Эта книга для тех, кто не раз сталкивался с фразой «Простите, но Вы нам не подходите» (по разным причинам: возраст, недостаточное образование или неподходящий профессиональный опыт, наличие маленьких детей). Реализоваться хочется и зарабатывать нужно – что делать? Вы найдёте ответ на этот вопрос.Эта книга для тех, кто знает толк в понятиях «уютный дом», «шикарные апартаменты», «удобная и хорошо расположенная квартира», «доступное жильё».
Приведённый ознакомительный фрагмент книги О ЧЕМ МОЛЧАТ РИЕЛТОРЫ: на сделках с недвижимостью может зарабатывать каждый предоставлен нашим книжным партнёром — компанией ЛитРес.
Купить и скачать полную версию книги в форматах FB2, ePub, MOBI, TXT, HTML, RTF и других
I. ВАШ ГОНОРАР
Почему вам заплатят за сделку
Итак, начнём с важного момента: сделки с недвижимостью требуют и подразумевают один важный психологический фактор — доверие.
«Доверие влияет на нас 24 часа в сутки, семь дней в неделю, 365 дней в году. Оно вдохновляет и поддерживает качество любых отношений, любого общения, любой работы и проекта, каждого вашего предприятия и любого начинания. Оно меняет качество каждого текущего момента, а также изменяет траекторию и исход каждого будущего момента нашей жизни — как личной, так и профессиональной.
Вопреки распространенным представлениям, доверие не что-то неуловимое и неопределенное, что у вас либо есть, либо нет. Наоборот, доверие — это прагматический, материальный и работоспособный актив, который вы можете создавать, причем гораздо быстрее, чем могли предположить».
Давайте разберёмся, какое отношение имеет доверие к работе с недвижимостью.
Клиентов, с которыми сталкивается риелтор, можно отнести к двум основным категориям: «холодные» и «тёплые» (более подробная классификация далее, в этой главе важно понять различие этих двух типов).
Когда специалист по недвижимости работает с «холодным» клиентом — с тем, с кем ещё не возникли доверительные отношения, это можно сравнить с процессом ухаживания. Вспомните, сколько действий происходит, прежде чем молодые люди поженятся. Только в случае с женитьбой мы говорим о цветах, свиданиях, признаниях, иногда ссорах. А в случае заключения договора о сотрудничестве — о мониторинге, предварительном анализе пакета документов, выявлении потребностей и очень много о работе с возражениями.
Далеко не каждая «холодная» встреча переходит в договор о сотрудничестве. Можно сказать, что эта часть работы специалиста по недвижимости самая сложная в психологическом плане. Обычно, в начале своей карьеры, месяца через 2—3, у начинающего специалиста происходит серьёзный кризис. Многие его просто не переживают и уходят из профессии.
Я долгое время анализировала, почему так происходит и как можно изменить ситуацию. Изучала международный опыт. Привлекала для решения вопроса психологов. И, в конце концов, разобралась. Так происходит, потому что люди, решающие свой квартирный вопрос, находятся в состоянии защиты своих границ.
Люди, решающие свой квартирный вопрос, находятся в состоянии защиты своих границ. поэтому им психологиеЕски трудно доверяться незнакомым специалистам.
В этом состоянии преобладают такие эмоции, как: гнев, презрение и отвращение. Можете себе представить, с чем приходится сталкиваться каждый день специалисту по недвижимости? Добавьте к этому подпорченную нерадивыми представителями профессии репутацию. Получается не очень позитивный общий собирательный образ, который укоренился в сознании людей.
С «тёплыми» клиентами — с теми, с кем уже выстроены доверительные отношения, — дела обстоят иначе. Потому что клиент как минимум заочно знаком со специалистом, со всеми вытекающими из этого последствиями. Риелтору не нужно доказывать и подтверждать свою компетентность и эффективность работы с ним. Конечно, ему нужно будет рассказывать, пояснять и аргументировать свои доводы и позицию клиенту в процессе непосредственно работы с недвижимостью, но это уже абсолютно другой уровень взаимодействия.
Существует не один десяток методов формирования клиентской базы. Большая часть из них нацелена на «холодного» клиента — человека, который продаёт или покупает недвижимость, и при этом делает это самостоятельно. И, как видим, такое общение сопровождается сложностями. Гораздо лучше, если клиент изначально является «тёплым» — то есть общается с тем консультантом, которого знает и которому доверяет. Чтобы сложилось эффективное взаимодействие, нужно разделить процесс оказания услуги на блоки и показать, на каком этапе клиент превращается из «холодного» в «тёплого». Обратимся к схематической картинке, отображающей бизнес-процессы оказания услуги по продаже объекта недвижимости на вторичном рынке.
Картинка по техцепочке:
Обратите внимание:
— сначала услуга продаётся,
— потом наступает черед оказания риелторской услуги,
— и заканчивается сделка юридическим сопровождением.
Особо хочу выделить начало технологической цепи (те этапы, где услуга продаётся):
— планирование поиска клиента,
— поиск клиента,
— выстраивание взаимоотношений,
— заключение договора о сотрудничестве.
Это та часть работы, за которую начинающий консультант, то есть вы, например, будет получать деньги, освобождая специалиста по недвижимости от её выполнения.
«Люди покупают доверие, прежде чем они купят товар».
О том, по какому принципу оценивать свой вклад и рассчитывать свой гонорар, мы подробно и обоснованно разберём в следующей главе.
Основной смысл главы: находя и передавая клиентов специалисту по недвижимости, вы, тем самым, освобождаете его от необходимости находить «холодных» клиентов, долго выстраивать с ними взаимоотношения и продавать риелторскую услугу.
Как выстроить партнёрские отношения со специалистом по недвижимости
В этой главе обсудим, какие нужно действия предпринять для того, чтобы ваша работа в содружестве с агентом по недвижимости началась.
притча о Божьих семенах
«Однажды женщине приснился сон, в котором она зашла в магазин, а за прилавком магазина стоял Господь Бог.
— Господи! Это Ты! — воскликнула она с радостью.
— Да, это Я, — ответил Бог.
— А что у Тебя можно купить? — спросила женщина.
— У меня можно купить всё, — прозвучал ответ.
— В таком случае, дай мне, пожалуйста, здоровья, счастья, любви, успеха и много денег.
Бог доброжелательно улыбнулся и ушёл в подсобное помещение за заказанным товаром. Через некоторое время он вернулся с маленькой бумажной коробочкой.
— И это всё?! — воскликнула удивлённая и разочарованная женщина.
— Да, это всё, — ответил Бог и добавил,
— Разве ты не знала, что в моём магазине продаются только семена?»
Не стоит ожидать, что кто-то постучится в вашу дверь и сделает вам предложение о сотрудничестве. Действия и только действия приведут вас к результату. Поэтому берите на себя инициативу, в нашем случае она не наказуема, а совсем даже наоборот.
Хорошо, если у вас уже сейчас на примете есть специалист по недвижимости. Первый раз вам легче будет выстроить разговор со знакомым человеком. Если личных контактов у вас пока ещё нет, тогда спросите своё окружение, наверняка они смогут посоветовать вам подходящую кандидатуру. В будущем у вас наверняка возникнет потребность общаться с риелторами разной специализации. Поэтому следующая глава посвящена выбору и проверке специалиста по недвижимости, и мы подробно разберём этот вопрос.
В этой главе мы обсудим с вами, как можно составить предложение риелтору. В любом посыле, любой презентации присутствуют обязательные составляющие: ваше действие и выгода, которую получит ваш агент, на разных этапах. Ниже я составила таблицу, в которой показана причинно-следственная связь между вашими действиями и результатами, получаемыми специалистами по недвижимости.
Проделайте эксперимент, прочитайте только третий столбец, в котором говорится о выгоде агента по недвижимости.
Интересно получилось?
Согласитесь, что размер вашего гонорара оправдан?
Я, как специалист по недвижимости, подтверждаю, что ваши услуги нужны, важны и желанны. Поэтому смело предлагайте их.
В случае, если вы столкнетесь с отказом, не расстраивайтесь и не переживайте. Причины могут быть следующие:
— тот, кому вы сделали предложение, патологически жаден и к тому же недальновиден;
— ваше предложение неожиданное, и специалист еще не понял своей выгоды от него.
Основной смысл главы. Деятельность агента по недвижимости состоит их двух основных частей: продажа услуги и оказание услуги. Первую часть его работы, продажу услуги, вы берёте на себя и, тем самым, значительно облегчаете его жизнь. Партнёрство с вами делает его богаче, не смотря на то, что он делится с вами гонораром. Вам нужно найти такого специалиста, который будет понимать это.
Оцениваем свой вклад и рассчитываем гонорар
В прошлой главе мы подробно разобрали, какую часть работы вы на себя можете взять, чем она полезна для специалиста по недвижимости, и почему вам за неё заплатят.
В сущности, вы можете передать клиента специалисту на двух стадиях технологической последовательности. Первая — это передача информации о клиенте и его контакты. В этом случае подразумевается, что клиент ещё не готов заключить договор о сотрудничестве со специалистом по недвижимости, но информация о клиенте есть, и она передана специалисту. Тогда понятно, что вы проделали работу до технологического блока «Поиск клиента», но ещё не продали клиенту услугу специалиста по недвижимости.
пример: Я постоянно бываю на различных мероприятиях. Периодически в нашем городе проводятся бизнес-завтраки для сообщества предпринимателей. Не так давно на таком мероприятии ко мне обратилась незнакомая женщина. Как вы уже понимаете, я не делаю секрета, что являюсь риелтором. Её просьба заключалась в содействии продаже виллы на Кипре. Лично я не специализируюсь на зарубежной недвижимости. И уже давно сделала вывод, что больших результатов можно достичь, выбирая сегмент рынка в своей работе (недорогие квартиры или загородные дома, премиальные жилые комплексы или дома в деревне — нужно выбирать то, что ближе и понятнее), и постоянно работая над повышением уровня экспертности в выбранном сегменте. Поэтому я решила передать её заявку другому достойному специалисту, который, в свою очередь, как раз работает по зарубежной недвижимости.
Передаю наш диалог.
— Александр, здравствуйте. Хочу передать вам клиента, ей нужно продать виллу на Кипре. Готовы взяться?
— Елена, здравствуйте. А почему бы нет? Дайте ей мой телефон и её скиньте мне, пожалуйста.
— Хорошо, сброшу. В случае положительного решения вопроса, какая часть гонорара будет составлять моё вознаграждение?
— У вас близкие отношения? Она будет с вами советоваться при принятии решения?
— Нет, я не влияю на её решения.
— Понятно, тогда — 5%, от общей суммы гонорара. Вот если бы вы принимали участие в принятии решений, тогда мы с вами говорили бы о 15—20%.
— Понятно. Договорились. Желаю удачи.
На этом примере понятно, что переданные клиенты отличаются высокой степенью уровня доверия к вам и соответственно к специалисту по недвижимости, которому вы их передаёте.
Чувствуете ответственность за выбор специалиста? Предполагаю, что — да. Поэтому в этой книге уделено внимание двум важным темам: выбор специалиста, с которым вам комфортно будет работать, и контроль удовлетворённости переданного вами клиента.
А сейчас рассмотрим ещё один пример, по которому у вас будет представление о другом способе взаимодействия.
пример: В своей работе я взаимодействую со многими организациями и специалистами различных направлений. К примеру, с руководителем компании, которая занимается получением кредитных решений. Кстати, самой лучшей компании по данному направлению, которую я знаю. Советую вам поступать таким же образом, работать только с лучшими. Тогда ваши клиенты всегда будут получать лучшие услуги. И вы будете спокойны за них. А они, в свою очередь, обратятся к вам повторно или приведут своих знакомых. За всю свою профессиональную деятельность я поняла, что добросовестно выполнять свою работу — выгодно и приятно.
Так вот, компания помогает людям получать кредиты на покупку объектов недвижимости, а услуги по покупке не оказывает. Поэтому передают их нам. К нам люди приходят уже подготовленные к тому, чтобы сразу заключать договор о сотрудничестве. Потому что, во-первых, они уважают и доверяют компании, которая к нам их направила, а во-вторых, о нас уже рассказали с точки зрения выгод и безопасности. У клиентов нет сомнений, что мы справимся с их задачей на весьма достойном уровне. В таких случаях, мы готовы оплачивать 20% от общей суммы комиссионного вознаграждения, полученного после выполненной работы. Такая сумма обоснована и справедлива. Судите сами, специалисту по недвижимости не нужно искать клиента и продавать ему услуги. Клиент попадает в надёжные руки, его гарантировано доведут до результата за стандартную стоимость услуг. Передающая сторона справедливо получит свою часть дохода. Выигрывают абсолютно все.
Приведённый ознакомительный фрагмент книги О ЧЕМ МОЛЧАТ РИЕЛТОРЫ: на сделках с недвижимостью может зарабатывать каждый предоставлен нашим книжным партнёром — компанией ЛитРес.
Купить и скачать полную версию книги в форматах FB2, ePub, MOBI, TXT, HTML, RTF и других