Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья

Борис Михайлович Бирюков, 2011

Представлена юридическая информация, регулирующая: – процедуры купли, продажи, обмена, дарения, наследования жилых помещений; – право получения, владения и распоряжения жилыми помещениями, порядок и правила проживания в жилых помещениях, порядок оплаты услуг ЖКХ, порядок управления многоквартирным жилым домом; – порядок эксплуатации жилых помещений: технические нормы и правила, санитарные требования к условиям проживания в жилых помещениях. Справочник предназначен для всех граждан Российской Федерации, которые проживают в собственных или съемных жилых помещениях; граждан, которые собираются улучшить или изменить свои жилищные условия: купить, продать или обменять дом, квартиру или комнату; работников единых информационно-расчетных центров, товариществ собственников жилья, жилищно-эксплуатационных контор, членов жилищных, жилищно-строительных и других специализированных кооперативов; работников управляющих компаний и организаций.

Глава 2 Жилищное законодательство

Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и местного самоуправления условий для осуществления гражданами прав на жилище, его безопасность, на неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища; на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими (п. 1, 2 ст. 1 ЖК).

Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 3 ст. 1 ЖК).

Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством (п. 4 ст. 1 ЖК).

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище (ст. 2 ЖК).

Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных федеральным законодательством случаях или на основании судебного решения.

Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом, другими федеральными законами (ст. 3 ЖК).

Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

♦ возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

♦ пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

♦ пользования общим имуществом собственников помещений;

♦ отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их

из жилищного фонда;

♦ учета жилищного фонда;

♦ других обстоятельств (п. 1 ст. 4 ЖК).

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Положения Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено Кодексом или другим федеральным законом (п. 2, 3 ст. 4 ЖК).

Объектами жилищных прав являются жилые помещения (п. 1 ст. 15 ЖК).

В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Основные правовые акты в жилищной сфере

Жилищное законодательство состоит из ЖК РФ, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента, постановлений Правительства, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления (ст. 5 ЖК).

Права и обязанности органов государственной власти и местного самоуправления определены ст. 12–14 ЖК.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании действующего законодательства РФ (п. 6 ст. 5 ЖК).

В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в иных нормативных правовых актах Российской Федерации, положениям Жилищного кодекса применяются положения Кодекса (п. 8 ст. 5 ЖК).

Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения их в действие. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 6 ЖК).

К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных Жилищным кодексом (ст. 8 ЖК).

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Жилищным кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности (ст. 10 ЖК).

Защита жилищных прав осуществляется путем:

♦ признания жилищного права;

♦ восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

♦ признания судом недействующим полностью или в части нормативного правового акта;

♦ неприменения судом нормативного правового акта, противоречащего Жилищному кодексу;

♦ прекращения или изменения жилищного правоотношения;

♦ иными способами, предусмотренными законодательством РФ (ст. 11 ЖК).

Мониторинг законодательства

Жилищное законодательство — живая, развивающаяся система: ежегодно принимаются новые правовые акты, вносятся поправки в уже действующие, утрачивают силу устаревшие нормы. С начала 2011 г. вступили в действие несколько нормативных правовых актов.

С 1 января 2011 г. вступили в силу изменения, внесенные в Правила регистрации граждан. Среди прочих нововведений — право гражданина зарегистрироваться по месту пребывания на срок больше 90 суток через Интернет. Заявление в форме электронного документа, копии паспорта и документа, являющегося основанием для вселения (например, договор найма), можно направлять в территориальный орган ФМС через федеральную государственную информационную систему «Единый портал государственных и муниципальных услуг». Свидетельство о регистрации по месту пребывания также можно получить по почте.

С 1 января 2011 г. вступил в силу закон, который меняет порядок обеспечения жильем некоторых категорий военнослужащих. Теперь, кроме сертификатов, это и предоставление жилья в собственность или по договору социального найма, и выделение очереднику единовременного денежного пособия на покупку или строительство жилья. Размер пособия будет рассчитываться исходя из норматива общей жилой площади помещения (18 м² на человека) и средней рыночной стоимости 1 м² в данном регионе. Вся конкретная работа спускается на региональный и муниципальный уровень — вместе с субвенциями на эти цели из федерального бюджета.

С 1 января 2011 г. проживающие вместе с инвалидами Великой Отечественной войны и инвалидами боевых действий члены семей будут платить 50 % от стоимости услуг ЖКХ.

Подписан Закон «О внесении изменений в Федеральный закон “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства” и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (принят Государственной Думой 22 декабря 2010 г.). До 1 января 2013 г. продлевается срок деятельности Фонда, уточняются лимиты предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда субъектам Российской Федерации, завершаются ранее профинансированные программы, предусматривается уточнение допустимых способов переселения граждан, условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда и видов работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, сокращение сроков государственной регистрации права собственности (перехода права) на жилые помещения в рамках реализации программ.

Подписан Закон «О внесении изменений в Федеральный закон “О содействии развитию жилищного строительства”» (принят Государственной Думой 21 декабря 2010 г.). Данный нормативный правовой акт расширяет круг субъектов, которым могут быть переданы земельные участки и иное имущество. Помимо юридических лиц, это имущество может быть передано публично-правовым образованиям, то есть субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям. Это позволит более продуктивно решать как общенациональные, так и региональные (местные) задачи формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества.

При переселении очередникам в Москве отказали в улучшении жилья.

Мосгордумой принят Закон г. Москвы от 26 января 2011 г. № 4 «О внесении изменений в ст. 7 и 13 Закона г. Москвы от 31 мая 2006 г. № 21 “Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве”». Депутаты Мосгордумы согласились с требованиями прокуратуры и приняли поправки в закон об обеспечении прав граждан при переселении или освобождении жилых помещений. Теперь очередникам, чья очередь еще не подошла, аварийный дом или пятиэтажку нужно покидать немедленно, больше нет шансов улучшить свои жилищные условия одновременно с переездом. При переселении они будут получать такую же квартиру, как и раньше.