Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ

Вениамин Гассуль, 2015

В книге рассматривается широкий круг вопросов, способствующих переходу управляющих организации к профессиональному управлению многоквартирным домом. Профессионализм оценивается не только как фактор, обеспечивающий надлежащее содержание всего комплекса многоквартирного дома, но и как гарант устойчивого экономического благополучия управляющей организации. Особый акцент сделан на вопросы, не нашедшие достаточного отражения в нормативной и справочной литературе. К их числу относятся: капитальный ремонт в свете внесенных в Жилищный кодекс РФ изменений, техническое освидетельствование и сертификация материалов, использование полимерных труб, уход от переплаты за тепло, выбор подрядной организации, минимальный перечень работ для содержания и ремонта общего имущества, управление многоквартирным домом на основе привязанных типовых стандартов управления и другие вопросы. Книга предназначена для работников управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК, а также для собственников помещений в многоквартирном доме. Она может быть использована в учебном процессе средних и высших учебных заведений и курсов повышения квалификации. Материал книги будет полезен работникам жилищных агентств и районных администраций, а главы 4, 5 и б – региональным операторам по капитальному ремонту.

Глава 3. Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме

3.1. Общие требования к содержанию и ремонту жилищного фонда

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в ст. 36 Жилищного кодекса РФ и несколько разукрупнен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (в дальнейшем — Правила).

Кратко этот состав можно представить следующим образом:

• помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме;

• иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения потребностей всех собственников помещений в данном доме;

• крыши, ограждающие и несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, обслуживающее более одного помещения;

• земельный участок, на котором расположен дом, и расположенные на участке объекты.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и системы газоснабжения, состоящие из стояков и ответвлений от них до первого отключающего устройства на ответвлениях, а также самих отключающих устройств, общедомовых приборов учета, первых запорно-регулирующих кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояка, и другого оборудования на разводящих сетях (п. 5 Правил).

В состав общего имущества включены внутридомовая система водоотведения и внутридомовая система электроснабжения (п. 5 и п. 7 Правил).

Следует обратить внимание на п. 6 Правил, согласно которому в состав общего имущества включается система отопления, состоящая из стояков, отопительных элементов, арматуры, общедомовых приборов учета и другого оборудования.

Учитывая неоднозначность включения в состав общего имущества отопительных элементов (приборов), этот вопрос будет детально рассмотрен в разделе 3.2 настоящей главы.

В Правилах определены внешние границы инженерных сетей.

Внешней границей сетей газоснабжения является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил).

Внешней границей всех других инженерных сетей является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности — место соединения общедомового прибора учета (при его наличии) с инженерной сетью, входящей в дом (п. 8 Правил).

В Правилах излагаются требования к содержанию общего имущества, которые должны обеспечивать:

• соблюдение характеристик надежности и безопасности дома;

• безопасность для жизни и здоровья граждан;

• сохранность имущества физических и юридических лиц;

• доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями;

• постоянную готовность и дееспособность всех инженерных коммуникаций;

• поддержание архитектурного облика дома;

• соблюдение прав и законных интересов собственников жилья.

Правила также определяют состав работ по содержанию общего имущества в зависимости от конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния общего имущества, природно-климатических условий расположения дома. В них подробно рассматривается вопрос об обязанности собственников помещений по несению общих расходов на содержание и ремонт общего имущества.

Работы по содержанию общего имущества определены в следующем составе:

• осмотр общего имущества с целью выявления его некачественного содержания и угрозы безопасности жизни и здоровья граждан;

• освещение мест общего пользования;

• обеспечение нормируемой температуры в помещениях общего пользования;

• уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка, входящего в общее имущество;

• сбор и вывоз бытовых отходов;

• содержание и уход за озеленением и благоустройством;

• подготовка к сезонной эксплуатации;

• текущий и капитальный ремонт.

Определив состав общего имущества многоквартирного дома, общие требования к его содержанию и ремонту, а также состав работ, обеспечивающих нормальное содержание общего имущества, необходимо определить перечень конкретных работ, которые следует произвести на каждом многоквартирном доме, периодичность выполнения работ и их стоимость.

Этот вопрос рассматривается в разделе 3.3.

3.2. Отопительные приборы в составе собственности многоквартирного дома

Жилищный кодекс РФ достаточно полно определяет состав общего имущества многоквартирного дома и обозначает принцип отнесения к нему инженерных сетей и оборудования, к разряду которого можно отнести отопительные приборы. Однако определенные нормативные акты не рассматривают отопительные приборы в квартирах МКД как общее имущество. В связи с этим назрела необходимость в четком и легитимном определении принадлежности отопительных приборов к тому или иному виду собственности в МКД. От этого определения зависит важный вопрос: будет ли содержание, ремонт и своевременную замену отопительных приборов в квартире осуществлять ее владелец или ответственность за эту работу будет возложена на управляющую организацию, в том числе ТСЖ, осуществляющую эксплуатацию общего имущества МКД.

В настоящей главе проблема рассматривается только с позиции основополагающего документа в жилищном законодательстве — ЖК РФ, устанавливающего требования к отнесению имущества в разряд общего. Соответствие отопительных приборов этим требованиям определяется с учетом конструктивного устройства систем отопления, отражающего взаимосвязь всех составных частей системы.

Одновременно рассматривается иной взгляд на проблему, наиболее четко выраженный в документах Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, образованному Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ (в дальнейшем — Фонд), и делаются определенные выводы и предложения, позволяющие на легитимной основе решить как правовую сторону проблемы, так и практический вопрос ответственности за содержание, ремонт и замену отопительных приборов в квартире.

В ст. 36 ЖК РФ определено, что к общему имуществу в МКД следует относить «санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».

Рассматривая стояк системы отопления как часть отопительного оборудования МКД и применяя указанное определение к практически повсеместно используемым однотрубным вертикальным системам отопления с замыкающими участками и установкой отопительных приборов по приведенной схеме 1, можно заключить, что в этом случае отопительные приборы следует относить к общему имуществу.

Действительно, при такой предусмотренной техническими нормами схеме отключить отопительный прибор без остановки всего стояка невозможно; прибор составляет единое целое с системой отопления и является оборудованием, обслуживающим в составе этой системы более одного помещения в МКД.

Таким образом, руководствуясь ст. 36 ЖК РФ, можно утверждать, что отопительные приборы при их установке в квартире по указанной выше схеме, то есть без возможности их отключения от системы отопления, относятся к общему имуществу. Этот вывод при указанных условиях относится также к отопительным приборам в двухтрубных системах отопления, горизонтальных и проточных системах.

Схема 1

Небезынтересно отметить, что в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ 13.08.2006 № 491 (в дальнейшем — Правила), четко и безапелляционно утверждается в п. 6: «В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры…» Для корректности такого утверждения следовало бы уточнить, что оно справедливо только при установке в квартире обогревающих элементов, то есть отопительных приборов, по предусмотренным техническими нормами схемам, исключающим возможность отключения приборов от всей системы отопления. Без всяких оговорок это утверждение может быть отнесено лишь к отопительным приборам лестничных стояков, а также расположенным в подвалах и других помещениях, относящихся к общему имуществу.

Включение в состав общего имущества МКД отопительных приборов, расположенных в жилых помещениях, создает определенные неудобства в их содержании, ремонте и замене. С одной стороны, эти приборы, относясь к общему имуществу, не могут быть, например, заменены самостоятельно владельцем квартиры. С другой стороны, и это главное, владелец квартиры не несет ответственность за находящиеся в ней отопительные приборы, так как они относятся к общему имуществу МКД.

Обращаясь к практике эксплуатации и капитального ремонта МКД, можно отметить, что во многих случаях замену отработавших нормативный срок службы и морально устаревших отопительных приборов, расположенных в квартире, производят ее владельцы за свой счет. В этой связи следует с большим вниманием отнестись к позиции Фонда, имеющего особый взгляд на рассматриваемую проблему.

Особый взгляд Фонда на проблему отнесения отопительных приборов, расположенных в квартире, к определенному виду собственности кратко выражен в тезисе: такие приборы не относятся к общему имуществу МКД.

Занятая Фондом позиция обосновывается в утвержденных Фондом и согласованных с Минрегионом РФ Методических рекомендациях по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом № 185-ФЗ (в дальнейшем — Методические рекомендации).

В этих рекомендациях делается ссылка на ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, в которой приведен примерный перечень частей МКД, потенциально входящих в состав общего имущества. Далее указывается, что перечень объектов в составе общего имущества уточнен в Правилах. После этих предпосылок отмечается, что Правила распределяются по нескольким блокам, в один из которых входят внутридомовые системы отопления. Далее уточняется, что «к внутридомовым системам холодного и горячего водоснабжения, отопления и газоснабжения в составе общего имущества отнесены: стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанные отключающие устройства…» Процитированный текст означает, что отопительные приборы не попадают в разряд общего имущества. Следует обратить внимание на то, что этот текст полностью совпадает с текстом п. 6 Правил, за исключением того, что в тексте Правил отсутствует упоминание о системе отопления.

Таким образом, Методические рекомендации фактически уточняют положение Правил, позволяя сделать вывод об исключении отопительных приборов из состава общего имущества. Этот вывод вполне точно и определенно, с учетом технологии монтажа, закреплен в примечании к таблице 2.3 Методических рекомендаций: «К внутренним системам отопления в составе общего имущества отнесены: стояки, обогревающие элементы в местах общего пользования, в жилых помещениях — ответвления от стояков до первого отключающего устройства (при его отсутствии — до места сопряжения с отопительным прибором, обогревающим элементом), регулирующая и запорная арматура…»

Легитимность высказанного в Методических рекомендациях взгляда на рассматриваемую проблему нельзя признать безупречной. Ссылки на ЖК РФ и Правила и одновременное противопоставление положениям этих нормативных актов выглядят некорректно. В то же время Фонд как государственная корпорация, оказывающая основную финансовую поддержку при капитальном ремонте МКД, имеет, по всей видимости, право не включать отопительные приборы в состав работ по капитальному ремонту, финансируемых с участием Фонда. При этом вовсе не требовалось исключать отопительные приборы из состава общего имущества МКД и создавать противоречивую ситуацию, относя их к тому или иному виду имущества.

Занятая Фондом позиция в отнесении находящихся в квартирах МКД отопительных приборов привела к парадоксальной и весьма опасной ситуации, при которой эти приборы оказались вне сферы чьей-либо ответственности за их содержание, ремонт и замену в соответствии с нормативным сроком службы. Управляющая организация (ТСЖ, ЖСК, УК), придерживаясь позиции Фонда и не имея в достаточном количестве материальных ресурсов для необходимой замены отопительных приборов в квартире, не относит эти приборы к общему имуществу, а владельцы квартир, руководствуясь Правилами, которые никто официально не изменял и не отменял, а также ЖК РФ, считают отопительные приборы в своей квартире частью общего имущества, эксплуатация и замена которого находится в сфере управляющей организации. В связи с такой ситуацией имели место случаи, когда в выработавших нормативный срок эксплуатации чугунных радиаторах из-за несвоевременной их замены происходил разрыв секций и затопление квартир.

Рассматривая проблему с точки зрения повышения ответственности за сохранность, ремонт и своевременную замену отопительных приборов в квартире, представляется целесообразным руководствоваться тем же принципом, который применяется по отношению к установленному в квартире санитарно-техническому оборудованию, то есть эти приборы должны находиться в собственности владельца квартиры со всеми вытекающими правами и обязанностями по отношению к ним.

По существу, поддерживается позиция Фонда, но для ее реализации в рамках действующего законодательства, прежде всего ЖК РФ, предлагается внести небольшое дополнение в схему 1 обвязки отопительного прибора, установив на обратной подводке запорно-регулирующую арматуру (такую же, как на подающей подводке). Такое дополнение позволит отключать отопительный прибор без остановки стояка, который будет работать через замыкающий участок, минуя отопительный прибор. В этом случае, руководствуясь п. 1 ст. 36 ЖК РФ, этот прибор нельзя будет отнести к общему имуществу, так как система отопления сможет без его участия обслуживать более одного помещения.

Полученный вывод требует некоторого пояснения, ибо система отопления как часть всего комплекса отопительного оборудования будет работать как при включенном отопительном приборе, так и при отключенном. Однако возможность функционирования системы отопления по обслуживанию более одного помещения без участия расположенных в квартире отопительных приборов дает достаточно оснований для того, чтобы не относить эти приборы к общему имуществу.

Кстати, необходимо указать, что по имеющейся информации Фонд признал свою ошибку, исключив отопительные приборы из состава общего имущества без изменения схемы их обвязки.

Следует особо подчеркнуть, что законодатель для отнесения оборудования к общему имуществу не указал на наличие каких-либо условий, кроме выполнения основного принципа п. 1 ст. 36 ЖК РФ — обслуживания более одного помещения. Таким образом, сам факт подключения к стояку отопительных приборов и отключения от него, равно как и влияние этого факта на температуру в смежных жилых помещениях, не препятствуют признанию такого стояка отопления частью общего имущества. В то же время отопительные приборы в квартире могут при установке дополнительного запорно-регулирующего устройства отключаться от системы отопления и подключаться к ней, то есть обслуживать только одно помещение, в котором они установлены, что обусловливает их исключение из состава общего имущества.

В связи со сказанным можно привести аналогию со стояком системы водоснабжения и подключенными к нему санитарно-техническими приборами, расположенными в квартире. Ни у кого не вызывает сомнения, что стояк водопровода относится к общему имуществу, а санитарно-технические приборы исключены из его состава. Они так же, как и отопительные приборы, могут быть подключены к стояку и отключены от него, что оказывает влияние на обеспечение водой санитарно-технических приборов верхних этажей. Однако в обоих случаях стояки обслуживают более одного помещения и относятся к общему имуществу, а отопительные и санитарно-технические приборы обслуживают только одно помещение и относятся к имуществу владельцев квартир. При этом нельзя забывать, что этот вывод, основанный на главном принципе ст. 36 ЖК РФ, справедлив при условии установки дополнительной арматуры в схему обвязки отопительного прибора.

Таким образом, внеся в типовую схему обвязки отопительного прибора дополнительную единицу запорно-регулирующей арматуры, можно получить схему системы отопления (схема 2), при которой отопительные приборы на основании положений ст. 36 ЖК РФ и с учетом сказанного выше не будут отнесены к общему имуществу.

Однако в домах послевоенной постройки часто применялись нетиповые обвязки в проточных системах отопления с трехходовыми кранами и межсекционными радиаторными кранами ДГИ. В первом случае трехходовой кран устанавливался на пересечении подающей подводки с замыкающим участком (перемычкой), и для приведения обвязки отопительного прибора к схеме 2 требуется установить дополнительную запорную арматуру на обратной подводке. Во втором случае первая секция чугунного радиатора служила перемычкой, а кран ДГИ ставился между ней и остальной частью радиатора. Для приведения в этом случае обвязки радиатора к схеме 2 необходимо на подающей и обратной подводке установить по одной единице запорной арматуры, а перед ними — перемычку.

Схема 2

В советский период в связи с острым дефицитом и высокой ценой трехходовых кранов и кранов ДГИ проточные системы с применением этих кранов часто заменялись при монтаже системами с перемычкой и установкой крана двойной регулировки по схеме 1. При этом гидравлический и тепловой пересчет системы отопления не производился. Многолетняя практика эксплуатации таких систем показала их работоспособность, гидравлическую устойчивость и достаточную тепловую эффективность.

Сказанное предопределяет возможность приведения обвязки отопительных приборов проточных систем к схеме 2.

В современных системах отопления с поквартирным автоматическим регулированием температуры и счетчиками расхода тепла целесообразно заранее предусматривать возможность отключения каждого отопительного прибора.

Включение отопительных приборов в состав имущества владельцев квартир может вызвать определенные опасения, связанные с возможностью замены отопительных приборов на более мощные по теплоотдаче, что может привести к тепловой и гидравлической разрегулировке всей системы отопления. Кстати, такие ситуации наблюдаются независимо от отнесения отопительных приборов к тому или иному виду имущества. Кроме того, следует учесть, что подобные мероприятия регулируются жилищным законодательством.

С высказанным мнением о возможности при определенных условиях относить расположенные в квартире отопительные приборы к разряду имущества, находящегося в собственности владельцев квартир, согласился Жилищный комитет Санкт-Петербурга. На запрос автора Жилищный комитет в письме от 22.06.2010 № 15-812/10-0-1 указал, что «обогревающие элементы, находящиеся в квартирах, не обслуживающие более одной квартиры (при условии, что они могут без ущерба для всей внутридомовой системы отопления быть демонтированы до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков), не относятся к общему имуществу».

Как видно из указанного письма, Жилищный комитет определил те же самые принципиальные условия, при выполнении которых отопительные приборы в квартирах не будут относиться к общему имуществу. В настоящей главе, кроме обоснованности таких условий, предложен конструктивный способ их реализации. В то же время репрезентативное мнение Жилищного комитета Санкт-Петербурга лишний раз подтверждает легитимность представленных в статье рекомендаций по исключению расположенных в квартирах приборов отопления из числа общего имущества МКД.

Позиция автора в рассматриваемой проблеме основывается на стремлении найти законный способ решить вопрос ответственности за содержание, ремонт и замену отопительных приборов в квартире, исходя из реальной обстановки, учета мнения Фонда и имеющихся возможностей управляющих организаций.

Обоснование технического решения проблемы исключения квартирных отопительных приборов из состава общего имущества МКД предопределило постановку вопроса финансирования реализации этого решения и замены отопительных приборов, выработавших нормативный срок службы к моменту приватизации и передачи дома в управление ТСЖ или управляющей компании. Решение вопроса должно исходить из следующих обстоятельств, изложенных в тезисной форме.

1. Государственная политика в области ЖКХ предполагает передачу всей полноты ответственности за содержание и ремонт приватизированного жилого фонда собственникам жилья, избравшим одну из форм управления, предусмотренную ЖК РФ.

2. Применительно к системе отопления капитальный ремонт заключается в полной замене трубопроводов, арматуры, оборудования и отопительных приборов.

3. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ отопительные приборы в квартире относятся к общему имуществу МКД и, с учетом предыдущих тезисов, должны быть заменены государством при проведении капитального ремонта. В Санкт-Петербурге отнесение радиаторов отопления к общему имуществу подтверждено письмом Жилищного комитета от 05.04.2008 № 786/06-3.

4. Предполагается, что после проведения необходимого капитального ремонта, включая замену и обвязку квартирных отопительных приборов по схеме 2, эти приборы перейдут в разряд имущества, принадлежащего собственникам квартир.

5. Легитимность исключения квартирных отопительных приборов из состава общего имущества МКД обеспечивается приведением их обвязки к схеме 2.

3.3. Перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме

Проблема оплаты содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме находится в центре внимания населения и государственных органов всех уровней. Несмотря на важность проблемы, до настоящего времени не найдено ее адекватное решение. Иными словами, не определен на законодательном уровне перечень, периодичность и стоимость выполнения работ по содержанию и ремонту, входящих в плату по статье «содержание и ремонт жилого помещения». В результате по этому поводу повсеместно возникают конфликтные ситуации.

Перечень работ, которые следует относить к числу работ по содержанию и ремонту общего имущества, определен целым рядом нормативных документов, к числу которых относятся:

1. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (в дальнейшем — Правила).

2. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

3. Ведомственные строительные нормы ВСН 58–88 (р) Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденные приказом госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312.

4. Руководство по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту зданий и объектов Минобороны РФ, утвержденное приказом Минобороны от 27.06.1996 № 260.

При этом следует учитывать, что рассматриваются все работы, которые могут быть отнесены к этому виду, и что под ремонтом подразумевается только текущий ремонт.

Конец ознакомительного фрагмента.