Катехизис дольщика. Консультации юриста. 2-е издание

Сергей Агафонов

Главная цель данной книги – дать в руки дольщику эффективный инструмент для защиты своих прав, в виде структурированной и понятной информации, собранной в одном месте и основанной не на чьих-то рассуждениях и предположениях, а на реальной судебной практике Верховного Суда РФ и действующем законодательстве.

Глава 3.

Уступка прав по ДДУ — особенности

3.1. Что такое уступка?

Согласно ст. 382 ГК РФ:

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

Порядок совершения договора уступки (цессии) урегулирован также в ФЗ-214, в частности согласно ст. 11:

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступить свои права по ДДУ возможно, начиная с момента государственной регистрации договора до момента подписания передаточного акта о передаче объекта долевого строительства.

Если свои права на объект долевого строительства уступает юридическое лицо, то оплата по такому договору уступки возможна только после государственной регистрации такой уступки, в этом случае такое юридическое лицо и несет всю ответственность за несоблюдение данного правила.

Таким образом, договор уступки — это такая сделка, по которой один дольщик (цедент) за плату уступает свои права на объект долевого строительства другому дольщику (цессионарию), который и становится вместо первого стороной ДДУ.

Реализация квартир по договорам уступки (цессии) в настоящее время имеет весьма распространенный характер. Особенно часто этим способом «продают» квартиры подрядные организации, с которыми застройщик и расплачивается не денежными средствами, а квартирами. Нередко так реализуют квартиры и дольщики — физические лица, которые, как правило, изначально приобретали их для последующей продажи за более высокую цену.

Следовательно, приобретение того или иного объекта долевого строительства по договору уступки (цессии) является вполне нормальным и распространенным явлением, но в то же время дольщику необходимо знать о некоторых особенностях такой сделки.

3.2. В чем заключается особенность уступки по ДДУ?

Особенности уступки (цессии) по ДДУ заключаются в следующем.

Во-первых, при заключении договора уступки прав по ДДУ вам необходимо максимально тщательно проверить права цедента (того, кто вам уступает). В частности, последний должен вам показать зарегистрированный в Росреестре ДДУ, по которому он и является дольщиком. Также, если уступка совершается без одновременного перевода на вас долга по ДДУ, то вам необходимо не менее тщательно проверить факт исполнения таким цедентом его обязательств по оплате за уступаемые права. Нелишним будет самостоятельно обратиться к застройщику и узнать, исполнил ли данный дольщик перед ним свои обязательства по оплате. В идеале у вас должны быть копии банковских документов, прямо свидетельствующих о такой оплате. В противном случае вы можете столкнуться с проблемой, что цедент не оплатил квартиру и, следовательно, не имел права уступить вам свои права на квартиру, которую он не оплатил.

Если цепочка уступок состоит из двух, трех и более (теоретически количество уступок может быть бесконечным), вам нужно проверить соответствующую оплату по всем сделкам, так как в случае признания недействительной хотя бы одной сделки таковыми могут признать все последующие. Следовательно, вполне возможна ситуация, когда вы оплатили цену квартиры цеденту, а потом выяснилось, что он не имел права вам ее уступать. В таком случае права на квартиру остаются у застройщика, а вам придется взыскивать все деньги с недобросовестной стороны сделки, зачастую это бывает очень непросто сделать.

Но если вам повезет и такую уступку вы заключили с платежеспособным лицом, то имейте в виду, что ваш договор уступки не является автоматически недействительным и вы вправе все взыскать с виновной стороны, в том числе все убытки. Именно такая правовая позиция была сформулирована в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»:

8. По смыслу статей 390, 396 ГК РФ невозможность перехода требования, например, по причине его принадлежности иному лицу или его прекращения сама по себе не приводит к недействительности договора, на основании которого должна была производиться такая уступка, и не освобождает цедента от ответственности за неисполнение обязательств, возникших из этого договора. Например, если стороны договора продажи имущественного права исходили из того, что названное право принадлежит продавцу, однако в действительности оно принадлежало иному лицу, покупатель вправе потребовать возмещения причиненных убытков (пункты 2 и 3 статьи 390, статья 393, пункт 4 статьи 454, статьи 460 и 461 ГК РФ), а также применения иных предусмотренных законом или договором мер гражданско-правовой ответственности.

Таким образом, первое, что нужно сделать, это проверить права цедента (того, кто вам уступает права по ДДУ) на уступку им своих прав в вашу пользу.

Если вы сами являетесь цедентом и реализуете свою квартиру путем уступки прав на нее — данный пункт для вас неактуален.

Во-вторых, при необходимости, обеспечить письменное согласие застройщика на сделку по уступке (цессии).

Если вы приобретаете квартиру по договору уступки прав по ДДУ и в таком ДДУ написано, что письменное согласие застройщика на уступку обязательно, то требуйте от цедента предоставить вам такое согласие и обязательно потом удостоверьтесь в его подлинности, что можно легко сделать у застройщика. Такое согласие вам нужно не потому, что уступка без такого согласия всегда недействительна, а потому, что, чем большим количеством бумажек вы запасетесь, тем лучше. В данной ситуации все это нелишнее, а значит, лучше иметь.

Если же вы уступаете права на свою квартиру, и ДДУ предусматривает обязательное согласие застройщика на такую сделку, то необходимо рассмотреть вопрос о законности такого пункта ДДУ, так как он может существенно усложнить вам сделку, тем более, если по ДДУ такое согласие застройщика для вас платное.

Порядок и условия уступки прав по ДДУ регулируются специальной нормой (ст. 11 ФЗ-214) и общими нормами ГК РФ, в частности главой 24.

Указанная специальная норма допускает реализацию права дольщика на уступку только после уплаты им цены договора, либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Следовательно, если вы оплатили только часть стоимости своей квартиры (иного объекта долевого строительства), вы все равно вправе уступить свои права, но с одновременным переводом оставшегося долга на нового дольщика. И в этом случае (так как застройщик ваш кредитор, а не только должник) вы обязаны получить согласие застройщика, ведь согласно ч. 2 ст. 391 ГК РФ:

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Что же касается случая, когда вы полностью оплатили стоимость своей квартиры по ДДУ, то здесь по общему правилу ч. 2 ст. 382 ГК РФ:

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 17 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. №54:

17. Уступка требований по денежному обязательству в нарушение условия договора о предоставлении согласия должника или о запрете уступки, по общему правилу, действительна независимо от того, знал или должен был знать цессионарий о достигнутом цедентом и должником соглашении, запрещающем или ограничивающем уступку (пункт 3 статьи 388 ГК РФ).

Об исключении из такого общего правила говорится в том же п. 17, где речь идет о случае, когда стороны уступки совершают ее исключительно с целью причинить вред должнику (застройщику), и вот такая уступка может быть признана недействительной (статьи 10 и 168 ГК РФ).

Также представляется правильным отнести обязательства застройщика и дольщика по ДДУ к денежным обязательствам, это, в частности, следует из п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которому денежное обязательство — обязательство, в котором денежные средства используются, как средство платежа.

Таким образом, запрет на совершение уступки по ДДУ без согласия застройщика является незаконным. В то же время в случаях, когда получение такого согласия не обусловлено дополнительными финансовыми затратами для дольщика — его лучше все-таки получить.

Что же касается случая установления застройщиком платы за согласие на совершение уступки по ДДУ (либо за переоформление документов и т.п.), то здесь необходимо однозначно сказать о ее противозаконности и полном праве дольщика ничего застройщику не платить кроме стоимости за объект долевого строительства.

Более того, в судебной практике имеются прецеденты, когда на застройщика налагали административный штраф за подобные случаи. В частности, в своем Постановлении от 14.08.2015 г. по делу № А41—24949/15 Десятый Арбитражный Апелляционный Суд напомнил застройщику следующее:

Ни Законом No214 — ФЗ, ни Гражданским кодексом, ни Законом No2300 — 1 не предусмотрено взимание дополнительной платы, помимо основного обязательства.

Статьей 16 Закона No2300—1 установлено, что запрещается обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), а условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его прав на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Довод застройщика со ссылкой на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) судом был отклонен, так как не учитывает императивных требований Закона РФ «О защите прав потребителей», направленных на защиту потребителей — физических лиц (ст. 422 ГК РФ).

Таким образом, если условие ДДУ о наличии обязательного согласия застройщика на совершении уступки, так или иначе, имеет право на существование, то обязанность дольщика за это платить носит явно незаконный характер.

В-третьих, при заключении уступки дольщику нужно получить все документы, удостоверяющие право требования цедента.

Очень часто в практике встречаются случаи, когда дольщик приобрел квартиру по уступке, но кроме такой уступки на руках у него нет никаких документов. Это неправильно. У вас как минимум должен быть оригинал ДДУ, а также оригиналы всех уступок, если их было несколько.

Согласно ч. 3 ст. 385 ГК РФ:

Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования).

Таким образом, требуйте от лица, уступающего вам права требования, все документы, удостоверяющие его такие права. Если это подрядная компания, получившая от застройщика много квартир по одному ДДУ и он у нее один — требуйте нотариальную (в худшем случае заверенную этой компанией) копию такого ДДУ.

В-четвертых, не забудьте уведомить застройщика о совершенной уступке.

Если согласие застройщика на уступку может вызывать определенные дискуссии, то его уведомление о свершившейся сделке не вызывает споров.

Согласно ч. 3 ст. 382 ГК РФ:

Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

Согласно ст. 385 ГК РФ:

Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено.

Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

Таким образом, уведомлять застройщика необходимо, и лучше, чтобы это сделал первоначальный дольщик (цедент). А вам необходимо иметь подтверждение такого уведомления. Нелишним будет, если еще и вы отправите застройщику такое уведомление.

Конкретный текст уведомления законом не предусмотрен, но очевидно, что он должен содержать полный объем информации о предмете уступки, реквизитах ДДУ, по которому произошла уступка, реквизитах сторон (контакты для связи и т.п.), также к такому уведомлению нелишним будет приложить копии ДДУ и уступки.

Вот что об этом говорит Верховный Суд РФ в п. 21 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. №54:

21. По смыслу статьи 385 ГК РФ уведомление о переходе права должно содержать сведения, позволяющие с достоверностью идентифицировать нового кредитора, определить объем перешедших к нему прав. Если указанных в уведомлении сведений недостаточно для совершения должником исполнения новому кредитору, должник, по общему правилу, вправе исполнить обязательство первоначальному кредитору или приостановить исполнение и потребовать представления соответствующих сведений от первоначального кредитора.

Уведомить можно по почте либо лично передать уведомление, на котором застройщик поставит отметку о получении такого уведомления со всеми прилагаемыми документами.

Все вышеуказанное — это общие правила относительно уведомления застройщика о совершенной уступке, но в ДДУ могут быть предусмотрены еще какие-то условия. Такие условия нужно знать и по возможности (если они не носят явно незаконный и обременительный для вас характер) их также соблюсти.

Не забудьте зарегистрировать договор уступки (цессии) прав по ДДУ, он также подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

3.3. Что будет, если не указать в уступке цену договора?

Действительно, весьма часто на практике возникает вопрос, а нужно ли указывать цену в уступке, если, например, она происходит между родственниками.

В целях исключения недоразумений и непредсказуемых последствий в случае какого-либо спора в будущем правильнее в уступке указать ее цену.

Конечно, при отсутствии в уступке цены ее нельзя признать недействительной или квалифицировать как договор дарения (для этого нужны основания). Но в случае спора стоимость уступаемого права будет определена по ст. 424 ГК РФ, согласно которой:

«исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги».

Такой вывод содержится в п. 3 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. №54:

3. В силу пункта 3 статьи 423 ГК РФ договор, на основании которого производится уступка, предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа этого договора не вытекает иное. Отсутствие в таком договоре условия о цене передаваемого требования само по себе не является основанием для признания его недействительным или незаключенным. В таком случае цена требования, в частности, может быть определена по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ. Договор, на основании которого производится уступка, может быть квалифицирован как дарение только в том случае, если будет установлено намерение цедента одарить цессионария (статья 572 ГК РФ).

Таким образом, в целях исключения недоразумений и непредсказуемых последствий в случае какого-либо спора в будущем правильнее в уступке указать ее цену. Это будет иметь значение и при последующем разделе совместно нажитого имущества между супругами (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Ведь если выяснится, что это не уступка, а дарение одному из супругов, то такое имущество не войдет в состав совместно нажитого и разделу подлежать не будет. Но тут необходимо помнить, что переквалифицировать цессию в дарение можно лишь в одном случае — если доказано, что цедент намеревался одарить цессионария.

Следовательно, если заключаете уступку, всегда указывайте ее цену.

3.4. Если у первого дольщика был открыт счет эскроу?

Такое возможно, но бояться этого не следует.

Согласно ст. 15.4 ФЗ-214:

В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее — счет эскроу).

Денежные средства на счет эскроу вносятся дольщиком только после регистрации договора участия в долевом строительстве.

Согласно п. 10 ст. 15.5 ФЗ-214:

В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

Таким образом, факт применения в ДДУ счета эскроу никак не ухудшает положение нового дольщика, а только дополнительно гарантирует его права.

Застройщик сможет получить деньги со счета эскроу от банка только после того, как будет подписан акт приема-передачи квартиры с дольщиком. Если сроки сдачи квартиры будут нарушены и у вас появятся основания для одностороннего отказа от ДДУ, вы можете забрать эти деньги со счета эскроу. С момента регистрации договора уступки по ДДУ вы получаете все права по счету эскроу, который был открыт для первоначального дольщика, то есть в случае проблем со сдачей дома сможете забрать деньги с этого счета.

3.5. Если уступка прав осуществляется не по ДДУ?

Заключать договор уступки (цессии) по иному договору, кроме ДДУ, крайне нежелательно и слишком рискованно. Вы элементарно можете стать жертвой мошенников, которые используют так называемые «двойные продажи». Такое возможно, когда сделки не подлежат обязательной государственной регистрации, а квартиры реализуются по предварительным договорам, в связи с чем недобросовестные лица «переуступают» право на квартиру несколько раз разным покупателям. Как правило, судебная практика в подобных случаях идет по пути признания права, перешедшего к тому дольщику, который приобрел квартиру по уступке первым, или тому, кто уже успел принять ее у застройщика по акту.

Такой вывод следует из Определения Верховного Суда РФ от 25.10.2016 N 67-КГ16—15:

Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.

Также следует опасаться заключения уступки прав по инвестиционному договору.

На совершение таких уступок в ч. 3 ст. 1 ФЗ-214 имеется прямой запрет:

Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения, которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

3.6. Если в ДДУ и уступке разная цена квартиры?

Разумеется, дольщику необходимо также обратить внимание на цену ДДУ, а не только на цену договора уступки, так как именно цена ДДУ имеет юридическое значение и от нее отталкивается ФЗ-214.

Например, именно цена ДДУ имеет значение при определении неустойки за нарушение срока передачи квартиры и именно цену ДДУ вы вправе потребовать с застройщика при расторжении впоследствии такого договора.

3.7. Распространяется ли закон РФ «О защите прав потребителей» на случаи уступки прав по ДДУ между юридическими лицами?

Да, распространяется.

Об этом сказано в п. 4. вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. №54:

Первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам. Вместе с тем на основании закона новый кредитор в силу его особого правового положения может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора, например правами, предусмотренными Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. №2300-I «О защите прав потребителей».

3.8. Если в ДДУ и уступке разные сроки передачи квартиры?

К сожалению, такие ситуации на практике весьма распространены. Часто дольщик замечает, что в ДДУ указан один срок передачи квартиры, а в уступке другой, как правило, более поздний.

Данное обстоятельство должно вас насторожить.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, применению подлежит тот срок, который указан в ДДУ, и, следовательно, уступкой условия ДДУ менять нельзя. Для этого необходимо заключать дополнительное соглашение к ДДУ об изменении срока — п. 5 Обзора Верховного Суда РФ, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 г.:

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона N ФЗ-214.

Но здесь необходимо учитывать следующее.

До передачи вам прав требований, первоначальный дольщик мог заключить какое угодно дополнительное соглашение к договору с застройщиком (перенести срок или что-то иное). И в связи с тем, что к вам переходят права и обязанности первоначального дольщика, такое (такие) дополнительное соглашение сохранит силу и в том случае, если вы о нем не знали. Это может быть основанием для оспаривания договора уступки, но не изменит установленных таким соглашением отношений с застройщиком.

Конец ознакомительного фрагмента.