Квартирные цепочки. Как риелтору получать Х3 от одной сделки

Алексей Осипенко

– Слушай, мы сами нашли квартиру. Давай ее в альтернативу сразу и купим.И тут случился просто психоз. Девушка-агент сказала:– Нет, только не альтернатива! Мы так не работаем! Нужно разрывать сделку. Мы не делаем таких сделок. А если и делаем, то это очень сложно.То есть для неё просто альтернатива, даже не множественная, это уже проблема!Почему сегодня альтернативные сделки – квартирные цепочки в недвижимости становятся особенно актуальными?

Виды расчётов в альтернативных сделках

Основные виды расчётов в альтернативных сделках на сегодняшний день это банковская ячейка и аккредитив. В чём разница между ними?

Банковская ячейка — это просто ящик, который мы арендуем и куда закладываем наличные денежки. Мы их при всех пересчитали, все их увидели

Аккредитив — тоже, ячейка только электронная куда мы закладываем денежки т переводом закладываем на счёт, который не принадлежит никому. Он принадлежит Сбербанку, допустим.

— Банку мы закладываем денежные средства, у которых есть определенные условия раскрытия, на счёт того человека, который должен получить по итогам сделки.

— Условия раскрытия — предоставление пакета документов.

— Пакет документов, в данном случае, это все зарегистрированные договора по каждому объекту.

— В результате должна состояться регистрация перехода права доступа к счету.

Ячейка тоже самое, только это коробочка в банке, которая открывается ровно в результате соблюдения этих же условий.

Разница между ними, только форма расчета: наличный и безналичный.

Если нужно добавлять / убавить деньги внутри цепочки

Берём цепочку из четырех объектов. Первый объект продаётся за за 10 млн, второй объект покупается за 9 млн, а третий объект покупается за 12 млн. То есть надо второму добавить 3 млн. Четвертый объект покупается за 14 млн. Опять покупатель должен добавить свои деньги.

Как добавляются деньги сделку, если деньги двигаются от первой до последней сделки, условно говоря, внутри банка?

Нам никто не регламентирует какое количество ячеек мы с снимем, какое количество аккредитивов откроем. За них просто надо будет доплатить. Поэтому каждая добавление денег, а иногда бывает и убавления, когда клиент продаёт дороже чем покупает — любые доплаты или вывод части денег — это просто оформляется отдельными аккредитивом или отдельными ячейками.

Например, нам нужно купить конечную квартиру. Она пятая в цепочке. И у нас деньги на ее приобретение складываются из трёх разных источников. Мы берём по кусочку у трёх разных людей. Мы не можем их положить их в одну ячейку. Если по каким-то причинам вся эта цепочка не свершилось, люди у нас будут драться за них?

Поэтому у каждого участника сделки будет отдельная ячейка с одинаковым условиям доступа после регистрации всех документов. То есть вкладчик будет каждый самостоятельно, а выемщик будет один и тот же. По итогу он ни из одной ячейки 12 млн получит, а совокупные 12 млн из трех разных ячеек.

Если цена продажи выше чем цена покупки, допустим собственник продает квартиру за 11 млн, а приобретает за 10. То его покупатель деньги в две разные ячейки: 10 млн. Для движения дальше по цепочке и 1 млн. Остаток продавцу квартиры за 11 млн. На выходе два разных человека забирают деньги из разных ячеек с тем же условием допуска: когда все договора по всей цепочке зарегистрируются. И каждый разбирает свою часть.

В каждом случае количество ячеек определяется условиями и обстоятельствами сделки.

Обычно их бывает много. Например в рамках одной сделки может быть четыре и три аккредитива. Потому что там ведутся две параллельные цепочки, невозможно объединить в одну в силу различий банковских условий обслуживания.

Ещё количество ячеек или аккредитивов может увеличивается в зависимости количества собственников и их отношений между собой. Например если не очень хорошие отношения, не хотят собственники деньги потом делить, поэтому три собственника могут потребовать каждому свою ячейку. Их может быть сколь угодно много, хоть 15—20, просто за каждую ячейку нужно будет заплатить.

Дополнительные источники в денег в сделке

Кроме материнского капитала, это различные сертификаты, которые выдают администрации. Все сертификаты, включая сертификат материнского капитал, поступают на счёт тому или иному участнику сделки.

В зависимости от условий сертификата, после регистрации люди, которые участвуют в сделке должны договориться, что они готовы подождать. Если, допустим, участник продает квартиру за 10 млн, покупает за 15 млн, и ему нужно пять доплатить. А у покупателя, какой-то сертификат, который будет оплачиваться после. В том случае нужно будет найти дополнительно своих денег, чтобы положить дальше.

Конец ознакомительного фрагмента.