Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало

Кирилл Кудинов (2024)

Успешные бизнес-проекты нередко представляются обывателю делом само собой разумеющимся, а результаты их инициаторов легкодостижимыми. На деле немногие понимают, через какие тернии проходит честный российский предприниматель в борьбе за триумф и достойное место на рынке. Можно ли сегодня удерживать лидерство в своей сфере и одновременно оставаться порядочным человеком? Не идти по головам, не нарушать законов и не топить конкурентов? «Да», — отвечает автор этой книги и рассказывает читателю правдивую историю собственного непростого пути к созданию самой большой сети апарт-отелей в СПб. В формате PDF A4 сохранён издательский дизайн.

© Текст, Кудинов К., 2024

© ООО «Издательство «Эксмо», 2024

От автора

Идея написать эту книгу пришла мне в 2021 году, после того как моя компания пережила одно из самых серьезных потрясений, грозивших нам десятками миллионов убытка и ожидаемым банкротством, — сделку по объекту на Лиговском проспекте, 29. После месяца бессонных ночей и поисков вариантов решения ситуации я дал себе слово, что при любом раскладе не допущу, чтобы история нашей компании и приключений забылась и канула в Лету. Но осуществить задумку я смог только через полтора года, уже после начала 2022-го. Тогда, после февральских событий, мне было, конечно, не до книги, но вместе с тем, испытывая огромные трудности, впрочем, как и все российские предприниматели, я понимал, что вот теперь экстремальных историй и эпичного контента мне уже может хватить и на две книги.

Почему мои знания и опыт могут быть полезными для вас? Я простой парень из спального района Санкт-Петербурга, из самой обычной семьи. Мое детство мало чем отличалось от детства большинства моих российских сверстников. Учился я посредственно и только в студенчестве нашел для себя любимое дело, которое через пару лет после завершения вуза переросло в мой первый бизнес.

Тогда я не ставил перед собой каких-то глобальных целей и просто любил мечтать. Я хотел путешествовать несколько раз в год, иметь классную тачку, квартиру, немного денег на развлечения, «свободу» и заветный статус предпринимателя. На практике, конечно, все оказалось не так радужно. Первую свою поездку за границу я осуществил только через шесть лет, квартиру купил спустя семь, а полноценно уделять время семье и детям смог через десять.

За 18 лет моего предпринимательского опыта я запустил более десятка компаний в совершенно разных нишах. От агентства интернет-маркетинга и производства сувениров до инвестиционно-строительной компании с миллиардным годовым оборотом и крупнейшей сети отелей в самом центре Питера и Москвы, которые приносят стабильный пассивный доход частным инвесторам.

Конечно, не все мои проекты были успешными. Первый бизнес я начал в 2004 году, в 24 года. Тогда не было такого количества тренингов, обучающих материалов и онлайн-курсов для предпринимателей, как есть сейчас. И поэтому я собрал все мыслимые и немыслимые ошибки в копилку своего опыта, которым и хочу с вами поделиться. А также важными выводами, которые я делал, опускаясь на дно, переживая предбанкротные состояния своих компаний и отыскивая выход из, казалось бы, тупиковых ситуаций.

Еще одна тема, которую хочу затронуть в своей книге, — это инвестиции. К ним я пришел только в 36 лет, прочитав книгу Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа». После этого моя жизнь кардинально изменилась. До того момента у меня не было ни одного актива и какой-либо существенной финансовой подушки безопасности, а все мои источники дохода формировались только из бизнес-проектов со всеми вытекающими рисками и отсутствием стабильности.

Все доходы я вкладывал в новые проекты, лишь часть из которых выстреливала и приносила прибыль. Остальные проекты я закрывал или продавал — и так по кругу. С 2016 года я начал инвестировать в недвижимость, имея на старте всего 1,5 миллиона рублей, которых не хватало даже на однушку в спальном районе. Для этого мне пришлось взять ипотеку и влезть в долги. Мне повезло — кейс стал успешным, долги я быстро закрыл и стал получать 18 % годовых пассивного дохода на недвижимости. Это вдохновило меня расширять портфель и экспериментировать с различными источниками пассивного дохода. В результате я сформулировал несколько важных критериев, которые позволяют получать максимум от инвестиций в недвижимость:

— Подбирать локацию с высоким потенциалом: в центре или рядом с метро, или недалеко от объектов федерального значения. Недвижимость в таких местах будет давать максимальную прибыль и пользоваться высоким спросом.

— Работать на ипотечные или привлеченные деньги. Заемные средства дают возможность увеличивать количество объектов в портфеле, вкладывая минимум своих средств. Сейчас у меня шесть объектов, при этом арендный поток полностью перекрывает все банковские проценты.

— Тестировать гипотезы до приобретения объекта. Любой новый продукт или локацию нужно проверять до покупки. Например, разместив объявление на «Авито» и замерив количество звонков.

— Покупать объекты «ниже рынка» за счет плохого технического состояния или юридических особенностей. Главное — точно понимать, что эти недостатки и особенности можно устранить.

— Делить большие площади на маленькие и сдавать или продавать их по отдельности. Маленькие объекты всегда пользуются бо́льшим спросом и реализуются по более высокой цене.

— Делать недорогой, но качественный ремонт. Людей с низким и средним достатком в разы больше, чем состоятельных. В ремонт можно закопать любое количество денег, но далеко не факт, что это сильно скажется на итоговом результате и обеспечит более высокую доходность.

В результате самый первый и самый успешный личный проект лег в основу модели бизнеса, который мы с партнером упаковали и стали предлагать инвесторам. Всего за шесть лет проект по расселению коммуналок в центре Питера, со скрипом продававший 30 апартаментов в год, вырос до федеральной компании с объемом привлеченных инвестиций, превышающим 6 миллиардов рублей. При этом не могу не поделиться несколькими интересными цифрами:

— инвестиционно-строительная компания InREIT (ex. Investa) начинала свой путь со стартовым капиталом 60 тысяч рублей, 50 из которых ушли на задаток за первую коммунальную квартиру, 10 — на рекламу на «Авито»;

— на продажу первых шести студий понадобилось шесть месяцев;

— уже в следующем году продажи достигали 30 студий в месяц;

— каждый год, начиная с 2019-го, минимум раз в год компания была на грани банкротства и завершения своей деятельности;

— 200 миллионов рублей — потенциальный убыток, который с высокой долей вероятности мог накрыть мою компанию;

— 60 миллионов рублей — перерасход по одному из проектов редевелопмента;

— три допроса в ОБЭПе;

— четыре — в Следственном комитете;

— два обыска в доме и в офисе;

— 14 визитов СК в отели с выселением всех жильцов и опечаткой объектов;

— 16 миллионов рублей — цена закрытия вопроса по трем вышестоящим пунктам;

— четыре килограмма кокаина обнаружили у наркоторговца в одном из наших отелей сотрудники отдела по борьбе с наркотиками;

— при этом каждые два года компания росла в два раза.

Об этом я и расскажу в книге.