Теория и практика экономических измерений в недвижимости

Сергей Павлович Коростелев, 2023

Учебно-методическое пособие подготовлено по результатам многолетней научной и практической работы автора в сферах стоимостной и массовых оценок недвижимого имущества. Подробно рассмотрены теоретические и практические вопросы экономических измерений для целей сделок и налогообложения недвижимости (стоимостные, массовые и кадастровые оценки), девелопмента недвижимости, территориального планирования и карбонового землеустройства. Выявлены накопленные проблемы в этих научно-практических дисциплинах и даны рекомендации по их устранению на базе постнеоклассической экономической теории и альтернативной теории стоимости. Особое внимание уделено вопросам влияния недвижимости на климат и устойчивому развитию территорий на базе ESG-оценки и эффективного налогообложения недвижимости. Издание может быть полезным для обучения бакалавров, магистрантов и аспирантов в области менеджмента, экономики и управления недвижимостью, а также при повышении квалификации оценщиков, землеустроителей и чиновников.

Глава 2 Методология экономических измерений

Введение в Главу 2

Когда речь заходит о методологии, то разные люди понимают этот термин по-разному. Есть бытовое восприятие понятия, которая заключается в изложении алгоритмов проведения каких-либо расчетов, а есть научное понимание методологии.

Прежде чем перейти к их изложению материала, необходимо разобраться с самим понятием “методология”, так как она по-разному трактуется в различных нормативных документах и в различных юрисдикциях.

В русском языке различают понятия «методология» (или иначе «методологические основы») и конкретные «методики», иначе называемые «методическими рекомендациями». Методология имеет более высокий приоритет по отношению к методикам и может включать несколько разных методик.

Как сказано в словаре С. Ожегова и Н. Шведовой, 2-е издание:

МЕТОДОЛОГИЯ: 1. Учение о научном методе познания; принципы и способы организации теоретической и практической деятельности.

2. Совокупность методов, применяемых в какой-н. науке. (прил. методологический, — ая, — ое).

Там же — МЕТОДИКА:

1. Наука о методах преподавания.

2. Совокупность методов обучения чему-н., практического выполнения чего-н. (прил. методический, — ая, — ое).

В зарубежной же лексике любую разработку, называемую по-русски «методикой» (иногда называют “техниками” расчета), называют методологией, а то, что по-русски называют методологией, — называют основами, принципами, началами, и лишь иногда говорят о методологии в научном смысле.

Методология — это систематический теоретический анализ методов, применяемых в данной области. Он включает в себя теоретический анализ совокупности методов и принципов, связанных с отраслью знаний. Как правило, он охватывает такие понятия, как парадигма, теоретическая модель, фазы и количественные или качественные методы.

Методология не предназначена для предоставления решений, поэтому она не совпадает с методом. Вместо этого методология предлагает теоретическую основу для понимания того, какой метод, набор методов или лучшие практики могут быть применены к конкретному случаю, например, для вычисления конкретного результата.

В общем случае в научной методологии выделяют следующую структуру:

основания методологии: философия, логика, системология, психология, информатика, системный анализ, науковедение, этика, эстетика;

характеристики деятельности: особенности, принципы, условия, нормы деятельности;

логическая структура деятельности: субъект, объект, предмет, формы, средства, методы, результат деятельности, решение задач;

временная структура деятельности: фазы, стадии, этапы.

технология выполнения работ и решения задач: средства, методы, способы, приемы.

“Методология также делится на содержательную и формальную. Содержательная методология включает изучение законов, теорий, структуры научного знания, критериев научности и системы используемых методов исследования.

Формальная методология связана с анализом методов исследования с точки зрения логической структуры и формализованных подходов к построению теоретического знания, его истинности и аргументированности”.

Применительно к оценочным практикам экономических измерений можно выделить следующую структуру научной методологии:

Базовая экономическая теория (парадигма)

Принципы и подходы оценки

Понятийный аппарат дисциплины

Методы оценки

Проверка качества оценки

^{Рис. 2.1 Составные части экономических измерений оценочных практик}

Цель этой главы заключается в том, чтобы определить место стоимостной и кадастровой оценки в системе научных дисциплин, которые занимаются вопросами ценности/стоимости и их экономическими измерениями. Нас, в первую очередь, заботит философские, концептуальные и определяющие аспекты стоимости и возможности ее измерения.

Задача Главы состоит в том, чтобы провести обзор ключевых вопросов в теории и практике, с тем чтобы установить соответствующий фон для остальной части пособия, а также выделить современные проблемы и ведущуюся полемику по вопросам измерений стоимости.

Для достижения поставленных цели и задачи этой главы в ней рассмотрены базовые экономические теории, лежащие в основе экономических измерений, принципы и подходы, понятийный аппарат, а также затронуты общие вопросы проверки качества экономических измерений.

В первом разделе Главы изложены основы новой научно-практической дисциплины-экономические измерения. Это измерения отличаются от измерений, осуществляемых в точных науках. Единство экономических измерений необходимо обеспечить в таких смежных научно-практических дисциплинах, как стоимостная оценка, массовая оценка, кадастровая оценка, бухгалтерский измерения, инвестиционный анализ, сметно-строительные дело и так далее. Во всех этих дисциплинах используется понятие “стоимость”, но вкладывается в это понятие разные смыслы. Задача согласовать эти понятия на базе господствующих экономических парадигм.

Во втором разделе Главы представлена история формирования экономических основ этих дисциплин, начиная со времен Платона и Аристотеля и заканчивая современными постнеклассическими взглядами на ценность и стоимость. Особое внимание уделено формированию господствующей неоклассической экономической теории, в основе которой лежат классическая школа, австрийская школа, трудовая теория стоимости и др.

Далее показано, что в настоящее время формируется новая постнеоклассическая экономическая теория, которая даёт ответы на вопросы и проблемы, которые не могут быть решены в рамках стандартной неоклассической парадигмы.

В третьем разделе рассмотрены базовые принципы и подходы экономических измерений, а в четвертом — произведена расшифровка базовых понятий экономических изменений, а именно таких понятий как “оценка”, “стоимость” и “цена” и др. Особое внимание уделено такого базовому понятию как “стоимость”. Наконец пятый раздел затрагивает наиболее чувствительные вопросы, связанные с точностью и качеством экономических измерений.

2.1 Новая научная дисциплина — экономические измерения

Главной заботой всех экономических дисциплин является вопрос экономической ценности. Этот факт объясняется тем что центральные проблемы в экономике является проблема производства и распределения богатства. Так как экономическая ценность является мерой этого богатства первостепенное значение измерения этой ценности выходит на первый план в философских и экономических исследованиях.

В любой экономике, будь то плановая, переходная или рыночная, необходимо проводить измерения с целью получении объективных, достоверных и сопоставимых результатов, используемых “в целях защиты жизни и здоровья граждан, охраны окружающей среды, животного и растительного мира, обеспечения обороны и безопасности государства, в том числе экономической безопасности”. /1/ Каждая страна пытается и делает стандартизацию измерений и закрепляет основные положения в стандартах и законах. В Российской Федерации, например, принят специальный Федеральный закон от 26 июня 2008 г. N 102-ФЗ"Об обеспечении единства измерений”

Для измерений физических величин существует специальная научно-практическая деятельность, которая называется метрология. Однако применение наработок этой сферы научно-практической дисциплины в экономике не представляется возможным из-за влияния социальных факторов. В экономике такие постулаты, как единица измерений, мера, эталон, физическая величина, погрешность измерения, не работают.

Решением проблем измерений в экономике занимается новая научно-практическая дисциплина — “Экономические измерения”

Инициатором создания новой научно-практической дисциплины в нашей стране явился профессор Микерин Георгий Иванович, который основал кафедру Экономических измерений в Государственном университете управления.

Дисциплина находится в стадии становления и, в настоящее время, включает в себя следующие сферы профессиональной деятельности: оценочную деятельность, включающую массовую и кадастровую оценки, финансовую отчетность, инвестиционный анализ, сметно-строительное дело, а также разделы корпоративного управления, банковского и страхового дела, и еще ряд смежных вопросов.

Объединяет все эти научно-практические дисциплины широкое использование таких базовых понятия как стоимость, цены, затраты. Например, в бухгалтерии используется такие понятия как “бухгалтерская стоимость”, “справедливая стоимость”. В строительном деле — “восстановительная стоимость”, в массовой оценке — “ инвентаризационная” и “кадастровая стоимость” и т.д.

^{Рис. 2.2 Виды экономических измерительных практик в научной дисциплине “Экономические измерения”}

Первая задача научной дисциплины “Экономические измерения” — согласовать эти понятия. Процесс согласования начался прежде всего в таких дисциплинах как бухгалтерские измерения и стоимостные оценки.

Задача бухгалтерских измерений — дать ответ на вопрос — как измерить вклад инвесторов в компании. Практика бухгалтерских измерений выработала две основные концепции:

концепция исторических затрат;

концепция “текущей” стоимости капитала/актива.

Концепция исторических затрат в бухгалтерии возникла после Великой депрессии в США и применяется до сих пор. Однако бухгалтера учитывали в балансах затраты, но называли их “бухгалтерской стоимостью”. При таком положении затраты не оказывала никакого влияния на финансовое состояние компании.

Начиная с 1990 года, под воздействием Совета по международным стандартам финансовой отчётности (МСФО), большинство крупных промышленных и финансовых корпораций в мире начали применять концепцию “справедливой стоимости” капитала и активов. То есть стоимость активов начало сверяться с текущими рыночными ценами. Сегодня эта концепция стала преобладающей и большинство котируемых на бирже финансовых компаний (банки, страховые компании, инвестиционные фонды и др.) обязаны составлять отчетность по МСФО. Это концепция применяется также и в Российской Федерации, начиная 2010 года /6/.

Таким образом был запущен и успешно реализуется процесс конвергенцией стандартов по финансовой и бухгалтерской отчетности и оценочных стандартов. Этот процесс еще не завершен и будет оказывать влияния на все профессиональные оценки.

Процесс конвергенции начинается с выработки единых терминов и определений, чем и занимается научно-практическая дисциплина Экономических изменений. /6/

Следует отметить что даже в самой передовой дисциплине — стоимостной оценке, вопросы теории все еще остается на достаточно низком уровне. Этот факт был замечен в основных учебниках по дисциплине. Вот что по этому поводу сказано в работе /2/:

“подробная проверка более 100 основных североамериканских справочников и пособий по оценке стоимости недвижимости, трактатов и сборников, начиная с 1903 года и охватывающие 100 лет, показывает, что теория стоимости систематически игнорируется”.

Исходя из выводов авторов: «рецензируемая литература незначительно связана с понятием стоимости, и едва ли половина касается вопросов экономического права и принципов оценки. Две трети не охватывают историю теории стоимости, а другие не касаются развития стоимостного мышления. Параллельный разбор академических диссертаций, словарей и лексикона выявили аналогичное пренебрежение».

Формирование этого научно-практического направления экономических измерений и понятийного аппарата связано с переходом к «вальвационной» (стоимостной, основанной на мотивированных профессиональных суждениях) практике экономических измерений /3/

Сейчас мы наблюдаем переход от традиционных экономик к инновационному и цифровому путям развития. В этих условиях существующий на базе неоклассических воззрений механизм анализа не дает ответа на проявление стоимостных резких (эмерджентных) изменений.

Формирование цен сделок, стоимостные измерения и практическое мышление о них являются одной из самых древнейших форм экономической мысли. Действительно, из всех сфер экономики прежде всего о них писал Аристотель в V книге «Никмаховой Этики», подчеркивая неизбежный компонент этической справедливости, поиска золотой середины при согласовании цен спроса и цен предложения продавца в процессе формирования итоговых меновых цен /4/.

В свою очередь стоимостные измерения напрямую связаны с таким широким понятием как “ценность”. Философы и экономисты и уже несколько веков спорят о происхождении и генезисе этого понятия. В настоящее время наука рассматривает следующие разделение понятия ценности: духовная ценность, моральная ценность и экономическая ценность.

Научно-практическая дисциплина экономических измерений рассматривает вопросы экономической ценности. Вопрос о природе экономической ценности, её величине и о том, как она может быть измерена занимал разум человечества с времен, когда возникла практика торговли товарами и услугами. Эти вопросы были предметом вековых научных размышлений и без сомнения будет продолжаться в будущем.

Любые подвижки в решении проблемы экономической ценности так или иначе отразится на теории и практике стоимостных экономических измерений.

Вопросы экономические ценности занимали лучшие умы человечества начиная со времен появления денег и обмена товарами. Однако сдвиг ценностного мышления произошёл на рубеже XV века. Именно тогда по мнению многих авторов произошли революционные изменения в торговле. Если до XV века большинство товаров производилась для потребления, а не для продажи, и мало использовались деньги и кредит, то после XV века денежная экономика начала вытеснять естественную.

В это время торговли выходила на более широком рынке, и продажа товара производилась в условия ограниченной информации о себестоимости продукции. Отсюда необходимость в биржевой торговле, формировании биржевых цен и стоимости в обмене. Еще одним фактором стал рост светских знаний, а также уменьшение суеверия и влияния религий.

Вопросы ценности, стоимости, цены и издержек являлись центральных звеном всех экономических и философских исследований за последние 500 лет. За это время образовалось много экономических школ которые по-разному смотрели на эти базовые понятия. Отличие их во многом определялась подходом к понятию о стоимости — является ли стоимость неотъемлемой частью вещи или она возникает в сознании людей относительно полезности вещи. История свидетельствует о том, что в разные периоды стоимость отождествлялась то с затратами на производства вещи, то с полезностью ее в потреблении.

Об эволюции экономических стоимостных теорий и их влияния на теорию и методологию оценки мы поговорим в следующей главе. А сейчас остановимся на вопросе конвергенции разных стоимостных практик в рамках теории экономических измерений.

Экономические измерения следует рассматривать как “сферу анализа, имеющая своим объектом исследование микроэкономических стоимостных измерительных практик в обществе” /5/

Теоретики научной дисциплины Экономические измерения /5/ выделяют две сферы оценочных измерительных практик:

стоимостная оценка, которая ими подразделяется на

инвестиционно-финансовую оценку (ИФО),

профессиональную стоимостную оценку (ПСО) и

оценка эффективности инвестиций проектов (ОЭИП),

и несколько смешанных видов экономических измерений, к которым они относят, прежде всего, бухгалтерские измерения.

В этой классификации явно не хватает, как минимум, трех измерительных практик:

массовая оценка для целей налогообложения,

кадастровая оценка, реализованная в России,

ESG-оценка недвижимости.

Кадастровую оценку следует отнести к стоимостным видам измерений, и она должна рассматриваться в рамках научной дисциплины “Экономические измерения”.

Однако, следует иметь в виду, что все международные организации по экономическим измерениям являются неправительственными, никакие государственные органы в них не участвуют и не оказывают влияние на содержание международных стандартов теорий, принципов и стандартов. А вот в массовой и кадастровой оценке влияние государственных структур очень велико.

Интернационализация стандартов финансовой отчетности, оценочной деятельности, инвестиционного анализа и т.п. ‑ подразумевает гармонизацию всех национальных стандартов с международными стандартами. У нас же в стране мы наблюдаем процесс внедрение административно-властных структур в сферу экономических измерений, а радикальные преобразования, происходящие научном знании и практике, ‑ не осмысливаются и не осваиваются должным образом.

Успехи, которые в самые последние годы были достигнуты в деле гармонизации и интернационализации практики экономических измерений обостряют вопросы совершенствования методологических основ оценки, ее научной обоснованности. Все большее внимание уделяется экономико-теоретическим, финансово-правовым и информационно-технологическим основаниям современной практики экономических измерений, которыми занимаются разные дисциплины.

Особая роль в этом процессе отводится теории стоимости и практике оценочной деятельности.

Революционные изменения в экономических измерениях происходят не в отрыве и не в противовес, а в тесной взаимосвязи со становлением нового экономического мышления, свойственного информационной, постиндустриальной эпохе. В мировой экономической теории и в практике хозяйственного управления (менеджмента) к концу XX-го века позитивистские теории перестали быть главенствующими — многомерное экономическое знание, обращенное к реальности, стало общенаучной парадигмой. /6/

Свидетельством этому служит присуждение нобелевских премий последних лет за труды по асимметричности рыночной информации, по экономическому экспериментированию и по экономической психологии. Возникло совершенно новое нормативно-институциональное экономическое знание, ставшее основой общепризнанных экономических стандартов.

2.2 Базовая экономическая теория

Результаты экономических измерений, методики и точность оценочных практик во многом определяется тем, какая Экономическая теория лежит в основе измерений стоимости и что такое вообще «стоимость»?

Чтобы ответить на этот вопрос надо обратиться к базису, то есть к теориям стоимости и ценности.

Теория стоимости посвящено огромное количество работ теоретиков и практиков экономических измерений, особенно бурно эти исследования проходили в конце XIX — начале XX века. В 1901 году Hannah R. Sewall /7/, опубликовал первую историю стоимостного мышления в мире. Его вывод следующий:

“То, что ни одна из этих ранних попыток объяснить стоимость не является удовлетворительной и удивительной, из-за того, что мы рассматриваем сложное явление. Прошло более века и до сих пор нет удовлетворительной формулировки закона стоимости. Но, с другой стороны, сделано так много, что вряд ли любое важное предложение в современном обсуждении ценности, которое бы авторы этого первого периода экономической науки не заявили или не предложили уже, и которое не обсуждалось до того, как Адам Смит создал политическую экономию в мире”.

В этой главе будет представлен взгляд на эволюцию идей, касающихся экономическая ценности и стоимости, влияющих на теорию и практику оценки. По этой проблематике имеются тысячи публикации. Написано они и философами, и экономистами, и математиками, и практикующими специалистами. Язык изложения этой проблематики тоже весьма различен — от очень сложного для восприятия до примитивного изложения, переписываемого из одного учебника в другой, без практической привязки.

Наша задача написания настоящего раздела стояла в том, чтобы попытаться увязать высокую теорию и практику и простым и понятным языком объяснить, как влияет экономическая теория на решение практических оценочных задач, и как она в дальнейшем отразилось в кадастровой оценке.

Настоящая глава, таким образом, не претендует на полноту изложения истории развития экономических теорий. Она лишь выделяет основные ключевые идеи, которые рождались в различные периоды, и их влияние на практику экономических измерений. Безусловно это упрощенное изложение, но нам важно видеть путь становления господствующих экономических теорий до настоящего времени.

История стоимостного мышления была заложена еще во времена греко-римского периода.

Период между 480 г. до н.э. и 323 г. до н.э. считается наиболее значительным для развития греческого мышления и цивилизации. В этот период ценность вещи для греков определялась в основном оценками владельцев и создателей, которые хорошо знали затраты производства вещи. Этот период характеризуется ограниченным развитием торговли, а большинство товаров производили самодостаточные мастера, которые и устанавливали цену вещи.

Основными мыслителями о природе ценности являлись философы Платон (около 428–347 до н.э.) и его ученик Аристотель (384–322 до н.э.). Платон в то время писал, что «ремесленник несомненно, знает ценность своей работы» /8/

Аристотель впервые сформулировал философское основание для различия между потребительской стоимостью и обменной стоимость товара. Однако он не смог сформулировать пропорцию обмена товара. Например, на сколько овец можно обменять дом. Его решением было установить нормативную цену на все товары, в основе которой лежит труд затраченный, например, на создание дома или выращивание определенного количества овец.

Римляне, которые захватили греческий полуостров в 146 г. до н.э. не внесли сколько-нибудь заметных подвижек в развитие теории ценности и стоимости. Они создали Римское право, но вопросами ценообразования с философских позиций не занимаюсь.

В средние века (период европейской истории между падением части Римской империя в 476 году до пятнадцатого века) огромную роль играла греко-католическая церковь. Ей удалось сохранить значительную часть греческих и римских знаний в монастырях, в том числе и в письменном виде. Поэтому теологи и оказывали наиболее существенное влияние на теорию ценности. Самым выдающимся мыслителем этого периода был Фома Аквинский. Святой Фома учил, что ценность является моральным понятием. От него исходит понятие справедливой цены, которая преобразовывается в справедливую рыночную стоимость /9/. Кроме того, Святой Фома признавал, что ценность необязательно полностью зависит от личных оценок покупателей и продавцов, но и от окружающего сообщества в целом.

Начинаю с XVI и вплоть до XVIII вв. в Западной Европе господствовала доктрина меркантилизма, которая заменила самодостаточность феодальной социальной структуры в Средневековье. Эта доктрина являлась экономической политикой торговой буржуазии, основанная на учении, по которому благосостояние создается не производством, а развитием обращения товаров (внешней торговлей) и накоплением денежных капиталов внутри страны. В этот период экономическая активность в Западной Европе была связана с зарубежными завоеваниями, колонизацией и торговлей. Меркантилизм сосредоточен на богатстве как средство усиления власти наций. Национальное богатство было приравнено к притоку золота в национальную казну.

С точки зрения теории стоимости, переход к новой доктрине был отмечен переходом от религиозных, моральных и философских концепций к псевдо-экономические концепции, основанной на понятиях внутренней и внешней ценности/стоимости. Внутренняя стоимость была присуща объектом способного оказывать услуги или удовлетворение в использовании, я внешняя составляла объективную ценность, сформированную силами спроса и предложения.

Мышление меркантилистов было сосредоточено на меновой стоимости. Таким образом, меркантилисты игнорировали затраты на производство продукции как элемент определения стоимость, как это делали в Средние века. Они утверждали, что стоимость зависимости от полезности и потребности, но не абсолютной полезности, а скорее полезностью по отношению к доступному количеству.

Важный постулат доктрины, что стоимость не является внутренним качеством вещей, а зависит от человеческих потребностей. Таким образом, согласно этой концепции, стоимость должна пониматься как возникающая со стороны природы человека, а не со стороны природных качеств предметов. Это привело к концепции стоимости как субъективного, а не объективного явления. Идеи легли в основу австрийской школы экономической мысли, которая возникнет во второй половине девятнадцатого века.

Однако не все мыслители того периода были согласны с этими постулатами. В частности, отдельного упоминания заслуживают работы Уильяму Петти (1623-1687). По словам Петти, детерминантами «природной ценности» были затраты на производство, а именно стоимость использования земли и труд.

Работы Уильяма Петти легли в основу трудовой теории стоимости Карла Маркса, а также затратного подхода в оценке стоимости в классической экономической теории Адама Смита и Дэвида Рикардо. Они также выступили инициатором понятия ренты как излишка, рассчитываемой путем вычитания затрат на продукт полученного с данного участка земли из стоимости урожая. Давиду Рикардо оставалось уточнить это соображение, что в конечном итоге привело к общепринятому подходу, что стоимость земли есть остаточная по своему характеру. Итогом стал остаточный метод оценки земельных участков.

Меркантилистский дух содействия национальному процветанию посредством торговли привели к высоким налогам и строгому регулированию торговли и промышленности, что в Франция оказало катастрофическое влияние на сельское хозяйство.

В это время во Франции зарождается новая доктрина, которая получила название физиократия (“господство природы”). Основана экономическая школа около 1750 г. Франсуа Кенэ. Физиократическая школа делала акцент на сельскохозяйственную производительность, а не на торговлю. Школа выдвинула три принципа физиократической доктрины:

во-первых, новые концепции производительного и непроизводительного труда, которые были введены в связи с новой концепцией богатства, которая утверждала, что реальным источником богатства является чистый продукт, полученный путем применения труда на землю, и не торговля;

во-вторых, идея взаимозависимости между различными производительными процессами и связанная с ними идея макроэкономического равновесия;

в-третьих, представление экономических обменов как круговой поток денег и товаров среди различных секторов экономики.

Физиократы стали первыми в мире макроэкономистами. Они считали, что земля была единственным источником нового богатства. Физиократы утверждали, что ценность основана на полезности и не рассматривали ценность как присущую вещам. Понятия цены и стоимости у них были взаимозаменяемые.

Классическая школа

Классическая школа считается первой современной экономической школой.

Книга Адама Смита «Богатство народов», опубликованная в 1776 году, часто упоминается как первый учебник по экономике.

Помимо Смита (1721–1790), другие выдающиеся мыслители, связанные с классической школой, включали Дэвида Рикардо (1772–1823), Томаса Мальтуса (1776–1834), Жан Батиста Сэй (1767–1832) и Джона Стюарта Милля (1806–1873).

Социальный контекст этого периода связан с происходящей в Европе промышленной революцией и сопутствующим угасанием феодализма. Эти события подняли вопрос о том, как общество должно быть организованным в условиях, когда стимулы для получения прибыли становились все более важными. Классические экономисты пытались переориентировать экономику с интересов правящего класса к интересам общества в целом. Идея была в том, что саморегулирующиеся свободные рынки (Адам Смит «невидимая рука») автоматически принесет максимум пользы для общества.

Экономическая мысль ориентировалась на достижения научной революции, преимущественно на ньютоновскую механику. Популярна была идею о том, что Вселенная управляется естественными законами, в том числе и в сфере экономики. А регулятором экономики выступает растущая конкуренция.

Основные принципы классической школы следующее:

минимальное участие правительства — экономика считалась саморегулирующейся;

корыстное экономическое поведение — предполагалось, что оно является врожденным атрибутом человеческая природа;

гармония интересов — преследуя свои индивидуальные интересы люди, в конечном итоге, служили интересам общества;

важность всех экономических ресурсов и видов деятельности — земля, труд, капитала и предприятия, а также сельское хозяйство, торговля, производство и международные обмен — все это вносит вклад в богатство нации (в отличие от акцентирования внимания меркантилистов на торговле и физиократах на земле и сельском хозяйстве);

Классические ученые внесли огромный вклад в экономическую теорию, пытаясь разработать четкие экономические теории или законы, такие как закон сравнительного преимущества, закон убывающей доходности и рикардианская теория ренты. Рикардианская рента — это тип экономической ренты, созданный изменением качества ресурсов, что напрямую связано с теорией оценки.

Попытки рассматривать экономические законы как в физике была началом превращения экономики в научную дисциплину, что, в конечном итоге, дало экономической теории ее позитивистскую методологию.

Ключевые участники теории стоимости в классической школе были Адам Смит и Дэвид Риккардо. В «Богатстве народов» (1776 г.) Адам Смит постулировал, что стоимость появляется, когда факторы производства (капитал, земля и труд) взаимодействуют вместе, чтобы произвести полезный продукт. Он рассматривал стоимость как объективное явление. «Естественная цена» объекта в целом отражает стоимость товара.

Адаму Смиту приписывают разъяснение различий между «стоимостью в использовании» и «стоимость в обмене» и между «рыночной стоимостью» и «рыночной ценой». По А. Смиту они появляются только тогда, когда полезность товара сопровождается дефицитом, и спрос может вызвать рыночную стоимость. Кроме того, он утверждал, что затраты на производство также определяют меновую стоимость. Спрос, по словам А. Смита, не повлияет на стоимость товара, а скорее затраты производства, а именно, заработная плата, рента и прибыль были единственные детерминанты стоимости в долгосрочной перспективе. По его мнению, конкуренция снизит цены до затрат, включая нормальную прибыль и любое увеличение спроса не будет увеличивать стоимость, потому что затраты производства каждой единицы товара остаются неизменными на всех уровнях производства. А. Смит еще не знал о проблеме увеличение предельных издержек.

А. Смит различал понятия “рыночная цена” и «естественная цена». Он рассматривал первое определение как фактическую цену товара в данный момент, а второе понятие как сумму затрат на оплату труда рабочих, капиталистов и землевладельцев с нормальными ставками компенсации. По словам А. Смита, рыночная цена зависит от взаимодействия предложения и спроса в краткосрочной перспективе. Эта цена может быть выше, ниже или точно такой же, как “естественная цена”. С другой стороны, “естественная цена” была центральной тенденцией, к которой цены на все товары тяготеют из-за конкурентного давления. Это так называемая долгосрочная цена, ниже которой предприниматели больше не будут продолжать продавать свои товары.

А. Смиту, однако, не удалось сформулировать полностью завершенной теории стоимости. В частности, он не смог решить так называемый парадокс стоимости, как, например, почему, вода, которая безусловна полезна, менее ценна, чем алмазы. Этот парадокс разрешили позднее другие экономисты, которые смогли увидеть различие между общей полезностью товара и его предельной полезностью. /8/

Значительный вклад в развитие теории и практики стоимостной оценки внес Дэвид Рикардо с его теорией ренты. Эта теория является основой современного метода остатка для земли. В теории Рикардо утверждается, что в конечном итоге арендная плата за землю (и, следовательно, цены на землю и стоимость) зависели от затрат на производство. Его теория основано на том, что любой излишек цены свыше затрат на производство продукции (включая нормальную прибыль) будет присваиваться землевладельцем в качестве ренты.

В дополнение к тому, Д. Рикардо стал основоположником остаточного метода оценки земли, теория Д. Рикардо внесла значительный вклад в концепцию наиболее эффективного использования, которая лежит в основе современного взгляда на рыночную стоимость недвижимости.

В отличие от Смита, Рикардо интересовался прежде всего обменной стоимостью, возникающей из полезности товара. Он утверждал, что обладающие полезностью товары получали свою обменную стоимость из двух источников — (1) из дефицита и (2) количество труда, необходимое для их производства. Эти положения легли в основу разработки трудовой теории стоимости, которая достигла своего апогея в марксистской доктрине.

Существенный вклад в экономическую теорию внес наш соотечественник Дмитриев Владимир Карлович. В своих трудах ученый подвергает анализу и ревизии основные положения теории трудовой ценности и ренты Д. Рикардо, концепции распределения И. фон Тюнена, модели конкуренции О. Курно и основные положения маржинализма при помощи математических методов. Это была одна из первых попыток применения математики в экономике.

В 1898 году им был подготовлен “Очерк 1. Теория ценности Д. Рикардо: опыт точного анализа”, в 1902 году “Очерк 2. Теория конкуренции О. Курно” и в 1902 году “Очерк 3. Теория предельной полезности”. В 1904 г. все три очерка вышли в одной книге под названием: «Экономические очерки. Серия I-я. Опыт органического синтеза теории ценности и теории предельной полезности». Ученый также намеревался подготовить вторую серию, которая также должна была включать 3 очерка: о теории ренты, промышленных кризисов и денежного обращения, но планы экономиста остались неосуществлёнными /10/

Австрийская школа

Австрийская школа была одним из трёх источников маржиналистской революции 1870-х, при этом её основной вклад состоял в применении субъективистского подхода к экономике. Вышедшая в 1871 году книга Карла Менгера (1840–1925) Принципы экономики (англ. Principles of Economics) стала катализатором развития этого направления. Вокруг Менгера в рамках широкого направления маржинализма сформировалась более узкая школа, получившая название «Австрийская школа». Известные представители этой школы Стэнли Джевонс (1835–1882) и Леон Вальрас (1834–1910).

В свое время Н. И. Бухарин назвал австрийскую экономическую школу «наиболее сильным врагом марксизма» и дал всестороннюю критику ее экономической теории в своей работе «Политическая экономия рантье».

Школа развивается и до настоящего времени. С 1982 г. в США активно действует Институт Людвига фон Мизеса в Оберне, штат Алабама. В 1996 г. в США было организовано Общество по развитию австрийской экономической теории (Society for the Development of Austrian Economics), насчитывающее ныне более 100 членов. Материалы, посвящённые современному развитию школы, публикуются в журналах The Review of Austrian Economics (издательство Springer), Quarterly Journal of Austrian Economics] (институт Людвига фон Мизеса). С 2004 года ежегодно в Праге «Либеральный институт» организует конференцию Prague Conference on political Economy в австрийской традиции /11/.

Основные принципы маржиналистской школы, основанной на классической экономической теория, и служащая предшественником, неоклассической экономической теории, заключаются в следующем /12/:

сосредоточенность на марже в экономическом анализе;

предположение о рациональном экономическом поведении или максимизации полезности со стороны экономических агентов;

микроэкономический акцент, когда аналитические центры занимают частные лица и фирмы (т. е. вводится понятие методологического индивидуализма);

использование абстрактного дедуктивного метода;

акцент на чистую конкуренцию, предшественник неоклассической конструкции идеального рынка;

теория цен, ориентированная на спрос (в отличие от затрат на производство в классической школе);

акцент на субъективную полезность, которая является психологическим явлением;

равновесный подход с экономическими силами, стремящимися к равновесию;

минимальное участие правительства.

Теория ценностей австрийской школы (Джевонс) была основана на известном ныне законе убывающей предельной полезности. Спектр предельной полезности связывает ценность с полезностью и спросом на предельную единицу товара.

Закон предельной полезности решил парадокс относительно ценности воды и алмазов, которые озадачили классических экономистов. Принцип убывающей предельной полезности показывает, что, хотя общая полезность воды больше, чем общая полезность алмазов, предельная полезность последних намного выше, чем прежних. Следовательно, алмазы имеют более высокую обменную стоимость.

Основным вкладом Леона Вальраса в экономический анализ была его теория экономического равновесия. Теория равновесия утверждает, что существует четко сформулированный набор взаимосвязей между ценами и количеством товара на рынке. Этот набор отношений находиться в состоянии общего равновесия, когда цены и количество таковы, что происходит максимальное удовлетворение каждого агента своим собственным выбором совместимо с максимальным удовлетворением, получаемым всеми другими агентами. Точнее экономика находится в конкурентном равновесии, когда существует множество таких цен что (1) на каждом рынке спрос равен предложению, (2) каждый агент может купить и продать именно то, что он планировал сделать, и (3) все фирмы и потребители могут обменять именно те количества товара, которые максимизируют прибыль /8/

Его идеи должны были напрямую привести к неоклассической конструкции совершенного рынка, с его предположения об идеально информированных, рациональных агентах, торгующих совершенно взаимозаменяемыми продуктами или услуги в безличных транзакциях. Они обеспечили основу для неоклассической экономической теории, а именно равновесие, рациональное выбор и совершенная информация.

Австрийская школа утверждает, что люди в конечном итоге определяют ценность, а не объекты или вещи. Эта точка зрения прямо противоположна точке зрения классических экономистов, которые видели ценность как возникающую с позиции затрат производства. Недостатки классическая школа в переоценке одной крайности — производственных затрат — были, однако, перекрыты австрийской школой преувеличением влияния спроса. Мнение о том, что ценность любого товара была определена предельная полезность последней единицы, необходимой для удовлетворения спроса, независимо от затрат необходимым в его производстве, была принципиальной слабостью школы. Эта слабость была вызвана неспособностью различать влияние на стоимость как краткосрочные, так и долгосрочные экономические рыночные силы. Полезность играет доминирующую роль в определении стоимости в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной перспективе затраты производства начинают оказывать сильное влияние на стоимость. /8/.

Неоклассическая экономическая теория

Маржиналистская революция постепенно трансформировалось в неоклассическую экономическую теорию путем объединения идей теоретиков предельной полезности, ренты и влияние затрат на продукцию классической экономической теории. Ключевое различие между этой теорией и теории австрийской школы заключалось в учете как спроса, так и предложения на влияние рыночных цен.

Зарождение неоклассической экономической теории относят к концу XIX века с выходом в свет книги английского экономиста Альфреда Маршалла “Принципы экономической науки” (1890 год). Альфред Маршалл был, пожалуй, первым экономистом, который исследовал методы установления ценностей/стоимостей. Его основным экономическим интересам был процесс ценообразования в функционировании экономической системы. Ближе к концу девятнадцатого века Маршалл (1893) представил экономическую концепцию квази-ренты, которая объяснила, как фундаментальная концепция земельной ренты может быть расширена, чтобы включить улучшения земли. Маршалл (1920) объединил теорию стоимости предложения с теорией цены спроса, которая формирует основу современной теории стоимости. Его работы послужили теоретической основой для трех основных подходов к стоимости, используемой сегодня: затратный, доходный и сравнительный.

Маршалл внес весомый вклад в разработку экономической теории, которая легла в основу сегодняшней практики экономических измерений. Им был впервые исследован вопросу о том, чем определяется рыночная цена. Как описано выше, классические экономисты приписали это затратам на производство, в то время как маржиналисты приписывают это спросу. Ключевым вкладом Маршалла было признание что спрос и предложение были ответственны за установление рыночных цен, с затратами, отвечающими за первым, и полезностью, отвечающей за последним.

Спрос и предложение, по его словам, были аналогичны лезвиям ножниц (рис.2.3), потому что ни одна концепция не может быть отделена от определяющего влияние на цены.

^{Рис.2.3 Ножницы Маршалла}

Важным исходным предположением А. Маршалла было то, что время надо разделить на три периоды, а именно, настоящее время, краткосрочный и долгосрочный период. С помощью этого предположения ему удалось связать между собой цены, затраты и стоимость.

Рыночные цены, по словам Маршалла, относятся к настоящему времени и отражают функцию спроса (то есть полезности, S). В краткосрочный период, определяемый как период, в который поставка товара на рынок может быть увеличена или снижена, получилась наклонная кривая предложения (Р), означающая, что чем выше цена товара, тем больше поставляемое количество товаров.

Если цены выросли так, что общий доход превысил затраты производства, капитал попадет в отрасль, и предложение на рынке увеличится, сместив кривую предложения вправо. В этих условиях цены упадут в сторону затрат на продукцию. Таким образом, затраты на продукции определяют цены в долгосрочной перспективе.

А. Маршалл утверждал, что рыночные силы стремятся к равновесию, где цены и затраты соответствуют. В конечном счете, идеальный рынок сформируется, когда цена, стоимость и затраты будут равны. Из этих соображений и вытекают предпосылки методологического индивидуализма, рационального выбора и равновесия.

А. Маршалл был первым крупным экономистом, который исследовал подходы к оценке, в том числе и к оценке недвижимости. Его теория составляет основу современных трех подходов оценки недвижимости: затратного, сравнительного и доходного. Общая схема применения неоклассики в практике оценки представлена на рис. 2.4.

^{Рис.2.4 Неоклассический подход к теории стоимости}

Неоклассическая экономическая маршаллианская теория до сих пор лежит в основе практической оценки недвижимости, так как она внутренне не противоречива, понятна и позволяет применить математический инструментарий оценки.

В известном учебнике “Оценка недвижимости"/13/. американского института оценки, утверждаются что наиболее существенный вклад в формирование неклассической теории стоимости, как синтез предыдущих теории, внес Альфред Маршалл в конце XIX века.

Основные условия неоклассической парадигмы следующие:

продукт рынка однороден (гомогенный);

все участники рациональны и полностью информированы;

не имеется никаких барьеров к вхождению на рынок и выходу с него;

рынок обеспечивает возможность незамедлительных малых корректировок, чтобы приспособиться к изменениям и др.

Для таких условий, в период 1960 и 1980 годах, были разработаны эффективные математические модели оценки, среди которых выделяется портфельная теория модерна (ПТМ), разработанная Марковицем (1959) и дополненная Нобелевскими лауреатами Шарпом и Литнером.

Применительно к оценке недвижимости на основе неоклассической парадигмы и применении «аксиомы оценки» о равенстве трех подходов «питерской школой оценки» /29-31/ разработаны практические методы оценки с применением, так называемой, «прибыли предпринимателя» (рис.2.5).

^{Рис. 2.5 Модель оценки недвижимости на базе аксиомы оценки}

С начала восьмидесятых годов прошлого века эту теорию пытались применить и применяли для оценки капитальных активов, таких как недвижимость.

Согласно неоклассической экономической теории в экономическое богатство вносят вклад три основных фактора: труд, капитал и земля. Каждый фактор — это фактор, который имеет стоимость и для частного лица, и для общества, а экономическая теория должна ответить на вопросы рационального использования этих ресурсов.

Высшей точкой популярности неоклассической парадигмы стали 80-тые годы прошлого века, а крах социалистической экономики лишь подтвердил истинность неоклассических идей.

Однако уже в 1990-е обозначился скепсис по отношению неоклассических идей и появились новые направлений экономической теории.

Общее отношение к изменениям выразил нобелевский лауреат Джордж Акерлоф, заявивший, что «существующие экономические модели являются упрощенными и вводят в заблуждение, поскольку они не включают человеческих мотиваций за пределами собственных интересов. Пришло время для более реалистичной теории» /14/.

Одной из групп критиков неоклассики стали сторонники психологической экономики во главе с Нобелевским лауреатом Даниелем Канеманом. Еще в 1970-е они стали проверять, действительно ли реальные люди мыслят и поступают строго рационально. Оказалось, что, несмотря на все удобства, которые дает принятая неоклассиками идеальная модель человеческого поведения, реальный человек зачастую мыслит отнюдь не рационально и имеет мало общего с «человеком экономическим».

Другое направление критики неоклассики связано с институционализмом. Если экономисты-психологи доказывают, что индивиды мыслят не так, как им предписывает неоклассическая теория, то экономисты-институционалисты подчеркивают, что в хозяйственной жизни люди действуют вообще не в качестве автономных индивидов, а как представители определенных социальных структур. Многочисленные институты (организации, формальные и неформальные нормы) сильно ограничивают свободу индивидуального выбора и заставляют каждого человека подчиняться неким общепринятым правилам.

Таким образом, рациональный индивидуализм — главный методологический принцип неоклассической экономической теории, унаследованный ею от А. Смита, — подвергается в наши дни критике сразу с несколько сторон, в том числе со стороны Нобелевских лауреатов по экономике (Амартия Сен — теоретическое осмысление феномена развития, Джозеф Стиглиц — асимметричность информации, Даниель Канеман — экономическая психология, Вернон Смит — контролируемые эксперименты; Леонид Гурвич, Эрик Маскин и Роджер Майерсон — теория разработки экономических механизмов (с анализом, как стимулов отдельных людей, так и вмешательства государства 2007г.).

Изменение парадигмы неоклассицизма нашла свое отражение и в оценке недвижимости. Вот как об этом говорится в учебнике Школы сервейеров Кингстонного университета (далее Школа сервейеров) /15/:

“В области недвижимости ‑ методики оценки, которые имеют дело с портфелями активов, относятся, в основном, к обычным теориям финансов, разработанным между 1960-ыми и 1980-ыми годами. Согласно этим теориям предполагалось, что принятие инвестиционного решения ведет к рациональному экономическому поведению и что инвесторы всегда стремятся максимизировать отдачу (доходность) [return (yields)] и минимизировать риск. Современная теория портфеля, разработанная Марковицем (1959) и впоследствии расширенная другими (такими как, Шарп, Линтнер и Моссин), приняла такое предположение о рациональности. Кроме того, эти авторы работали, основываясь на том, что рынки «эффективны», то есть, что цены полностью отражают все релевантные финансовые данные (см., например, Фама и Миллер, 1972). С середины 1980-ых и в течение приблизительно двадцати лет после того, как эти теории начали применяться в финансовой области, аналитики имущества стремились использовать их для оценки недвижимого имущества.… Но тогда, когда стало казаться, что эти «современные» [для того времени] теории финансов начали делать успехи в области недвижимого имущества, ‑ появились новые теории, которые ослабляют предположения о рациональности и эффективности. Новые финансовые модели допускают… реальность неэффективных рынков и принимают поведенческие модели (Тверский и Канеман, 1981), чтобы объяснить поведение инвестора”.

Таким образом теория и практика оценки — это верхушка айсберга (рис.2.6). На поверхности у нас три подхода, но базируются они на скрытой философской и экономической части, созданной веками лучшими мыслителями человечества. В центре этих изысканий было понятие «стоимость» и связь его с затратами, ценами и ценностью.

^{Рис.2.6. Экономические основании теории стоимости}

Постнеоклассическая парадигма

В настоящее время мы являемся свидетелями становление новой экономической теории. Одним из первых термин «постнеоклассика» ввел академик РАН В.С. Стёпин, президент российского философского общества, в своем труде «Теоретическое знание» [16], где он пишет, что «постнеоклассической тип научной рациональности расширяет поле рефлексии над деятельностью”.

Для постнеоклассики характерно расширение теории оценки, с одной стороны, позволяющее описывать на основе так называемых «поведенческих финансов» и их приложений — поведение внутренне неравновесных маятникообразных массовых рынков в условиях неопределенности. С другой стороны, позволяет рассматривать ценообразование неликвидных активов, т.е. ценообразование на рынках массовых активов, обмениваемых в рамках индивидуализированных двусторонних сделок.

Воззрение на рыночные процессы с позиции активных субъектов и их групп (а не типичных участников рынка) позволяет понять рынок «с позиции человеческих действий», что также является рабочим лозунгом неоавстрийской школы» /17/.

Хотя может показаться, что практическая теория (следующая реалиям практики) носит лишь описательный эмпирический характер (в противовес умозрительному характеру неоклассики), следует отметить, что ее ориентированность заключается в том, чтобы проникать в суть механизмов обмена и признавать их во всем их многообразии, в т.ч. и тех, описание которых возможно лишь на умозрительном, дедуктивном уровне [17].

Основные различия подходов в экономический теориях сведены в табл.2.2

Таблица 2.2

Различия современных экономических парадигм

Новая неоклассическая экономическая теория может претендовать на всеобщее признание только в том случае, если она сможет успешно интегрировать в себя лучшие достижения классической и неоклассической школ и, в тоже время, ответить на проблемы, возникающие в условиях новый постиндустриальной экономики.

В этом отношении весьма показательным явилась присуждение Нобелевской премии по экономике за 2013 год. Её присудили американцам Роберту Шиллеру из Йельского университета, Юджину Фаме и Ларсу Петеру Хансену из Чикагского университета. Как говорится в пресс-релизе Нобелевского комитета, премия присуждена за"эмпирический анализ цен на активы", который считается важным компонентом в выявлении долгосрочных трендов на рынках. «Лауреаты заложили основы нынешнего понимания цен активов. Оно основано частично на колебаниях уровня риска и отношения к нему, а частично — на изъянах в поведении и несовершенстве рынков», — заявили шведские академики.

Их выбор оказался весьма необычен, потому что премию получили сторонники разных экономических школ. «Никто не мог представить, что эти ребята разделят премию: Фама — отец теории эффективных рынков, Шиллер — отец [теории] неэффективных рынков”, — написал в твиттере Джастин Вулферс, профессор экономики Мичиганского университета.

Фаму неоднократно номинировался на премию, но получил её только в 2013 году. Нобелевский комитет отметил за его работы 1960-х гг., в которых он показал, что предсказать изменение цен акций в краткосрочной перспективе исключительно трудно и рынки быстро включают новую информацию в цены. По этой причине его считают отцом теории эффективных рынков, учитывающих всю появляющуюся информацию. Исследования Фамы также способствовали возникновению индексных инвестиционных фондов, которые отслеживают динамику индекса, не стараясь переиграть его за счет выбора конкретных акций.

Однако теория эффективных (неоклассических) рынков подверглась масштабной критике во время последнего финансового кризиса. Один из главных критиков был Р. Шиллер. Он активно изучал зависимость цены активов от психологии людей, в соавторстве с нобелевским лауреатом Джорджем Акерлоффом. Он написал, в частности, книгу «Spiritus Аnimalis, или как человеческая психология управляет экономикой», где рассказал об особенностях человеческого поведения, которые влияют на макроэкономические процессы. Р. Шиллера считают автором определения «рыночного пузыря» — это «временный подъем цен на активы, объясняющийся в большей степени энтузиазмом инвесторов, чем истинной, фундаментальной оценкой их реальной стоимости»."Появление пузырей невозможно предсказать. Я склонен считать их социальными эпидемиями: они передаются от человека к человеку примерно так же, как обычные инфекции. Пузырь начинает формироваться, когда вырастает уровень заразности идей, его формирующих. Но уровень заразности зависит от мыслительных моделей и психологических установок — предмета, о котором крайне сложно судить", — писал он.

В последнее время Р. Шиллер занялся проблемой так называемой “нарративной экономики”. В своих статьях он утверждает, что изучение популярных историй, которые влияют на индивидуальное и коллективное экономическое поведение — то, что он называет «нарративной экономикой», — “может значительно улучшить нашу способность прогнозировать, готовиться и уменьшать ущерб финансовых кризисов, спадов, депрессий и других крупных экономических событий”.

“Распространяясь среди публики в виде популярных историй, идеи могут распространяться и распространяться на рынках — будь то вера в то, что технологические акции могут только расти, цены на жилье никогда не падают, или что некоторые фирмы слишком велики, чтобы обанкротиться. Будь то правда или ложь, подобные истории — передаваемые из уст в уста, новостными СМИ и все чаще через социальные сети — стимулируют экономику, определяя наши решения о том, как и куда инвестировать, сколько тратить и экономить и многое другое. Но, несмотря на очевидную важность таких историй, большинство экономистов уделяют им мало внимания. Нарративной экономика ставит своей целью изменить это, закладывая фундамент для понимания того, как истории помогают продвигать экономические события” /18/

Анализ психологии инвесторов, долгосрочных трендов и изменений цен на активы позволил Р. Шиллеру выявить и технологический пузырь в 1990-е гг., и пузырь на рынке недвижимости в 2000-е гг. К вопросу прогнозирования пузырей на рынке недвижимости мы вернемся в другой главе.

В рамках постнеоклассики можно выделить также новые направления экономической теории, которые легли в основу альтернативной теории стоимостной оценки. Это Критический реализм, Новая институциональная экономика, Теория сложности

Критический реализм

Критический реализм в философии — направление современной философии науки, ведущее своё происхождение от «критической философии» И. Канта.

В «Критике чистого разума» (1781) Кант развил один из самых известных трансцендентальных аргументов философии в «Выводе чистых концепций понимания». В «Трансцендентальной эстетике» Кант использовал трансцендентальные аргументы, чтобы показать, что чувственные переживания были бы невозможны, если бы мы не навязывали им их пространственные и временные формы, делая пространство и время «условиями возможности переживания». /19/

Исходные принципы критического реализма были сформулированы в Германии в конце XIX — начале XX вв. А. Рилем, О. Кюльпе, А. Мессером и др. Как самостоятельная школа критический реализм сформировался в США, когда Д. Дрейк, А. Лавджой, Дж. Пратт, А. Роджерс, Дж. Сантаяна, Р. В. Селлерс и Ч. Стронг выпустили в 1920 «Очерки критического реализма», где была дана детальная разработка доктрины критического реализма./20/

Критический реализм — это философия социальных наук, представленная в качестве альтернативы позитивизму. В отличие от неоклассики, критический реализм считает, что социальная реальность существует независимо от человеческого сознания. Таким образом, в то время как постмодернистский взгляд на рыночную стоимость недвижимости будет рассматривать концепцию исключительно как артефакт человеческого разума, критическая реалистическая перспектива будет склонна приписывать устойчивые свойства понятиям, которые не полностью зависят от индивидуального выбора.

Критический реалистическая перспектива поэтому обратила внимание на фундаментальную природу рыночная стоимость, как аспект социальной реальности.

Критический реализм, во-первых, считает, что социальный мир материально отличается от мира природы. Во-вторых, в отличие от «плоской» онтологии позитивизма, с точки зрения которого реальность может существовать только на уровне наблюдаемых событий, критический реализм предполагает трехуровневую стратифицированную реальность.

Как объясняет один из основоположников Критического реализма Лоусон /21/ «социальный мир состоит не только из событий и состояний и нашего опыта или впечатлений, но и из существующих основных структур, сил, механизмов и тенденций, которые могут быть обнаружены или нет, и которые управляют или способствуют фактическим событиям».

^{Рис.2.7 Схема Критического реализма}

В отличие от позитивизма критический реализм учит нас обращать внимание не только на эмпирический уровень, то есть на наблюдаемое нами события, но и смотреть глубже в область фактический и реальный области, где формируются основы эмпирического уровня.

Новая институциональная экономика

Важное значение для наших дальнейших исследований в сфере стоимостной и массовой оценки умеет также еще одно направление постнеоклассической экономической теории — Новая институциональная экономика (НИЭ) или новый институционализм.

Начало этого направления, которое развивает основные постулаты неоклассики, положила статья Рональда Коуза “Природа фирмы”, опубликованная в США 1937 году.

НИЭ исходит из того, что поведение людей не характеризуется как исключительно рациональное, а пытается выяснить роль институтов в экономике. Сохраняя сильные теоретические основы неоклассической экономики, такие как постулаты дефицита ресурсов, концепции предложения и спроса, роль цены в распределении ресурсов, представители школы пытается принести больше реализма в экономический анализ. Во-первых, они пытаются моделировать правила и контракты, которыми регулируется обмен, а, во-вторых, они ставят под сомнение неклассическое предположение о бесплатности обмена на рынке и вводят понятие “трансакционных издержек”. Имеется в виду затраты, возникающие при обмене прав собственности на экономические активы и обеспечение их исключительных прав.

Такие затраты существуют, однако они не учитывались в неоклассической экономической теории. Причем наиболее существенные затраты в сделке связаны главным образом с информационными проблемами (затраты на оценку обмениваемого товара, проверка юридической чистоты, защиту прав, соблюдения соглашений и т.д.).

В сделках важна также роль институтов, которые учитывают представители этой школы. Институты упрощает взаимодействие человека с помощью системы правил и процедур и конвенции. Они также обеспечивают стимулы для действий и поэтому потенциально обеспечивают преемственность неоклассической школы.

Институты могут возникать стихийно или преднамеренно для решения каких-либо задач. Например, они могут обслуживать ряд важных экономических функций, таких как обработка ситуации с отсутствующей или асимметричной информацией, координация и поощрения сотрудничества, коллективные действия, снижение операционных расходов и так далее.

Отличительной особенностью НИЭ является то, что она расширяет неоклассическую экономическую теорию, а не отказывается от неё в целом. При этом она направляет внимание на структуры и процессы с помощью которых реальные рынки недвижимости генерирует результаты

Теория сложности

В последние годы активизировались исследования в сфере изучения поведения социальных систем в условиях нарастания нелинейности и непредсказуемости в глобальной системе мировых сообществ, различных регионах, странах и сообществ.

Сложная система — это многомерный, иерархически структурированный и сложноорганизованный социальный феномен, состоящий из множества взаимообусловленных компонентов; взаимодействия последних приводят к качественным состояниям данной системы, которые отсутствуют на подсистемном уровне и не могут быть выведены из свойств составляющих ее элементов. /22/

Совместимость элементов сложной системы и их интегративное взаимодействие создают мощный резонансный эффект — силу, значительно превышающую сумму сил, производимых этими элементами по отдельности. Следовательно, важной отличительной чертой сложной системы выступает эмерджентность ее качественных состояний, являющаяся результатом взаимоусиливающего действия ее компонентов и непрерывных процессов, в которые она вовлечена. Это обусловливает необходимость в процессе теоретического осмысления и экспликации сложных систем сфокусировать внимание не на действиях составляющих их частей, а на их взаимодействиях. Особенно отчетливо данная особенность проявляется в сложных социальных системах, в которых вступают в контакт друг с другом многочисленные и разнообразные акторы социального действия. (там же)

Природа и свойства концепции возникновения не получили необходимого объяснения внутри теории критического реализма и новой институциональной экономики. Для того, чтобы углубить понимание концепцию возникновения мы должны обратиться к теории сложности.

Продвижением теории занимается Института сложности в Санта-Фе в Нью-Мексика, США, который проводит междисциплинарные исследования фундаментальных свойств сложных адаптивных систем, включая физические, математические, биологические и социальные системы.

На основе теория сложности разработаны, так называемые, агентно-ориентированные модели (АОМ). АОН — это компьютерное моделирование, которое показывает, как разнородные агенты, следуя правилам на одном уровне, приводят к сложным результатам на более высоком уровне. Теория сложности и АОМ-модели обеспечивает особенно полезные отправные точки для понимания происхождения возникающих экономических явления и их свойств.

Теория отвергает стандартные предположения неоклассической экономической теории. Они не только отвергают предположения о рациональном выборе, представительных агентах, совершенной информации и равновесия неоклассической теории, но и заменяют их более реалистичными предположениями.

Во-первых, теория сложности предполагает, что экономический мир состоит из взаимодействия между многочисленными диспергированными гетерогенными агентами. При этом агенты не только разнообразны (т. е. нет «репрезентативного агента»), но также, что действия любого данного агента зависят от ожидаемых действий других агентов. То есть действия агентов исходят не только из полезности, но критически зависят от того, что делают другие агенты, в тех структурах, в которой они находятся. Эта в отличие от распыленных и асоциальных агентов неоклассической теории, с точки зрения какие лица призваны осуществлять свои собственные, независимые и инвариантные способный эффект, независимо от контекста. Кроме того, в то время как неоклассическая теория предполагает, что агенты рациональны и имеют совершенную информацию об окружающей среде, теория сложности утверждает, что агенты имеют ограниченную вычислительную способность, память и восприятие.

На таких предположениях строятся АОМ-модели. Например, в работе /23/ изложена концептуальную модель взаимодействиями между гетерогенными агентами — покупатель дома — продавец — девелопер. Представленная модель выходит за рамки неоклассической парадигмы путем моделирования связи между несколькими типами агентов, моделирование процесса формирования заявки на покупку и формированием ценообразования. Предлагаемая модель описывает решения агента, которые объединяют “дедуктивную оптимизацию с индуктивными моделями цены”.

Предположение о многочисленных гетерогенных агентов, взаимодействующих друг с другом в структурированной среде, соответствует критическому реализму и является реалистичным описанием действий агентов на рынках недвижимости. Недвижимость, как правило, имеет уникальные атрибуты. Покупатели и продавцы различаются в нескольких отношениях, в том числе ресурсы, мотивации, альтернативные цены, предпочтения местоположения, цены, стратегии, типы поведения и доступность информации /23/. Взаимодействие между покупателями и продавцами происходит во время формирования цены и переговоров по цене (там же).

Второе ключевое предположение теории сложности состоит в том, что взаимодействия агентов не находятся под контролем «глобального контроллера». На рынке действуют механизмы конкуренции и координации между агентами, в рамках определенных правил. Ни один агент не может взять под контроль все ресурсы. Те же предположения у теорий критического реализма и новой институциональной экономики, с социальными правила первых и институтами последних. В целом это предположение характеризует рыночную стоимость как появление на децентрализованном конкурентном рынке недвижимости. В отличие от неоклассической теории совершенного рынка, агенты здесь не только конкурируют, но и могут также координировать свои действия и действовать совместно, будучи связанными правилами.

Третье предположение теории сложности состоит в том, что в экономическом мире много уровней организации и взаимодействия. Экономика считается иерархической и стратифицированной. Деятельностью на одном уровне служит фундаментом для деятельности на следующем более высоком уровне. Экономика не только стратифицирована, но и состоит из агентов, объединенных в сеть, которые взаимодействия между разными уровнями.

Четвертое предположение теории сложности заключается в том, что отдельные агенты часто пересматривают свое поведение по мере накопления опыта, в отличие от агентов неоклассической экономики, чьи действия моделируются функцией, если х тогда у. Агенты теории сложности в повторяющихся и идентичных внешних условия ведут себя по-разному. Это означает, что возникающие явления являются непредсказуемы. С точки зрения рынка недвижимости это еще одна причина ставить под сомнение значение эконометрического прогнозирования и автоматических моделей оценки.

В заключении этой главы следует отметить, что экономисты выделяют три экономические теории, которые оказывают существенное влияние на процесс экономических измерений: классическая экономическая теория, неоклассика и постнеоклассика (рис.2.7)

^{Рис.2.7 Эволюция экономических теорий}

Методология экономических измерений постоянно видоизменяется в зависимости от господствующих парадигм в экономической науке.

В постнеоклассической парадигме изменяется и теория стоимости. В этой теории уже нельзя механически согласовывать результаты трех подходов. В этой теории формируется суждение оценщика не только на базе наблюдаемых цен на эмпирическом уровне, но и учитывается пространственная онтология рынка недвижимости.

В постнеоклассической парадигме рынок недвижимости следует рассматривать в пространственной онтологии и в виде континуума рынков (рис. 2.8).

Более подробно этот вопрос будет рассмотрен в следующей главе.

^{Рис. 2.8 Континуум рынков недвижимости и пространственная онтология}

Новые механизмы согласования для выработки суждений о стоимости предложены еще в 2010 году и приведены в работах /32, 33/.

^{Рис. 2.9 Схема вывода суждения оценщика в постнеоклассической парадигме}

2.3 Принципы и подходы стоимостных экономических измерений

Всякое крупное социальное и экономическое явление по мере своего становления и развития генерирует основополагающие начала (принципы) своей сущности.

Принцип (лат. — principium, дословно — «первейшее») изначально понимался именно как нечто, находящееся впереди и в то же время наиболее важное, сильное, решающее и приводящее к победе: принцип (лат. — princeps) — тяжеловооруженный пехотинец в римской армии, из которых составлялась первая линия в боевом порядке. В современном понимании принцип — тот исток и тот фундамент, откуда начинается и на чем держится некое явление. /24/

Теоретической основой всех стоимостных измерений является унифицированный набор принципов, выработанный в процессе практики участниками обменных операций.

Совокупность основополагающих универсальных экономических принципов должна создать целостную систему — каркас, на котором держится вся система экономических измерений, обеспечивающая создание условий справедливого распределения экономических благ.

Принципы экономических измерений могут оказывать определяющее влияние на выработку методологий и методик экономических измерений. Если же эти принципы, игнорируются государственными, профессиональными и общественными институтами, то происходит разрушение стройности и целостности методологий измерений, хаотичность и непоследовательность правового регулирования сфер экономических измерений,

Гарантией соблюдения принципов должны выступать социально-политические институты (государственные правотворческие и правоприменительные органы, структуры гражданского общества и др.). Без нормальной работы таких институтов, выступающих проводниками принципов в жизнь, принципы не могут быть реализованы. /24/

В каждой сфере экономических измерений имеется свой набор принципов, но есть общие принципы, которые используются в различных дисциплинах экономических изменений. Далее рассмотрим эти основные принципы экономических измерений. При этом мы должны иметь ввиду, что перечень принципов экономических измерений не является закрытым. Экономические отношения между людьми, организациями и государством развиваются, и они могут сформировать новые принципы измерений.

Первейший общий принцип экономических измерений — это приоритет экономического содержания перед юридической формой.

Этот принцип не умаляет значение правовой стороны в экономических измерениях. Юридическая форма, лишенная экономического содержания, столь же бессмысленна, как и бесформенное содержание.

В имущественной сфере применяется гражданское право. Социальное взаимодействие и принципы гражданского права являются той базой, которая позволяет наиболее справедливо и эффективно обустроить экономическую жизнь в обществе. Однако гражданское право часто отстает от фундаментальных экономических изменений в обществе.

Мировая и, особенно, российская практика постоянно подтверждает вредоносность подмены или подавления юридической формой содержания экономических измерений.

В международной практике принцип приоритета содержания перед формой применяется в налогообложении с начала 20 века. Так, в США этот принцип был сформулирован в деле Gregory v. Helvering (1935 г.) Верховным судом США. В этом деле налогоплательщик — физическое лицо продало акции компании после формально проведенной реорганизации. В результате налога по сделке не возникло, так как налогоплательщик воспользовалась льготами, связанными с реорганизацией. Юридически реорганизация была проведена законно. Но судебный орган установив, что реорганизация была проведена без какой либо деловой цели, переквалифицировал для целей налогообложения эту сделку в продажу акций без учета реорганизации, что привело к возникновению налога.

Этот принцип включен в международные стандарты финансовой отчетности (МСФО). Полностью звучит как приоритет экономического содержания события над его юридической формой, т.е. отчётность должна показывать сущность происходящих в бизнесе событий. Юридическая форма может отличаться от реальной сущности транзакции из-за соображений налоговой оптимизации, нюансов управления рисками и так далее. Мотив совершенно не принципиален, важно показать пользователям отчётности суть. Это способ повысить достоверность представления финансовой информации.

Принцип замещения

Является базовым общеэкономическим принципом, который соответствует современным положениям экономической теории, и он выступает методологической основой всех экономических измерений.

Принцип спроса и предложения

Предложение — количество объектов, имеющихся в наличии на рынке для продажи по конкретной цене. Спрос — количество объектов, которые покупатели готовы купить по конкретной цене.

Соотношение спроса и предложения (эластичность) определяют текущий уровень цен на оцениваемые объекты.

Существуют три пограничных состояния:

равновесие, когда спрос равен предложению и цены имеют общественно — нормальный уровень (адекватны цене производства и средней норме прибыли);

спрос определяет предложение, что порождает спекулятивное ожидание и сверхнормальный рост цен продажи участков и других объектов недвижимости;

предложение определяет спрос, что соответствует депрессивному состоянию как земельного рынка, так чаще всего и экономики в целом и ведет к резкому снижению цен.

Все три состояния носят циклический характер и в условиях устойчивой рыночной экономики предопределены множеством факторов — покупательской способностью населения, демографическими изменениями, состоянием денежного рынка, спецификой отраслевых характеристик объектов недвижимости и т.п.

Принцип конкуренции

Нормальная прибыль как часть дохода, произведенная использованием недвижимого имущества сверх и помимо издержек, представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность, порождает конкуренцию. Извлечение группой предпринимателей избыточной прибыли порождает спрос и рост предложения продукта на данном рынке.

Принцип сбалансированности и соответствия

Максимальная стоимость продукта на рынке достигается тогда, когда факторы производства экономически сбалансированы. Для каждого продукта в процессе его использования существует теоретическая точка равновесия между стоимостью и объемом инвестиций в производство продукта.

Принцип ожидания (предвидения)

Стоимость объекта оценки, приносящей доход, определяется тем, какую чистую выручку (доход) от управления (использования) объектом, включая и выручку от последующей продажи объекта, ожидает потенциальный инвестор. Принцип является наиболее многосвязным с другими общеэкономическими принципами: спроса и предложения, добросовестной конкуренции, изменчивости цен и др.

В каждой научно-практической сфере Экономический измерений существует свой набор принципов, на базе которых формируются подходы и методы экономических измерений

Триединство оценочных подходов является не случайным набором, а выражением методологической позиции «сквозного времени»: прошлого, настоящего и будущего:

по данным прошлого времени измеряются затраты на замещение имущества, которое рассматривается как сумма активов (затратный подход);

по данным настоящего времени сравниваются рыночные (текущие) цены продаж аналогичного имущества (сравнительный подход);

по данным будущего времени прогнозируются доходы, отражающие ожидаемую капитализацию дохода (доходный подход).

Тем самым обеспечивается возможность сопоставления трех всеохватывающих (во времени), внутренне взаимосвязанных экономических подходов к оценке стоимости имущества, при этом каждый из подходов отражает все (по-разному формулируемые) общие принципы оценки /14/.

2.4 Понятийный аппарат экономических измерений

Взаимосвязь между экономическими теориями и практикой оценки чего-либо осуществляется через систему понятий. Одни и те же понятия разных научно-прикладных дисциплин могут иметь разные значения, особенно это касается таких базовых категорий, как «ценность», “цена” «стоимость», «затраты». Восприятие этих понятий также зависит от того на какой базовой экономической теории базируется практическая оценка.

В «Основных принципах и понятиях оценки» (ОППО) разных изданий МСО обращается особое внимание на следующий момент:

«Неточность языка, особенно в международном общении, может приводить ‑ и на самом деле приводит ‑ к ошибочным толкованиям понятий и к недоразумениям. Это становится особенно проблемным тогда, когда слова, широко употребляемые в повседневном языке, используются и для обозначения специфических понятий в рамках конкретной дисциплины».

В стоимостных экономических измерениях это особенно важно в связи с тем, что неверное понимание применяемых термином ведет к получению неверных результатов. То есть, прежде чем приступать к проведению каких-либо расчётов, необходимо договориться о единстве смыслов и терминов, применяемых в научно-практических дисциплинах экономических измерений.

Профессиональная оценочная деятельность играет особую роль в становлении нового экономического мышления. Новейшая практика оценки стоимости имущества, подкрепленная современной научно-методологической базой, признает «мирное сосуществование», прежде всего/21/:

Рыночной (справедливой) стоимости имущества, которая «отражает коллективное восприятие и коллективные действия участников рынка, и является основой для оценки большинства ресурсов в экономике рыночного типа» (МСО), а также она является «объективно установленной стоимостью в обмене на заданную дату» (ЕСО);

Инвестиционной стоимости или «Ценности» имущества «для конкретного инвестора или группы инвесторов, при установленных целях инвестирования стоимости» (МСО), и она является «стоимостью в использовании, основанной на субъективной, имеющей нерыночное происхождение оценке экономической полезности актива для предприятия» (ЕСО)

Основополагающие термины и определения дисциплина экономических измерений представлены ниже.

Оценка

Термин «оценка» имеет множество различных смыслов не только на русском, но и на английском языке (на официальном языке всех международных стандартов) /19/: appraisal, valuation, estimation, appreciation, estimates, assessment, evaluation, survey, valorization judgment, opinion, и др.

Не осмысленное заимствование и обозначение разных смыслов одним и тем же словом часто встречаются в наших нормативно-правовых документах (НПА), что, без соответствующих разъяснений, приводит на практике к непониманию и проблемам применения.

Например, в современном российской практике оценкой занимаются и бухгалтера (“балансовая стоимость”), и работники БТИ (“инвентаризационная стоимость”) и работника кадастровой палаты (“кадастровая стоимость”), и работника Цетробанка (оценка залогов) и др.

Оценкой также занимались и в дореволюционное время специальные городские комиссии (Присутствия) по данным собственников имущества, уездные и губернские оценочные комиссии. В Советское время оценкой, например, право застройки, занимались Советы депутатов.

В современном российском НПА прочно закрепился термин «оценка недвижимости». Чаще всего под этим термином подразумевается проведение процедур определения стоимости недвижимости (недвижимого имущества или вещи). Однако в сфере недвижимости проводятся различные оценки:

оценка технического состояния здания или сооружения,

оценка эффективности проектов по улучшению недвижимости (строительство, реновация, капитальный ремонт и т.п.),

оценка эффективности управления недвижимостью,

оценка экологических и социальных последствий улучшения недвижимости,

оценка сроков строительства и экономической жизни объекта недвижимости,

оценка надежности систем жизнеобеспечения зданий и сооружений,

оценка состояния окружающей среды,

оценка для целей постановки на бухгалтерский учет и т.д.

Во всех этих случаях используется термин оценка, однако теория и практика таких оценок имеет существенные отличия и к тому же ими занимаются различные специалисты. Причем часть таких оценок производятся в соответствии с законами, постановлениями и стандартами, а часть оценок никак не регламентирована. Таким образом, употребляя термин «оценка» необходимо приводить соответствующие пояснения. Например, если речь идет о стоимостной оценке недвижимости, то правильнее будет применить термин «оценка стоимости недвижимости (недвижимого имущества)». Однако, если речь зайдет о налогообложении недвижимости, то следует говорить уже о другой оценке, которая проводится по другим правилам. В этом случае применимо английское понятие «assessment», а оценку проводит асессор (“Assessor”).

Следует отличать стоимостную оценку от других типов оценок. Стоимостную оценку ещё иначе называют “вальвацией” (в соответствии с английским обозначением). Это денежные измерения стоимости, определяемые на основе профессиональных обоснованных суждений оценщиков. В этом случае, по сути, оцениваются те общественные отношения (включая институционально-правовые условия) и другие факторы, которые предопределяют результаты оценки (вальвации). Такие оценки относятся только к «объекту имущества», чем подчеркивается неразрывная связь с правами на эти объекты имущества.

Именно поэтому в профессиональной лексике оценщиков применяются «расширения»: оценка стоимости или стоимостная оценка, чтобы не спутать с какой-либо иной «оценкой». Профессиональные оценщики занимаются только стоимостной оценкой.

Бухгалтерской оценкой и оценкой эффективности инвестиционных проектов занимаются другие специалисты, которые применяют свою методологию оценки. Но в рамках научно-практической дисциплины экономические измерений происходит сближение применяемых понятий и выработка единых принципов оценки.

В теории и практике оценки используется большое количество терминов, которые также часто используются и в бытовом обращении. Это такие термины, как «имущество», «собственность», «стоимость», «цена», «недвижимость» и др. В бытовом обращении мы часто произносим эти слова, не вдаваясь глубоко в экономический и правовой смысл этих терминов, что, однако, позволяет нам понимать друг друга. Когда же речь идет о профессиональной деятельности, то неточность понятий может приводить и приводит в итоге к принятию неверных экономических и управленческих решений. В этом отношении чрезвычайно важна роль оценщика, который должен в своем отчете об оценке давать четкие и доходчивые определения и разъяснения понятий, используемых в оценке, с тем, чтобы потребителя отчета имели возможность правильно применять в практике результаты его работы /34/.

Практика оценочной деятельности в РФ в последние 25 лет свидетельствует о том, что даже опытные оценщики применяют в своей работе неоднозначные понятия, что приводит к противоречивой трактовке результатов работы и неправильному определению стоимости.

В современной оценочной практике наметились две тенденции. Первая — это слепое следование всем определениям и понятиям законодательных актов и различных постановлений органов власти различного уровня. Вторая — это ориентация на западные стандарты, термины и определения при полном игнорировании требований российского законодательства. И та и другая тенденции не являются правильными.

Современный российский экономический язык является чрезвычайно противоречивым. Объясняется этот факт, в том числе и объективными причинами формирования современного языка. В конце 19, начале 20 веков в России сложился свой самобытный экономический язык, в котором присутствовали латинские и французские термины. В советское время многие термины и определения под влиянием марксизма — ленинизма и политэкономии поменяли свое смысловое содержания и прочно вошли в жизнь в искаженном виде (собственность, стоимость, себестоимость и т.д.). С началом рыночных реформ 90-х годов в нашу жизнь вошло много новых терминов, заимствованных с запада, применяемых к месту и не к месту. При этом не учитывалось, что в разных экономических школах запада, также имеются противоречия, непонимание, несогласованность терминов, обусловленных особенностями языка и традиций.

Стоимость

Главное в экономических измерениях — это понятие стоимости.

Понятие «стоимость», несмотря на его бытовую тривиальность, является фундаментальным. Путаница с этим понятием приводит к большим экономическим издержкам. Особенно ярко это проявляется в необдуманном применении этого понятия в нормативно-правовых актах в Российской Федерации. Вот что по этому поводу ещё в 2005 году писал заведующий кафедрой экономических измерений ГГУ профессор Микерин Георгий Иванович /25/:

“Наивно предлагать универсальные решения и ускорять события, но одновременно является уже не наивным, а вредным — для нашего дела и для государства — существующая в России номенклатурная зарегулированность, которая выражается не в создании НОРМАЛЬНОЙ экономической среды, а в навязывании оценщикам непрофессиональных суждений и требований.

Конец ознакомительного фрагмента.