Сборник юридических статей. Часть 2

Владимир Владимирович Алистархов, 2020

Сборник статей для студентов, юристов, адвокатов и бизнесменов. Настоящий Сборник юридических статей № 2, ранее опубликованных в различных юридических журналах ("Управление персоналом", "Трудовое право", "Жилищное право", "Административное право", "Эж Юрист" и в др.), по тематике трудового права, жилищного права, и других отраслей права будет полезен студентам при обучении юридической профессии и юристам, занимающихся практикой, а также представителям бизнеса, которым необходимы знания юридических тонкостей применения российского права.

Новая оценка кадастровой стоимости или как не наступить на грабли дважды…

О кадастровой стоимости объектов недвижимости и ее влиянии на жизнь россиян пишут давно и с завидной регулярностью, поскольку в свое время введение кадастровой стоимости стало «сюрпризом», как для обычных российских граждан, так и для представителей бизнеса.

Первое время все возмущались тем что такая стоимость в принципе будет введена, но прошло время и все наши стенания о негативном влиянии кадастровой стоимости на жизнь остались позади, но только для тех кто смог переступить через обиду на всех и вся, и найти способы, которые помогут уменьшить ущерб от введения кадастровой стоимости.

Остальные же, не желающие разобраться в вопросе о кадастровой стоимости продолжают жаловаться в основном сидя на кухнях, в том числе это касается и бизнесменов, но в меньшей степени, поскольку они все-таки умеют считать деньги и искать пути их сохранения.

Негативное влияние кадастровой стоимости на россиян, прежде всего, выразилось в том, что увеличился налог на недвижимость, увеличилась арендная ставка на землю, и увеличилась выкупная стоимость выкупа земли.

Если раньше налог на недвижимость исчислялся от инвентаризационной стоимости, то теперь он исчисляется от кадастровой, что в разы увеличивает размер налога.

Таким же «макаром» увеличилась арендная ставка на землю.

Что же касается выкупной стоимости на землю, то с учетом определения кадастровой стоимости массовым способом, выкупная стоимость также является завышенной, что зачастую становится «камнем преткновения» для лиц, желающих выкупить недвижимость по предлагаемой цене.

Что такое массовый способ определения кадастровой стоимости недвижимости?

Это когда соответствующие оценочные мероприятия проводятся без учета индивидуальных особенностей объектов недвижимости.

Что из этого получается? Получается то, что «дворец» и «конура», находящиеся в одном месте расположения и сопоставимые по метражу, могут иметь сравнительно одинаковую кадастровую стоимость.

Таким образом, зачастую платежи за недвижимость, как для обычных граждан, так и для юридических лиц становятся неподъемными, что приводит к негативным последствиям для всех.

Кто вовремя опомнился, тот успел оспорить кадастровую стоимость и уменьшил в конечном итоге свои платежи, а кто сидит ровно, сами знаете на чем — тот дорого платит, и это не предел, поскольку с 01.01.2019 года вступит в силу новая кадастровая стоимость, в том числе по Москве и Московской области и где гарантия, что стоимость не увеличится, так как определение кадастровой стоимости происходит опять же массовым способом.

Каждому кто владеет недвижимостью, по крайней мере, в Москве и Московской области, необходимо понимать, что в данных правоотношениях существует две стороны.

Первая сторона — это мы, простые физические лица, бизнесмены, так сказать те кто должен платить.

Вторая сторона (которой мы платим) — это государство, субъект государства, которых по сложившимся традициям, необходимо «кормить», в том числе уплатой налогов и вот именно вторая сторона устанавливает правила игры о том, как определяется кадастровая стоимость недвижимости.

Надеяться на то, что кадастровая стоимость будет снижена, значит быть чрезмерно наивным, так как никто не хочет уменьшать свои денежные доходы.

В связи с этим, нам, которым надо платить, просто необходимо знать все тонкости процедуры оспаривания кадастровой стоимости, учитывать все последние изменения и судебную практику, что однозначно уменьшит расходы.

В настоящей статье предлагаю рассмотреть процедуру оспаривания кадастровой стоимости, в части последних ее изменений и в разрезе имеющейся судебной практики, а также с учетом проведения новой кадастровой оценки, результаты которой будет иметь значение с первого января 2019 года.

Кем проводится новая кадастровая оценка и что это значит?

Согласно ст. 6 Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке» новая кадастровая оценка будет проводиться не как раньше соответствующей комиссией, а государственным бюджетным учреждением, которое создается субъектом Российской Федерации.

Кто-то скажет, а что это меняет?

Ответ прост, если учитывать требования положений ст. 7 Федерального закона, то меняет многое.

Так, согласно ч. 3 ст. 7 ФЗ бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 4 ст. 7 ФЗ убытки, причиненные в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения.

Другими словами, бюджетное учреждение будет более осмотрительно подходить к процедуре определения кадастровой стоимости, поскольку в судебном порядке именно с него можно будет взыскать убытки юридических и физических лиц в том понимании, которое определено ч. 2 ст. 15 ГК РФ.

Конечно, это не значит, что кадастровая стоимость будет значительна занижена, но это хоть что-то, раньше и таких гарантий не было, поскольку с комиссии, определяющей кадастровую стоимость, невозможно было взыскать ничего, в том числе денежные средства, потраченные на определение рыночной стоимости недвижимости с целью обращения в суд и расходы на юристов судебников.

Сюда же можно добавить и перечисленные сверх меры налоги.

Теперь же, судебная практика возможно сделает новый поворот и будем надеяться развернется к налогоплательщикам «передом, а к лесу задом», не факт, но все может быть.

Хотя никто и никогда не отменял тезис, произнесенный одним из героев в мультфильме Мадагаскар: «не кусай руку с едой», а там все возможно.

В настоящее же время получается, что комиссия необоснованно завышает кадастровую стоимость, чтобы ее оспорить надо потратить деньги на проведение оценки, а также заплатить юристам немалую сумму на представительство в суде и суд своим решением не возместит указанные расходы, поскольку у него нет оснований считать кого-либо виновным в нарушении процедур оценки и т.д.

Другими словами, полная безнаказанность и разгильдяйство. Никого совершенно не интересует, что в результате проведения нелепой кадастровой оценки граждане разоряются, продают бизнес, дома и дачи.

Есть еще одно нововведение, которое необходимо использовать здесь и сейчас.

Кадастровая оценка проведена и результаты можно оспорить с 01.01.2019 г., но уже сегодня в сжатые сроки возможно подать декларацию об объекте недвижимости, которая учитывает индивидуальные особенности объекта, что может в какой-то степени повлиять на кадастровую стоимость.

Конечно, декларацию должны готовить специалисты, имеющие практику оспаривания кадастровой стоимости и разбирающиеся во всех процедурах, поскольку если это будет делать сам собственник, то есть все основания для проигрыша дела.

О порядке рассмотрения декларации и ее форме речь идет в ч. 4 ст. 12 Федерального закона № 237-ФЗ с отсылкой на Приказ Минэкономразвития России от 27.12.2016 № 846 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы» (Зарегистрировано в Минюсте России 03.04.2017 № 46231).

Если установленная кадастровая оценка не устраивает заинтересованное лицо, даже после подачи декларации, то с 01.01.2019 г. можно смело отправляться в суд и там оспорить кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости.

Оспаривание кадастровой стоимости непосредственно в суд

В настоящее время, бизнес, если хочет оспорить кадастровую стоимость своего имущества не может пойти непосредственно в суд, поскольку сначала надо обратиться с заявлением в комиссию.

Некоторые юристы поспешили и начали обращаться непосредственно в суд уже сейчас на основании ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке», согласно которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в комиссии или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При этом такие юристы не учли положения ч. 6 и ч. 7 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно которым положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Может быть это слишком сложно написано, а простым человеческим языком значение последнего абзаца следующее.

Юридические лица, оспаривающие кадастровую стоимость могут обращаться непосредственно в суд без обращения в комиссию только с 01.01.2019 г., когда можно будет обжаловать результаты новой кадастровой оценки.

Исключение комиссии в процедуре оспаривания является положительным фактором для бизнеса, так как это сэкономит бизнесу время и деньги, которых так не хватает на развитие самого бизнеса.

При этом, опять же, бизнесу лучше обратиться за юридической помощью при оспаривании кадастровой стоимости, поскольку процедуры не быстрые, требующие соответствующих знаний и опыта.

Время, потраченное на оспаривание кадастровой стоимости целесообразней потратить на развитие бизнеса, так как каждый должен заниматься своим делом.

Вот и весь расклад для юридических лиц, а дальше все зависит от управленческого персонала, который готов к оспариванию кадастровой стоимости, что несомненно увеличит прибыль от ведения коммерческой деятельности.

Оспаривание кадастровой стоимости имущества, оспаривание незаконного предписания контролирующего органа и т.д., все это и есть шаги к успеху, когда конкуренты тормозят из-за неправильных шагов, ваш бизнес будет процветает.

А что для физиков, то бишь для физических лиц?

Кадастровая стоимость для физических лиц стала шоком, хотя может быть и не для всех, но в основном уплата налога на недвижимость стала тяжелым бременем для большинства российских граждан.

Если же это касается российских регионов с «опережающим» развитием, например, Москвы и ближайшего Подмосковья, то как сказала одна моя знакомая «еще живая», имеющая землю недалеко от МКАД: «пропади оно все пропадом».

Те налоги, которые установлены исходя из кадастровой стоимости стали для нее непосильны и мечты среднего возраста о спокойной старости на своей земле и в своем доме преобразовались в мечту побыстрей бы все это продать с последующим произношением слов на «не переводимом диалекте».

В любом случае все физические лица остаются с тем что есть, а именно с кадастровой стоимостью объекта недвижимости и тут необходимо разобраться, надо ли вообще оспаривать кадастровую стоимость?

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо сесть и просчитать сумму налогов исходя из кадастровой стоимости за год.

После этого заказать отчет, который покажет рыночную стоимость объекта недвижимости и от нее также рассчитать налог на недвижимость.

Далее получаем разницу между суммой налога от кадастровой стоимости недвижимости и суммой налога от рыночной стоимости объекта.

Разницу получили и, если эта разница в вашу пользу, то от той суммы экономии на налогах, как минимум, необходимо еще отнять расходы на проведение оценки (к иску оценка обязательна) и расходы на юриста, если вы не хотите сами ходить в суд.

Вот только после этого вы получите цифру реальной экономии денежных средств от оспаривания кадастровой стоимости, но если противная сторона в процессе будет против вашей оценки, то суд назначит судебную экспертизу, которой и будет установлена рыночная цена объекта недвижимости и, соответственно, в дальнейшем принята за кадастровую.

В настоящей статье автор намеренно уходит от приведения примеров расчета экономии в цифрах в результате оспаривания кадастровой стоимости, поскольку каждый случай индивидуален и привести конкретный пример значит в какой-то степени ввести читателя в заблуждение.

Реальную экономию от оспаривания кадастровой стоимости может просчитать исключительно профессионал и, как правило, это оценщик с большим опытом работы в конкретной области или юрист, имеющий соответствующие знания.

Самостоятельные попытки просчета реальной экономии от оспаривания кадастровой стоимости недвижимости чаще всего заканчиваются отрицательным результатом, как для физического лица, так и для представителей бизнеса, поскольку даже корпоративные юристы не владеют необходимыми знаниями для оспаривания кадастровой стоимости.

Вывод один. Оспаривать кадастровую стоимость надо, но обдумано, после необходимых консультаций по соответствующим вопросам, что в какой-то степени вносит ясность в вопрос, почему наши граждане не бегут сломя голову оспаривать кадастровую стоимость.

Выводы и некоторые рекомендации

Нет никаких сомнений в том, что оспаривать завышенную кадастровую стоимость можно и нужно, так как в противном случае наше бездействие скажется на нашем достатке, особенно если это касается бизнеса.

Наиболее целесообразно оспаривать объекты недвижимости с очень высокой кадастровой стоимостью. Оспаривание высокой кадастровой стоимости позволяет сэкономить большую денежную сумму, но только при условии, что все сделано по уму профессионалами.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости не слишком сложна на первый взгляд, но, чтобы получить реальный положительный результат необходимо знать тонкости, которые знают профессионалы из числа оценщиков и юристов.

В любом случае, как для юридических, так и для физических лиц, последовательность оспаривания кадастровой стоимости недвижимости примерно следующая.

1. Определяем перечень объектов недвижимости, у которых, по вашему мнению, завышенная кадастровая стоимость.

Если кадастровая стоимость не завышена, то и «овчинка выделки не стоит», так как даже если вы сделаете оценку с заниженной стоимостью недвижимости, в суде по результатам судебной экспертизы будет установлена рыночная стоимость и вы вернетесь к той самой величине кадастровой стоимости объекта, которую изначально оспаривали.

2. Находите специалистов, которые рассчитают вашу возможную экономию в результате оспаривания кадастровой стоимости.

В данном случае не желательно, а обязательно обращаться к специалистам по рекомендации, в связи с тем, что на соответствующем рынке достаточно много шарлатанов, которые и экономию просчитают неверно и деньги за это возьмут большие.

3. Когда экономия просчитана, и она реальная, то следующим шагом будет заключение договора с юристами на оспаривание кадастровой стоимости, если просчитанная экономия это позволяет.

Юристы все сделают сами и принесут вам «тарелочку с голубой каемочкой», если конечно им хватит ума и опыта в соответствующих делах, которые ведутся исключительно по правилам КАС РФ.

Да, «тарелочка с голубой каемочкой» — это решение суда, вступившее в законную силу, после вынесения апелляционного постановления судом апелляционной инстанции и о том, что вторая инстанция будет, однозначно свидетельствует судебная практика, по крайней мере в Москве и Подмосковье.

4. После вступления решения суда в законную силу пишем заявление в свободной форме с приложением заверенного судом решения и направляем все в Росреестр непосредственно или через МФЦ, по результатам чего кадастровая стоимость объекта недвижимости будет установлена в размере рыночной стоимости.

Вот и вся процедура вкратце, но в жизни это займет несколько месяцев.

5. В целом вывод такой. Процедуру оспаривания кадастровой стоимости недвижимости необходимо знать, поскольку величины налогов для всех растут и подобные процедуры оспаривания являются законным способом минимизировать свою налоговую нагрузку, как для юридических лиц, так и в некоторых случаях для физических лиц.

Ее надо знать хотя бы для того чтобы знать своевременно, что такие возможности минимизации налогов существуют, так как зачастую мы вспоминаем только об упущенных возможностях.

Да и вообще, как говорил «человек без паспорта» при известных всем обстоятельствах «пилите Шура, пилите» и будет вам счастье!

Неоднозначная позиция суда по вопросу злоупотребления правом при отказе приватизировать жилище

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ российские граждане вправе получить в собственность недвижимость путем ее приватизации.

Порядок приватизации жилья из жилищного фонда Российской Федерации или муниципального жилищного фонда установлен Законом РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Указанный Закон способствует созданию условий для граждан, которые вправе осуществить выбор способа удовлетворения потребностей в жилище.

Согласно ст. 1 Закона под приватизацией понимается бесплатная передача недвижимости в собственность граждан.

Закон предусматривает право граждан, которые проживают в жилье по договорам социального найма, на приватизацию соответствующего жилья при условии согласия всех проживающих в жилище.

Ключевым моментом в данном случае является получение согласия всех проживающих граждан на приватизацию недвижимости.

Казалось бы, каждый россиянин должен быть заинтересован в приватизации имущества, так как недвижимость в случае ее приватизации переходит в собственность граждан, что позволяет распорядиться недвижимостью различными способами.

В том числе приватизированная недвижимость может быть продана собственником при соблюдении условий, предусмотренных российским законодательством.

Но, в жизни намного все сложнее и, зачастую жильцы по договору социального найма не могут приватизировать жилище по разным причинам.

Одной из причин в отказе проведения процедуры приватизации является несогласие на приватизацию кого-то из лиц, проживающих в недвижимости.

Жилищные органы, отвечающие за приватизацию, отказывают остальным жильцам в приватизации, если нет письменного согласия на приватизацию всех жильцов.

На практике это выглядит так.

Проживает большая семья в жилом помещении по договору социального найма и когда принимается решение о приватизации, один из членов семьи отказывается от приватизации или не пишет отказ в пользу других членов семьи.

Получается ситуация, когда все члены семьи зависят от одного, который по своим личным причинам не хочет приватизировать жилье, что в свою очередь лишает права других граждан выбрать способ удовлетворения потребностей в жилище.

О вопросе злоупотребления правом отдельными лицами, о соответствующей судебной практике с выводами и предложениями в нижеследующей статье с целью учета интересов всех проживающих в жилье по договору социального найма, что будет интересно не только потенциальным собственникам, но и специалистам в области жилищного права.

Понятие злоупотребления правом. судебная практика

Согласно ст. 10 Гражданского кодекса РФ (Пределы осуществления гражданских прав) не допускаются действия с целью причинить вред другому лицу, в том числе действия в обход законодательства или заведомо недобросовестные действия, что в целом называется злоупотребление правом.

Лицо, которое считает, что в отношении него или его интересов злоупотребили правом вправе восстановить справедливость законными путями, в том числе путем направления иска в суд.

Судебная практика о злоупотреблении правом в рамках вопроса о приватизации.

Истец в интересах членов своей семьи, в том числе несовершеннолетнего ребенка обратился в Зюзинский районный суд г. Москвы с иском о признании права собственности на недвижимость в порядке приватизации, указав на то, что один из бывших членов семьи (ответчик) не дает согласие на приватизацию, злоупотребляя своим правом.

За свое согласие на приватизацию ответчик требовал, чтобы истец приобрел ему другую недвижимость в собственность.

При этом ответчик периодически проживал в изолированной комнате, обязанности по договору социального найма не исполнял, коммунальные платежи не вносил, ремонт не делал, воспитанием ребенка не занимался.

По мнению истца, совместное проживание невозможно, в том числе в связи с конфликтной ситуацией.

Своим решение от 16.12.2010 г. Зюзинский районный суд г. Москвы удовлетворил исковое заявление, признав право собственности за истцом и членами его семьи в соответствующих долях в порядке приватизации.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда своим определением от 24.02.2011 г. оставила решение суда первой инстанции без изменений.

Ответчик не согласился с выводами судов и обратился с надзорной жалобой в Верховный суд РФ.

Позиция ответчика по надзорной жалобе была поддержана Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, представитель которого дал пояснения в суде.

Как следует из определения от 06.03.2012 г. № 5-В11-127 Верховного суда РФ, проверив материалы дела, суд нашел надзорную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим причинам.

По мнению Верховного суда РФ, выводы нижестоящих судов построены на неверном толковании и применении материального права.

Согласно ч. 2 ст. 69 Жилищного кодекса РФ члены семьи нанимателя по договору социального найма имеют равные права с нанимателем и равные с ним обязанности.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, то такой гражданин сохраняет все права наравне с нанимателем (ч. 4 ст. 69 Жилищного кодекса РФ).

Далее Верховный суд РФ отметил, что на основании Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"для осуществления приватизации необходимо согласие всех жильцов, в том числе несовершеннолетних от 14 до 18 лет.

Право дать согласие или не дать согласие не является обязанностью бывшего члена семьи при наличии согласия остальных членов семьи.

Верховный суд РФ также отметил, что законодатель, определяя обязательность согласия всех членов на приватизацию, не ставит необходимость получения такого согласия в зависимость от каких-либо условий и в случае отказа дать согласие кого-то из жильцов законодатель не требует выяснения причин и мотивов, так как они не влекут правовых последствий.

В противном случае любое несогласие на приватизацию можно бы было считать злоупотреблением правом, поскольку долговременное несогласие всегда будет препятствовать другим членам семьи осуществить свое право на приватизацию.

Суд пришел к выводу, что отказ бывшего члена семьи от приватизации не является злоупотреблением правом.

В результате проведения проверки по доводам надзорной жалобы Верховный суд РФ отменил решения нижестоящих судов и вынес новое решение по делу, которым отказал в удовлетворении искового заявления, то есть истцу и членам его семьи было отказано в приватизации жилища.

Выводы по судебной практике. Законно, но не справедливо

1. Анализируя вышеприведенный судебный спор, прежде всего, хотелось бы отметить, что между судами различных инстанций имеются явно разные взгляды на вопросы злоупотребления правом со стороны бывшего члена семьи при отказе от приватизации.

Несмотря на то, что Верховный суд РФ в данном случае признал отсутствие злоупотребления правом, совершенно определено есть другое мнение и, возможно, при других обстоятельствах, в частности при новом рассмотрении дела нижестоящие суды смогли бы найти доказательства злоупотребления правом со стороны ответчика.

2. В тоже время Верховный суд РФ предпочел вынести по делу новое решение, что в какой-то степени лишило возможности истца и членов его семьи на доступ к правосудию.

Если бы дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, то у истца и его представителей появилась бы возможность найти дополнительные доказательства злоупотребления правом бывшего члена семьи.

Более того Верховный суд РФ в своем определении от 06.03.2012 г. № 5-В11-127 допускает, что"несогласие всегда будет препятствовать осуществлению права другими членами семьи нанимателя на получение жилья в собственность".

Другими словами, Верховный суд РФ понимает, что бывший член семьи своим несогласием препятствует осуществлению права на приватизацию жилья другими членами семьи, то есть при определенном умысле бывший член семьи может злоупотреблять правом.

При этом Верховный суд РФ делает противоречивый вывод об отсутствии злоупотребления правом, ссылаясь на законодателя, который в случае отказа от приватизации"не требует выяснения причин или мотивов подобного волеизъявления, поскольку они не влекут за собой никаких правовых последствий".

Данная позиция Верховного суда РФ со ссылкой на законодателя представляется спорной в связи с тем, что действующее законодательство может иметь изъяны и это всем известно, а также потому что полномочия Верховного суда РФ обширны и дают ему возможность трактовать законодательство самостоятельно и независимо, выявляя в нем недостатки, что порой очень важно с точки зрения улучшения нормативных актов.

В данном случае было бы совершенно естественным и логичным для суда предположить, что отказ от приватизации может быть злонамеренным с умыслом навредить истцу, а также членам его семьи, в том числе несовершеннолетнему ребенку.

3. При рассмотрении настоящего спора между истцом с одной стороны и бывшим членом семьи с другой стороны, Верховный суд РФ предпочел подойти к разрешению вопроса формально.

Формальность рассмотрения подхода привела к тому, что, решение по судебному спору принято законное, но, по сути, носит несправедливый характер.

Конец ознакомительного фрагмента.