Хозяйка, мы к соседям провалились! Как продать и купить квартиру, сделать ремонт в сталинке и не сойти с ума

Мария Федоренко

Книга о том, как самостоятельно разобраться в нюансах, связанных с покупкой и продажей квартиры, как выбрать строительную бригаду и сделать капитальный ремонт, и при этом ничего не упустить из виду. Все это автор научился делать сам и теперь делится знаниями с вами. Иногда вам будет немного страшно, иногда смешно, но главное – вы узнаете достаточно, чтобы перестать бояться таких перемен в жизни.

Как я нашла квартиру

Наверное, если вы хоть немного в теме, вы уже поняли, что в 2019 году, когда происходили эти события, найти квартиру в соответствии с моими ожиданиями по этой цене было абсолютно невозможно. Просто потому что стандартная цена такой квартиры была около 10 000 000, это если вообще без ремонта.

Но мне это удалось!

Итак, спустя несколько месяцев после того, как я начала искать квартиру, я нашла на «Циане» объявление о продаже квартиры, которая мне подходила по всем параметрам. И стоила она как раз столько, сколько нужно. К тому же она мне очень понравилась. Это, конечно, самое главное, и происходит не так уж часто. Было несколько нюансов, которые и привели к тому, что цена ее была снижена до нужного мне уровня:

— Дом был бывшим общежитием. С юридической точки зрения это не было проблемой. Но людей это отпугивало и снижало количество желающих купить эту квартиру.

— Владельцы прожили в доме всю жизнь, устали от бытовых неудобств (о них — ниже), не считали высокие потолки чем-то ценным и хотели уехать поскорее, потому что у них были семейные обстоятельства, которые этого требовали.

— Это был дом с деревянными перекрытиями, и на потолке кое-где были следы протечек. Когда-то в этих местах протекала крыша. Но на момент описываемых событий она была уже приведена в порядок после того, как хозяева судились с управляющей компанией.

— В квартире не было ванной — как раз потому что когда-то там было общежитие и была общая душевая на первом этаже. В квартире был только туалет.

— Дом был с большим процентом износа. На сайте Flatinfo.ru это можно проверить.

— В доме не было лифта, а квартира была на пятом этаже.

— Кухня была микроскопической, около 3 метров, а коридор был гигантским, около 20 метров.

— Таким образом, планировка была неудобной, и предстояло сносить все стены и строить другие. К счастью, внутри квартиры не было несущих стен.

— При этом любая другая будущая планировка была сложной для согласования с инстанциями.

— А еще за квартиру был внесен залог другим покупателем. Тадам!

История про знакомых с протекающей крышей

Моим знакомым, которые делали похожий ремонт в таком же доме в одно время со мной, не повезло. Мало того, что крыша у них протекала на момент покупки квартиры. Хозяйка заплатила деньги сотруднику управляющей компании, чтобы он лично поднялся на чердак и починил крышу, но увы, такие вещи чинятся как следует только со стороны кровли, с уличной стороны. Но самое неприятное, что протекала крыша годами в разных точках квартиры. И после того, как они обнажили балки, оказалось, что несколько балок нужно менять или укреплять.

Ну с последним пунктом судьба быстро разобралась, я просто попросила риэлтора, который представлял продавца, перезвонить мне, если у них сделка сорвется и залог вернут. Так и получилось. Что делать с планировкой, я решила подумать попозже.

Почему меня не беспокоили деревянные перекрытия? Я благополучно выросла в таком доме и не испытывала никаких проблем. По поводу пожарной безопасности:

— Я решила делать ремонт с оглядкой на это и заботиться о том, чтобы материалы были максимально пожаробезопасными.

— Я купила огнетушитель.

— Около окна в моей квартире располагалась наружная пожарная лестница, так что в случае чего ей можно было бы воспользоваться (почти не шучу, а что?).

К тому же цена квартиры позволяла пойти на компромисс. Износ дома меня не волновал по той причине, что на том же сайте Flatinfo.ru я изучила план капитального ремонта (он предстоял буквально в следующем после покупки году) и поняла, что дом еще лет 20 точно простоит, а там кто знает, где я буду жить, может, уеду на Камчатку или в Новую Зеландию.

Приколы сталинки

Только гораздо позже я глубоко осознала, что такое делать ремонт в квартире в старом доме с деревянными перекрытиями.

— Все конструкции в такой квартире должны быть легкими. Никаких тебе стен из модных пазогребневых плит, которые строятся за минуту (почти), никаких кирпичных стен и никаких божественно красивых конструкций из стеклянного прозрачного кирпича. Все это слишком тяжело для этого дома, если только это не первый этаж, но и тогда не факт.

— Согласование ремонта за месяц? Ха-ха. Не факт, что та планировка, которую вы захотите сделать, может быть согласована в таком доме в принципе. Даже если это «ок» для других домов.

— Хочется индукционную плиту и духовой шкаф? Проводка в доме может не выдержать.

— Чугунная ванна? Нет, слишком тяжелая. Можно рискнуть, но вообще-то не стоит.

— Пятый этаж без лифта? Плюс 100 000 минимум за подъем на этаж, плюс от 6 000 до 20 000 за постоянную уборку всего подъезда. Да и потом придется постоянно платить заметные деньги за подъем тяжелых вещей в квартиру.

Как я внесла аванс

Итак, залог с квартиры был снят, и я могла внести за нее аванс: стандартные 30 000 рублей. В договоре можно указать, вернут ли мне их в случае если я передумаю покупать квартиру, или это невозвратная сумма. Обычно эти деньги не возвращают. Договор подписывается на один месяц с возможностью продления на один-два месяца. Такая возможность тоже описана в договоре. Это все стандартные условия.

Я посетила квартиру несколько раз. Я проверила напор воды, это очень важно (но не проверила ее нагрев, а, оказывается, надо было. Об этом позже), обсудила, какие соседи вокруг, какая слышимость в квартире, что с газом и проводкой. С проводкой была беда, но для меня это было несущественно, впереди же был ремонт.

Отдельно я расспросила подробно о том, кто жил в квартире, когда и как она перешла из государственной собственности в частную. В моем случае квартира принадлежала одному хозяину по праву наследования от его матери. Это произошло много лет назад. Я узнала, что тут ремонтировалось и когда. Часть полов была деревянной, часть была закрыта линолеумом, который лежал сверху на фанере. По словам хозяина, он снял часть старых досок в этом месте, засыпал в перекрытия керамзит. Впоследствии оказалось, что это не так, фанера лежала сверху на старых досках, керамзита не было.

Мне предстояло собрать много справок и проверить юридическую чистоту квартиры, но авансовое соглашение уже можно было заключать, что я и сделала.

Теперь мне предстояло найти покупателя своей квартиры и получить кредит в банке.

Нагрев воды

Если вы раньше не сталкивались с тем, что вода нагревается за 5—10 минут, то вы можете слегка расстроиться. Я некоторое время переживала, выясняла, читала, звонила и наконец смирилась. Если это будет совсем расстраивать, то я установлю бойлер. Но в любом случае при осмотре квартиры проверяйте и это тоже, уточняйте это у соседей.

Как я продала квартиру

Итак, аванс подписан. Красивые фотографии моей квартиры у меня уже были.

— Важно при съемке максимально убрать вещи, раздвинуть шторы и выбрать солнечный день для съемки.

Я написала объявление сухим языком с перечислением всех фактов, указала цену — 7 100 000 рублей — и разместила его на «Циане» и «Авито», а также дала рекламу на одну неделю на «Циане», это стоило около 400 рублей.

В первый же день мне поступило безумное количество звонков. Тут правильным шагом было поднять цену. Но меня устраивала моя ситуация, денег было достаточно, и я решила проявить доброту, что ли, в конце концов, почему бы нет. Мне повезло, пусть кому-то еще повезет.

В общем, пару раз ко мне обманным путем пришли риэлторы под видом потенциальных покупателей. Их задача — заключить со мной договор и что-то на этом заработать.

Один из риэлторов предложил мне свою услугу по проведению аукциона: он хотел назначить день просмотра, который якобы может состояться только в один день. Покупатели набегут, будет создан ажиотаж. А потом риэлтор объявит всем, что один из покупателей предложил большую сумму за квартиру, и тогда кто-то из покупателей дрогнет и предложит еще большую цену.

Но мне это показалось неприятным и неэтичным делом, и в целом все это было совершенно не нужно. Спустя еще несколько дней мне позвонила девушка, которая пришла, посмотрела квартиру и сразу решила ее купить. В итоге так и получилось. Еще через неделю мы уже заключили авансовое соглашение, и она приступила к получению от своего банка согласия на покупку моей квартиры. Ей предстояло оформить ипотеку в «Сбербанке».

В день заключения соглашения с ней пришел ее симпатичный седовласый папа, который отвел меня в сторону и робко надавил на совесть, и я скинула 100 000 рублей от стоимости квартиры. А зря! Крепитесь, не будьте как я.

Аукцион

Риэлторы считают аукцион совершенно замечательным средством продать квартиру за самую высокую цену. Но это очень агрессивное манипулирование человеческими слабостями, участвовать в таком я не хочу. Меня возмутило, что ко мне риэлтор пришел под видом обычного покупателя, а потом вдруг сбросил овечью шкуру и стал навязывать аукционную услугу.

Справка из психоневрологического диспансера

Обычно перед сделкой обе стороны просят принести справки из психоневрологического диспансера по месту жительства. И еще бумагу о том, что собственник не состоял в браке на момент покупки квартиры, которую он сейчас продает.

Вот эта справка — интересная штука. Это пережиток советского прошлого. У каждого в жизни случаются события, с которыми без психиатра сложно разобраться. И если прийти в государственный бесплатный диспансер просто спросить, как нервы успокоить или справиться с бессонницей, то все: в справке психиатр уже не может написать, что вы не обращались за помощью. Что именно тогда пишется в справке, я точно не знаю, но очень некрасиво, что такая информация может раскрываться во время сделок с недвижимостью. Всем важно иметь в виду, что даже если человек состоит на учете в психдиспансере, это никак не может помешать сделке. Вот если человек лишается дееспособности, то да. Но это крайне редкая ситуация, и скрыть ее невозможно, таких людей сразу видно.

С другой стороны, если продавец кажется вам странноватым, то есть такая практика: приглашается частный психиатр, который просто присутствует на сделке в качестве вашего спутника. После сделки он дает справку, что продавец был во вменяемом состоянии и отвечал за свои действия. И вы просто храните ее и живете дальше спокойно.

Сделка

Дальше мне оставалось потихоньку изучать мой будущий район и ждать:

— пока мой покупатель получит одобрение своего банка;

— пока мой продавец подберет себе квартиру. После того, как она была подобрана, пришлось ждать, пока его продавец тоже подберет себе квартиру. И продавец продавца тоже подберет себе квартиру.

Цепочка

В итоге у нас получилась цепочка из 5 квартир! Оказывается, это не редкость. Так что не надо этого бояться. Но сутолока в комнате в день сделки была знатная.

Еще я:

— Потихоньку заказывала справки и проверяла юридическую чистоту своей будущей квартиры. Какие могут быть риски: несколько я уже описала выше, но обычно это наличие других родственников, или наследников, или людей, которые по другой причине могут претендовать на часть квартиры.

— Посмотрела свежую справку из БТИ, чтобы убедиться, что в экспликации квартиры нет красных линий. Если они есть, то в квартире есть неузаконенная перепланировка, и ее могут вынудить исправить, то есть вернуть все в то состояние, как было раньше.

— Общалась с соседями, чтобы больше узнать о доме.

— Искала себе квартиру, которую я могла бы снять на несколько месяцев.

— Планировала себе подарок в честь сделки — поездку в Португалию на музыкальный фестиваль. Я очень мудро поняла, что мне будет нужен отдых после сделки перед ремонтом.

— Освобождала гараж, чтобы хранить там свои вещи во время ремонта.

— Размышляла про планировку.

— Получала кредит. Тут тоже есть нюансы. Важный факт: если у вас статус индивидуального предпринимателя, большинство банков вам могут дать потребительский кредит только под залог квартиры, и только если повезет. По поводу получения ипотеки я точно не знаю, лично я взяла потребительский кредит с таким же процентом, как у ипотечного кредита, по той причине, что мне его заранее предложил банк и я видела это предложение в своем личном кабинете.

Это произошло, потому что:

1) Я раньше уже брала потребительский кредит несколько лет назад, когда я еще не была ИП.

2) Потому что на этот моменту меня не было других невыплаченных кредитов. Когда я пришла гораздо позже с просьбой выдать мне еще один кредит, мне отказали, потому что у меня и так было много кредитов, и я была ИП, а брать кредит в залог квартиры я не хотела, и все равно это был бы очень высокий процент. Но! Даже несмотря на то, что кредит мне был заранее одобрен, мне его просто наотрез отказались выдать как индивидуальному предпринимателю. И выдали мне его только благодаря помощи менеджера, который пошел мне навстречу, и то с огромным скрипом. Кредит мне выдали за примерно полтора часа, но заставили купить страховку кредита за 100 000 рублей. Мне пришлось согласиться. Эти деньги поступили на мой счет в банке, и я могла их снять в любую секунду. Также на тот момент банк проводил акцию и открывал специальные счета с приятными процентами, которые начислялись на сумму, которая лежала на счете. Мой кредитный менеджер мне подсказал, что мне тоже нужно воспользоваться этой услугой. В итоге, пока я ждала сделку, мне капали проценты от этого 1 100 000, которые я взяла. Сам кредит мне тоже пришлось начать выплачивать, но проценты меня слегка примиряли с этой ситуацией. Мой платеж составил 25 000 рублей в месяц в течение 5 лет. Итого банку я заплачу 400 000 рублей за его услугу, если не отдам кредит раньше. Это не считая страховки.

— Еще важное: по слухам, можно расторгнуть этот страховой договор потом — прийти и сказать, что я передумала. Но в этом случае банк может поднять процент кредита — то есть в итоге делать так невыгодно.

Где хранить вещи?

Наверное, вы знаете, но на всякий случай уточню, что сейчас везде куча служб хранения вещей. Обычно это ячейка или бокс: небольшая комната, куда надо до потолка загружать свои вещи. Если нужно, можно приходить туда и что-то забирать. Удобно! Особенно если нет гаража под рукой. Но у меня он есть.

Налоговый вычет

Если вы продаете квартиру, которой вы владеете минимум 5 лет, то вы можете один раз в жизни получить налоговый вычет в 1 000 000 рублей. Это значит 2 вещи:

— Если вы оформлены как сотрудник компании (или вы самостоятельное юридическое лицо) и за вас поступают налоги, то вы можете получить справку о том, сколько налогов за вас уплачено за время работы, отнести ее в налоговую инспекцию и получить эти деньги на ваш банковский счет. Я пробовала, это реально.

— Если по закону вам надо заплатить заплатить налог от стоимости проданной квартиры, то эта сумма может быть уменьшена на миллион рублей соответственно.

Но законы могут меняться, проверяйте информацию.

Как происходит сделка

Спустя два месяца все звенья нашей цепочки были найдены. И все стороны, которым был нужен кредит, начали получать разрешения от банков. Затем мы должны были назначить день сделки.

Все 4 сделки для наших 5 сторон должны были пройти в одном месте и в одно время. Оказалось, что если кто-то из покупателей берет кредит в «Сбербанке», то можно воспользоваться их офисом для этого. По крайней мере, в Москве в главном здании «Сбербанка» на улице Вавилова есть специальные комнаты для проведения сделок.

А внизу есть депозитарий, где находятся банковские ячейки, куда относятся деньги. Их можно забрать после того, как сделка будет проведена в государственных инстанциях. Один из наших риэлторов взял на себя эту заботу и забронировал такую комнату в главном офисе «Сбербанка».

На тот момент я не задумывалась о том, когда же все-таки после сделки я смогу получить ключи от своей новой квартиры. Оказалось, что когда в цепочке так много сторон, каждая получает свои ключи по очереди. Каждой из сторон обычно дается на это две недели, но вообще это предмет обсуждения. Итак, сначала одни люди уезжают в новую квартиру и отдают потом ключи новым владельцам. Потом у тех тоже есть две недели и так далее. У нас все оказалось не так страшно, но все же ушло 6 недель на все эти дополнительные телодвижения.

В день сделки мы все уселись за столом и стали писать кучу всяких бумаг. Моя покупательница ушла в другую комнату с кредитным менеджером и провела там около часа: подписывала всякие кредитные бумаги. Также приехал представитель специальной компании-посредника, который передает все документы на ускоренную регистрацию, это стоило в пределах 10 000 с человека. Все мы в итоге отдали ему подписанные нами документы, получили в обмен расписки, отнесли все нужные суммы в банковские ячейки.

Аренда ячейки оплачивается отдельно, это стоит тоже в пределах 5 000 в месяц. Тонкий момент — учитывание тех 30 000 рублей аванса. Их важно отдать тому, кому нужно. У нас оказалась с этим заминка, еле разобрались.

Все деньги надо пересчитывать с помощью машинки. Свои дополнительные 700 000 я сняла в банке накануне и привезла в рюкзаке на сделку, в нужный момент передала своему продавцу.

Как все происходит с ячейками: нужно положить свои деньги, которые вам пересчитают и выдадут в специальной кассе банка, где происходит сделка, в ячейку (в моем случае это 7 000 000, полученные от моего покупателя плюс мои 700 000) и забрать с собой ключ.

После того как я спустя пару недель после дня сделки получила от курьера компании-посредника документы о совершении сделки на руки, я встретилась с владельцем квартиры, которую я купила, там же, в банке, и передала ему ключ от ячейки. Но это была не последняя наша встреча. Дальше ему нужно было вывезти свои вещи из квартиры и встретиться со мной, чтобы передать мне ключи от квартиры.

Приемка квартиры

Когда все документы на квартиру были получены, я зашла в МФЦ, чтобы заказать выписку из домовой книги и убедиться, что предыдущие владельцы из квартиры выписались. Обычно это происходит сразу же после получения документов, но это зависит от того, как именно вы договорились. Ну и прописалась там заодно.

В назначенный день я пришла в свою новую квартиру, чтобы подписать документ под названием «Акт приема-передачи квартиры». Это тоже важная часть процесса покупки квартиры. Там было уже абсолютно пусто, не считая плиты, раковины, унитаза, душевой кабины и смешных детских рисунков на обоях.

Бывший хозяин отдал мне оплаченные квитанции по квартплате и ключи, и уехал, но мы остались друг с другом на связи в WhatsApp. Он потом еще заезжал, чтобы забрать Wi-Fi-роутер, который МГТС всегда просит возвращать. А я потом писала ему с вопросом, где мне найти документы на счетчики воды, но они оказались утерянными. Копии, предположительно, хранятся в офисе компании, которая устанавливает и проверяет счетчики. Но вы лучше не совершайте моей ошибки и заранее заберите документы на счетчики.

Все, я осталась один на один со своей новой квартирой. Там не было ванной, была крохотная кухня, две комнаты и гигантский коридор.