Ипотека в вопросах и ответах

А. А. Кириенко, 2007

Эта книга для тех, кто собирается приобретать квартиру с помощью ипотеки или просто хочет понять значение этого термина, так часто используемого в наше время. Автор поможет читателю разобраться в сложных вопросах, возникающих при оформлении ипотеки. В книге приводится список ипотечных программ наиболее крупных банков, что поможет сориентироваться среди многообразия банковских предложений. Издание предназначено для риэлторов, руководителей и юристов агентств по недвижимости, а также для всех, интересующихся вопросами ипотечного кредитования.

Глава 2. Что необходимо знать при получении ипотечного кредита

Практические советы

Не стоит выбирать ипотечный банк только потому, что у него самые низкие декларируемые процентные ставки.

В процессе выбора банка-кредитора процентные ставки играют важную роль, но не следует забывать, что существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита, которые в некоторых случаях могут заметно увеличить полную стоимость кредита. Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты вам будет необходимо сделать дополнительно и какие дополнительные сборы придется выплачивать в течение всего кредитного периода.

Кроме того, процентная ставка, указанная банком-кредитором, не всегда начисляется на реальный остаток. Например, изменение ссудной задолженности может учитываться при начислении процентов по прошествии месяцев после реального погашения основного долга, а это заметно повысит ваши выплаты за пользование кредитом. Таким образом, ваша реальная процентная ставка по кредиту может оказаться намного выше номинальной. Не следует также забывать и о качестве предлагаемой вам услуги. Доброжелательность и профессионализм специалистов банка позволят вам значительно облегчить процедуру получения кредита, подобрать наиболее подходящий кредитный продукт и сделать наиболее разумный выбор в отношении приобретаемого жилья.

Определяясь с выбором банка-кредитора, постарайтесь не передоверять выяснение условий кредитования своим родным или друзьям, ведь это может быть похоже на игру в испорченный телефон. Информация, доходящая до вас, не будет отражать реальное положение вещей.

Определяясь с выбором банка, уточните следующее:

возможность досрочного погашения кредита (может караться штрафами до 3 % от суммы остаточной задолженности);

доля выплат (ежемесячный платеж составляет, как правило, не более 40–50 % от совокупного дохода семьи);

действия банка в случае вашей неплатежеспособности на протяжении нескольких месяцев (за каждый день просрочки платежа обычно начисляются штрафные санкции и пени).

После получения от банка сообщения (скорее всего, устного) о том, что вы устраиваете банк как заемщик, надо потребовать от банка подтверждения согласия на представление кредита в письменной форме с описанием основных условий предстоящей кредитной сделки.

Подумайте, прежде чем заключать договор с риэлтором, который выступает на стороне как продавца, так и покупателя и не может представлять и защищать интересы обоих участников сделки одновременно. При этом обычно агент более внимательно относится к интересам продавца, а не покупателя. Поэтому при покупке квартиры постарайтесь нанять своего риэлтора (юриста, адвоката), который будет представлять только ваши интересы в данной сделке.

Не оформляйте покупку квартиры без профессиональной технической экспертизы и юридической проверки. Любое утверждение продавца о техническом состоянии квартиры должно быть документально подтверждено. Помните, что, покупая жилье на вторичном рынке, вы имеете большую вероятность столкнуться с такими проблемами, как вздутие паркета или протекание потолка, поэтому постарайтесь точно выяснить, когда в квартире последний раз делался капитальный и косметический ремонт.

Для проверки технического состояния квартиры лучше всего нанять независимого технического эксперта, который по результатам осмотра составил бы письменное заключение, где были бы указаны все достоинства и недостатки технического состояния данной квартиры на момент ее проверки.

Особое внимание следует уделить и проверке юридической чистоты квартиры. На профессиональном языке такая проверка называется «проверка чистоты титула». Данный термин подразумевает под собой выявление всех лиц, которые имеют какие-либо права на данную квартиру или потенциально могут их иметь, проверку на наличие обременений со стороны третьих лиц и ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению.

Следует отметить, что в данном вопросе лучшего союзника и помощника, чем банк-кредитор, не найти, так как именно он в большей степени заинтересован в качестве и ликвидности обеспечения по ипотечному кредиту.

Не подписывайте никакие документы без предварительного ознакомления с ними или в спешке. Попросите у своего контрагента копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и, если у вас возникли вопросы, постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания документов. Более предпочтительно было бы еще раз внимательно прочитать все документы перед их подписанием в момент заключения сделки.

Ипотечные риски

По обыкновению, вступая в любые договорные отношения, стороны договора несут определенные риски, связанные с неисполнением этого договора или его нарушением. Правоотношения, возникающие в связи с ипотечным кредитованием, не являются исключением и также влекут ряд рисков для участников таких правоотношений. Цель данного раздела ознакомить читателя с возможными рисками при получении ипотечного кредита.

РИСКИ КРЕДИТОРА: кредитный риск; риск ликвидности; риск процентной ставки; валютный риск; инфляционный риск; социально-политический риск; риск законодательных изменений.

РИСКИ ЗАЕМЩИКА: риск утраты и повреждения предмета ипотеки; риск утраты или понижения дохода; валютный риск; инфляционный риск; социально-политический риск; риск законодательных изменений.

1. Кредитный риск — это риск неисполнения (несвоевременного исполнения) заемщиком обязательств по ипотечному кредиту. В Германии этот риск несет банк-кредитор, а в США он перекладывается на конечного инвестора, однако этот риск сведен к минимуму посредством трех механизмов: обязательного страхования заложенной недвижимости; предоставления гарантии со стороны агентства, а также путем установления критериев андеррайтинга заемщиков.

2. Риск процентной ставки — риск снижения прибыли банка вследствие негативного изменения ставок процента по кредитам. Для уменьшения этого риска используют кредиты с плавающей ставкой. Для конечного инвестора — это риск изменения стоимости ценной бумаги в зависимости от рыночной ставки процента. Этот риск может быть смягчен при использовании переменной купонной ставки.

3. Риск ликвидности связан с несбалансированностью активов и пассивов, характеризует способность банка отвечать по своим обязательствам по мере наступления их срока. Для инвестора этот риск связан со снижением ликвидности ценной бумаги из-за возможности существенного спрэда между ценами покупки и продажи финансового инструмента.

1. Опционные риски:

Обязательный опцион — обязательство кредитора предоставить кредит под определенный процент, действующее до момента заключения кредитной сделки.

Риск досрочного погашения заемщиком кредита — недополучение процентных платежей по кредиту. Может привести к тому, что ценные бумаги, выпущенные на основе пула ипотечных кредитов, окажутся необеспеченными.

Риск изменения условий мобилизации ресурсов — превышение процентов по облигациям эмитента над ставкой процента по ипотечным кредитам.

Валютный риск.

Социально-политический риск.

Риск законодательных изменений.

Инфляционный риск.

Риски, связанные с неблагоприятными изменениями темпа инфляции, колебаниями валютного курса и т. д.

Ипотечный кредит — шаг за шагом

Шаг первый — обращение в риэлторскую компанию.

Риэлтор — это специалист, сопровождающий заемщика от выбора банка до получения свидетельства о собственности. Он внимательно выслушает клиента, сопоставит его желания и возможности, проконсультирует относительно деталей и параметров сделки; учитывая финансовые возможности, порекомендует оптимальный вариант ипотечной сделки и подскажет, в какой банк обратиться; поможет подготовиться (заполнить анкету, подготовить документы) к встрече с сотрудником банка. В этом случае шансы заемщика на приобретение квартиры значительно повышаются, так как банкам удобнее работать с теми, чья сделка подготовлена риэлторской компанией — партнером банка.

Шаг второй — рассмотрение банком заявки на получение кредита.

Если первый шаг пройден, банк оценивает платежеспособность клиента согласно установленным критериям и производит расчет максимальной суммы кредита, на которую может рассчитывать заемщик. Рассмотрение заявки кредитным комитетом обычно не превышает двух недель.

Шаг третий — выбор жилья.

Солидная риэлторская компания не только подбирает своему клиенту жилье, но и обязательно проверяет его юридическую чистоту. В противном случае легко оказаться жертвой мошенников и остаться в итоге без жилья и денег.

Шаг четвертый — оценка и утверждение выбранного жилья.

Принимая жилье в качестве обеспечения залога по ипотечному кредиту, банку необходимо знать его рыночную стоимость. Для этих целей привлекаются оценочные компании — партнеры банка, имеющие лицензию.

Шаг пятый — страхование.

Ипотечное комплексное страхование является обязательным условием при получении кредита. Страхование осуществляют надежные компании, работающие с банком в рамках реализуемой ими ипотечной программы. Обычно страхованию подлежат случаи потери заемщиком права собственности, ущерб, причиненный заложенному имуществу, а также жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика.

Шаг шестой — подписание кредитного договора.

Перед сделкой заемщик подписывает с банком кредитный договор, по которому банк обязуется представить недостающую для покупки выбранного жилья сумму. Это жилье, согласно кредитному договору, становится обеспечением возврата выбранного жилья. После подписания кредитного договора стороны приходят к соглашению о времени проведения сделки.

Шаг седьмой — сделка купли-продажи квартиры и ее нотариальное удостоверение.

В назначенное время продавцы и заемщики встречаются в банке и осуществляют закладку средств, предоставленных банком, и собственную часть в сейфовые ячейки, где деньги будут храниться до момента перехода права собственности на квартиру к покупателю. После этого заключается договор купли-продажи и ипотеки квартиры, который подлежит обязательному нотариальному заверению.

Шаг восьмой — государственная регистрация.

Регистрируется переход права собственности на жилье от продавца к покупателю, после чего новый владелец получает свидетельство о собственности, становится практически полноправным владельцем выбранного жилья. Можно делать ремонт, с разрешения банка прописаться, сдать квартиру в наем. Зачастую заложенная недвижимость не может быть продано до полного погашения кредита.

Шаг девятый — налоговые вычеты.

Купив новую квартиру в кредит, вы можете воспользоваться значительными налоговыми вычетами по подоходному налогу.

C 1 января 2001 г. действует новый порядок расчета и применения льготы по подоходному налогу. В соответствии со статьей 220 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации.

Общий размер данного вычета не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам.

Даже если вы начали пользоваться льготой до 1 января 2001 г., то можете продолжать использовать ее, вычитая из вашего совокупного налогооблагаемого дохода суммы, направленные в погашение ипотечного кредита, включая основной долг и проценты.

Примерный перечень документов для оформления ипотеки

Документы, необходимые заемщику/поручителю, работающему по найму, для получения ипотечного кредита:

1) копия паспорта заемщика/поручителя (все страницы, включая пустые);

2) копия свидетельства о временной регистрации по месту пребывания заемщика/поручителя (при наличии);

3) копия договора коммерческого найма квартиры (при наличии);

4) копия документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты и пр.) заемщика/поручителя;

5) документы, подтверждающие семейное положение заемщика/поручителя:

копия свидетельства о браке;

копия свидетельства о расторжении брака;

6) документы, подтверждающие состояние здоровья заемщика/ поручителя:

военный билет;

водительское удостоверение заемщика/поручителя

7) документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе заемщика/поручителя:

копия трудовой книжки заемщика/поручителя, заверенная работодателем (печать компании-работодателя на каждой странице копии);

справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (выдается бухгалтерией работодателя по форме № 2-НДФЛ, утвержденной приказом МНС РФ);

краткая информация о роде деятельности компании и должностных обязанностях заемщика/поручителя (в произвольной форме), резюме;

копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период с отметкой налоговой инспекции (при наличии);

копия трудового контракта (при наличии);

При наличии дополнительных доходов от других организаций: трудовой контракт и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (по форме № 3-НДФЛ, утвержденной приказом МНС РФ);

8) информация об активах заемщика/поручителя:

копии документов, подтверждающих наличие в собственности недвижимого имущества (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор передачи в собственность, договор мены и проч.);

копии документов, подтверждающих наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, гараж, земельные участки, яхта и проч.);

документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и проч.) — выписки со счета за последние 6 месяцев, копии сберкнижек и т. д.;

документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг);

9) документы, подтверждающие текущие обязательства заемщика/поручителя:

копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа, договоров поручительства) с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита;

10) документы, подтверждающие кредитную историю заемщика:

копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств (справка кредитора).

Заемщики, являющиеся аффилированными лицами юридического лица (директор, генеральный директор, финансовый директор, президент, управляющий и проч., главный бухгалтер), дополнительно предоставляют:

1) копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство о регистрации), заверенные печатью компании;

2) копии бухгалтерских балансов (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетный периоды;

3) копии отчетов о прибылях и убытках (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетный периоды;

4) копию договора аренды офисных, складских, производственных помещений;

Для заемщиков или созаемщиков^[1], работающих по найму:

1) копии паспортов^[2] (все страницы) и (при наличии) свидетельств о регистрации по месту пребывания;

2) копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т. п.);

3) копию трудовой книжки, заверенную работодателем (заполненные страницы);

4) справку с места работы о размере дохода (форма № 2-НДФЛ и запрос работодателю для подтверждения информации о получаемых доходах) за последние 12 календарных месяцев;

5) копию трудового договора (при наличии);

6) при наличии дополнительных доходов от работы в других организациях: трудовой контракт и документ, подтверждающий получение дохода от работы по совместительству за последние 12 календарных месяцев;

7) копии выписок по банковским счетам (карточному, депозитному, текущему, до востребования и т. п.) за три последних месяца, предшествующих дате подачи заявления на получение ипотечного кредита;

8) документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимости, от продажи которой планируется сформировать первоначальный взнос;

9) документы, подтверждающие кредитную историю (копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств, и др.) (при наличии).

Для заемщиков и/или созаемщиков^[1], являющихся владельцами или совладельцами бизнеса:

1) копии паспортов^[2] (все страницы) и (при наличии) свидетельств о регистрации по месту пребывания;

2) копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т. п.);

3) копию трудовой книжки, заверенную работодателем (заполненные страницы);

4) копию трудового договора (при наличии);

5) справку с места работы о размере дохода (форма 2-НДФЛ) за последние 12 календарных месяцев (если применимо);

6) копию справок по форме 3-НДФЛ за предыдущие 2 календарных года (если применимо);

7) копию бухгалтерского баланса и отчета о прибылях и убытках (с подписью и печатью компании) за 8 последних кварталов;

копии налоговых деклараций за 2 последних налоговых периода (если применимо);

8) документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимости, от продажи которой планируется сформировать первоначальный взнос.

9) копии выписок по банковским счетам (карточному, депозитному, текущему, до востребования и т. п.) за три последних месяца, предшествующих дате подачи заявления на получение ипотечного кредита (при наличии);

10) документы, подтверждающие кредитную историю (копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств и др.) (при наличии);

11) копии учредительных документов (устав, договор, свидетельства, лицензия, сертификаты, патенты).

Для заемщиков и/или созаемщиков^[1], являющихся предпринимателями без образования юридического лица (ПБОЮЛ):

1) копии паспортов^[2] (все страницы) и (при наличии) свидетельств о регистрации по месту пребывания;

2) копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т. п.);

3) копию трудовой книжки, заверенную работодателем (заполненные страницы) (если применимо);

4) копию трудового договора (при наличии);

5) справку с места работы о размере дохода (форма 2-НДФЛ) за последние 12 календарных месяцев (если применимо);

6) копию справок по форме 3-НДФЛ за последние 2 календарных года (если применимо);

7) копии налоговой декларации по единому налогу за последние 2 календарных года (если применимо);

8) документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимости, от продажи которой планируется сформировать первоначальный взнос;

9) копии выписок по банковским счетам (карточному, депозитному, текущему, до востребования и т. п.) за три последних месяца, предшествующих дате подачи заявления на получение ипотечного кредита (при наличии);

10) документы, подтверждающие кредитную историю (копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств, и др.) (при наличии);

11) копии свидетельства о регистрации предпринимателя; необходимых лицензий для занятий лицензируемой деятельностью; патента.

Частные нотариусы, детективы, охранники и иные не работающие по трудовому договору лица представляют документы, подтверждающие право заниматься профессиональной деятельностью (лицензии, нотариусы — документ, выданный органом юстиции и подтверждающий наделение полномочиями), и документы, подтверждающие получение дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года, документы, подтверждающие уплату подоходного налога и удержаний во внебюджетные фонды.

Как избежать штрафных санкций банка

12) Своевременно оплачивать ежемесячные платежи по кредиту.

Ежемесячные платежи по кредиту подлежат оплате в платежный период/день в соответствии с условиями кредитного договора.

Будьте внимательны, по прошествии даты платежа либо последнего дня платежного периода, согласно кредитному договору, с вас может взиматься пеня. Обязательно информируйте банк о причинах, приведших к невозможности исполнения вами обязательств по кредитному договору.

1. Своевременно оплачивать ежегодные страховые взносы. Договор страхования, который Вы заключили до оформления сделки, предусматривает защиту от рисков повреждения приобретаемой квартиры, ущемления ваших прав как собственника, значительного ухудшения здоровья.

Несвоевременная оплата ежегодных страховых взносов приводит к потере этой защиты.

13) Осуществление досрочного погашения.

Если в соответствии с условиями вашего кредитного договора вам разрешено досрочное погашение кредита, пожалуйста, уведомьте банк, не позднее чем за 10 дней до начала платежного периода (дня), предоставив соответствующее заявление.

14) Своевременно информировать банк о существенных изменениях.

Не забывайте, что для своевременной доставки вам почтовой корреспонденции и оперативной связи с вами нужно в письменном виде уведомлять банк об изменении контактных телефонов, адреса для корреспонденции, места жительства, места работы. Также рекомендую извещать банк о смене паспорта, изменении семейного положения, о предстоящих длительных отъездах.

15) Предварительно согласовывать с банком намерение произвести любые действия с приобретенной квартирой.

Для этого вам необходимо направлять в банк соответствующие запросы и заявления.

Примечания

1

При отсутствии трудовой занятости созаемщика предоставляется только копия паспорта созаемщика (далее аналогично)

2

В случае, если заемщик является иностранным гражданином, осуществляющим трудовую деятельность в РФ, дополнительно кроме копии паспорта предоставляется также копия вида на жительство, либо копия разрешения на временное проживание, либо копия разрешения на работу в соответствии с ФЗ РФ от 25 июля 2002 г. № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в РФ». (далее аналогично)