Многоликий Питер. Как выбрать район и локацию для покупки квартиры

Марина Ростиславовна Ханукаева, 2023

Выбираете себе квартиру? Знаю, как вам непросто. Где найти ту самую, которая станет и милым домом, и резервным фондом на всякий случай? Как не потратить бюджет напрасно, сберечь и приумножить ваши деньги? Как узнать действительную ценность объектов недвижимости, понять, что значимо и имеет вес при определении стоимости, а что – рекламные уловки хитрых продавцов?В этой книге есть все ответы.Прочитав ее, вы сэкономите самый дорогой ресурс – до полугода времени вашей жизни. Здесь рассказывается о принципах ценообразования, жилом фонде, истории застройки и неповторимом стиле Санкт-Петербурга, о расположении домов в привязке к районам и локациям. Вы не станете тратить бесконечные вечера на пролистывание каталогов недвижимости в поисках абстрактной идеальной квартиры, каких не бывает, – а сразу нацелиться на свою, подходящую лично вам.Книга полезна и для начинающих риелторов – чтобы говорить с вашими клиентами на одном языке, а результат вашей работы удовлетворял их истинные желания.

Глава 2. Стиль города. Скорость жизни, связь между умением торговаться и интеллигентностью, small talk о погоде — и почему для Питера это не банальщина

Темп жизни

Если здесь жить, как я, постоянно, то странным покажется сравнивать наш темп жизни с каким-то другим. Но мой опыт общения с коллегами показывает, что у нас все процессы происходят в особом, питерском ритме и стиле. Над нашими риелторами часто посмеиваются из-за неспешного темпа их работы: во многих регионах риелторы набирают по 15, по 30 сделок и ведут их параллельно, а здесь вести одновременно только 4-5 считается нормой. Тренеры по всей России настраивают учеников набирать больше объектов в работу, спешить, хватать… Я в роли собственника агентства недвижимости раньше смотрела на этот вопрос так же. С опытом пришло понимание, что количество не заменит качество. Вдумчивость по отношению к каждому моему клиенту — приоритет и незыблемое правило.

Хочется думать, что это и есть питерский стиль, но это так лишь отчасти. Скорее он проявляется в отсутствии суеты и стремительных решений. Например, если вы пришли, посмотрели и сказали: «Берем, сделка завтра», — вам могут отказать. Решат, что вы аферист. Большинству продавцов, равно как и покупателей, необходимо прочувствовать свое решение. Так поведут себя не всегда, не все — но в целом это характерная картина.

Интеллигентность, хочу верить, определяет всё. Уважение и признание особенностей мировоззрения другого человека имеет значение и в культуре риелторской практики. Можно понять и принять иной образ мыслей, отношение к чистоте и порядку, уровень образования, достатка — словом, всё, кроме одного: наглого, откровенного хамства. Лучше не спешить, когда это неуместно, не давить, сначала посмотреть и обдумать, потом реагировать. Беречь свои границы и уважать чужие — замечаю, что в Питере многие придерживаются этого стиля взаимодействия. Каждый ведет его как умеет, но стремление налицо.

Еще играет роль гордость за город, его красоту и свою принадлежность к ней. Город как будто задает более строгий тон отношения человека к самому себе.

Выражение «питерский стиль» — не пустые слова. Он есть. Но проявляться может по-разному.

Например, показываю я комнату в шестикомнатной квартире. Узкий коридор, покупатель (впервые в этой квартире) идет впереди меня. Навстречу — соседка. Покупатель здоровается. Соседка: «Здравствуйте, мне кажется, я вас не узнаю».

В любом другом городе, скорее всего, как минимум спросили бы, кто вы такие и что тут делаете, на каком основании пришли в квартиру и кто вас впустил. Если речь о продаже комнаты — постарались бы вызнать, кто те люди, которые являются возможными будущими соседями. А тут…

При покупке будьте внимательны к собственнику. Может, ваш будущий продавец и не профессор в третьем поколении, но ему точно важно знать, кто в его — пока еще его — квартиру вселится. Уважение к квартире, выставленной на продажу, обеспечит вам комфортное проведение сделки в части личного общения. Упаси бог высказать намерение переделать неуклюжую дизайнерскую задумку или оторвать при хозяине клок обоев, разрисованный его внучкой. Много сделок развалилось из-за того, что покупатель «покусился» на шкаф, условно, двоюродной бабушки, сделав грубое замечание.

Small talk о погоде, причем не только на сделке, будет в Питере достаточно хорошим тоном, а вовсе не банальщиной, как во всех остальных городах. Погода тут меняется по многу раз за день. Взять зонт и проносить его целый день, а потом забыть, оставить где-нибудь, потому что солнце жарило, как на юге, вернуться, увидев налетевшие тучи, вымокнуть до нитки, потому что не успел его забрать, — это целое приключение. И тема для беседы, чтобы сгладить неловкое молчание.

Все, что случается и встречается в Санкт-Петербурге — и о чем я здесь и дальше рассказываю, — может произойти в любом другом городе. Но здесь разные факторы собираются вместе и создают тот самый флер, по которому жителей Питера узнают во всех городах мира.

Аукционы и торг

Так, из-за неспешности питерского подхода здесь не очень хорошо приживаются аукционные методы продажи недвижимости: в них главное скорость. Да, они реализуются в Питере, но, по моим наблюдениям, не так активно, как в других городах. Аукцион — это только метод. Им, как любым инструментом, далеко не все умеют пользоваться. Увы, многие мои коллеги из всех составляющих аукционного метода применяют только те, что в состоянии осознать. И получается «хотели как лучше, вышло как всегда». Выпячиваются резкость, снобизм, происходит подмена понятий. А здесь так «не идет». Ни скорость, ни напор, ни грубые манипуляции не приживаются.

Напротив, интеллигентный способ торговаться принимается в расчет. И чем красивее и аккуратнее этот процесс проходит, тем более довольны все его участники. Умение торговаться, отточенное и отшлифованное, не имеет ничего общего с нахальным базарным диалогом. Вовремя сказанный комплимент, признание преимуществ оппонента и объекта торга точно будут оценены в питерской сделке по достоинству.

Торговаться, конечно, нужно уметь. Мало кто из тех, с кем я контактирую по работе, делает это результативно. Важно понимать, что слишком низкая цена за недвижимость не выставляется просто так. Часто звучащее пожелание снизить цену на объект обычно оторвано от реалий рынка. Всегда есть обсуждаемая область торга, и всегда есть планка, ниже которой спускаться рискованно. Есть такое правило: если не знаешь, почему дешево, — ищи причину, она точно есть, и она тебе не понравится.

В рамках разумных и логичных причин хороший специалист сумеет договориться о хорошей выгоде. Для этого необходимо уметь пользоваться разными инструментами. Вот лишь некоторые из них, в арсенале опытного риелтора их гораздо больше:

— сравнительная оценка понравившихся объектов;

— выявление среди них конкурентных объектов;

— сбор достоверной информации о них;

— аудит их преимуществ;

— оценка рынка;

— выявление и превращение в выгоду преимуществ покупателя, это индивидуальный перечень по каждой паре продавец-покупатель;

— переговоры, дипломатия;

— анализ и оптимизация в законном поле возможных юридических, финансовых, налоговых схем;

— аудит рисков по каждому варианту;

— оценка перспективы ценового веса объекта в промежутке времени.

Необходимо понимать, как эти инструменты работают, какие из них уместны и применимы в конкретной ситуации и что сделать, чтобы не наломать дров и не дать вовлечь себя в ситуацию, где вам придется действовать вразрез с собственными интересами и на неподходящих условиях. Конечно, речь идет о существенных аспектах, например о выполнении обязательств и финансовых рисках, а не о деталях вроде времени сделки — начинать ее оформление в 9:00 или в 16.00.