Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации

Александр Земцов

В книге проводится анализ сложившейся к 2021 году ситуации с государственной регистрацией договоров аренды частей зданий, анализ изменений в закон о регистрации недвижимости, вступивших в силу 30 апреля 2021 г., проводится их сравнительный анализ, анализ судебной практики (как до, так и после вступления в силу новых положений закона), приводятся различные практические примеры, проводится анализ влияния указанных изменений на последующую практику государственной регистрации.

Часть 1. Целесообразность системы государственного кадастрового учета частей зданий и помещений применительно к договорам аренды

Во-первых, давайте подумаем, какой в принципе может быть у государства интерес вмешиваться в частные взаимоотношения сторон договора аренды и указывать им, как правильно, а как неправильно описывать арендуемые объекты (т.е. предмет договора), учитывая, что, в первую очередь, такое описание имеет значение прежде всего для самих сторон сделки, а также то, что ГК РФ не конкретизирует конкретные способы такого описания, а делает акцент лишь на том, что описание предмета аренды должно содержать данные, позволяющие определённо установить такое имущество? Зачем на уровне закона устанавливать необходимость кадастрового учета частей объектов недвижимости в целях их дальнейшей сдачи в аренду и чем это помогает самим сторонам сделки, т.е. лицам, которые в большинстве случаев являются единственными, кого касаются эти отношения?

На мой взгляд, какого-либо разумного объяснения (за исключением одного, о котором будет сказано ниже) этому нет. Действительно, частные лица осмотрели объект, объект их устраивает, они описали его так, как им это понятно, приложили к договору копию плана БТИ, например, подписали договор. Другими словами, стороны договорились о предмете сделки и претензий друг к другу не имеют. Арендатор заехал в помещение, успешно осуществляет коммерческую деятельность, никаких споров между сторонами не возникает, стороны руководствуются текстом того договора, который они подписали. Исходя из вышеизложенного, какова цель законодателя, заставляющего стороны, помимо прочего, нанимать какого-то кадастрового инженера, изготавливать технический план, нести на это соответствующие расходы, а потом еще и получить отказ в государственной регистрации по причине того, что якобы такой технический план не соответствует каким-либо установленным требованиям по форме и/или содержанию? И это при том, что технические планы готовит третье лицо, имеющее специальные познания и без экспертизы или наличия такого же специального образования сами стороны договора не могут до подачи документов на регистрацию оценить соответствие выполненной кадастровым инженером работы тем или иным требованиям.

В чем смысл возложения на стороны договора аренды рисков несения негативных последствий ввиду деятельности, осуществляемой третьими лицами — кадастровыми инженерами, подготавливающими соответствующие документы, которые не принимаются регистрирующим органом? Да и в целом, в чем разумный смысл подготовки такого технического плана и кадастрового учета, когда такая информация в принципе нужна только самим сторонам договора и более никому не требуется? Какие интересы государства или иных третьих лиц ущемляются, нарушаются или затрагиваются, если не проводить такой кадастровый учет? Более того, сегодня договор аренды заключен, а уже через несколько дней он может быть расторгнут. И так может повторяться неограниченное количество раз в короткий промежуток времени. Какой смысл в том, чтобы вести бесконечную работу по кадастровому учету обременяемых частей объектов недвижимости с тем, чтобы впоследствии снять его с того же учета после прекращения обременения? На мой взгляд, никакого. Эта информация никому не нужна, и прежде всего она не нужна самим сторонам договора аренды, т.е. тем лицам, единственные интересы которых затрагиваются договором аренды в большинстве случаев. И прежде всего такой вывод напрашивается из-за бесполезности и не информативности тех документов, которые являются результатом кадастрового учета. Они попросту либо непонятны, либо содержат ограниченную информацию, которая фактически не используется при заключении и исполнении арендной сделки.

Взглянув на данный процесс с другой стороны, можно прийти к выводу, что кадастровый учет частей зданий (помещений) может быть полезным в связи с тем, что таким образом информация о планировке зданий и помещений в них постоянно актуализируется в ЕГРН и, возможно, именно это и являлось целью законодателя при введении обязательного кадастрового учета. Однако, на самом деле, это далеко не так. Во-первых, ничего не мешает как собственнику, так и иному владельцу или пользователю соответствующего помещения или их совокупности, в любое время изменить планировку после заключения договора и проведения кадастрового учета, при этому никаких документов о внесении изменений в ЕГРН не подавать. Во-вторых, на практике распространен подход по подготовке технических планов по проектной документации, которая на самом деле может не соответствовать фактическому положению дел. Таким образом, никаких гарантий соответствия содержащихся в ЕГРН сведений об объекте фактическим обстоятельствам система кадастрового учета частей зданий (помещений) для целей аренды не несет, а, следовательно, такая информация из ЕГРН не несет в себе какой-либо удостоверяющей или подтверждающей функции. Более того, если исходить из того, что по окончании договора аренды и снятия обременения (регистрации прекращения аренды) соответствующая часть здания (помещения), ранее учтенная для целей аренды, подлежит снятию с кадастрового учета регистрирующим органом (ч. 2 ст. 44 Закона о регистрации), то разумность всего этого процесса тем более ставится под сомнение. В чем смысл что-то ставить на кадастровый учет на период аренды, если потом это должно быть снято после прекращения аренды? Кроме того, многие договоры аренды предусматривают обязательство арендатора по приведению планировки арендуемого помещения в прежнее состояние, в котором оно было передано арендодателем. Т.е. если арендатор выполнил перепланировку в арендуемом помещении, после чего эта планировка была поставлена на кадастровый учет (посредством подписания дополнительного соглашения к договору, например), а затем по окончании срока аренды и прекращении договора арендатор вернул помещению первоначальный вид, то в чем смысл кадастрового учета если по факту помещение уже приведено в первоначальную планировку, а в ЕГРН будут содержаться иные сведения на основании выполненной ранее перепланировки?

Все указанное выше говорит лишь о том, что поддержание актуальной информации в ЕГРН в отношении существующей в здании (помещении) планировки должно быть исключительно на добровольной основе, зависящей от воли самого собственника такого здания (помещения). В ином случае этот процесс может быть бесконечным. И, кстати, нынешняя судебная практика это подтверждает. В частности, как утверждают суды закон (ни Закон о регистрации, ни какой-либо иной закон) не содержит положений, обязывающих собственников зданий (помещений) актуализировать содержащиеся в ЕГРН сведения (исключением является реконструкция, требующая получения разрешительной документации). Конкретные примеры из судебной практики будут изложены ниже. Таким образом, идея о том, что целью законодателя была актуализация сведений, содержащихся в ЕГРН, на мой взгляд, является сомнительной.

Еще один вопрос, который может прийти на ум, это вопрос об информированности заинтересованных третьих лиц, которые могут получить нужные им сведения из ЕГРН. Ответ на этот вопрос можно получить ответив, в свою очередь, на следующий вопрос: какую информацию об обременении арендой могут извлечь третьи лица из выписки из ЕГРН? Такой информацией является:

— номер договора аренды

— дата заключения договора

— срок аренды

— дата и номер регистрации договора

— наименование арендатора

— сведения о дополнительных соглашениях к договору.

Это все. Ни сведений о планировке арендуемого объекта, ни сведений о его площади, ни перечня помещений и описания их назначения, ни какой-либо иной дополнительной информации из выписки из ЕГРН узнать нельзя. Просто потому, что действующим законодательством не предусмотрено включение такой информации в раздел обременений выписки из ЕГРН. Полезна будет третьим лицам выписка из ЕГРН с таким объемом информации? Как третье лицо сделает вывод из такой выписки о том, какое конкретно арендуется помещение по данному конкретному договору, указанному в разделе обременений, не имея поэтажного плана или самого договора аренды? Чем эта информация отличается от той, которая была бы в ЕГРН, если не проводить кадастровый учет частей объектов, а указывать их нумерацию или планировку исходя из документов БТИ, если мы говорим о ранее учтенных объектах, или иной документации, описывающей планировку объекта (договора, например), если говорить о вновь построенных объектах? Вывод напрашивается самим собой: никакой, т.к. в любом случае, чтобы понять ситуацию третье лицо должно ознакомиться с первоисточником, т.е. непосредственно с договором аренды и планом к нему, как минимум, а из выписки из ЕГРН можно понять только то, что договор аренды в принципе существует (если он долгосрочный), а объект недвижимости обременен, и не более того. То есть, ни в разделе обременений выписки из ЕГРН не указывается идентификация арендуемого объекта, ни в прилагаемых к выписке из ЕГРН поэтажных планах не отображается арендуемая по указанному в разделе обременений договору аренды площадь. Таким образом, как говорилось выше, никакого смысла в указанной процедуре ни для сторон сделки, ни для третьих лиц, на мой взгляд, не усматривается.

Как минимум было бы разумным предоставить выбор сторонам самим решать, проводить кадастровый учет или нет, либо установить конкретные случаи, когда такой кадастровый учет попросту необходим исходя из каких-либо особенностей отношений или сферы деятельности и при этом такая необходимость должна быть реально обоснованной. К примеру, вызывает сомнения разумность требований по проведению кадастрового учета арендуемого помещения в целях получения лицензии на торговлю алкогольной продукции. Каким образом будут нарушены лицензионные требования или иные правовые акты, регулирующие торговлю алкогольной продукцией, если арендуемое помещение не будет состоять на отдельном кадастровом учете, а вместо этого к договору аренды будет приложен план БТИ или план помещения, подготовленный кадастровым инженером? Каким образом это влияет на процесс торговли?

К слову говоря, описанная выше ситуация с отсутствием в ЕГРН какой-либо идентифицирующей предмет аренды информации существовала не всегда. Более ранние выписки из ЕГРН содержали текстовое описание предмета аренды (помещения, части помещения, совокупности помещений и т.д.). Такое описание Росреестр брал из текста договора. Что же касается графического описания, то ни в прежних, ни в новых формах (или может правильнее назвать «версиях) выписок из ЕГРН такого описания не содержится. Максимум, что могло быть указано, это указание контура поставленного на учет помещения (его части) и его номер, без привязки к поэтажному плану и/или соответствующему разделу обременений в текстовой части выписки. В некоторых случаях привязку к поэтажному плану можно встретить, однако привязки к конкретному обременению во всех случаях не имеется.

В целях иллюстрации приведем ряд примеров. Ниже приводятся копии информации из выписок из ЕГРН по двум объектам: один объект находится в Москве, второй — в Московской области. В качестве примера приводятся выписки, выданные в 2017, 2019 и 2022 годах.

Из вышеуказанной выписки по объекту, расположенному в Московской области, и выданной в 2017 году видно, что в отношении предмета аренды по трем разным договорам в качестве описания обременения в разделе «вид» указывается не только сам вид обременения (аренда), но и описание переданных в аренду помещений (их номера) и их площадь. Более того, в отношении записи 4.1.19 описывается не целое помещение, а его часть.

Ниже приводим другую выписку из ЕГРН, выданную на тот же объект, но уже в 2022 году.

Как видно, ни в одном из трех договоров аренды никакого описания предмета аренды (переданных в аренду помещений) не содержится. Упоминается лишь сам вид обременения.

Теперь для разнообразия приведем аналогичные примеры по одному из объектов, расположенных в Москве.

В данном случае выписка из ЕГРН выдана в 2019 году и также содержит описание предмета аренды (перечень помещений, этаж, номера комнат, площадь). В разделе 4.1.7 также речь идет о части объекта. Ниже выписка из ЕГРН на тот же объект, полученная в 2022 году.

Как видно, и по данному объекту также уже никаких сведений в части арендуемых площадей в выписке нет. Для полного понимания следует отметить, что в указанных выписках из ЕГРН содержаться сведения в том числе о тех договорах аренды, которые были зарегистрированы ранее и которые до сих пор действуют. Но сведения об описании переданных в аренду объектов из них исчезли (вернее, более не указываются).

Остается лишь догадываться о причинах, послуживших к принятию решения об исключении из выписок указанной информации. Возможно государство решило, что данная информация является лишней (ненужной) или нецелесообразной? Но если это так, то это еще раз доказывает отсутствие хоть какого-то разумного объяснения для кадастрового учета частей объектов недвижимости в целях их обременения арендой, поскольку, как мы уже поняли, никакая информация по этому поводу в выписке из ЕГРН не содержится. Причем не только в отношении частей зданий и/или помещений, но и в отношении целого объекта (например, в виде отдельного помещения). Другими словами, из выписки следует, что само здание, например, обременено арендой или несколькими договорами аренды. А каким образом конкретно (т.е. какие конкретно части такого здания обременены или идет речь об аренде всего здания целиком) понять не представляется возможным без анализа самих договоров аренды.

И с кадастровым учетом конкретной части объекта ничего не меняется. Ниже пример графического описания учтенной части здания по тому же объекту в Московской области (из выписки 2022 года). Кто и что может понять из такой информации без получения дополнительных документов, запросов дополнительной информации и пояснений, не понятно.

Возвращаясь же к наличию определенного смысла, которую мог преследовать законодатель и/или лица, которые лоббировали принятие соответствующих норм, то, с моей точки зрения, более правдоподобной является предположение, что во всей этой затее имеется большой экономический смысл. Достаточно обратить внимание на то, какое количество кадастровых инженеров в форме ООО или ИП образовалось сразу после введения закона о кадастровой деятельности, причем многие из указанных ИП или сотрудников ООО оказываются бывшими сотрудниками кадастровой палаты или иных государственных и/или муниципальных организаций, либо аффилированы с последними, поскольку лица из связанной сферы деятельности, полагаю, прекрасно понимали заранее прибыльность затеянной государством реформы. Фактически всех потребителей заставили за свой счет проводить ненужную им процедуру и речь идет не только о необходимости оплаты стоимости услуг кадастровых инженеров (не говоря уже об отсутствии уверенности в качественности таких услуг), но и стоимости последующих услуг адвокатов или юристов, оспаривающих решения регистрирующего органа о приостановлении или отказе в государственной регистрации и/или кадастровом учете, а также несении иных судебных расходов, не говоря уже о временных потерях. В моей практике были ситуации, когда по требованию регистрирующего органа технические планы исправлялись кадастровым инженером более трех раз по одной приостановке и в итоге все равно был отказ. Причем зачастую причины приостановки, указываемые Росреестром в уведомлениях, не детализированы (не конкретизированы) и максимально обобщены, что не позволяет понять всецело причины приостановок и как эти причины устранять (что, в том числе, подтверждается судебной практикой). Такая ситуация попросту недопустима. В ином случае каждому арендодателю нужно получать специализированное образование в области кадастровой деятельности, чтобы хотя бы понимать, на чьей стороне правда — регистрирующего органа или кадастрового инженера. И, в ситуации, когда кадастровый инженер утверждает, что на самом деле никаких ошибок с его стороны нет, а Росреестр просто придирается, практически не остается никакого иного выбора, как обращаться за защитой своих интересов в суд. И это всего лишь для того, чтобы зарегистрировать договор аренды, срок которого, к тому же, в зависимости от обстоятельств, может истечь до финального окончания судебного процесса.

И для того, чтобы понять, что же хорошо, а что плохо, достаточно сравнить ранее существовавшую систему технического учета и инвентаризации и новую систему кадастрового учета. Вывод очевиден. После проведения работ по техническому учету и инвентаризации мы получали некий документ, именуемый как технический паспорт, который содержал поэтажные планы всего объекта, с указанием нумерации помещений, их площади, высоты потолков, длине и ширине стен, экспликации с перечнем всех помещений и их характеристик, включая назначение комнат и т. д. При этом поэтажные планы были сделаны в понятном и читаемом формате, к планам прилагалась отдельная экспликация, по которой можно было сравнить идентичность сведений и т. д. и т. п. И перед заключением сделки, когда нужно было сделать соответствующее приложение к договору, можно было либо заказать отдельный поэтажный план и экспликацию на конкретную площадь, либо заказать аналогичные документы в виде плана этажа с приложением экспликации всего этажа, либо просто снять копию с имеющегося технического паспорта, а затем обозначить на такой копии поэтажного плана и экспликации передаваемые в аренду помещения любым наглядным способом. И ни у одной из сторон сделки никогда не вызывало никаких вопросов по поводу описания помещений, потому что все вышеперечисленные документы были понятными и исчерпывающими. А что можно понять, взглянув на кадастровый план здания или выписку из ЕГРН, полученную в бумажном виде, если даже в ней и содержится поэтажный план? Немного, т.к. кадастровый план здания зачастую не содержит внутренней поэтажной планировки, а лишь обозначает внешние границы (контур) объекта, а в выписках из ЕГРН не всегда содержатся поэтажные планы. Те же поэтажные планы, которые прилагаются к выписке из ЕГРН, в том формате, в котором эти выписки выдаются, попросту не читаемы: из них зачастую нельзя понять ни номер, ни площадь помещений, поскольку указанные данные предоставляются в сжатом формате и их просто невозможно распознать. Немного лучше ситуация при получении выписок из ЕГРН в электронном формате. В таких выписках поэтажные планы можно увеличивать при помощи масштабирования. Однако при распечатывании такой выписки вы снова получаете нечитаемый формат поэтажного плана.

Из вышеуказанного напрашивается вывод о том, что вследствие данной реформы была уничтожена всем понятная процедура подготовки документов по объектам недвижимости. Это подтверждается хотя бы тем, что для того, чтобы понять документы БТИ не нужно было получать какого-то отдельного специфического образования, они были понятны всем категориям граждан. В итоге же была создана такая процедура, которая понятна только «избранным», следствием чего и стали последующие многочисленные споры, а также изменения как в законодательство о государственной регистрации и кадастровом учете, так и в иные нормативные акты, регулирующие технические аспекты кадастровой деятельности.

Фактически в настоящий момент нет такого государственного органа или иного учреждения, аналогичного БТИ, в который можно было бы обратиться, чтобы получить обычный поэтажный план и/или иные аналогичные документы в отношении нужного объекта. Даже в случае, если в ЕГРН содержаться такие планы, при получении выписки из ЕГРН они могут быть как приложены, так могут быть и не приложены, могут быть читаемыми, а могут и не быть. К примеру, в моей практике были ситуации, когда по зданию, состоящему из нескольких помещений, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, по одному комплексу помещений выписка из ЕГРН содержала поэтажные планы (ранее учтенный объект), а выписка по другим помещениям, которые были соседними, поэтажные планы не прилагались. Остается только догадываться, как это можно объяснить при том, что все здание являлось ранее учтенным и все планы БТИ были переданы в Росреестр в рамках межведомственного взаимодействия. Еще один интересный пример: даже в случае, когда выписка из ЕГРН содержит поэтажные планы (к примеру, вы являетесь собственником всего здания и получили выписку на все здание), можно обнаружить, что в одной выписке по одному объекту может содержаться несколько (в моей практике встречалось более пяти) поэтажных планов одного и того же этажа с разными планировками. Каким образом собственник объекта, не говоря уже о третьих лица, может из таких документов сделать вывод о том, какой из планов объекта является актуальным? Вышеописанная ситуация складывалась в случаях, когда в отношении помещений объекта неоднократно проводился кадастровый учет, связанный либо с внесением изменений о новых планировках, либо с постановкой на кадастровый учет частей объектов. В итоге все эти сведения об объекте накапливались и Росреестр, выдавая выписку, прилагал к ней поэтажные планы с различными планировками (данная ситуация наблюдалась мною в отношении одного из бизнес-центров Москвы по состоянию на конец 2019 года).

К чему все вышеуказанное привело на практике? К тому, что в БТИ содержаться одни планы, в ЕГРН другие, а по факту третьи. И когда заключается новый договор аренды, стороны стараются «нарисовать» помещение в том виде, как это указано в ЕГРН, чтобы не нарваться на приостановку, а по факту арендуемое помещение имеет иную планировку.

В итоге, полагаю, что именно описанная выше ситуация, а также многочисленные судебные споры, привели к необходимости очередного законодательного вмешательства в процесс государственной регистрации договоров аренды, итогом которого и стал вышеупомянутый Закон №120-ФЗ. Однако, по правде говоря, на мой взгляд, всех проблем с государственной регистрацией договоров аренды, указанный закон не устраняет и/или не разъясняет, не говоря о том, что неразбериха с технической документацией по объектам недвижимости продолжает сохраняться и, видимо, будет сохраняться, поскольку, по всей вероятности, по тем или иным причинам данная ситуация попросту кому-то выгодна (но точно не владельцам недвижимости) либо уже неисправима (т.е. возврат к прежней системе уже невозможен).