Лидеры рынка недвижимости. Лучшие стратегии

Лилия Сараева

Литературные агентства Лилии Сараевой и Эмиля Ахундова представляют новую книгу «Лидеры рынка недвижимости: лучшие стратегии».Рынок недвижимости является одним из наиболее динамичных и сложных в экономике. В этой книге мы собрали истории успеха и советы от ведущих специалистов в этой области, которые добились высоких результатов и признания.Книга представляет собой уникальную возможность познакомиться с лидерами отрасли, узнать о их опыте и получить ценную информацию о рынке недвижимости.

Создание успешного продукта в недвижимости: опыт кадастрового инженера — Денис Скарков

Создание успешного продукта в недвижимости: опыт кадастрового инженера

Кадастровый инженер, судебный эксперт, юрист, эксперт по документам на объекты недвижимости. Президент ГК «МОИ УСЛУГИ» — Центр кадастровых инженеров.

— Судебный землеустроительный эксперт (регистрационный номер диплома №2917);

— Член Судебно-экспертной палаты РФ (в реестре за №770502005);

— Член Ассоциации СРО «ОПКД» (в реестре за №2767);

— Включен в государственный реестр лиц, осуществляющих кадастровую деятельность (в реестре за №39413);

— Два высших образования (экономическое — управление в сфере услуг; юридическое — степень магистра);

— Участник Федерации ИЖС;

— Участник выставки загородной недвижимости Open Village 2024;

— Спикер и участник Всероссийского жилищного конгресса 2024 в Сириусе Сочи;

— Партнер гильдии риелторов Москвы и Московской области.

— Соавтор книги «Недвижимость без секретов: советы профессионалов».

Дорогие друзья, сегодня мы обсудим тему конечного продукта для потребителя. Как он меняется в современных условиях, каким он был раньше, что представляет собой конечный продукт сегодня и как его можно успешно создать в любой компании или на предприятии, ведь в каждой организации есть клиент, для которого создается конечный продукт. Как эксперт в области юридических и кадастровых услуг, я наблюдаю значительные изменения в конечном продукте в моей отрасли и смежных сферах, таких как строительство, девелопмент, риелторская деятельность и все, что связано с объектами недвижимости. Особенно интересно наблюдать трансформацию конечного продукта на рынке индивидуального жилищного строительства. На практике, рассматривая свою отрасль в период с 2016 по 2018 год, я заметил, что около 90% договоров заключались только на изготовление различных документов. Клиенты обращались к нам за услугами, которые они не могли выполнить самостоятельно без помощи кадастрового инженера, так как эти документы, такие как межевой план, технический план или акт обследования, могли быть подготовлены только аттестованным кадастровым инженером. Получив эти документы, на тот момент они становились конечным продуктом нашей компании, и потребитель самостоятельно сдавал их на регистрацию в Росреестр или другие государственные органы, для которых они были подготовлены, и завершал процесс регистрации объектов недвижимости самостоятельно. У потребителя была определенная цель, для достижения которой требовалось выполнить ряд шагов. Он самостоятельно определял, какие действия может выполнить сам, а какие требуют обращения к специалисту для подготовки документа или услуги. Таким образом, в период с 2016 по 2018 год потребитель самостоятельно завершал задачу, получая конечный продукт в том виде, в котором он хотел его видеть. В процессе он получал необходимые услуги и работы от специалистов для достижения желаемого результата.

Сейчас на рынке происходит трансформация конечного продукта. Конечный продукт, на мой взгляд, остался тем же — достижение результата, например, постановка жилого дома на кадастровый учет. Однако, в отличие от 2016—2018 гг., когда потребитель самостоятельно выполнял большинство действий, кроме изготовления технического плана, сейчас конечный продукт выглядит так же, но потребитель выбирает подрядчика, который готов закрыть все задачи и предоставить готовый конечный результат, тем самым переложив весь комплекс работ и услуг по созданию конечного продукта на исполнителя или подрядчика.

На основании наших данных, в компании сегодня я вижу, что уже 90% договоров представляют собой комплексные услуги. Теперь клиент не просто заказывает изготовление технического плана, но и ожидает полного комплекса работ для достижения конечного результата. Когда клиент звонит и спрашивает, ограничиваетесь ли вы только изготовлением технических планов, он фактически отказывается от таких услуг, поскольку его цель — зарегистрированный и правильно оформленный жилой дом в Росреестре. Это и есть конечный продукт, требующий выполнения комплексных работ и услуг.

Таким образом, потребитель изменил свои критерии к формированию конечного продукта. В современных реалиях он заявляет, что ему нужен конечный продукт в законченном и завершенном виде, который он сможет сразу использовать. После получения выписки ЕГРН на правильно оформленный и зарегистрированный жилой дом потребитель не планирует ничего делать самостоятельно. Он приходит в компанию, делает запрос и получает конечный результат, готовый к немедленному использованию.

Например, в смежной отрасли — строительстве всего пять лет назад конечным продуктом для потребителя был построенный жилой дом. То есть клиент ставил перед собой цель: «хочу жить за городом». Для достижения этой цели требовалось выполнить ряд комплексных услуг и работ: проверить участок перед покупкой, приобрести земельный участок, проверить градостроительные нормы, проверить грунты перед возведением фундамента, выбрать тип фундамента, спроектировать дом, построить или приобрести дом, провести работы по благоустройству, подвести коммуникации, сделать отделку и ремонт, оформить документы, купить мебель и т. д. Некоторые из перечисленных работ потребитель выполнял самостоятельно. В конечном итоге клиент получал документы на зарегистрированный жилой дом, полностью готовый к проживанию.

Однако в последние годы появилась новая потребность у клиента — «купить жизнь за городом». Клиент изменил свои взгляды, часто из-за нехватки времени. Для достижения каждой цели нужно составить чек-лист, представляющий собой множество пунктов, и если клиент будет выполнять их самостоятельно, искать подрядчиков, следить за работой и принимать их работу, это становится очень тяжело. Понимая это, потребитель изменил свои взгляды, и теперь для него конечным продуктом является «бесшовный» переезд за город, когда человек переезжает в свой дом, не испытывая никаких трудностей. Переезд за город включает в себя выбор подрядчика, отслеживание работ, выбор участка и возможность строительства на нем и т. д. Все эти действия требуют значительных энергетических ресурсов от потребителя. Поэтому в будущем, и уже сейчас, видна тенденция, что клиент переходит на комплексные работы и покупает «жизнь за городом». А мы, как исполнители и подрядчики, должны комплексно обеспечить бесшовный переезд потребителю за город.

Я часто встречал людей, которые, покупая земельный участок, полны энтузиазма и планируют переезд за город, мечтая о прекрасной жизни на свежем воздухе. Однако, когда начинается поиск подрядчиков и само строительство, многие сталкиваются с трудностями. Например, я сам столкнулся с проблемой установки забора и сменил трех подрядчиков. В итоге я понял, что переезд за город — это не просто.

Поэтому важно, чтобы потребитель не испытывал таких негативных моментов, ведь прекрасная жизнь за городом может быстро превратиться в ненавистную. Человек, столкнувшись с трудностями в процессе переезда, может решить, что лучше остаться в квартире.

Мы, как исполнители и подрядчики, должны комплексно обеспечить бесшовный переезд потребителю за город, чтобы избежать подобных ситуаций и сделать переезд максимально комфортным и приятным.

Таким образом, чтобы избежать негативных моментов, необходимо комплексно подходить к удовлетворению потребностей клиента. Каждый из нас должен объединяться в ассоциации и союзы разносторонних отраслей, чтобы закрывать потребности клиента «под ключ».

В одной ассоциации или федерации может состоять группа компаний различных направлений, которые при обращении клиента смогут полностью закрыть все его потребности, шаг за шагом переходя от одного этапа к другому. Это позволит клиенту избежать трудностей, с которыми он мог бы столкнуться, если бы все делал самостоятельно.

Такой подход позволит клиенту приобрести и «жизнь за городом», и закрыть все свои потребности, не испытывая при этом тех трудностей, которые возникают при самостоятельном поиске и выполнении всех необходимых работ и услуг.

Следовательно, в будущем нас ждет тенденция к максимально коротким и удобным путям получения конечного продукта. Например, в случае с нашим питанием это уже заметно: раньше большинство людей покупали продукты и готовили дома. Однако в последнее время многие предпочитают ходить в рестораны или заказывать готовую еду.

Конечный продукт в данном случае — это не просто продукты питания, а возможность поесть максимально коротким путем, избегая стресса, связанного с готовкой. Это особенно актуально для тех, кто не любит или не имеет времени на приготовление пищи.

Или, к примеру, компания, ранее занимавшаяся продажей кроватей, заметила тенденцию перехода на новый этап конечного продукта для потребителя. Теперь компания продает не просто кровати, а благоприятный сон. Это включает в себя покупку кровати, хорошего матраса, подушек, одеял, прикроватных аксессуаров, успокаивающего освещения, красивых ковриков и прикроватных тумбочек.

Компания полностью закрывает потребности клиента, позволяя ему не задумываться о деталях, таких как выбор подушки или постельного белья. Клиент готов платить за комплексный подход, не вникая в подробности. Эта тенденция растет и развивается, и все больше компаний начинают предлагать подобные комплексные решения для удовлетворения потребностей клиентов.

Иными словами, если компании не трансформируют свой конечный продукт и услуги, они могут потерять значительную долю клиентов в будущем. Например, если бы я продолжал продавать только технические и межевые планы, не предлагая дополнительных услуг, я бы потерял около 60% клиентов. И эта цифра в будущем будет только расти.

Чтобы повысить удовлетворенность клиентов и увеличить прибыль, важно трансформировать конечный продукт, предлагая комплексные решения, закрывающие все потребности клиента. Это позволяет наращивать количество услуг и общий чек, увеличивая оборот компании.

Можно рассмотреть возможность включения бесплатных или бонусных услуг в комплексные предложения. Например, бесплатная доставка или приятный подарок при покупке большого набора услуг. Такие незначительные, но приятные бонусы могут значительно повысить лояльность клиентов и увеличить общий объем продаж.

Взаимодействие с риелторами и другими участниками рынка должно быть основано на четком разделении обязанностей. Например, риелтор, специализирующийся на продаже, не должен заниматься оформлением документов для кадастрового учета, так как это может привести к ошибкам и проблемам. Важно, чтобы каждый выполнял свою работу профессионально, что способствует успешному завершению сделок и удовлетворению клиентов.

Я всегда и настоятельно рекомендую обращаться к кадастровым инженерам на ранних этапах работы с объектами недвижимости. Кадастровый инженер, как высококвалифицированный аттестованный специалист, может заранее проверить документы и выявить возможные недочеты, что позволит избежать проблем с банками и другими инстанциями.

Кадастровый инженер может выехать на объект, проверить все детали и порекомендовать подавать определенные документы в банк на продажу. Это позволило бы избежать отказа банка и обеспечило бы успешное завершение сделки.

Такой подход не только повышает качество услуг, но и способствует увеличению прибыли и удовлетворенности клиентов, так как конечный результат — продажа объекта — достигается более эффективно и с минимальными рисками.

Я активно сотрудничаю с риелторами и часто наблюдаю, что тенденция меняется в лучшую сторону: примерно в половине случаев риелторы начинают осознавать, что с объектами недвижимости связано множество проблем.

Например, многие риелторы по незнанию осуществляют продажи земельных участков без проверки на соответствие градостроительных норм, обременений и ограничений. В итоге собственник (покупатель) подает заявление на разрешение на строительство (уведомление о начале строительства) и получает отказ, о том, что на данном земельном участке нельзя строить, потому что он попадает в территориальную зону, где строительство запрещено.

Почему так получилось? Потому что в первую очередь необходимо обратиться к кадастровому инженеру перед началом, в момент приобретения и принятия решения о покупке земельного участка, а также перед началом строительства, для того чтобы кадастровый инженер проанализировал возможность строительства и возможные риски по данному земельному участку. Ведь кадастровый инженер — это именно тот специалист, который в этом разбирается.

Риелтор отлично продает, то есть он готовит документы для сделки, взаимодействует с органами по регистрации прав, знает, в какое МФЦ обратиться, как правильно составить договор купли-продажи, какой пакет документов необходимо собрать для совершения той или иной сделки. Но вот по вопросам: можно ли там строить, какие есть ограничения и обременения, где пятно застройки и так далее, лучше всего разбирается именно кадастровый инженер.

За последнее время ко мне обращается много клиентов, которые в свое время приобрели земельный участок, на котором нельзя строить. С их слов риелтор не проверил, не смог проверить или не знал, как проверить, и в итоге единственный вариант — это продавать каким-то образом этот земельный участок, избавляться от него, потому что вариантов для строительства просто нет.

Есть положительный опыт взаимодействия с риелторами. Например, некоторые из них работают по принципу: как только клиент поступает в работу, они сразу передают документы кадастровому инженеру. Кадастровый инженер проводит онлайн-правовой анализ и указывает, на что нужно обратить внимание в данном объекте, какие документы лучше запросить. Более того, я могу полностью упаковать объект недвижимости документами для продажи, что позволяет риелтору не отвлекаться на это.

Вы спросите, зачем это нужно? Можно ведь просто подготовить необходимые документы и все. Я вам расскажу. Приходит, например, покупатель с юристом, и юрист запрашивает пакет документов: «Покажите это, покажите то». Если вы не подготовились и у вас какого-либо документа нет, вы начинаете нервно запрашивать, а покупатель может расстроиться. Срок запроса документа, например, — две недели, а покупатель ждать не будет, параллельно он может начать подбирать другие варианты.

Чтобы этого избежать, многие в скором будущем поймут, что это влияет на качество и скорость сделки. У меня есть риелторы, которые не лезут в документы, а просят меня все проверить и подготовить в рамках моей компетенции. Я выезжаю на объект, собираю весь пакет документов: градостроительный план земельного участка, включая уведомление о начале строительства, согласования со службами, заключение кадастрового инженера о наличии рисков строительства или ограничений на данном земельном участке, проверка границ на местности, проверка объекта на соответствие градостроительным нормам и так далее.

Покупатель, видя такой пакет документов, уже может мгновенно принять решение о покупке. Если юрист покупателя запрашивает тот или иной документ, вы сразу его предоставляете. В течение дня можно предоставить весь пакет документов юристу покупателя. Я знаю, что юристы запрашивают для покупки, и готовлю это заранее. В течение дня можно принять решение и выйти на сделку, что максимально быстро и комфортно для всех.

Кроме того, банк также может затребовать перечень документов, который у вас уже будет на руках, и не нужно волноваться, бегать за ними или искать, где их запрашивать. Очень много покупателей у моих риелторов сорвалось по причине неготовности документов. Пока мы с риелтором готовили документы, покупатель уже выбрал земельный участок в другом месте, где документы были подготовлены заранее.

Поэтому важность взаимодействия со всеми участниками рынка недвижимости сейчас очень высока. Если речь идет об объектах недвижимости, я бы всегда начинал с кадастрового инженера, который сейчас уже не только подскажет, как правильно оформить, но и даст ценные советы по жизни за городом.

Например, я могу порекомендовать, как правильно разместить дом на земельном участке, на что надо обратить внимание. То есть я не просто предлагаю расположить дом именно так, я показываю, на что нужно обратить внимание при посадке дома на земельном участке. Я очень много измеряю домов, посещаю множество локаций, следовательно, у меня очень большая насмотренность.

Когда человек начинает жизнь за городом, для него это новое, и если кадастровый инженер первым приезжает на объект, можно много получить советов и рекомендаций: с чего начать, как правильно выбрать подрядчиков, на что обратить внимание именно в данной локации, какие могут быть трудности и как их избежать, и много всего важного и полезного.

Таким образом, все это является в целом конечным продуктом для потребителя.

Успех создания конечного продукта для потребителя сегодня — это качественное объединение нас, как специалистов каждого направления, в единое целое, что позволяет удовлетворить запросы клиента комплексно, предоставляя как товары, так и услуги.

Поэтому, друзья, рекомендую не пренебрегать этим, особенно для профессиональных участников рынка. Помните о том, что сейчас очень развито сарафанное радио. Чтобы сарафанное радио работало более качественно, вы должны не только продать или построить продукт в моменте, но и создать его таким образом, чтобы конечный потребитель в будущем понимал, что именно ему продали, построили или оказали услугу, с учетом его потребностей на несколько лет вперед.

Иными словами, например, при приобретении земельного участка кадастровый инженер как специалист продумывает за потребителя, как он будет строить на этом участке, что он может возвести, какие могут возникать проблемы. Если рядом построил сосед, как соблюсти пожарные нормы? Все эти аспекты, так сказать, продумывание модели загородной жизни для потребителя и возможные риски, повышают лояльность клиента к вам как специалисту. Тем самым клиент понимает, что именно в этой компании или именно этот специалист качественно закрывает все его потребности. К нему можно обратиться по любому вопросу; даже если он не оказывает ту или иную услугу, он подскажет, куда можно обратиться и на что обратить внимание при выборе услуг или специалистов для качественной жизни за городом или бесшовного переезда.

Поэтому, друзья, сейчас важно объединяться, чтобы комплексно закрыть весь ряд услуг для клиента. Например, вспомню случай: ко мне пришел клиент, которому необходимо было совершить сделку, проверить объект на наличие градостроительных норм, выехать на объект, проверить межевание, установить колышки и проверить покупателя на предмет рисков и задолженностей и т. д. Кадастровые инженеры не занимаются сделками и могут не знать всех тонкостей, поэтому я просто обратился к нашим партнерам, риелторам, и мы вместе взяли клиента в работу. Определили задачи, которые может закрыть риелтор и которые могу закрыть я как кадастровый инженер для достижения результата и создания конечного продукта потребителя.

Каждый из нас выполнил свою функцию качественно и последовательно. Клиент получил качественный конечный продукт с профессиональным подходом и остался доволен.

На практике я это применяю и вижу, как клиенты довольны, когда над созданием конечного продукта для потребителя работает группа специалистов: юрист, кадастровый инженер, риелтор и, возможно, строительная компания или другой специалист, например, архитектор. Такая группа специалистов работает над созданием конечного продукта для потребителя, что действительно интересно и приятно. Клиент замечает, видит и вдохновляется тем, что о нем заботятся и думают о его будущем: как он будет жить в этом доме, как будет заезжать на участок на машине, как будет заходить пешком, как может понизить тариф на электроэнергию, если дом отапливается электричеством. Все эти аспекты продумывает группа специалистов, занимающаяся созданием конечного продукта для потребителя.

На мой взгляд, это классный тренд будущего. Я рекомендую всем смотреть в эту сторону, объединяться, делиться опытом и иметь в своей команде квалифицированного кадастрового инженера. У риелтора должен быть профессиональный кадастровый инженер, который быстро реагирует и качественно оказывает услуги. У нас, как у кадастровых инженеров, должны быть отличные риелторы, которые грамотно ведут сделки.

Это тренд будущего, и если кто-то сегодня будет игнорировать данный подход, компания может потерять значительное количество клиентов.

Поделюсь с вами двумя наглядными примерами из своей практики о взаимодействии или его отсутствии между разнопрофильными отраслевыми специалистами и последствиях этого.

Пример 1

Один из клиентов обратился ко мне с просьбой подготовить межевой план для суда. На первый взгляд, задача казалась простой: выехать на место, провести геодезические измерения, подготовить межевой план и акт согласования границ, а затем передать документы клиенту. Однако я решил сначала уточнить, для каких целей и почему именно для суда нужен межевой план, чтобы полностью вникнуть в процесс.

Я выяснил у клиента следующие обстоятельства: наш клиент является наследником земельного участка и части дома, расположенного на этом участке. Участок не стоит на кадастровом учете, и у него отсутствует кадастровый номер, что не позволяет нотариусу включить участок в наследственную массу. Отсутствие кадастрового номера указывает на то, что объект недвижимости как таковой не существует.

В данном случае конечная цель для клиента — это право собственности на земельный участок. Для этого необходимо последовательно выполнить ряд действий:

— Поставить земельный участок на кадастровый учет и получить кадастровый номер.

— Обратиться в суд и получить решение, которое обяжет нотариуса включить участок в наследственную массу (при отсутствии в Росреестре права собственности на данный кадастровый номер).

— Подготовить межевой план.

Я попросил юриста, который вел данный процесс до меня, прислать исковое заявление. В нем я прочел следующее: юрист просит признать право собственности на земельный участок в порядке наследования и установить границы земельного участка по следующим координатам.

Важно обратить внимание, что земельного участка еще нет, поскольку отсутствует кадастровый номер, и устанавливать границы участка, который отсутствует в Росреестре, является ошибкой. Можно, например, требовать образовать земельный участок и поставить его на кадастровый учет в указанных координатах, но это уже совершенно иная процедура, требующая согласования с администрацией.

Первая ошибка, которую нужно запомнить, заключается в том, что получить решение суда и выиграть дело в моменте — это только половина дела. Для клиента важен конечный продукт, а именно, в данном случае — это выписка из ЕГРН на земельный участок с правом собственности после вступления в наследство. Это и есть конечный продукт. Все остальные действия, такие как выигрыш или проигрыш в суде, подготовка межевого плана или его отсутствие, являются промежуточными шагами для достижения цели. Клиенту не интересно, выиграли вы или проиграли; ему нужен конечный результат — готовый продукт.

Таким образом, с данным решением суда, если клиент со своим юристом выигрывает, он приходит к кадастровому инженеру и говорит: «Вот суд установил границы земельного участка». Хорошо, суд установил границы земельного участка, мы должны подготовить межевой план по образованию земельного участка, поскольку отсутствует кадастровый номер.

При образовании земельного участка необходимо подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и провести предварительное согласование с администрацией. У нас есть два типа межевого плана:

— Уточнение границ земельного участка, который стоит на кадастровом учете.

— Образование земельного участка, когда кадастрового номера нет.

Если в Росреестр сдать межевой план на образование земельного участка без предварительного согласования с администрацией, его не зарегистрируют.

На данном примере способ защиты юриста был выбран неправильно, потому что объект недвижимости, земельный участок, является ранее учтенным, то есть он был выдан ранее собственнику, было получено постановление и свидетельство о праве собственности. Однако собственник, не оформив должным образом земельный участок, умер.

Следовательно, поскольку объект является ранее учтенным, наследники могут получить справку у нотариуса об открытии наследственного дела. Например, доверенность — это когда человек при жизни доверяет свои полномочия представлять свои интересы другому лицу. А когда человек умирает, справка об открытии наследственного дела в отношении определенного лица практически является той же самой доверенностью.

Таким образом, наследники с данной справкой могут прийти в МФЦ с документами и ранее выданными свидетельствами, чтобы внести земельный участок как ранее учтенный, а не ставить его на кадастровый учет как вновь созданный (это разные формы заявлений и формулировки). В этом случае необходимо внести земельный участок как ранее учтенный, что было предложено мною и сделано клиентом.

Клиент по истечении двух недель получил выписку из ЕГРН с кадастровым номером на земельный участок без права собственности, поскольку объект был внесен как ранее учтенный.

Таким образом, у нас есть кадастровый номер земельного участка, и объект стоит на кадастровом учете. Юрист уточняет исковые требования, прося включить земельный участок с кадастровым номером в наследственную массу, после чего можно приступать к подготовке межевого плана для уточнения границ земельного участка.

Следовательно, юрист уточняет исковые требования и просит суд установить право собственности в порядке наследования на земельный участок с конкретным кадастровым номером, который уже стоит на кадастровом учете и является объектом недвижимого имущества. После того как наследники вступят в наследство и зарегистрируют право собственности в Росреестре, на данный кадастровый номер я смогу подготовить межевой план для уточнения границ земельного участка.

В данном случае, если бы в процессе судопроизводства клиент не обратился к кадастровому инженеру, и если бы кадастровый инженер не задался вопросом и не уточнил суть искового дела, клиент прошел бы весь судебный процесс, получил бы неправильное, неисполнимое решение суда, и судебный процесс пришлось бы начинать заново.

Здесь прослеживается важность включения кадастрового инженера в процесс судопроизводства, то есть взаимодействия с юристами на всех этапах работы по проекту. Когда адвокаты или юристы составляют исковое заявление с требованиями, в обязательном порядке нужно проконсультироваться с кадастровым инженером до подачи иска в суд, чтобы узнать, будет ли данное решение исполнимо. Кадастровый инженер, как конечное звено, будет готовить документы для исполнения и регистрировать решение, внося объект недвижимости и его характеристики в Росреестр на основании решения суда.

На этапе изготовления искового заявления можно скорректировать исковые требования и правильно подать в суд, зная, что, выиграв дело и получив решение суда, оно будет исполнимо, и клиент в итоге получит конечный продукт — успешный, гарантированный и профессиональный результат в том виде, в котором он желал изначально. Это и есть конечный продукт для потребителя.

Пример 2

У моего клиента есть жилой дом, находящийся в долевой собственности. Этот старый дом был построен до введения Градостроительного кодекса, то есть до 1998 года. Участок под домом не был выделен, а находился в пользовании. Конечная задача — оформить земельный участок под домом в собственность в рамках бесплатной приватизации. Закон позволяет оформлять бесплатно такие земельные участки под домами, построенными до введения Градостроительного кодекса РФ.

Собственник жилого дома обратился в администрацию с просьбой о предварительном согласовании предоставления земельного участка, но получил отказ. Причиной отказа стало то, что дом был оформлен, но не привязан к земельному участку координатами.

Далее я подготовил технический план и привязал дом к земельному участку. Клиент повторно обратился с заявлением в администрацию и снова получил отказ. Причинами отказа стали:

— Жилой дом находится в долевой собственности, и заявление должно подаваться от обоих собственников для формирования земельного участка.

— На земельном участке расположена часть жилого дома, непригодного для проживания. Дом частично разрушен, что препятствует оформлению земельного участка в собственность, по мнению администрации.

— Отсутствуют документы-основание, подтверждающие право собственности на жилой дом, возникшее до введения в действие Градостроительного кодекса РФ. Как правило, это технический паспорт БТИ на жилой дом, подтверждающий год ввода в эксплуатацию.

Я предложил обжаловать данный отказ в судебном порядке. После этого клиент самостоятельно нашел своих юристов и пропал из моего поля зрения.

Спустя год этот клиент вернулся ко мне с решением суда, которое уже вступило в законную силу. Он попросил меня подготовить схему расположения участка, но уже только под его частью дома.

Согласно данному решению суда, дом, находившийся в долевой собственности, был разделен. Одна часть жилого дома была передана в собственность одному из совладельцев, а вторая часть — другому. Право общей долевой собственности на исходный жилой дом было прекращено, и соответствующая запись была внесена в Росреестр.

Согласно решению суда, собственники сняли с учета старый дом, который был ранее учтен и построен до 1998 года, что давало право на бесплатное оформление земли. Затем в текущем году они поставили на учет свои части жилого дома как вновь образованные объекты недвижимости.

Таким образом, клиент повторно обратился в администрацию с просьбой предоставить земельный участок в собственность бесплатно. Однако ему отказали, мотивируя это тем, что его дом был учтен в текущем году, и поэтому отсутствуют основания для бесплатного предоставления земельного участка.

Ошибка юриста заключалась в том, что на этапе подготовки искового заявления он не обратился к кадастровому инженеру или не работал с ним в тандеме, комплексно решая задачу клиента. Это могло бы позволить избежать недоразумений и отказа в предоставлении земельного участка.

На мой взгляд, следовало бы обжаловать самый первый отказ администрации, предоставив суду все необходимые документы, подтверждающие, что дом был построен до 1998 года, стоит на кадастровом учете, его координаты учтены в Росреестре, и формированию земельного участка ничего не препятствует.

Я попытался бы доказать в суде, что отказ был неправомерным, обязал бы администрацию пересмотреть решение об утверждении схемы расположения земельного участка и добился бы формирования участка через суд. Зачем юристы рекомендовали разделить дом, мне не совсем ясно.

В результате клиент не получает конечный продукт в том виде, в котором он желает его получить. Конечная цель клиента — оформить и получить в собственность бесплатно земельный участок, на что он имел право по закону.

В данном случае жилые дома уже стоят на кадастровом учете, и каждый объект имеет свой кадастровый номер. Жилой дом поделен на два автономных блока, и теперь сформировать земельный участок можно только в аренду.

Обращаться в суд с просьбой доказать, что образованные части жилого дома являются частями старого, построенного до 1998 года, жилого дома, будет непросто, поскольку суд уже признал прекращение права долевой собственности и разделил этот дом. Формирование земельного участка не разрешено под частью дома, а возможно только под всем домом, находящимся в долевой собственности.

Этот опыт еще раз подчеркивает важность комплексного взаимодействия специалистов на рынке недвижимости, включая кадастровых инженеров. Когда клиент обращается с запросом на выполнение определенных работ или услуг, важно привлекать разнонаправленных отраслевых специалистов для достижения качественного результата. Это включает моделирование всего процесса выполнения на всех этапах до создания конечного продукта.

Только при таком комплексном взаимодействии и подходе конечный продукт для потребителя можно создать качественно и профессионально, что позволит клиенту получить именно то, за чем он к вам обратился.

Заключение

Важен конечный результат, а не то, что мы делаем в процессе или в моменте.

Вот так, друзья, на этой ноте хотелось бы закончить. Кадастровый инженер обязательно упакует документами ваши объекты и правильно направит вас к нужному специалисту, если потребуются дополнительные услуги, которые не входят в компетенцию кадастрового инженера.

Современный кадастровый инженер в современных реалиях выходит за рамки традиционного землеустройства, выполняя функции эксперта, способного осуществлять комплексное документальное сопровождение объектов индивидуального жилищного строительства и организовать эффективное взаимодействие со всеми участниками рынка недвижимости.

Всегда начинайте с кадастрового инженера, если речь идет о документах по объектам недвижимости.

Всем до новых встреч!!!

Отсканируйте QR-код, подпишитесь на канал. Бесплатный разбор по объекту недвижимости перед покупкой, продажей или строительством, либо в процессе его эксплуатации для наших читателей.

Контакты

Личный сайт: https://skarkov-kadastr.ru

Телеграмм-канал: https://t.me/SkarkovKadastr