Как купить земельный участок или дом. И не пожалеть об этом

Ольга Москвина, 2022

Цель книги – помочь вам МИНИМИЗИРОВАТЬ юридические риски покупки загородной недвижимости. В книге рассмотрены основополагающие моменты, которые НЕОБХОДИМО учесть при покупке участка под строительство или готового загородного дома. Приведены алгоритмы проверки, дан список документов, который обязательны для проверки, перед покупкой, и разъяснены риски покупки без указанной проверки. Если вы будете следовать правилам данной книги, то возможно, вам удастся стать счастливым обладателем хорошего загородного участка, построить на нем без проблем жилой или садовый дом, и жить в нем долгие годы счастливо и без стресса. Обращаю внимание! В книге говорится исключительно о юридических моментах и процедурах. Форма и место участка, целостность и правильность конструктива загородного дома – эта информация в книге не рассматривается, этим занимаются другие специалисты (строители, ландшафтные дизайнеры и т.п.).Автор – действующий юрист в сфере недвижимости с 2012 года.

Глава 2. Границы земельного участка.

Следующее на что нужно обратить внимание, после выбора участка с подходящим ВРИ, это границы земельного участка. Они должны быть установлены на местности кадастровым инженером, который имеет соответствующую лицензию.

Кадастровый инженер устанавливает границы участка при помощи специальных приборов, определяя координаты характерных точек границ земельного участка, осуществляет обработку результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь участка и осуществляется описание местоположения, после чего проводится согласование местоположения границ земельного участка с соседями. Проведение указанных работ записывается в межевой план Земельного участка, и границы, в установленном законом порядке регистрируются в органах осуществляющих кадастровый учет недвижимого имущества, и наносятся на публичную кадастровую карту.

Первый и самый простой способ узнать, установлены ли границы земельного участка, до запроса документов у собственника, это зайти на официальный сайт публичной кадастровой карты (далее: кадастровая карта) и найти на ней нужный участок.

Искать и проверять любой объект недвижимости лучше всего не по адресу, а по Кадастровому номеру, так как это уникальный и неизменяемый во времени и пространстве номер, который присваивается каждому объекту недвижимости при осуществлении кадастрового и технического учета.

Если границы участка установлены в соответствии с законодательством, то на кадастровой карте вы увидите их границы. Что еще даст эта информация?

— Правильный ли участок вам пытаются продать;

— Нет ли наложения границ с соседними земельными участками;

— Вид разрешенного использования земельного участка;

— Его площадь и кадастровая стоимость;

— Помимо этого, на кадастровой карте можно включить отображение слоев, которые покажут не входит ли земельный участок в какую-либо охранную зону (ЛЭП, водных объектов, и т.п. в которых ограничено или запрещено строительство);

— И другие полезные и приятные функции.

Помимо кадастровой карты, границы еще стоит установить на местности, путем выноса точек в натуру. Что это такое? Нет, на местности мы ориентируемся не по забору, так как он тоже может быть поставлен не правильно, а путем выноса точек в натуру. Для этого нужно будет вызвать кадастрового инженера, чтобы он определил по координатам хотя бы 2 точки, чтобы убедиться что забор стоит правильно или смещен незначительно, так как бывают случаи строительства домов на чужих участках.. Но, так как кадастровый инженер стоит денег, определим этот этап как последний, в последовательности действий по проверке земельных участков.

И после того, как мы нашли участок на кадастровой карте, переместимся на сайт Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (ФГИС ТП).² На указанном сайте, во вкладке “документы” перейдем в “поиск по территории”, и найдем интересующий нас округ, в котором расположен земельный участок. Это нужно для того, чтобы изучить документы градостроительного зонирования и посмотреть план землепользования и застройки территории в которой находится участок. Градостроительные регламенты вы можете также найти на официальных сайтах местных администраций, но на указанном сайте собрана вся актуальная информация, поэтому можете работать более удобным вам способом.

После того как вы нашли Правила землепользования и застройки нужной вам территории городского округа (далее: ПЗЗ), документацию нужно скачать. В комплект обычно входят карты административного округа, а также градостроительные регламенты, которые описывают, как можно использовать земельные участки на той или иной территории, какими объектами застраивать. Здесь же приведены предельные параметры для возводимых объектов (отступ от границ земельного участка, предельная площадь его застройки, предельная высота объектов). Все эти данные в совокупности дают более полную информацию о возможностях использования того или иного земельного участка.

Участки, которые мы рассматриваем к приобретению, в соответствии с ПЗЗ, должны находиться в зонах застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами, либо зоне, предназначенной для ведения садоводства.

Помимо этого, на карте ПЗЗ, утвержденной администрацией можно увидеть, различные зоны, которые не обозначены на кадастровой карте, а это:

> Зоны с особыми условиями использования территории. В границах этих зон устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земли, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.

> Помимо этого, из данных документов можно увидеть какие зоны и территории располагаются рядом с выбранным вами земельным участком (например: если рядом находится зона для комплексного развития территорий, то скорее всего рядом с этим участком скоро вырастут многоэтажные дома и т.п.)

> и также можно найти карту с объектами инфраструктуры, как действующей, так и планируемой в будущем, и убедиться что по выбранному участку не собираются пустить автомобильную магистраль.

В общем, надеюсь уяснили, что ПЗЗ обязательно к изучению перед покупкой участка, главным образом для того, чтобы понять, не находится ли участок, в той или иной зоне, из-за которой строительство будет затруднено или невозможно, тем более это все бесплатно и общедоступно.

Далее, если на кадастровой карте и по данным градостроительного зонирования мы не нашли ничего подозрительного, то можно перейти на следующий этап, а именно к общению с продавцом, и запроса дополнительных документов для проверки, уже у него.

Конец ознакомительного фрагмента.

Примечания

2

fgistp.economy.gov.ru