном исковом заявлении нужно указать в том числе наименование суда, сведения об административном истце и ответчике, наименование и дату принятия оспариваемого решения, сведения о правах и законных интересах административного истца, которые нарушаются оспариваемым решением, нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемое решение (ст. 220 КАС РФ).

К административному исковому заявлению приложите следующие документы (ст. 126 КАС РФ):

1) уведомление о вручении другим лицам, участвующим в деле, направленных им копий административного искового заявления и отсутствующих у них документов или копии административного искового заявления и документов по количеству административных ответчиков и заинтересованных лиц, участвующих в деле;

2) квитанцию об уплате госпошлины.

3) решение об отказе в согласовании перепланировки;

4) правоустанавливающие документы на помещение (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);

5) документы БТИ (технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до и (или) после перепланировки);

6) проект или эскиз перепланировки жилого помещения;

7) договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);

8) заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора);

9) иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования;

10) документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются;

11) документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о наличии высшего юридического образования или ученой степени по юридической специальности, а также удостоверяющие полномочия — для представителя, не являющегося адвокатом (ст. 55, ч. 4, 5, 8 ст. 57 КАС РФ).

Шаг 6. Примите участие в судебном заседании

Суд должен рассмотреть дело в течение месяца (ч. 1 ст. 226 КАС РФ).

В суде вам необходимо будет доказать (ч. 1 ст. 62 КАС РФ):

1) что незаконная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан или не создает угрозу их жизни или здоровью;

2) незаконная перепланировка осуществлена в соответствии со строительными правилами и нормами;

3) вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку.

В ходе судебного заседания может возникнуть необходимость провести строительно-техническую экспертизу, чтобы подтвердить, что незаконная перепланировка проведена в соответствии со строительными требованиями и нормами. Расходы по экспертизе несет та сторона, которая обратилась с ходатайством о назначении экспертизы (ч. 4 ст. 78 КАС РФ).

Шаг 7. Получите решение суда и обратитесь в орган регистрации прав для внесения соответствующих изменений

После вынесения решения суда дождитесь вступления его в законную силу. Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 5 ст. 227, ст. 186, ч. 1 ст. 298 КАС РФ). Для внесения изменений в технические характеристики помещения закажите у кадастрового инженера подготовку нового технического плана, после чего обратитесь с заявлением в орган регистрации прав (Росреестр) о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Шаг 8. Подача документов в орган регистрации прав через МФЦ

С заявлением об учете изменений объектов недвижимости (перепланировки, переустройства) через многофункциональный центр (МФЦ), вправе обратиться собственник объекта недвижимости или уполномоченные им лица на основании нотариально удостоверенной доверенности.

— Заявление о государственном кадастровом учете изменений помещения;

— Проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого (перепланируемого) жилого помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке, документ, выданный осуществляющим согласование органом, подтверждающий принятие решения о согласовании перепланировки помещения

— Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение перепланировки помещения;

— Технический план, который представляет собой документ, содержащий основные сведения об объекте недвижимости, требующиеся для постановки на кадастровый учет или внесения изменений об объекте в Единый государственной реестр недвижимости (ЕГРН) (изготавливается кадастровым инженером в электронном виде на диске).

Срок осуществления учета составляет 7 рабочих дней, если заявление подано в многофункциональном центре (МФЦ). Существует возможность получить документы в более короткий срок — 5 рабочих дней, подав заявление в электронном виде, через официальный сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru).