Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации

Александр Земцов

В книге проводится анализ сложившейся к 2021 году ситуации с государственной регистрацией договоров аренды частей зданий, анализ изменений в закон о регистрации недвижимости, вступивших в силу 30 апреля 2021 г., проводится их сравнительный анализ, анализ судебной практики (как до, так и после вступления в силу новых положений закона), приводятся различные практические примеры, проводится анализ влияния указанных изменений на последующую практику государственной регистрации.

3.2. Пункт 7.3) ч. 2 ст. 14 «Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав»

Как видно из редакции п. 7) ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации, действовавшей до принятия Закона №120-ФЗ, технический план без каких-либо оговорок входил в общий перечень оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, наряду с таким основанием как договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества. Полагаю важным отметить, что редакция самой части 2 ст. 14 Закона о регистрации с практической точки зрения нельзя назвать удачной. Многолетние споры с Росреестром это доказывают. Речь идет о том, что указанный в ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации перечень оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не содержит каких-либо оговорок или пояснений о том, достаточно ли в целях государственной регистрации прав и (или) кадастрового учета в том или ином случае одного из перечисленных оснований или всегда должна быть совокупность нескольких из перечисленных оснований, а, в некоторых случаях, возможно всех из них. С одной стороны, вряд ли возможно предусмотреть в законе все многообразнее различных ситуаций (отношений), которые могут иметь место на практике, и сразу предусмотреть четкий перечень оснований и/или документов, необходимых в целях государственной регистрации для каждой такой ситуации. Логично исходить, что в каждой такой ситуации необходимо руководствоваться общим перечнем и выбирать для себя подходящий. Возможно, что законодатель исходил именно из таких соображений. С другой стороны, если вспомнить ранее действовавшее законодательство, то существовал ряд инструкций Минюста РФ по порядку государственной регистрации различных сделок, в которых приводился перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации той или иной сделки. Т.о. было понятно, какие конкретно документы необходимо собрать заявителю в той или иной ситуации и вероятность спора в отношении комплексности документов снижалась.

Вот некоторый перечень таких ранее действовавших инструкций:

— Приказ Минюста РФ N 289, Госстроя РФ N 235, ФКЦБ РФ N 290 от 16.10.2000 «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам»;

— Приказ Минюста РФ N 289, Минэкономразвития РФ N 422, Минимущества РФ N 224, Госстроя РФ N 243 от 30.10.2001 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества — энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы»;

— Приказ Минюста РФ от 23.01.2002 N 18 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса)»;

— Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 183 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов»;

— Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— Приказ Минюста РФ от 25.03.2003 N 70 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество»;

— Приказ Минюста РФ от 20.07.2004 N 126 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— Приказ Минюста РФ от 26.07.2004 N 132 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки»;

— Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 N 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»;

— Постановление Правительства РФ от 11.02.2005 N 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи»;

— Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества»;

— Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества»;

— Постановление Правительства РФ от 30.06.2006 N 404 «Об утверждении перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю»;

— Приказ Минюста РФ от 14.09.2006 N 293 «Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В настоящий момент подобных инструкций нет и руководствоваться необходимо только Законом о регистрации, что можно рассматривать и в качестве плюса, и в качестве минуса, в зависимости от ситуации. По крайней мере в части 5 ст. 18 Закона о регистрации указано, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о регистрации и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом о регистрации или иными федеральными законами. Читая вышеуказанные положения ч. 5 ст. 18 Закона каждому, в каждой конкретной ситуации, остается только решить, все ли предельно ясно или имеются сомнения в том, каков же окончательный перечень документов необходим для регистрации тех или иных прав (сделок). И если вам известны все «иные федеральные законы», то конечно проблем нет, перечень документов вам должен быть предельно ясен.

В любом случае именно то, что в ст. 14 Закона о регистрации нет никаких оговорок, и породило требование Росреестра о необходимости предоставления технического плана практически во всех случаях государственной регистрации договоров аренды. Обосновывалось это следующим: поскольку в части 2 ст. 14 Закона о регистрации технический план также назван среди оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав наряду с договорами и другими сделками, следовательно, предоставлять нужно оба документа. Если же технический план не предоставлялся, Росреестр приостанавливал государственную регистрацию на основании п. 5) ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации (не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав), а затем выносил решение об отказе.

После внесения изменений в Закон о регистрации Законом №120-ФЗ ситуация изменилась. Однако в части, касающейся новой редакции части 2 ст. 14 Закона о регистрации все равно возникает много вопросов.

Так, как мы видим из новой редакции п. 7.3) ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации, технический план упоминается с оговорками «при». А именно, в настоящий момент технический план является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в следующих случаях:

— при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, если иное не установлено Законом о регистрации;

— при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства;

— при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении;

— при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении.

Нас интересует, в частности, третий вариант: «при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении».

Как видно из вышеуказанного перечня, Закон о регистрации в новой редакции прямо не упоминает ни договоры аренды (впрочем, как и какие-либо иные сделки), ни какие-либо обременения вообще. Т.е., иными словами, из редакции п. 7.3.) ч. 2 прямо не следует, что технический план требуется в целях государственной регистрации договоров аренды помещений (частей зданий, частей помещений) в связи с необходимостью первоначального государственного кадастрового учета таких помещений (частей зданий, частей помещений) для целей аренды (последующей государственной регистрацией обременения). Тем не менее, можно ли однозначно утверждать, что указанный выше перечень исключает необходимость представления технического плана для государственной регистрации договора аренды?

В частности, необходимо обратить внимание на формулировку «при… государственной регистрации прав». Для начала обратимся к терминологии. Так, согласно части 3 ст. 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав). Как видим, Закон о регистрации прямо указывает, что далее по тексту Закона под термином «государственная регистрация прав» понимается весь комплекс регистрационных действий, т.е. не только регистрация возникновения, изменения, перехода, прекращения права (вещного, в частности), но и ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Следовательно, процедура государственной регистрации договоров аренды также является государственной регистрацией прав.

Далее обратим внимание на п. 4) ч. 3 ст. 14 Закона о регистрации, согласно которому государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации (за исключением случая, предусмотренного п. 11 части 5 той же статьи). Т.е. сама редакция ч. 3 ст. 14, как, впрочем, и частей 4 и 5, сформулированы таким образом, что как будто бы существует только три возможных варианта учетно-регистрационных действий и следует просто выбирать тот или иной вариант в зависимости от вашей ситуации.

При этом, в ст. 14 Закона нет каких-либо положений и/или оговорок, которые бы поясняли, какой именно вариант регистрационно-учетных действий необходимо использовать в той или иной ситуации, для того или иного случая. Одновременно иные положения Закона о регистрации также не содержат таких положений, которые бы предусматривали ссылки на соответствующие пункты и части ст. 14 Закона, которыми нужно руководствоваться в той или иной ситуации. Отсюда возникает множество вопросов о порядке практического применения положений ст. 14 Закона.

К примеру, если исходить из того, что при государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости в обязательном порядке должны одновременно осуществляться как непосредственно государственная регистрация прав (в форме государственной регистрации договора аренды/обременения объекта недвижимости правом аренды), так и государственный кадастровый учет части объекта недвижимости (части здания, помещения,) передаваемой в аренду, то технический план необходим. К такому выводу можно прийти, если исходить из того, что п. 4) ч. 3 ст. 14 Закона о регистрации устанавливает общее правило, согласно которому государственная регистрация обременения части объекта недвижимости производится только с одновременным государственным кадастровым учетом такой части. Но можно исходить и из другой точки зрения, а именно: в случае, когда заявителю необходимо не только зарегистрировать обременение на часть объекта недвижимости, но и при этом поставить такую часть объекта недвижимости на кадастровый учет (например, для того, чтобы четко понимать границы той части объекта, на которую распространяются соответствующие обременения), то, в таком случае, применению подлежит одновременная государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет. На мой взгляд, применению подлежит именно второй подход. Данный вывод можно сделать посредством комплексного анализа как указанной выше пояснительной записки к проекту Закона №120-ФЗ, так и комплекса иных внесенных изменений, особенно в части, касающейся изменений в ст. 44 Закона о регистрации.

Что касается п. 7) ч. 4 ст. 14 Закона о регистрации, который предусматривает, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения, то данное положение Закона не дает ответа на вопрос о том, что именно подразумевается под наличием в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, право на который (обременение которого) регистрируется. То ли достаточно того, что бы в ЕГРН были сведения о здании вообще, то ли в ЕГРН должны быть сведения именно о той части здания, которая обременяется (т.е. о наличии в ЕГРН сведений о постановке на кадастровый учет конкретной передаваемой в аренду части объекта недвижимости), то ли должны быть какие-то иные сведения. Кроме того, характер таких сведений также остается не раскрытым (наименование, площадь, конфигурация, планировка и т.д.). Другими словами, положения п. 7) ч. 4 ст. 14 Закона о регистрации можно понимать по-разному, в том числе следующим образом:

— применяется в случаях, когда в аренду передается весь учтенный и зарегистрированный объект недвижимости целиком (например, здание или его часть в виде одного или нескольких помещений, которые являются самостоятельным объектом недвижимости);

— применяется, когда соответствующая часть объекта недвижимости уже была поставлена на учет в целях обременения ранее и в аренду передается та же часть объекта недвижимости без каких-либо изменений;

— применяется вне зависимости от того, поставлена на кадастровый учет какая-либо часть объекта недвижимости или нет; государственная регистрация аренды любой части возможна без кадастрового учета если сведения о самом объекте недвижимости (как в целом, так и о какой-либо части, в составе которой находится объект аренды) содержатся в ЕГРН. В данном случае возникает вопрос, о каких конкретно сведениях идет речь и их объеме. К примеру, достаточно ли того, что в ЕГРН будет указан адрес здания, кадастровый номер здания, номер регистрации права собственности на здание, план контура здания на земельном участке, но при этом внутренние поэтажные планы отсутствуют?

Весь указанный выше комплекс расплывчатых формулировок и порождает огромный объем вопросов и споров.

На мой взгляд необходимо исходить из наиболее широкого толкования указанной нормы, предоставляющей право государственной регистрации договора аренды в любом случае, если сам объект (здание или сооружение, например) поставлен на кадастровый учет и права собственности на него зарегистрированы. В таком случае наличие в ЕГРН каких-либо поэтажных планов помещений и, тем более, постановка на кадастровый учет таких помещений, для целей государственной регистрации договора аренды не требуется (но может быть осуществлена в добровольном порядке).

В качестве интересного примера, который может служить подтверждением вышеуказанного вывода, можно привести Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 N 09АП-59452/2021 по делу N А40—82668/2021 (оставлено без изменений Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 04.04.2022 N Ф05—2658/2022). В данном деле суд сделал интересный вывод основываясь на положениях Закона о регистрации, действовавших до внесения в них изменений Законом №120-ФЗ. С одной стороны, ссылаясь на п. 7 ч. 4 ст. 14 Закона суд пришел к выводу, что при обращении с заявлением о государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения предоставления технического плана не требуется, поскольку Законом такая необходимость не установлена. С другой стороны, суд, ссылаясь на ч. 5 ст. 44 Закона указал, что при этом постановка на государственный кадастровый учет такой части осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на указанные помещения без соответствующего заявления, поскольку это прямо указано в Законе. Другими словами, при государственной регистрации договора аренды в отношении части объекта недвижимости, права на который зарегистрированы и который поставлен на кадастровый учет, применению подлежит п. 7 ч. 4 ст. 14 Закона, предусматривающий процедуру государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется. В тоже время, поскольку в ч. 5 ст. 44 Закона прямо указано на то, что при выполнении выше обозначенных условий (т.е. права на объект недвижимости в целом зарегистрированы и объект состоит на учете) кадастровый учет соответствующей части объекта недвижимости, передаваемой в аренду, осуществляется Росреестром самостоятельно без заявления правообладателя, то постановка на государственный кадастровый учет такой части осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды.

Ниже приведены соответствующие выдержки из Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 N 09АП-59452/2021 по делу N А40—82668/2021 (здесь и далее соответствующие выдержки из судебных решений (постановлений, определений) будут обозначаться курсивом, а наиболее важные с моей точки зрения моменты, на которые следует обратить особое внимание, будут отмечены полужирным шрифтом):

«…В соответствии с п. 7 ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

Положения ст. 21 Закона о регистрации перечисляют требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу ч. 4 ст. 21 Закона о регистрации межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

Положениями Закона о регистрации не предусмотрена необходимость представлять указанные документы при обращении с заявлением о государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения.

Как указано в ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Как следует из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 9 Постановления от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Кроме того, вопрос государственной регистрации договора аренды части здания (помещения) разъяснен в п. 9 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).

Согласно указанным разъяснениям, кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. При этом учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

В соответствии с пунктом 6 статьи 72 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ со дня вступления в силу настоящего Федерального закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 настоящего Федерального закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Постановка на кадастровый учет арендуемого помещения не требуется. Вместе с тем, в силу прямого указания Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, постановка на государственный кадастровый учет такой части осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на указанные помещения без соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, судом первой инстанции установлено, что состав и расположение объектов, передаваемых в аренду по Договору, согласованы его сторонами в пункте 1.1 Договора, а также в Приложении N 1 к Договору.

Таким образом, условия Договора в совокупности со сведениями и графической информацией, содержащимися в имевшемся у регистрирующего органа техническом плане Здания, позволяют достоверно установить часть Здания, подлежащую передаче в аренду по Договору. Спор относительно объектов аренды по Договору, их местонахождения, границ и площади между сторонами отсутствует.

Права Арендодателя на часть здание, закреплены в распоряжении Минобрнауки от 27.01.2020 г. N Р-213.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как разъяснено в абзаце первом пункта 9 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 9 Постановления от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» стороны могут также заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав в порядке части 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, осуществляется исключительно в целях отражения в кадастре недвижимости сведений об установленном на объект недвижимости обремени в виде аренды. Осуществление кадастрового учета в данном случае не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, поэтому для осуществления кадастрового учета соответствующей части здания или помещения не требуется, чтобы она обладала свойствами обособленности и изолированности.

В данном случае кадастровый учет осуществляется по специальным правилам, предусмотренным статьей 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ с учетом функциональной специфики такого учета (конкретизация установленного на объект недвижимости обременения)…»

Идем далее. Как мы видим в п. 4) ч. 3 ст. 14 Закон, говоря о случаях одновременного кадастрового учета и регистрации, применяет термин «образование части объекта недвижимости». Термин «образование» в отношении объектов недвижимости применяется в Законе и во многих иных положениях (статьях) применительно к различным ситуациям, однако, в то же время, Закон о регистрации не дает определения, что является образованием части объекта недвижимости. При этом, применительно к иным ситуациям, Закон употребляет термин «образование» к процессу образования объектов недвижимости как самостоятельных объектов прав, но не к процессу временного образования частей объектов недвижимости в целях регистрации обременений. Так, например, в п. 35) ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации речь идет о разделе или выделе доли в натуре, т.е. образовании новых объектов недвижимости из уже существующих, когда исходный объект недвижимости юридически прекращает свое существование и из него возникают новые объекты недвижимости (в случае раздела) или исходный объект недвижимости также сохраняется, но в изменённом виде (при выделе) и одновременно образуется новый объект недвижимости. При этом указанные выше процессы могут быть чисто юридическими, т.е. без необходимости производства каких-либо строительных работ, например, по возведению перегородок или их демонтажу по новым границам образуемых объектов, а могут и сопровождаться такими процессами.

Наибольшее количество примеров содержится в ст. 41 Закона о регистрации «Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости». Однако, опять же, речь идет о применении термина «образование объекта недвижимости», а не «части объекта недвижимости». Так, например, в указанной ст. 41 идет речь об образовании объектов недвижимости вследствие раздела объектов недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями, перераспределении земельных участков, выдела доли в натуре. Во всех указанных случаях речь идет об образовании новых объектов недвижимости, регистрации прав на них и одновременной регистрации прекращения прав на исходные объекты недвижимости либо регистрации изменений характеристик исходных объектов недвижимости (в случае выдела, например), из которых были образованы новые. Таким образом, об образовании частей объектов недвижимости временного характера, т.е. на период существования обременения, речи не идет. Можно ли указанные выше положения Закона о регистрации применять по аналогии к образованию частей объектов недвижимости? Например, говорить об образовании частей объекта недвижимости, скажем, в результате перепланировки помещений, их объединении или разделе и т.п.? Либо посредством простого формирования перечня тех или иных помещений (их совокупности) из всего набора принадлежащих собственнику помещений в здании? При этом, с той оговоркой, что при таком образовании новый объект недвижимости не образуется (не создается), а формируются лишь границы будущего обременения.

Таким образом, как видно из вышеуказанных примеров, термин «образование объекта недвижимости» не охватывает ситуацию, когда собственник здания, сооружения или совокупности помещений попросту передает в аренду определенный набор принадлежащих ему помещений (т.е. передает в аренду соответствующую часть принадлежащего (их) ему здания, сооружения или помещения), не производя с объектом недвижимости каких-либо строительных и/или иных работ по изменению его конфигурации или иных характеристик, а также действий юридического характера, результатом которых является регистрация прав (собственности или иных вещных прав) на вновь образованные или измененные объекты недвижимости. Т.е. при образовании объекта недвижимости в смысле ст. 41 Закона о регистрации речь идет именно о производстве таких действий, когда объект недвижимости либо создается из нескольких иных, либо, наоборот, создается несколько новых из одного, либо новый объект недвижимости образуется посредством изменения в границах (внешних или внутренних). Последнее (перепланировка помещений, изменение границ между смежными помещениями), кстати, не всегда может означать образование именно нового объекта недвижимости. В ст. 41 Закона видимо идет речь о смежных помещениях, являющихся разными объектами недвижимости (т.е. имеющими разные кадастровые номера и номера регистрации прав), а в части перепланировки — видимо такие из них, которые либо по своей сути являются реконструкцией, в результате которой создается новый объект, либо такая перепланировка сопровождается еще и разделом объектов на несколько по новым образованным границам, поскольку простая перепланировка принадлежащего собственнику помещения, например, на две части посредством возведения перегородки, совсем не ведет к образованию нового объекта недвижимости, а просто ведет к изменению технических характеристик того же объекта.

Возникает также вопрос: можно ли по аналогии говорить о том, что в случае образования части объекта недвижимости, речь также должна идти о необходимости производства каких-либо работ по изменению границ и/или конфигурации, а не просто о выборе тех или иных помещений из существующих? Если да, то из этого следует, что при отсутствии каких-либо изменений в объекте недвижимости при передаче в аренду его частей (т.е. не всего принадлежащего собственнику здания или всех помещений, а лишь определённых из них) технический план требоваться не должен ни при каких обстоятельствах. Соответственно, если термин «образование части объекта недвижимости» также, как и термин «образование объекта недвижимости», не охватывает ситуации простого выбора помещений (в том числе их частей) из уже существующих и, при этом, никаких иных работ с объектом недвижимости не производится, то данные действия не подпадают под регулирование п. 4) ч. 3 ст. 14 Закона о регистрации (даже в случае добровольного волеизъявления заявителя о подготовке и представлении технического плана).

Однако, даже если все же какие-либо работы с объектом недвижимости производятся (например, раздел одного помещения перегородкой на два помещения, но без юридического раздела помещений на два (т.е. без формирования прав на отдельные два помещения, вместо права на одно помещение), Закон о регистрации напрямую (как было указано выше) не содержит положений, которые обязывали бы собственника объекта недвижимости (здания, сооружения, помещения) вносить изменения в ЕГРН, связанные с изменением планировки таких объектов недвижимости (за исключением реконструкции, требующей получения разрешения на строительство), в том числе ст. 41 Закона. Последняя, в свою очередь, указывает на порядок кадастрового учета и регистрации прав на образованные объекты недвижимости, но не содержит норм, которые бы прямо говорили о том, что в случае, например, перепланировки объекта недвижимости, собственник такого объекта недвижимости обязан внести соответствующие изменения в ЕГРН после совершения указанных действий (под угрозой блокирования всех последующих сделок в отношении таких объектов недвижимости с «неузаконенной» перепланировкой, например, либо с иными негативными последствиями).

В связи с изложенным выше напрашивается вывод, что внесение таких изменений в ЕГРН в отношении объектов недвижимости, которые не являются реконструкцией, требующей получения разрешения на строительство (например, возведение или снос перегородки из ГКЛ), а также постановка на кадастровый учет обременяемых частей объекта недвижимости в случае, когда вообще никакие строительные или иные работы по изменению границ (конфигурации) не производятся, является правом, а не обязанностью соответствующего лица (собственника, иного законного владельца). Данный вывод подтверждается судебной практикой, которая будет перечислена ниже.

Следовательно, в случае если у правообладателя имеется необходимость (объективная или субъективная) не только в государственной регистрации договора аренды на «образованную» часть объекта недвижимости (например, в результате перепланировки), но и в отражении в ЕГРН такой части объекта недвижимости в целях ее обременения, одновременно необходимы и государственный кадастровый учет, и государственная регистрация прав. Если у собственника объекта недвижимости или иного ее владельца отсутствует необходимость для каких-то собственных целей ставить соответствующую часть объекта недвижимости на кадастровый учет, то такое лицо вправе обратится только с заявлением о государственной регистрации прав (договора аренды), без представления заявления о государственном кадастровом учете и технического плана. Другими словами, стороны договора аренды сами выбирают вариант действий и, в зависимости от такого выбора, либо предоставляют для государственной регистрации только договор аренды, либо дополнительно представляют технический план. Учитывая, что Росреестр практически в 90% случаях (исходя из практики) предъявляет претензии к техническому плану (в связи с якобы его несоответствием установленным требованиям, наличию ошибок, и т.д.), то предоставление технического плана является довольно рискованным в этом отношении шагом и, если имеется возможность избежать его представления, то, по всей видимости, целесообразней обойтись представлением только договора аренды.

В моей практике, например, был случай, когда сотрудники Росреестра неоднократно заявляли, что просто не могут открыть диск с техническим планом, т.е. диск (записанный на нем файл) не читаем (при этом и у кадастрового инженера, и у собственника файл считывался). И так трижды (т.е. предоставлялось три разных диска с одним и тем же файлом и каждый раз Росреестр заявлял, что не может открыть файл). Сами представьте, что в таком случае можно сделать? Либо требовать личного присутствия при использовании диска (файла) сотрудником Росреестра, либо обращаться в суд и требовать экспертизы, которая подтвердит, что на самом деле с файлом все в порядке.

Кстати, в судебной практике такие случаи также можно найти. Например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021 N 09АП-49552/2021 по делу N А40—33077/2021 (оставлено без изменений Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07.02.2022 N Ф05—34382/2021). В частности, в данном Постановлении указано следующее:

«Как следует из материалов дела, основанием для оставления заявления ИП Подерова С. В. без рассмотрения послужило то, что межевой план, подготовленный в форме электронного документа в виде XML-документа, созданный с использованием XML-схем, не обеспечивает считывание и контроль представленных данных, что нарушает пункт 18 Требований к составлению межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 N 921.

Однако, судом установлено, что представленный в адрес Управления межевой план соответствует указанным XML-схемам, считывание данных формата xml происходит правильно, а ответчик в нарушение части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ не представил доказательств обратного.

Кроме того, кадастровый инженер проверил кадастровый паспорт на логический и иные виды контроля, в ходе которого ошибок не выявлено.».

Таким образом, если придерживаться позиции, что постановка на кадастровый учет частей объекта недвижимости — это право, а не обязанность, и из закона прямо не следует обязанность правообладателя поставить на кадастровый учет соответствующую часть в случае, если такой правообладатель объекта желает сдать в аренду не все здание (сооружение или совокупность всех принадлежащих ему помещений) целиком, а лишь некоторые из них (т.е. часть таких здания, сооружения, совокупности помещений) в виде комнаты, помещения или нескольких помещений, то никаких действий по подготовке технического плана и кадастровому учету производить не нужно. В таком случае подается только заявление о государственной регистрации договора аренды. В то же время, если собственник или иной владелец недвижимости желает поставить соответствующую часть объекта недвижимости на кадастровый учет в целях регистрации обременения именно на эту часть, то, в таком случае, указанное лицо подает (по собственной воле) одновременно два заявления: о государственном кадастровом учете и государственной регистрации договора аренды.

Более сложным является вопрос в ситуации, когда в аренду сдается помещение не в тех границах, которые указаны на планах БТИ, например, или иных планах, содержащихся в ЕГРН, а в иных границах (фактических или после перепланировки), отличающихся от тех, что имеются у Росреестра или, например, в аренду передается часть каких-либо помещений без установления границ таких частей (например, 10 кв. м. в общем коридоре здания или часть одного помещения площадью 3 кв. м. из общих 50 кв. м., без возведения ограждающих конструкций), т.е. когда в ЕГРН соответствующих сведений о конкретно таких объектах (частях объектов) либо вообще нет, либо содержаться иные сведения. Возможна ли государственная регистрация договоров аренды в отношении указанных выше объектов без проведения соответствующих предварительных работ и подготовке технического плана? Как показывает судебная практика, в данной ситуации регистрация договора без технического плана и кадастрового учета не просто возможна, а, наоборот, соответствует действующем законодательству и Росреестр обязан зарегистрировать такой договор аренды без представления технического плана и заявления о государственном кадастровом учете. Более подробно данный вопрос будет рассмотрен ниже со ссылками на судебную практику.

Одним из вариантов выхода из ситуации может служить постановка на кадастровый учет одновременно всех помещений в здании (сооружении) либо в процессе ввода объекта в эксплуатацию, либо в последующем. Данная возможность предусмотрена как п. 4) ч. 5 ст. 14 Закона о регистрации, так и ст. 40 Закона о регистрации.

Так, пунктом 4) ч. 5 ст. 14 Закона предусмотрено, что государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется в отношении всех помещений и машино-мест в здании, сооружении одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета на это здание, сооружение либо в случае, если право собственности на это здание, сооружение уже зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Аналогичные нормы содержаться в ст. 40 Закона о регистрации. В частности, согласно ч. 3 ст. 40 Закона при осуществлении государственного кадастрового учета (в том числе с одновременной государственной регистрацией прав) созданных здания, сооружения может осуществляться государственный кадастровый учет всех расположенных в таких здании, сооружении помещений, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений. Государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

А согласно ч. 3.1. ст. 40 Закона при осуществлении государственного кадастрового учета (в том числе с одновременной государственной регистрацией прав) созданных здания, сооружения может осуществляться государственный кадастровый учет всех расположенных в таких здании, сооружении машино-мест в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест. Государственный кадастровый учет всех машино-мест в здании, сооружении также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест.

Насколько указанные выше опции, предлагаемые Законом, могут быть полезны с практической точки зрения? Помогают ли они избежать проблем, возникающих при дальнейшей передаче в аренду таких помещений (их частей или совокупности) в аренду?

С одной стороны, вышеуказанные опции могут быть удобными для дальнейшей сдачи отдельных помещений (их совокупности) в аренду, т.к. все помещения будут сразу учтены отдельно. С другой стороны, вряд ли кто-либо из собственников здания (сооружения) может быть уверенным в том, что в последующем он не будет производить каких-либо перепланировок, в результате которых конфигурация и границы ранее учтенных в ЕГРН помещений не будут изменены. В большинстве случаев в процессе жизнедеятельности объекта недвижимости планировка помещений часто меняется. Следовательно, рано или поздно их характеристики и конфигурация изменятся, что приведет к разнице (противоречию) между фактическим состоянием и тем, который содержится в ЕГРН. Особенно актуальна эта проблема с крупными торговыми объектами (центрами), где планировка торговых помещений практически всегда меняется от одного арендатора до другого.

Кроме того, рассматривая указанные выше положения части 5 ст. 14, частей 3 и 3.1. ст. 40 Закона можно заметить, что Закон употребляет формулировки «здание» и «сооружение». Т.е. речь идет о постановке на учет всех помещений в здании или сооружении либо при создании таких здания или сооружения, либо после регистрации прав на них. Упоминания о собственниках отдельных частей зданий или сооружений в указанных статьях Закона нет. Таким образом, возникает вопрос, может ли, к примеру, собственник половины здания (в виде, например, помещения, состоящего из совокупности иных смежных помещений (к примеру, в количестве 50-ти помещений) или в виде этажа или нескольких этажей) требовать отдельной постановки на учет всех распложённых в такой половине здания помещений по аналогии? Или же такая возможность существует только в случае, когда все сособственники всего здания целиком совместно обраться в Росреестр с таким заявлением? Либо в случае, когда здание принадлежит разным сособственникам по частям (т.е. здание не является объектом права одного лица), то такая возможность по учету всех помещений в таком здании отсутствует в принципе? Данный вопрос требует дополнительного анализа и не входит в предмет настоящей работы.

Продолжая обзор положений Закона о регистрации, тем или иным образом затрагивающих вопросы государственной регистрации договора аренды, кратко остановимся еще на двух статьях общей части Закона, в частности, на ч. 4 ст. 18 и ч. 1 ст. 26 Закона.

Согласно п. 2) ч. 4 ст. 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, как указывалось выше, в случаях, когда Росреестр считает, что технический план помещения является одним из оснований государственной регистрации договора аренды наряду с самим договором аренды (а, как следует из практики, в том числе судебной, Росреестр придерживался именно такой позиции практически во всех случаях), а, следовательно, в обязательном порядке должен быть в составе подаваемых на регистрацию документов, отсутствие среди документов указанного технического плана приводило сначала к приостановлению государственной регистрации, а затем к отказу. В качестве соответствующей нормы для приостановления государственной регистрации служил п. 5) ч. 1 ст. 26 Закона, который гласит, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В случае же предоставления технического плана (в том числе в рамках представления дополнительных документов), последующее приостановление осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав производилось на основании п. 7) ч. 1 ст. 26 Закона, который гласит, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. Другими словами, как указывалось выше, в большинстве случаев Росреестр указывал на то, что технический план подготовлен с нарушениями и не соответствует установленным требованиям, а именно требованиям к подготовке технического плана, установленным ст. 24 Закона о регистрации, а также следующим нормативным актам (в зависимости от обстоятельств):

— Приказу Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений»;

— Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места».

Другими словами, сложилась ситуация, при которой в случае непредставления технического плана Росреестр приостанавливал регистрацию по одним основаниям, а в случае представления такового, также приостанавливал, но уже по другим основаниям. В конечном же итоге результат был одним и тем же в обоих случаях — отказ в государственной регистрации договора аренды.