Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками

Константин Бакшт, 2016

Мы все работаем и зарабатываем деньги. Кто-то успешно делает карьеру. Кто-то строит свой бизнес. Но у большинства расходы растут еще быстрее, чем доходы. Поэтому их благосостояние увеличивается со скоростью… черепахи! Чтобы стать пожизненно обеспеченным человеком, не обязательно зарабатывать миллионы. Важнее умение правильно распоряжаться заработанными деньгами. Воспользуйтесь технологией достижения богатства, состоящей из трех этапов: 1) взять под контроль свои личные финансы и откладывать каждый месяц существенную часть своих доходов; 2) заняться своим финансовым образованием; 3) размещать отложенные средства в инвестиции, приносящие пассивный доход, вплоть до достижения финансовой свободы. Даже начиная с нуля, не имея стартового капитала и большого ежемесячного дохода, Вы сможете достичь успеха за несколько лет. Эта книга – для Вас, если Вы работаете, зарабатываете деньги и Вам небезразлично Ваше финансовое будущее. В книге Вы найдете пошаговую технологию построения обеспеченности и роста благосостояния. Много примеров из практики. И конкретные рекомендации по десяткам проверенных и эффективных инвестиционных инструментов. Используйте технологии и практический опыт из этой книги – и станьте состоятельным, финансово свободным человеком, перед которым открыт весь мир и все его возможности!

Глава 2. Инвестиции в России и за рубежом

Сколько людей в России занимаются инвестициями?

Очень немногие. Мало кто из россиян даже направленно использует банковские вклады и депозиты, чтобы откладывать и накапливать деньги. По данным исследования, проведенного ЦБ РФ в 2013 году, доля таких граждан — всего 4 %. По другим, чуть более оптимистичным цифрам, только у 9,9 % россиян есть банковские вклады. А ведь это тот стартовый уровень, «нулевой этап», без прохождения которого невозможно стать инвестором!

А по данным Всемирного банка, еще «чуть более оптимистичным», «…в сентябре 2009 года представитель Всемирного банка Сью Ратледж заявила, что более половины жителей России полагают, что не обладают финансовой грамотностью, а более 40 % россиян не имеют доступа к финансовым услугам. Только 16 % российских граждан имеют банковские счета и менее процента занимаются инвестициями» (http://lenta.ru/articles/2010/03/22/obrazovanie/).

С последним выводом нельзя не согласиться. Российская экономика предоставляет широкий спектр привлекательных инвестиционных возможностей с высокой доходностью. Доходность инвестиций в России — одна из самых высоких в мире. И, несмотря на это, менее 1 % россиян пользуются этими исключительно привлекательными возможностями! Так что на данный момент, если Вы серьезно займетесь инвестициями, Вы очень быстро окажетесь в крайне узком круге весьма привилегированных людей.

Являются ли инвестицией банковские вклады и депозиты?

НЕТ. Банковские вклады и депозиты можно использовать для того, чтобы хранить на них Ваш капитал финансовой защиты. Вклады и депозиты можно (и нужно) также использовать для того, чтобы аккумулировать на них капитал, который Вы впоследствии будете направлять на инвестиции. Лично я предпочитаю один вид вкладов, который мне нравится из-за удобства его использования. Это — вклады с возможностью свободного довнесения и снятия средств (при условии, что неснижаемый остаток остается неприкосновенным весь срок действия вклада). Проценты начисляются на реальный остаток. На таких вкладах удобно аккумулировать средства до того, как направлять их на инвестиции. А пока Вы накапливаете средства на вкладе — на них еще и начисляются проценты… Плюс гарантия на вклады размером до 1,4 миллиона рублей на одного вкладчика в одном банке, входящем в систему АСВ, предоставляется Агентством по страхованию вкладов (по состоянию на 2015 год).

Однако сами по себе вклады и депозиты не являются инвестиционным инструментом. Если Ваши средства будут длительное время находиться на банковском депозите, следует ожидать, что они будут постепенно обесцениваться, а их покупательная способность — снижаться, поскольку банки никогда не предоставляют проценты по вкладам выше, чем инфляция. В лучшем случае (и только в некоторые годы) проценты по вкладам более или менее компенсируют инфляцию. А все остальное время инфляция обгоняет проценты по вкладам. И Ваши деньги, лежащие на вкладе, обесцениваются. Происходит это потому, что банки всего лишь заинтересовывают Вас процентами по вкладам и сопутствующим сервисом, чтобы Вы приносили к ним свои деньги и размещали их в банке. Вместо того чтобы держать их дома в тумбочке. Цель банков — не заработать деньги Вам, а заработать деньги себе, используя для этого Ваши деньги. Чем они с успехом и занимаются.

Сравним банковский вклад с принадлежащей Вам квартирой, которую Вы сдаете в аренду. Чистая рентная доходность от такой квартиры может составлять 4–5 % годовых в регионах и 5–6 % годовых в Москве. Казалось бы, Вы легко можете найти банковский вклад (депозит) с более привлекательными условиями. Однако владелец квартиры получает дополнительный доход в виде прироста стоимости метров. В последние годы это в среднем 10 % годовых (а раньше было и 15, и 20 %). Вдобавок владелец квартиры автоматически защищен от инфляции. Ведь что такое инфляция? Это потеря стоимости денег. А когда деньги теряют в стоимости, растет стоимость того, что на эти деньги можно купить. В кризис стоимость квадратных метров жилья на некоторое время замирает. Но через несколько лет прирост стоимости метров компенсирует инфляцию за кризисные и посткризисные годы. Плюс возможен некоторый прирост стоимости сверх этого.

Таким образом, владелец квартиры получает 4–6 % рентного дохода. И может рассчитывать на итоговую доходность инвестиции (после продажи квартиры) на уровне 14–16 % годовых. Плюс защита от инфляции. Именно поэтому квартира, сдаваемая в аренду, является полноценным инвестиционным инструментом. В отличие от банковских вкладов и депозитов.

Абсолютное финансовое зло

Несмотря ни на что, банковские вклады и депозиты, безусловно, нужны, удобны и полезны. Хотя сами по себе они не являются инвестиционным инструментом, мы часто будем использовать их в процессе инвестиций.

Есть значительно худшие способы распорядиться своими средствами. К абсолютному финансовому злу лично я отношу:

• получение потребительских кредитов (кроме ипотеки), микрозаймов, заимствование средств через кредитные карты всех видов;

• вложение средств в финансовые пирамиды.

Вы скажете, что большинство людей используют потребительские кредиты. А я скажу, что это как раз и доказывает, что большинство людей в финансовом отношении — полные кретины. Люди вообще слабы и несовершенны. Большинство не имеют достаточной самодисциплины и силы воли, чтобы жить по средствам. И при этом еще каждый месяц откладывать ощутимую сумму денег. Накапливать эти деньги, чтобы впоследствии совершать запланированные крупные и нужные приобретения. Как соблазнительно вместо этого взять кредит! И уже сегодня купить то, что Вам не по карману. Полбеды, если речь идет об ипотечном кредите. Пока Вы платите проценты по кредиту, квартира хотя бы растет в цене. Но точно так же покупается в кредит автомобиль, который Вам не по карману. И который подешевеет минимум на 10 % (а то и на 20 %), как только выедет с территории автосалона. А к концу первого года — уже на 20–40 %.

Точно так же приобретаются в долг и взаймы очередные гаджеты. Компьютеры, планшеты и сотовые телефоны меняются раз в год, а то и раз в полгода. Причем каждый раз стараются купить самую новую, модную, дорогую модель. При этом предыдущие гаджеты дарятся детям. Или просто лежат где-нибудь на полке, а потом выкидываются. Все средства, которые Вы тратите на приобретение этих гаджетов, обращаются в ноль.

Для сравнения: моему основному рабочему компьютеру уже девять лет. Microsoft Word на нем по-прежнему отлично работает. Написанные на этом компьютере книги вошли в число самых популярных и продаваемых в российской бизнес-литературе. А Джордж Мартин (известнейший автор книг в жанре фэнтези, по которым снимается ультрапопулярный сериал «Игра Престолов») пишет все свои бестселлеры на старом компьютере, работающем на операционной системе MS-DOS.

Как Вы думаете, станете ли Вы в итоге богаче, если будете пользоваться всеми этими потребительскими кредитами? Или станете беднее? Сам факт того, что Вы берете кредиты, никак не увеличивает Ваш годовой доход. Однако с момента, когда Вы взяли потребительский кредит, Вы начинаете платить проценты по этому кредиту (и гасить сам кредит). Если таких кредитов у Вас много, выплата процентов по ним в течение года составляет существенную часть Вашего дохода. Если на выплаты процентов по Вашим кредитам Вы тратите 10–20 % Вашего годового дохода, Вы становитесь беднее как раз на эту сумму.

Таким образом, использование потребительских кредитов делает Вас беднее. В то время как банки, которые выдают Вам эти кредиты, становятся богаче. Более того, очень скоро Вы можете стать не только беднее, но и по уши в долгах. Многие мои знакомые, молодые парни и девчонки со средними доходами, за пару-тройку лет увеличивали свои долги по потребительским кредитам и кредитным картам до 200 000–300 000 рублей. А некоторые — до 500 000–600 000. Особенно быстро растут долги, когда человек теряет работу и несколько месяцев сидит без доходов. За это время его долг стремительно увеличивается. Но проблема не только в этом. Когда этот человек вновь найдет работу, его долги все равно не начинают уменьшаться. Он не гасит потребительские кредиты опережающими темпами, он в лучшем случае начинает своевременно обслуживать кредиты. Год за годом долги растут, растут и растут. Истинная проблема — это дурное обращение с деньгами и стремление жить не по средствам. А потребительские кредиты эту проблему только усугубляют.

ПРИМЕР

На вечернем мастер-классе у Антона Носика «Офисное рабство. Дауншифтинг. Эмиграция» один изучастников начал жаловаться, как он ненавидит свою работу. И как он не может с нее уйти, потому что должен платить кредитза машину. Носикспрашиваетего:

— А почему Вы взяли кредит на эту машину?

— Потому что у меня не было столько денег, чтобы купить ее за наличные.

— То есть Вы купили машину, которую не могли себе позволить? И сейчас работаете, мучаетесь, работа Вам не нравится? Тогда почему бы Вам просто не уволиться?

— Ну какже… Если я уволюсь, тогда банку меня машину заберет!

— То есть если Вы уйдете с работы, которую Вы ненавидите, то банкзаберету Вас машину, которую Вы не можете себе позволить? Отдайте эту машину на х…!

Вдобавок все начинается с кредитов на более выгодных условиях. Проходит время, платежи по кредитам растут. Нужно занимать еще, чтобы обслуживать эти платежи. А желающих давать все больше и больше займов на более или менее приемлемых условиях почему-то не находится. В итоге вместо целевых кредитов под более низкий процент приходится пользоваться банковскими кредитными картами. У этих кредитных карт много завлекательных условий и опций. Однако итоговая стоимость обслуживания кредитов по ним будет значительно выше. И легко может доходить до 40–70 % годовых. Чем большая сумма долга по потребительским кредитам на Вас висит, тем хуже условия, на которых Вы можете получить дополнительные потребительские кредиты. Что, в свою очередь, приводит к тому, что общая сумма задолженности растет взрывными темпами.

ПРИМЕР

Одна моя знакомая — мама-одиночка 30 с небольшим лет. Восемь лет назад она с дочкой переехала из Поволжья в Питер. Родители помогли ей продать квартиру в родном городе и купить квартиру в Питере. Она живет в собственной квартире, и это хорошо. Квартира оформлена на ее маму — и это еще лучше. Не очень хорошо то, что за эти годы она накопила потребительских кредитов на 1 500 000 рублей (!!!). И это без ипотеки — все эти деньги были потрачены только «на жизнь» и на вещи. При этом у нее далеко не всегда была постоянная работа и стабильные источники дохода. Отдельный вопрос, насколько сошли сума банки, чтобы предоставлять матери-одиночке без постоянного дохода такие займы. Как ей удастся выпутаться из этой ситуации, я не представляю. Пожалуй, только воспользовавшись Федеральным законом № 476-ФЗ «О банкротстве физических лиц».

Те, у кого с деньгами совсем тяжело, начинают брать микрозаймы. Целевая аудитория таких микрозаймов — самая бедная, незащищенная, финансово неграмотная часть населения. Условия этих займов, разумеется, самые грабительские — 1–1,5 % в день, а то и выше. Так самые бедные становятся еще беднее быстрее всех.

Лучшее, что Вы можете сделать, — никогда не пользоваться никакими потребительскими кредитами (кроме ипотеки) и кредитными картами. Оставьте себе те деньги, которые на предоставлении Вам этих кредитов заработали бы банки. Это реально сделает Вас богаче. Как минимум нужно жить по средствам, соизмеряя свои затраты с доходами. А если Вы действительно хотите обеспечить себе лучшее финансовое будущее — нужно каждый месяц тратить меньше, чем Вы зарабатываете. И направлять существенную часть своего дохода на накопления и инвестиции. Лучше жить скромно, по средствам, каждый месяц увеличивая свои сбережения и инвестиции. Чем пытаться жить красивой жизнью и выпендриваться, будучи по уши в долгах. К тому же у этих выпендрежников, живущих в долг, никогда не будет таких возможностей, как у инвестора, создавшего и нарастившего серьезный капитал. И живущего на небольшую часть процентного дохода с этого капитала.

Еще одна большая глупость, которую Вы можете совершить со своими деньгами в погоне за высокой доходностью, — вложить заработанные Вами средства в очередную финансовую пирамиду. Вот примеры рекламы некоторых подобных пирамид.

Обратите внимание: «Кредиторъ» рекламировался даже в московском метро! Правда, эта «пирамида» уже схлопнулась тогда, когда ее реклама наконец была расклеена в вагонах метрополитена.

Рассмотрим основные признаки финансовой пирамиды.

• Агрессивная, навязчивая реклама (например, вспомните рекламу АО «МММ»).

• Обещание высоких и очень высоких доходов.

• Отсутствие прозрачности: на чем же именно будут зарабатываться эти сверхдоходы. Нет механизма формирования прибыли, не показаны конкретные инвестиционные инструменты, в которые будут вкладываться средства.

А вот еще одна реклама финансовой пирамиды из московского метро (2015 год):

Обратите внимание: упор в рекламе делается на доходность — до 28 % годовых. То есть реклама обещает высокий, но не сумасшедший доход. Ее целевая аудитория — люди алчные, но не совсем утратившие мозги от алчности. Только вот во что предлагается инвестировать эти средства, чтобы обеспечить такую доходность?

На их сайте http://finbroc.ru/content/investoram.php (ссылка, конечно, может не действовать, когда вы будете читать эту книгу) предложение расписано более подробно.

Размещение денежных средств под высокий процент

Инвестиционные программы

Условия по займам

ГЛАВНОЕ — ВАША ПРИБЫЛЬ!

Наша деятельность на протяжении восьми лет направлена на максимальное получение прибыли нашими клиентами, стабильность и полную поддержку в любых ситуациях.

Наши сберегательные программы пользуются популярностью довольно давно. Я с гордостью заявляю, что за всю нашу историю работы мы не получили ни одного отрицательного отзыва. Все клиенты, воспользовавшиеся нашими услугами, получили прибыль в строго оговоренные сроки, гарантии вложений и, конечно, особый подход со стороны наших специалистов. Ведь в первую очередь мы работаем для людей.

Более 1500 человек воспользовались нашими программами и остались довольны. Мы гарантируем безопасность Ваших сбережений, в том числе благодаря страхованию. Нам нравится делать подарки, поэтому среди наших постоянных клиентов мы регулярно проводим розыгрыши ценных призов. Каждый мой сотрудник переживает за Вас, как за члена собственной семьи, и восемь летуспешной работы это только лишний раз подтверждают.

Имеются вопросы? Напишите мне на личную почту [e-mail].

Генеральный директор ООО «Финансовый БрокерЪ»Юдин Олег Владимирович

Боже мой, какая лажа, рассчитанная на легковерных (но не совсем уж тупых) лопухов! За счет чего обеспечивается такая волшебная доходность — совершенно непонятно. Конкретных финансовых инструментов не указано. Вкладывай денежки — и через определенный срок, в соответствии с договором, заберешь их с процентами. Закопай свои пять золотых на Поле Чудес в Стране Дураков!

ПРИМЕР

Одна из крупнейших в истории пирамид — афера Бернарда Мэдоффа. Все было оформлено как хедж-фонд, который отнюдь не обещал сверхдоходов, а всего лишь год за годом демонстрировал доходность на несколько процентов выше, чем у американского фондового рынка. За счет чего обеспечивалась такая доходность, особо не афишировалось (реально доходы обеспечивались за счет поступлений от новых вкладчиков, как это обычно и бывает в финансовых пирамидах). Обратите внимание на этот, казалось бы, небольшой настораживающий фактор: непрозрачность формирования сверхдоходов! Благодаря внешней респектабельности деятельности фонда и демонстрации привлекательных, но отнюдь не чрезмерно высоких доходов афера продолжалась 13 лет.

«Среди потерпевших — более трех миллионов человек и сотни финансовых организаций, которые потеряли свои сбережения на общую сумму более 64,8 миллиарда».

http://www.со inside.ru/2014/02/26/top-9-samyh-krupnyh-finansovyh — piramid/

Вариант: показывается, куда будут вкладываться деньги, чтобы ввести в заблуждение вкладчиков. Но опыт и здравый смысл подсказывают, что заявленная информация не соответствует действительности.

ПРИМЕР 1

В рекламе, показанной выше, предлагается размещать сбережения в микрофинансовую организацию под 10 и даже под 15 % в месяц. То, что такие организации могут предоставлять займы под 1,5 % в день, — это не новость. Непонятно только, зачем привлекать капитал для такой деятельности у многочисленных частных вкладчиков под столь высокий процент? Ведь 10 % в месяц — это 120 % годовых! Почему бы не получить вместо этого на нормальных условиях банковский кредит (именно так поступают многие лизинговые компании)? Или почему бы не обратиться к крупным частным инвесторам, которые могли бы разместить значительные суммы под 3–4 % в месяц и были бы довольны? А всю прибыль сверх этого можно было бы оставить себе? Зачем переплачивать 6–8 % в месяцза привлеченный капитал? Есть только один вариант, когда это выгодно: в случае если привлеченные средства просто не планируется возвращать. Ради этого, собственно, и создаются финансовые пирамиды.

ПРИМЕР 2

Во многих известных в истории финансовых пирамидах деятельность велась вполне официально, с большим размахом. А в основе предприятия находилось акционерное общество, акции которого совершенно официально котировались на бирже. Именно такое акционерное общество, Миссисипскую компанию (Компанию Индий), основал во Франции в XVIII веке шотландский финансист Джон Ло, имевший поддержку на самом высшем (королевском) уровне. Какое-то время акции росли, однако никакой прибыльной торговли с Северной Америкой не велось. Равно как и не извлекались доходы из освоения обширных заокеанских территорий. Получаемые от продажи акций деньги тратились на рекламу, на вздувание курса акций и на роскошную жизнь самого Джона Ло. В итоге через несколько лет, после того как акции компании подорожали в АО раз, все закончилось так, как и заканчивается со всеми финансовыми пирамидами. Деньги на этом потеряла вся Франция — от торговцев и ремесленников до священников, аристократов и принцев королевской крови.

Отсутствие реального контроля за тем, как управляющие будут распоряжаться Вашими средствами. Подумайте, что будет легче сделать управляющим: обеспечить тот высокий доход на полученные от Вас средства, который они обещали? Или просто собрать деньги с доверчивых вкладчиков и сбежать с этими деньгами? Если второе — может, не стоит давать им Ваши деньги?

ПРИМЕР

В российских ПИФах деятельность каждого фонда обеспечивают три разные компании. Одна — управляющая компания фонда — распоряжается, какие ценные бумаги покупать, когда поступают дополнительные средства от пайщиков, и какие продавать, когда часть пайщиков хотят продать свои паи и выйти из фонда. Но сами средства и ценные бумаги ПИФа хранятся не в управляющей компании, а в специализированном депозитарии. А реестр вкладчиков ведет третья компания — специализированный регистратор. Руководство управляющей компании никак не может продать ценные бумаги фонда, получить деньги от этой продажи и сбежать с ними — что и делает ПИФы достаточно надежной инвестицией.

Для получения высокого дохода Вы сначала должны что-то купить у организаторов финансовой схемы, а потом с большой прибылью продать… им же. При этом на свободном рынке Вы почему-то не можете продать это, тем более с прибылью.

ПРИМЕР

«Муравьиные фермы Вана Фэна.

Довольно необычную финансовую пирамиду возвел китайский бизнесмен Ван Фэн. В 1999 году он открыл фирму Yilishen Tianxi Group of China и предлагал любому желающему стать инвестором всего за $1500. За эти деньги вкладчики получили коробку с особыми муравьями, которых нужно было кормить и выращивать по специальной инструкции в течение 90 дней. По истечении этого времени приезжали представители компании и забирали насекомых назад, перерабатывая их в афродизиаки или лекарство для лечения артрита. По крайней мере так заявляла компания бедным китайским фермерам.

По истечении каждых 14 месяцев таких вот хлопот вкладчики получили около $450, что равнялось 32 % доходности годовых. Данная пирамида имела успех еще и потому, что Ван Фэн довольно быстро разбогател и сумел раскрутиться в газетах и на телевидении. Он даже стал номинантом госпремии «100 лучших бизнесменов Китая».

Когда оборот компании составил около $2 миллиардов, муравьиная схема Вана Фэна рухнула, а его самого арестовали и приговорили к смертной казни».

http://www.соinside.ru/2014/02/26/top-9-samyh-krupnyh-finansovyh-piramid

Если Вы сомневаетесь, не является ли та инвестиция, которую Вы рассматриваете, финансовой пирамидой — обратитесь к профессиональным финансовым консультантам. Они помогут Вам разобраться в этом.

Инвестиционные возможности: фондовый рынок, инвестиции в недвижимость, инвестиции в чужой бизнес, частные займы

Если наша цель — финансовая свобода, то из всех вариантов инвестиций нас в первую очередь должны интересовать только те, которые впоследствии могут приносить нам пассивный доход.

Во всем мире существует всего несколько основных вариантов подобных инвестиций:

• недвижимость, сдаваемая в аренду;

• некоторые инструменты фондового рынка (облигации и в какой-то степени — ПИФы и ETF);

• инвестиции в чужой бизнес, которым Вы не управляете и в котором не работаете;

• частные займы.

Вот, собственно, и все варианты, благодаря которым создавались и создаются все самые крупные состояния мира! Их достаточно немного, и их суть за прошедшие десятки (ПИФы/ETF), сотни и тысячи лет (частные займы, недвижимость) почти не изменилась.

О них мы и поговорим ниже более подробно. Эти варианты инвестиций доступны каждому, кто аккумулирует необходимый капитал для вхождения в инвестицию и потратит определенное время, чтобы разобраться с тем, как именно инвестировать в данный инструмент. Причем это можно сделать как самостоятельно, так и с помощью финансового консультанта. Так или иначе, этих вариантов инвестирования вполне достаточно, чтобы Вы с их помощью смогли обеспечить себе финансовую независимость и финансовую свободу.

Есть несколько более специфических вариантов инвестиций. Эти варианты либо доступны не всем, либо требуют определенных талантов, знаний и умений. Так, популярный писатель или певец может получать пассивный доход от использования своих авторских прав. Ученые и изобретатели могут получать доход от оформленных ими патентов. Инвестировать в вино вряд ли будет кто-то, кто не является любителем и ценителем этого благородного напитка. Точно так же инвестировать в картины вряд ли будет тот, кто равнодушен к искусству, а в марки — тот, кто не является филателистом. В целом, если Вас интересуют особые варианты инвестиций, Вам имеет смысл пообщаться с теми людьми, кто давно и успешно занимается интересующим Вас вариантом инвестирования. Только осторожнее: если эти люди сами выходят на Вас и предлагают Вам варианты инвестиций, не являются ли они мошенниками? Которые просто хотят вытянуть из Вас деньги, продав Вам под видом инвестиций подделки или никчемный хлам? У Кшиштофа Кесьлевского в фильме «Декалог 10» показано, как опытные филателисты обманывают и грабят новичков, в руки которых попала по наследству ценная коллекция марок.

В чем отличие инвестиции от спекуляции

Классическое определение, данное в свое время Робертом Кийосаки: спекуляция — это когда я приобретаю что-то дешевле, чтобы потом продать дороже. А инвестиция — это то, что регулярно приносит деньги в мой карман. К примеру, покупка квартиры в строящемся доме, на этапе котлована, с целью продать эту квартиру, когда дом будет достроен и сдан и стоимость квадратного метра вырастет, — это спекуляция. А квартира, сдаваемая в аренду и ежемесячно приносящая своему владельцу арендные платежи, — инвестиция.

Исходя из этого определения, мы вряд ли можем ожидать от спекуляции пассивного дохода. С момента, когда мы размещаем средства в такую спекулятивную операцию, мы должны отслеживать момент, когда нам следует выйти из этой операции. При этом часто может оказаться так, что выйти из операции и вернуть вложенные средства — тем более с прибылью — не так-то просто. Хотя, когда мы входили в данную операцию, все казалось простым и надежным. Вроде бы что может быть проще, чем приобрести квартиру в строящемся доме, в самом начале строительства — на этапе котлована? И продать ее с прибылью, когда дом будет достроен? Однако многие мои знакомые получили от подобных инвестиций совсем не тот результат, на который рассчитывали. В одних случаях строительство затягивалось на несколько лет дольше, чем планировалось. Что крайне негативно сказывалось на итоговой доходности данной операции. Нередко бывало и так, что к моменту, когда дом оказывался достроенным, на рынке жилья было очередное затишье. Желающих продать квартиры было много, только вот желающих купить их не наблюдалось. И продажа квартир затягивалась на весьма длительное время. К сожалению, бывали (в том числе и с моими друзьями) и еще более прискорбные случаи. Когда строящийся объект недвижимости, в который они вложили свои средства, так никогда и не был достроен. А все документы с самого начала оформлялись так, чтобы потом удобнее было кинуть дольщиков. В итоге — выигранные суды, но ни квартиры, ни денег.

Для достижения финансовой независимости и свободы нам необходим пассивный доход — доход, который мы можем получать без существенных затрат нашего времени и наших сил. Многие инвестиционные инструменты могут ежемесячно или 1–2 раза в год приносить нам такой доход на протяжении многих лет. И более того, в некоторых случаях такие инвестиции еще и передаются по наследству. Увеличение количества и объема подобных инвестиций приведет к тому, что наш пассивный доход вырастет. Но при этом время и силы, требующиеся нам для контроля над этими инвестициями, по-прежнему будут оставаться незначительными. С другой стороны, каждый раз, когда мы вкладываем средства в очередную операцию, от которой мы планируем получить спекулятивный доход (заработать на том, что продали дороже то, что ранее купили дешевле), нам потребуется регулярно тратить время на контроль за этими операциями, выбор момента продажи и обеспечение самой продажи.

А ведь мы стремимся к тому, чтобы доходы от инвестиций облегчили нам жизнь и добавили нам возможности свободно распоряжаться своим временем! А не к тому, чтобы дополнительно к той работе или бизнесу, которые у нас уже есть, заполучить вторую работу, связанную с инвестициями. И постоянно тратить еще и на эту вторую работу время, силы и нервы. Поэтому я предлагаю в основном сосредоточить наше внимание на инвестициях, приносящих пассивный доход. Что же до спекулятивных операций, то их иногда можно использовать, когда предоставляется выгодная возможность увеличить капитал. Но не стоит ими увлекаться. И не будет ничего плохого, если Вы вообще не будете связываться со спекуляциями.

Инвестиции в жилую недвижимость

Этот вариант инвестиций наиболее близок и понятен большинству начинающих инвесторов. И вдобавок вызывает интуитивное доверие: ведь инвестиции в недвижимость — это нечто серьезное и основательное! Интересно, что в других странах — например, в США — недвижимость отнюдь не является наиболее широко используемым инвестиционным инструментом. В своей классической работе — книге «Разумный инвестор» — Бенджамин Грэхем пишет: «Основной выбор, который должен сделать инвестор, — в каких долях распределить свои вложения между облигациями, имеющими высокие рейтинги, и обыкновенными акциями лидирующих компаний». Рекомендуемое автором соотношение — от 25:75 % до 75:25 %, в среднем 50:50 %. По поводу инвестиций в недвижимость Грэхем пишет: «Подобная деятельность тоже не относится к нашей компетенции. Все, что следует сказать инвестору: «До начала операции убедитесь в том, что это Ваш вид деятельности». Прозрачный намек, что для многих инвесторов инвестиции в недвижимость не являются их видом деятельности.

Именно с такими традициями инвестирования боролся Роберт Кийосаки, пропагандируя в своих книгах, что инвестиции в недвижимость — доступный и перспективный инвестиционный инструмент, имеющий ряд безусловных преимуществ перед взаимными фондами, в которые в настоящее время инвестируют свои средства подавляющее большинство жителей США. Почему они это делают? И при этом многие из них даже не рассматривают возможностей приобретения недвижимости как инвестиционного объекта. При этом у многих есть принадлежащая им жилая недвижимость — в собственности или в ипотеке… Причина в том, что для приобретения нового объекта недвижимости нужна сразу достаточно значительная сумма денег. А доход от сдачи этой недвижимости в аренду будет небольшим. Если же покупать инвестиционные объекты недвижимости, используя ипотечные кредиты, то следует ожидать, что ежемесячные выплаты по ипотеке будут выше, чем поступления от аренды. И это сделает данную операцию невыгодной и непривлекательной. Рекомендации Кийосаки как раз и заключаются в том, что можно подобрать объекты недвижимости, по которым поступления от аренды будут превышать выплаты по ипотеке. И итоговая доходность на первоначально вложенную сумму будет привлекательной. Просто такие условия возникают по незначительной доле объектов недвижимости. А главное — не в каждом городе. И не каждый год.

Получается, что инвестиции во взаимные фонды просто-напросто значительно проще и доступнее. Начинать их можно с небольших первоначальных сумм. Эти инвестиции рекомендуют все финансовые консультанты. И подобные инвестиции имеются у большинства знакомых любого американца, который обдумывает, куда ему инвестировать собственные средства. А стадный инстинкт — великая вещь!

В России дело обстоит прямо противоположным образом. Подавляющее большинство населения страны (в том числе те, кто работает и зарабатывает неплохие деньги) не знает об инвестициях почти ничего. И боится их до дрожи. Мало кто знаком с инструментами фондового рынка — акциями, облигациями, ПИФами. И разумеется, никто не будет инвестировать средства в то, чего он не знает, не понимает. И чего инстинктивно боится.

Финансовых консультантов мало. Подавляющее их большинство не имеют ни серьезного опыта инвестиций, ни заслуживающего внимания собственного инвестиционного портфеля. К таким «консультантам» не очень-то хочется прислушиваться. Они не вызывают ни уважения, ни доверия.

Поэтому очень немногие россияне вообще когда-либо в своей жизни задумываются об инвестициях в фондовый рынок. В том числе в паевые инвестиционные фонды — ПИФы, которые являются аналогом американских взаимных фондов.

С другой стороны, большинству россиян присуще инстинктивное доверие к инвестициям в недвижимость. Разумеется, все начинается с приобретения жилой недвижимости лично для себя. Это серьезная финансовая цель № 1 для подавляющего большинства семей, доходы которых уже позволяют серьезно задуматься над решением этих вопросов.

А дальше возможны варианты… Кто-то, решив вопросы с жильем для своей семьи, приобретает на будущее квартиры для своих детей. Так сказать, «на вырост». Кому-то, кто уже приобрел себе квартиру или коттедж либо платит ипотеку, еще одна квартира достается в наследство. У одних владельцев эти «дополнительные» квартиры стоят, не занятые никем. И покрываются пылью. Другие же владельцы квартир решают, что, пока дети не выросли, нечего квартире стоять без дела. И сдают ее в аренду. Так они становятся владельцами инвестиций, приносящих им (за счет аренды) пассивный доход.

На какую доходность можно рассчитывать при инвестициях в жилую недвижимость? Текущий доход от аренды может составлять 4–5 % от рыночной стоимости квартиры. В Москве — до 6 %. Уже за вычетом таких затрат, как коммунальные платежи и ежегодная страховка квартиры. Плюс прирост стоимости самого объекта, который в среднем может составлять около 10 % годовых. Разумеется, эту часть прироста стоимости Вы не сможете получить на руки в виде дохода, пока не продадите саму квартиру. Однако этот прирост стоимости реально идет. И человек, купивший квартиру, 10 лет сдававший ее в аренду и затем продавший, получит на руки совершенно другую сумму, чем тот, кто на 10 лет положил средства, равные первоначальной стоимости квартиры, на депозит в банк. Под те же 4–6 % годовых.

Прирост стоимости метров также не идет равномерно. Например, с начала 2008 года темп роста стоимости недвижимости резко ускорился и достиг пика в августе-сентябре 2008 года. Затем произошло существенное падение стоимости недвижимости на фоне ощутимого сокращения количества сделок по покупке-продаже недвижимости в 2009 году. Рынок недвижимости «встал». После этого экономика начала активизироваться и развиваться дальше. Вслед за этим возобновился рост на рынке недвижимости. К 2011 году стоимость метра жилья достигла пика, ранее достигнутого в 2008 году. После чего рост продолжился. Аналогичной динамики можно ожидать в 2014–2015 годах и в последующие годы. При кризисе рост цен на недвижимость прекращается. Затем стоимость метров некоторое время может даже снижаться. При восстановлении роста экономики растет количество операций купли-продажи недвижимости. Рост цен возобновляется и некоторое время идет с более высокой скоростью, компенсируя предыдущий период отсутствия роста и снижения цен. Затем рост цен стабилизируется. И идет дальше с обычной скоростью — до следующего кризиса.

Плюс, как мы уже говорили выше, инвестиции в недвижимость автоматически обеспечивают защиту от инфляции. Что тоже безусловное преимущество. Особенно в сравнении с банковскими депозитами.

Итоговая доходность инвестиций в жилую недвижимость составляет, таким образом, 14–16 % годовых. Как увеличить эту доходность?

• Можно сдавать квартиру не помесячно, а посуточно. Такие квартиры могут быть популярны как среди командировочных, так и среди отдыхающих. А также среди тех, кто таким образом решает вопрос с обеспечением места для свиданий. Однако давайте называть вещи своими именами: это уже не инвестиции с пассивным доходом, а еще один источник активного дохода. Который постоянно будет требовать Вашего времени и Ваших сил. Удачно подобранный арендатор может жить в одной и той же квартире много лет. И все это время исправно ежемесячно платить за аренду. Я знаю случаи, когда арендатор жил в квартире и 10 лет, и больше. Если у Вас будет 10 или 20 таких квартир, сдаваемых в аренду, получаемый от них арендный доход пропорционально возрастет, а Ваша загрузка не так уж сильно увеличится. При посуточной сдаче квартир в аренду нужно сначала встретить и заселить каждого арендатора, затем — принять у него квартиру при выселении. После выезда каждого арендатора — уборка, смена и стирка белья… Хорошо, если у Вас в семье есть не загруженный другими делами человек, который мог бы этим заниматься. А если нет? Если заниматься всем этим Вам придется самому? Чем больше арендаторов будет заезжать в Вашу квартиру (то есть чем больше будет загрузка и, соответственно, доход), тем больше будет уходить Вашего времени и Ваших сил. А если таких квартир у Вас будет 10, да еще и в разных местах? Пожалуй, у Вас просто не останется времени ни на какую другую работу. Весь день Вы будете бегать с ключами от квартир и с грязным бельем!

• Можно купить квартиру на начальном этапе строительства дома, на этапе котлована, когда квадратные метры продаются дешевле всего. Впоследствии, когда дом будет достроен, Вы сделаете ремонт и обставите квартиру мебелью, ее также можно будет сдавать в аренду. В этом случае итоговая стоимость квартиры может оказаться значительно ниже, чем при приобретении на вторичном рынке. А значит, арендный доход будет выше. Схема нормальная. Только нужно учесть, что на самом деле речь идет о двух разных инвестиционных операциях. Первая из них — приобретение квартиры на этапе котлована с расчетом на то, что, когда дом будет достроен, стоимость метра ощутимо возрастет. Позже мы отдельно поговорим про подобные инвестиции. Замечу, что в этом случае совершенно не обязательно сдавать квартиру в аренду, когда дом будет достроен. Можно просто продать метры (не влезая ни в ремонт, ни в обстановку) и положить доход себе в карман. Если же Вы этого не сделали и вместо этого переходите к сдаче квартиры в аренду, справедливо было бы разделять доходность от этих двух этапов инвестирования. И тогда очевидно, что Вы можете рассчитывать на определенный доход от роста стоимости метров по завершении первого этапа — когда дом будет сдан. Однако сам доход от сдачи квартиры в аренду в пересчете на рыночную стоимость квартиры с учетом ремонта и обстановки будет абсолютно нормальным — не выше и не ниже, чем обычно.

• Наконец, Вы можете купить квартиру по значительно более низкой цене, чем рыночная. Таких вариантов становится особенно много, когда в экономике наступает очередной кризис. Если на дворе экономический кризис, а у инвестора есть свободные средства и он умеет ими распорядиться, такой инвестор — король! Квартиры (а также объекты коммерческой недвижимости) по цене значительно ниже рыночной можно купить с аукционов. Например, когда банки реализуют недвижимость, полученную ими в качестве залога за невозвратные кредиты. Иногда на таких аукционах можно купить объекты недвижимости по цене на 40–50, а то и на 60 % ниже, чем рыночная. Такая недвижимость может быть уже с ремонтом (иногда — вполне приемлемым). А в некоторых случаях — еще и с арендатором. В любом случае, как говорит Роберт Кийосаки, «выгодная инвестиция создается не в момент продажи, а в момент покупки». Этот способ повышения доходности Ваших инвестиций можно только приветствовать. Воспользоваться им можно и в ситуациях, когда кризиса в экономике нет, но у Вас есть знакомые владельцы недвижимости, которые хотят срочно продать принадлежащую им недвижимость и готовы уступить в цене.

ПРИМЕР 1

Я неоднократно встречался с ситуацией, когда обеспеченный человек собирался окончательно перебираться за рубеж. И готов был быстро продать знакомым свои объекты недвижимости по значительно более выгодной цене, чем рыночная.

ПРИМЕР 2

Многие знакомые мне инвесторы поддерживали хорошие личные отношения с директорами и собственниками строительных компаний. Некоторые из них периодически получают предложения купить за наличные объекты недвижимости. В том числе в уже построенных домах, с дисконтом 15–20 % от рыночной цены. При условии быстрой оплаты и полного отсутствия огласки.

ПРИМЕР 3

Многие строительные компании стараются рассчитываться со своими поставщиками (например, с теми, кто продает им металл или поставляет железобетон) не деньгами, а метрами. При этом стоимость метров может быть весьма выгодной. Беда, однако, в том, что это метры, а не живые деньги. Поэтому строителям было бы выгодно оплачивать метрами, на бартер хотя бы и 100 % тех стройматериалов, которые им поставляют. Только вот поставщики вряд ли долго выживут при таких условиях оплаты. Поэтому обычно метрами оплачивается только часть поставок. Например, в рамках того, что владелец компании-поставщика готов был бы зачесть как свои дивиденды. С тем, чтобы впоследствии полученные таким образом квартиры стали частью его собственного инвестиционного портфеля. И, разумеется, он не будет договариваться об оплате метрами слишком значительной доли общего объема поставок. Что могло бы привести к существенному уменьшению его оборотного капитала. И нанести ущерб его бизнесу.

Другое дело, когда он знает, что сразу переоформит метры на другого собственника и получит за нихживые деньги. Если у вас есть друг — директор или собственник такой компании-поставщика, проводя сделки через его компанию и получая метры взаимозачетом, на привлекательныхусловиях, Вы также можете обеспечить себе ощутимый дисконт к стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

«Входной порог» по инвестициям в недвижимость составляет от 1–2 миллионов рублей в регионах. И от 4–6 миллионов рублей в Москве (по состоянию на 2016 год). За счет ипотеки этот порог можно значительно снизить — в 5, а то и в 10 раз (об этом мы еще поговорим). Плюс возможная стоимость ремонта (от полного до косметического) и обстановки. Таким образом, сначала нужно накопить определенную сумму (довольно ощутимую для семьи со средним доходом), а уже потом рассматривать варианты инвестиций в недвижимость.

Если Вы каждый месяц можете откладывать и направлять на инвестиции несколько сот тысяч и тем более несколько миллионов рублей, инвестиции в недвижимость для Вас вполне приемлемы и возможны. Если Ваши возможности ежемесячных инвестиций не превышают 50 000–100 000 рублей — инвестиции в недвижимость все еще возможны, но потребуют от вас серьезных усилий и самодисциплины. Если же Вы пока можете ежемесячно инвестировать не более 10 000-20 000 рублей — даже ипотека на самую скромную квартиру в регионе потребует от Вас колоссального напряжения сил. Прямо скажем, в такой ситуации инвестиции в недвижимость Вам не по карману. Хотя Вы без особых проблем можете постепенно накапливать капитал, инвестируя средства в ПИФы.

Как выбирать объекты недвижимости для инвестиционных целей? Поговорим о выборе квартир на вторичном рынке недвижимости. Про инвестиции в строящуюся недвижимость мы поговорим чуть дальше.

Очень часто квартира, приобретаемая в инвестиционных целях, для сдачи в аренду, — уже не первая квартира, которую инвестор приобретает в своей жизни. В большинстве случаев первую квартиру покупают для себя и своей семьи. А уже вторую и последующие — для сдачи в аренду. Нередки случаи, когда вторую квартиру приобретают опять же для себя и своей семьи — для переезда, с целью улучшения жилищных условий. А предыдущую квартиру после переезда начинают сдавать в аренду. Такие квартиры сразу видны: ремонт в них сделан «для себя». Многое в этом ремонте и отделке помещений не имеет смысла, если бы квартира сразу готовилась под сдачу в аренду. Аналогично многое из мебели и обстановки остается на старой квартире. А новая квартира и обставляется заново, с иголочки. Конечно, такой вариант появления готовых (и даже уже обставленных и полностью оборудованных) квартир под сдачу в аренду возможен только у обеспеченных семей. Менее обеспеченные семьи вынуждены при улучшении жилищных условий обязательно продавать предыдущую квартиру. Что и порождает сделки «с альтернативой».

Так или иначе, приобретение квартиры для себя или для сдачи в аренду имеет больше общего, чем отличий. Сначала Вы приблизительно определяете, что именно Вы ищете — количество комнат, площадь квартиры, расположение, примерную стоимость. В Москве и Питере близость к метро имеет большее значение «в плюс», чем возможное увеличение стоимости квартиры из-за этой близости — «в минус». Часто бывает так, что у квартиры, расположенной в 15–20 минутах от метро на маршрутке, и у квартиры, расположенной в 10 минутах от метро пешком, примерно одинаковой площади и в схожих домах, стоимость одинаковая. Однако эти 15–20 минут на маршрутке впоследствии, при сдаче квартиры в аренду, будут колоссально портить Вам жизнь! У многих арендаторов, особенно приехавших в Москву из других городов, как одиноких, так и семейных, но без детей, машин может не быть. Даже если машина имеется — в Москве ездить на машине на работу и с работы далеко не всегда удобно! Так что близость к метро — безусловный плюс. С другой стороны, квартиры в районе кольцевых станций метро и на расстоянии 4–5 станций метро от кольца могут не так уж сильно различаться в цене. Зато квартиры, расположенные внутри кольцевой линии метро, сразу резко дорожают. То же можно сказать и о квартирах, расположенных в более престижных районах (например, на Кутузовском проспекте). Само по себе это не проблема, если и аренда таких квартир будет оплачиваться по более высокой ставке. Главное — соотношение стоимости квартиры (включая ориентировочные затраты на необходимый ремонт и дополнительную обстановку для сдачи в аренду) с ожидаемой суммой ежемесячной аренды (за вычетом коммунальных платежей, если их не будет оплачивать сам арендатор). И второе: лучше не выходить за пределы сегмента массовой сдачи квартир в аренду. Если при каждой смене арендатора Ваша квартира будет простаивать пустой по полгода и более, это крайне негативно отразится как на Ваших доходах, так и на ваших нервах. А мы занимаемся инвестициями для того, чтобы увеличивать наш доход и безопасность. А не наш стресс. И не напряжение наших нервов.

Определившись, какую примерно квартиру Вы ищете, можно приступать к поиску. Традиционно сформировавшийся к 2015 году рынок купли-продажи жилой недвижимости предполагает, что при продаже квартиры в основном привлекаются риелторы. В то время как при ее приобретении покупатель обычно самостоятельно осматривает квартиры, выставленные на продажу. Если в семье осмотром вариантов приобретаемых квартир одновременно занимаются и муж и жена, вдвоем они могут осмотреть в два раза больше объектов за то же время. Если к осмотру предлагаемых квартир можно привлечь еще кого-то из родственников (маму/папу или сына/дочку), интенсивность осмотров еще повышается. Или тот, кто менее занят, может массово осматривать объекты, предварительно удовлетворяющие Вашим критериям. А потом составляется короткий список (shortlist) наиболее привлекательных объектов. Муж с женой осматривают их еще раз — вместе. После чего принимается решение. После нескольких десятков осмотренных объектов нужно уметь быстро понять, что очередная квартира по-настоящему привлекательна. И по ней нужно оперативно принимать решение. Практика показывает, что действительно выгодные объекты «уходят» быстро.

Можно, конечно, подобрать риелтора. И поручить ему поиск интересующего Вас объекта. Однако в любом случае, когда риелтор выберет для Вас несколько перспективных вариантов, Вам все равно нужно будет осмотреть их лично и сделать выбор. Замечу, что профессиональные и заслуживающие доверия риелторы — тот капитал, который профессиональному инвестору имеет смысл нарабатывать всю жизнь. Здесь нужно не стесняться периодически обращаться за рекомендациями к тем из Ваших знакомых, кто часто и успешно проводит операции купли-продажи недвижимости. Спросите их: услугами каких риелторов они пользуются? Насколько они ими довольны? И могут ли их рекомендовать?

Альтернативный вариант — для топ-менеджеров и собственников компаний. Можете сформировать из своих подчиненных команду (во главе с одним из руководителей), которая в свободное от работы время будет осматривать квартиры, соответствующие интересующим Вас критериям. Потом они так же составят на основе отобранных вариантов short-list наиболее привлекательных объектов. И организуют повторные просмотры (например, в 2–3 последовательных дня, по 4–6 квартир в день) уже с Вашим участием. В итоге, когда сделка успешно проведена, команда получает премию лично от Вас. Размер премии для команды можно оговорить заранее. А как ее делить — пропорционально вкладу и обеспеченному результату, — Вы можете решить уже по итогам проделанной работы.

ПРИМЕР

Один мой знакомый приобрел довольно удачную квартиру в 2007 году организовав как раз такую команду из сотрудников для осмотра квартир в Москве. Команда лично осмотрела 150 объектов (из нескольких сотен, выбранных из Интернета и баз недвижимости, предоставленных знакомыми риелторами). Повторных осмотров с участием самого инвестора было около 20. В итоге было выбрано три наиболее привлекательных квартиры. Одна «ушла» за день до того, как было принято решение о ее покупке. Вторая требовала ремонта. Третья продавалась по той же цене, была больше по площади и практически готова к заезду. Ее и приобрели — с ремонтом и частично со встроенной мебелью (включая итальянскую кухню и джакузи). Стоимость — 10,5 миллиона рублей, трехкомнатная, 92 квадратных метра. В 10 минутах пешком от кольцевой станции метро. Необходимый ремонт после приобретения квартиры уложился в сумму менее 200 000 рублей. Премия команде сотрудников, занимавшихся подбором квартиры, составила 150000 рублей.

В 2012 году он приобрел по этой схеме еще одну квартиру. Командой сотрудников было осмотрено около 80 объектов. Из них сам инвестор осмотрел 10 наиболее привлекательных. Была приобретена 3-комнатная квартира в 12 минутах пешком от станции метро (второй от кольца). Квартира — уже с ремонтом и частично с обстановкой. Затраты на дополнительный ремонт и обстановкууложились в 400 000 рублей. Через 1,5 месяца после приобретения квартиры в нее заехали арендаторы. Арендная доходность — 6,3 % годовых от полной стоимости квартиры (включая ремонт и обстановку).

«Хорошие долги» и ипотечные кредиты

Думаю, никто из нас не будет против приобрести в собственность инвестиционную квартиру. И сдавать ее в аренду, ежемесячно получая доход. Но есть одна сложность. Не так-то легко выложить из кармана несколько миллионов и купить квартиру, когда этих нескольких миллионов в кармане нет. И крайне тяжело накопить эти несколько миллионов, когда Ваш доход не превышает нескольких десятков или даже сотен тысяч в месяц. Признаем честно: большинству людей просто не дано откладывать и накапливать серьезные суммы, в десятки раз превышающие их ежемесячный доход. Для этого у них просто-напросто не хватает выдержки и самодисциплины. Легко ли, к примеру, каждый месяц откладывать половину своего дохода? Это очень нелегко. Очень немногие на это способны. И все же человек, способный это делать, будет каждый год откладывать всего лишь шесть своих среднемесячных доходов.

А поскольку большинство людей не способны даже на это, получается, что отложить и накопить деньги для того, чтобы полностью оплатить стоимость приобретаемой квартиры, они не смогут никогда. Вне зависимости от того, как много они будут зарабатывать. Разве что размер их месячного дохода будет равен стоимости квартиры. Или хотя бы половине ее стоимости.

Именно поэтому так полезна ипотека: возможность приобрести недвижимость, заплатив первоначально лишь 10–20 % ее стоимости. И выплачивать остальное в рассрочку на протяжении многих лет. Для подавляющего большинства людей во много раз проще взять в долг крупную сумму и затем постепенно гасить этот долг, чем накопить такую же сумму, ежемесячно откладывая и сберегая часть дохода. Те, кто никогда не будет настолько дисциплинирован, чтобы самостоятельно накопить несколько миллионов для приобретения квартиры, вполне способны будут приобрести эту квартиру в ипотеку.

Ипотека является классическим примером хорошего долга. Человек, который приобрел квартиру с помощью ипотечного кредита, платит банку процент по кредиту за использование заемных средств. Если он сдает эту квартиру в аренду, она дает ему доход как в виде арендных платежей, так и за счет прироста стоимости самой квартиры. Вторая часть дохода — скрытая. Однако она существует и обратится в реальные деньги, когда квартира будет продана. К сожалению, ставки ипотечных кредитов в России достаточно высоки. Вряд ли можно ожидать, что при доходе от сдачи квартиры в аренду 4–6 % годовых и ставке ипотечного кредита от 11 до 17 % удастся за счет арендных платежей полностью оплачивать ипотеку.

Но все же, с учетом среднего прироста стоимости квартиры 10 % в год, можно ожидать, что совокупный выигрыш от получения аренды и прироста стоимости квартиры превысит затраты на погашение процентов по ипотечному кредиту. То есть Вы можете ожидать, что к моменту, когда Вы полностью выплатите долг, прирост стоимости квартиры и сумма полученных Вами за это время арендных платежей в совокупности будут выше, чем те проценты, которые Вы за это время заплатили за пользование средствами банка. Например, за время, пока Вы гасили кредит, Вы получили 2 миллиона рублей арендных платежей и заплатили 3,5 миллиона рублей процентов по кредиту. Плюс за это время квартира выросла в цене на 2,5 миллиона. В итоге Вы в плюсе на 1 миллион рублей. И вдобавок удачно попользовались средствами банка для приобретения квартиры, которая осталась в Вашей собственности.

А главное даже не это. Главное то, что Вы таким образом смогли стать полноправным владельцем дорогостоящей недвижимости, на приобретение которой Вы никогда бы не смогли заставить себя отложить и накопить необходимую сумму. Если бы не ипотека, Вы с тем же самым доходом просто никогда не смогли бы приобрести эту недвижимость.

Дополнительный бонус: банк (во всяком случае, многие банки, работающие с ипотекой) тщательно проверит каждую квартиру, которую Вы планируете приобретать с использованием ипотечного кредита. Если квартира «проблемная», имеются риски, связанные с ее приобретением или с правами собственности на эту квартиру, — сотрудники банка Вам об этом скажут. Им совершенно не нужно, чтобы Вы приобрели квартиру, по которой потом возникнут проблемы не только у Вас, но и у банка!

А когда выплаты по ипотеке завершены, Вы все равно продолжаете получать арендные платежи. И недвижимость продолжает расти в цене.

Если у Вас есть возможность получать ипотечные кредиты на выгодных условиях и суммарный доход от арендных платежей и прироста стоимости метров будет ощутимо превышать размер процента по ипотечному кредиту, иметь подобный ипотечный кредит выгоднее, чем не иметь его. Обычно на семью дается один ипотечный кредит на наиболее выгодных условиях. При этом у некоторых семей размер согласованного кредита может быть таким, что они могут в рамках одного кредита приобретать сразу несколько квартир. Или брать для тех же целей несколько ипотечных кредитов одновременно. В этом случае, с точки зрения эффективного управления финансами и инвестициями, выгодно постоянно находиться в процессе выплат по очередному ипотечному кредиту. Есть дополнительные доходы и нет привлекательного объекта для инвестиций? Погасите досрочно часть кредита. Ваша ежемесячная долговая нагрузка сразу снизится. А разница между доходами и затратами возрастет. Погасили ипотеку досрочно? Отлично! Оформляйте новый ипотечный кредит. С согласованным размером кредита настолько большим, насколько это возможно при сохранении выгодных условий ипотеки. И подыскивайте новый объект, который Вы приобретете с использованием этого кредита.

Как сделать еще более доходными инвестиции в жилую недвижимость с использованием ипотеки? Можно инвестировать по схеме, о которой мне рассказывал Николай Мрочковский весной 2014 года.

• Первый шаг — купить однокомнатную квартиру площадью от 45 до 55 квадратных метров. В строящемся здании на окраине Москвы. Или в ближнем Подмосковье (5-10 километров от МКАД). Вы можете брать ипотечный кредит на максимально длительный срок. К примеру, 200 000 рублей — первоначальный взнос, 20 000 с небольшим — ежемесячные выплаты по кредиту.

• Через год квартира достраивается. Вы меняете планировку, разделяете квартиру перегородкой. За основной входной дверью делаете мини-тамбур на две двери — на две квартиры. Делаете два санузла.

• В данном случае неважно, строящийся объект или уже построенный, вторичный рынок или нет. Важна площадь по приемлемой цене.

• Итак, получаются две небольшие квартирки примерно по 20–25 квадратных метров, но каждая со своим санузлом. Сдаем две квартиры по уменьшенной стоимости. Если рыночная стоимость сдачи в аренду у полноценной однокомнатной квартиры, к примеру, 20 000-25 000 рублей, то каждую мини-квартиру Вы сдаете за 18 000-20 000. В удачном случае — за 22 000 рублей. Минус платежи за ипотеку 20 000.

• По доходности получается 16 % годовых от вложенной суммы, плюс примерно 10 % годовых — прирост стоимости.

В регионах эта схема тоже работает. Главное, чтобы квартира была достаточно большой площади.

Разумеется, Вам нужно самостоятельно пересчитывать эту схему, исходя из доступных Вам конкретных условий — вариантов квартир, ставок по ипотеке и уровня арендных платежей. Однако в целом принцип, что выгоднее сдавать в аренду две мини-однокомнатные квартиры по 20–25 квадратных метров, пусть даже по уменьшенной ставке, чем одну однокомнатную квартиру площадью 45–55 квадратных метров, будет соблюдаться. Во всяком случае, в бюджетном сегменте рынка сдаваемых в аренду квартир. Дополнительный бонус: стоимость аренды, которую Вы запрашиваете за ваши мини-однокомнатные квартиры, будет выглядеть очень привлекательно. А значит, от желающих арендовать эти квартиры не будет отбоя!

Лучший объект для приобретения

При равной сумме годового дохода чем ниже стоимость инвестиции, приносящей этот доход, тем выше процент дохода от этой инвестиции и лучше ее окупаемость. Значит ли это, что лучшие квартиры для инвестиций — те, которые можно приобрести дешевле всего?

Совсем нет. Более привлекательной является та инвестиция, которая позволяет получить более высокий доход относительно стоимости этой инвестиции. Или (что то же самое) имеет более короткий срок окупаемости. Поэтому одни квартиры сдаются в аренду с минималистским ремонтом и дешевой обстановкой. А в других перед сдачей в аренду делается более качественный, в некоторых случаях дизайнерский ремонт с соответствующей обстановкой. Зато и сдаются в аренду эти квартиры по более высокой цене. Что позволяет поднять доходность и повысить окупаемость инвестиций. В наибольшей степени этот эффект сказывается на квартирах, сдаваемых в аренду посуточно. И разумеется, есть больший смысл в хорошей отделке и обстановке квартиры, расположенной в центре. И меньше смысла серьезно вкладываться в квартиру, расположенную на окраине города.

Таким образом, для Вас важнее процент арендного дохода и срок окупаемости, чем минимальная стоимость квартиры любой ценой. Большое значение также имеет, насколько востребованной окажется эта квартира при сдаче в аренду. От этого зависит, как долго она будет простаивать между тем, как съедет предыдущий арендатор, и тем, как заедет следующий.

У наиболее востребованных квартир очередной арендатор подписывает договор аренды еще до того, как съехал предыдущий. Сегодня съезжает один — завтра въезжает другой. И время простоя стремится к нулю. При этом стоимость квартиры и ее привлекательность для арендаторов совсем не обязательно зависят друг от друга. Я часто наблюдал, что две квартиры схожей площади и уровня отделки, расположенные в одном и том же районе, имеют похожую стоимость. Только одна из них расположена в 12 минутах от метро, а до другой квартиры нужно будет от этого же метро ехать 15–20 минут на маршрутке. Догадайтесь, какая из этих квартир будет более привлекательна для арендаторов и которую из них еще и сдать можно будет дороже.

Необходимо также учесть, что самые дешевые квартиры одновременно могут оказаться и наиболее рисковым приобретением. Вообще, почему стоимость данной квартиры может быть значительно ниже, чем рыночная? Либо хозяева срочно нуждаются в деньгах. Либо хозяева — алкоголики или наркоманы (а квартира «убитая» до состояния тотальной разрухи). Либо есть проблемы с правами собственности на эту квартиру. Велика вероятность, что сначала квартиру продадут. И возьмут за нее деньги. А потом «неожиданно» всплывает нарушение прав какого-нибудь ребенка-сироты. И новых владельцев в полном соответствии с законом попросят выселяться. В данном случае заниженная цена на квартиру создает большой поток желающих ее приобрести. Причем большинство из них будут стремиться приобрести квартиру как можно дешевле. Из них мошенники-продавцы выбирают самого беспомощного, финансово и юридически необразованного «пациента». С ним и проводится сделка. Цель которой — «кинуть» покупателя квартиры на деньги.

Поэтому мой Вам совет — избегайте самых дешевых объектов. Когда речь идет о вторичной недвижимости, самые дешевые объекты одновременно могут быть самыми проблемными. Находящимися в наихудшем состоянии и наиболее рискованными для приобретения.

Кроме того, бессмысленно оценивать квартиру только по метражу, планировке, расположению дома и стоимости метра. Если Вы собираетесь сдавать эту квартиру в аренду, она должна быть отремонтирована. А также оборудована необходимой мебелью и бытовой техникой. Вдобавок, если Вам придется делать в этой квартире серьезный ремонт, это будет Вам стоить не только денег, но и времени и нервов. А Ваше время тоже кое-чего стоит! Поделите Ваш среднемесячный доход на 20 дней и 8 часов в день. Вы получите стоимость часа Вашего рабочего времени. Теперь поделите Ваш среднемесячный доход на 30 дней и 16 часов в день. Вы получите стоимость часа Вашего общего времени. Небольшой косметический ремонт квартиры может растянуться на несколько недель. Серьезный ремонт — на много месяцев, а то и на год. Причем Вы не просто будете тратить деньги, время и нервы. Все это время Вы не сможете сдавать квартиру в аренду и получать от нее доход. Все это необходимо учесть, когда Вы оцениваете совокупную стоимость квартиры. И возможную доходность от инвестиций в эту квартиру.

Какая квартира может оказаться наиболее привлекательной для приобретения? И с какими владельцами квартир предпочтительнее иметь дело покупателю? По моему опыту, оптимальным вариантом может оказаться не самая дешевая квартира. С приличным (или хотя бы приемлемым) ремонтом. И уже частично с обстановкой: чем больше хорошей встроенной мебели — тем лучше! А главное, чтобы продавали такую квартиру обеспеченные (или просто богатые) люди. Адекватные и не находящиеся на момент продажи в стесненных финансовых обстоятельствах. Нам интересен такой продавец квартиры, который ориентируется на то, чтобы продать свою квартиру по нормальной рыночной стоимости метров. Он не будет излишне задирать цену за ремонт. И либо оставит встроенную мебель (а может быть, и значительную часть остальной мебели) Вам в подарок, либо предложит выкупить ее по номинальной стоимости. В такой квартире достаточно сделать небольшой косметический ремонт. Дооборудовать ее мебелью, бытовой техникой — и можно приглашать арендаторов! Я сам был свидетелем того, как в подобные квартиры (уже отремонтированные и оборудованные) заселялись арендаторы уже через несколько недель после того, как их приобрел новый владелец.

А идеальный вариант — это приобретение квартиры с ремонтом, обстановкой и уже находящимся в ней арендатором. Который уже живет в этой квартире несколько лет, каждый месяц исправно платит аренду. И в ближайшие годы не собирается никуда переезжать. Такие варианты я также наблюдал на практике. Причем при покупке квартир не только в России, но и за рубежом. В этом случае арендные платежи начинают поступать к Вам сразу после того, как Вы становитесь собственником квартиры.

Вы можете сказать, что у Вас есть свои пожелания и предпочтения относительно того, как нужно делать ремонт и отделку квартиры. И Вы хотели бы, чтобы квартира была отремонтирована в соответствии с Вашим вкусом. Однако предположим, что Вы серьезно подошли к подбору той квартиры, в которую Вы планируете инвестировать свои средства. Ваши сотрудники (помощники, родственники) осматривают десятки вариантов квартир. И организуют повторный просмотр с Вашим участием по нескольким наиболее привлекательным вариантам. При просмотре этих квартир Вы даете им обратную связь: что Вас устраивает, что — нет, что нравится, что — не очень. Чем больше квартир Ваши помощники отбирают и показывают Вам, тем лучше они понимают Ваши вкусы. И тем более удачные варианты попадают к Вам на рассмотрение. Вы поразитесь, насколько удачно совершенно незнакомые Вам люди (нынешние собственники квартир) могут угадать Ваш вкус в том, что касается ремонта квартиры, отделки и обстановки! Когда Вы осматриваете некоторые квартиры, Вам кажется, что и Вы не сделали бы лучше. А иногда, положа руку на сердце, Вы должны признаться: если бы Вы сами руководили ремонтом, отделкой и обстановкой этой квартиры, Вы не смогли бы достичь такого удачного результата, как то, что Вы видите перед собой.

А теперь — хорошая новость! Вы можете купить все это в готовом виде. Не потратив времени, сил и нервов на ремонт, отделку и обстановку квартиры. И если перед Вами подходящий тип владельца, который ориентируется на продажу Вам квартиры по адекватной рыночной стоимости, Вам повезло вдвойне. Вы с ним будете договариваться, исходя из рыночной стоимости метров. В итоге Вы заплатите ему за квартиру по этой стоимости. А все красоты достанутся Вам практически даром. А главное — в эту квартиру можно будет заселять арендаторов после минимальной дополнительной подготовки. Уже через несколько недель.

Собственно, вне зависимости от того, насколько Вам понравилась квартира, главное — что собой представляет и как себя ведет ее владелец. В квартире может быть неплохой ремонт и приятная обстановка. Но если те, кто продают Вам квартиру, начинают заикаться о том, что такая квартира должна стоить существенно дороже из-за ее дизайнерского ремонта, — бегите от этой квартиры как от чумы! Они сначала вбухали деньги в ремонт и обстановку квартиры ради своей прихоти. А теперь думают, что Вы все это им оплатите. И они еще заработают на вас. В другой квартире с ничуть не худшим уровнем отделки и ремонта хозяин будет исходить при оценке квартиры из нормальной рыночной стоимости метров. С таким хозяином уже можно попробовать договориться. Если Вы не переплатите при покупке квартиры, Вы не окажетесь в убытке при ее последующей продаже. А самое худшее — когда владельцы квартиры откровенно бедные или просто нищие люди. Состояние таких квартир может быть ужасающим. Не исключено, что ремонт нужно будет начинать с полной замены коммуникаций, включая трубы и электропроводку. А хуже всего то, что такие нищие собственники часто пытаются решить за счет продажи своей квартиры все свои финансовые вопросы. Квартира — их единственное достояние. И уж они приложат усилия, чтобы содрать с Вас все, что только смогут! Например, ненавидящие друг друга муж и жена живут вместе в трехкомнатной квартире и хотят разъехаться. Они могут на полном серьезе рассчитывать, что Вы им заплатите за трехкомнатную квартиру достаточно, чтобы они на эти деньги купили однокомнатную и двухкомнатную квартиры. Причем в том же районе. И без потери площади. Знаете, о чем они еще подумают? Как бы дополнительно взять с Вас кругленькую сумму наличными сверху.

Другой вариант: владелец квартиры выставил квартиру на продажу, проводятся показы… Но на самом деле он не готов продавать квартиру. И сделает все, чтобы сделка не состоялась. Может быть, он и не хотел выставлять квартиру на продажу. Но родственники уговорили, жена, дочка. Или что-то еще произошло. А он не спорит, изображает бурную деятельность. А втихую занимается саботажем, чтобы сделка не состоялась. Я как-то собирался приобрести квартиру у подобного владельца. Квартира — прекрасная, три минуты от метро. Отделка в стиле итальянского домика — мечта эстета! А хозяин крученый, верченый, ни на что конкретное не готовый. Посмотрели мы квартиру, он заявил свою цену. Цена высоковата, ну да ладно — квартира тоже неплоха. Связываемся с ним, просим подготовить документы для банка. Чтобы они оценили, готовы ли дать согласие на приобретение этой квартиры в ипотеку. Он два месяца (!!!) не может собрать эти документы (копии). Хорошо, что мы уже через несколько дней поняли, что ждать тут нечего, и вовсю отсматривали другие варианты. Потом у него меняется риелтор. Потом — еще раз. Речь идет уже не о продаже квартиры, а о какой-то извращенной альтернативной сделке. При этом стоимость квартиры резко увеличивается и становится совершенно нерыночной. Риелтора у продавца уже нет вообще никакого. По-видимому, никто просто не хочет работать с таким клиентом. Периодически на мужика находило обострение, и он сам нам звонил. Последний раз это было через год после просмотра квартиры. Когда мы уже давным-давно приобрели другую квартиру и жили в ней.

Конец ознакомительного фрагмента.