Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров

Алла Кузьмина, 2016

Авторы дают подробную характеристику основных схем мошенничества и вымогательства при совершении сделок сжитыми и нежилыми помещениями, показывают психологические и технические приемы, используемые аферистами, рассматривают способы признания уже совершенных сделок недействительными. Также подробно разбираются вопросы должностных И налоговых преступлений, связанных с рынком недвижимости, наиболее распространенные схемы «честного отъема» денежных средств у добросовестных приобретателей. В издании даются рекомендации по проведению экспертизы правоустанавливающих документов по сделкам, проверке физических и юридических лиц на возможное участие в мошеннических действиях; защите от признания сделок недействительными. Приводится перечень наиболее надежных риэлтерских и строительных фирм, которым можно доверить проведение своего варианта сделки с квартирой, земельной и коммерческой недвижимостью. Книга написана доступным языком и предназначена в первую очередь для широкого круга читателей. Она будет полезна и профессиональным риэлтерам, работникам правоохранительных органов, практикующим юристам, частным Детективам. Электронные видеоприложения к книге можно скачать с сайта \ideokniga.tv

Правила игры

Введение

Одна из прекрасных черт, доставшихся нашим людям еще от советской эпохи, — доверчивость. Раз написано в газете — значит правда, раз человек клятвенно обещал — значит выполнит. А уж если кто-то кого-то обманул — сто процентов за то, что со мной такое не случится… Знакомая позиция, не правда ли?

Случится. И вовсе не потому, что Вы, уважаемый читатель, лопух, неудачник или простофиля. Просто сейчас мы живем в эпоху талантливых «великих комбинаторов».

Итак, явление — аферы на рынке недвижимости. На этом сверхвыгодном поприще кормятся сотни мошенников, которые работают изобретательно, вдохновенно и по-крупному. Сами себя они называют фармазонами (это, кстати, одна из самых уважаемых в блатном мире воровских «профессий»).

На языке ныне действующего Уголовного кодекса РФ, с учетом изменений на 2015 год, их деяния подпадают под статью 159 УК (максимальная санкция — 10 лет лишения свободы с конфискацией имущества). Однако строгое наказание для преступника не препятствие, ведь рискнув, можно «срубить» до миллиона долларов за месяц — полтора, стоит только найти «лоха» — доверчивого и юридически безграмотного гражданина и очень умело его «развести», т. е. втереться в доверие и обмануть.

Пик афер в сфере недвижимости пришелся на 1993—96 гг. — в это время рынок переживал бум, количество потенциальных продавцов и покупателей было уравновешено, и даже неликвидные с сегодняшней точки зрения объекты «уходили в лёт» по высоким ценам. В те годы, по статистическим данным, одна сделка из каждых пятнадцати-шестнадцати зарегистрированных (именно зарегистрированных, а не планируемых!) была организована аферистами и приводила к обману клиентов. К тому же в паре с фармазонами часто работали и бандиты (при каждой оргпреступной группировке был создан «отдел недвижимости», в дальнейшем прикрытый лицензией). Все это приводило к тому, что доверчивый «лох», попавший в сети преступников, в лучшем случае оставался без квартиры или без денег, а в худшем — за собственную глупость и жадность приходилось расплачиваться безопасностью, здоровьем или даже жизнью родных и близких.

В последующие годы ситуация начала постепенно выправляться, и мошенничество на рынке жилья стало менее серьезной проблемой: по данным 2002 года, после введения новой системы регистрации прав собственности на недвижимость, аферистами успешно проводились лишь 3–3,5 % от числа совершенных сделок (в среднем одна из тридцати). Это было связано с тем, что участники рынка стали более осторожными и предусмотрительными, все большее количество людей предпочитало не экономить на своей безопасности и обращаются к специалистам в риэлторские фирмы, у сотрудников агентств тоже повысилась квалификация и ответственность (исключения, конечно, были, но они только подтверждали общую тенденцию). Кроме того, за мошенников всерьез взялись государственные и муниципальные власти: изменился порядок регистрации сделок, в тогда еще полиции были созданы специальные отделы и подразделения по борьбе с злоупотреблениями в жилищной сфере, были разработаны (правда, больше на бумаге) меры защиты граждан «группы риска» от посягательства преступных элементов на их недвижимость. Однако фармазоны ответили на это своего рода «повышением квалификации» — организованно и стихийно ими были разработаны новые схемы мошенничеств (о них подробнее речь пойдет в главе 1), преступники стали активнее использовать пробелы и несостыковки в жилищном и гражданском законодательствах, особенно при признании уже совершенных сделок недействительными (см. главу 4).

К большому сожалению, в 2004—08 гг., до начала второго кризиса, мошенничеств на рынке недвижимости стало значительно больше. Этому способствовали ряд факторов: во-первых, с 8 февраля 2002 г. было отменено лицензирование риэлторской деятельности, что привело к открытию большого количества фирм-однодневок (на сегодняшний день, чтобы проводить сделки с недвижимостью, достаточно просто купить пакет документов на юридическое лицо); во-вторых, сильно возросла покупательская активность граждан (по отдельным сегментам рынка, например дешевых новостроек или приличных офисов, спрос превышает предложение в 3–5 раз даже по сегодняшним, сильно завышенным ценам); в-третьих, контролирующие и правоохранительные органы явно «проспали» новые реалии рынка недвижимости (а отдельные их представители фактически превратились в «крышу» для кидал и фармазонов). Грянувший в сентябре-октябре 2008 г. спад сделок привел и к уменьшению преступных проявлений при их совершении в первую очередь за счет резкого сокращения числа приобретателей недвижимости и более длительных сроков продажи (экспозиции) объектов. Однако в 2010—14 гг. ситуация опять стала ухудшаться — во-первых, сильно возросла покупательская способность граждан, особенно в сегменте новостроек; во-вторых, были изобретены и стали активно использоваться новые схемы афер (например, квартирное рейдерство с долями в праве); в-третьих, откровенным обманом своих клиентов (а тем более контрагентов по сделкам) активно стали заниматься многие риэлторские и девелоперские компании, особенно те, которые позиционируют себя в рекламе как «крупные» и «надежные». Также изменилась и структура афер по видам сделок.

Если судить по существующим у риэлторов «черным спискам» (в них включены зафиксированные случаи мошенничества, вымогательства, недобросовестной конкуренции, невыполнения договорных обязательств со стороны фирм, частных маклеров и агентов), то лидерство по числу совершенных афер удерживает срочная покупка недвижимости (когда объект продается на 10–20 % дешевле реальной стоимости, а деньги требуются через 3—10 дней, иногда даже до окончания оформления), — примерно одна шестая часть таких предложений — откровенное мошенничество.

Второе место — у аренды и найма недвижимости (квартир, офисов, магазинов, складов). В зависимости от характера сделки, один вариант из десяти-двенадцати (10–12 %) носит криминальный характер — это связано с тем, что подобные аферы очень легко организовать. Аренда и продажа прав аренды для фармазонщиков своего рода «первый класс, вторая четверть» — ведь стороны (сдатчики и съемщики) всячески стремятся уклониться от уплаты налогов и других обязательных сборов, да и система регистрации прав на помещения, принятая в настоящий момент, дает много лазеек для злоупотреблений.

На третьем месте находятся аферы, совершаемые на первичном рынке, т. е. при покупке жилья (квартир, таунхаусов, коттеджей) на этапе строительства. Наиболее криминогенной является деятельность жилтовариществ (ЖСК и ЖНК), а также организаций, предлагающих всевозможные «серые» схемы приобретения жилья (например, по предварительному договору). В среднем 8—10 % предложений на «первичке» исходят либо от типичных «жилищных пирамид», либо от «клонов» нормально работающих девелоперских компаний, а также от кооперативов, специально созданных с целью дальнейшего искусственного банкротства.

Далее следует сделка, именуемая среди профессионалов «чистая купля-продажа», т. е. покупка жилплощади у владельцев на вторичном рынке или в доме-новостройке с оформленными правами собственности. В этих случаях на крючок аферистов попадается в среднем один клиент из пятнадцати-шестнадцати (6–7 %). При этом учитываются только зарегистрированные сделки (попыток мошенничества, например, с получением предоплаты, совершается, конечно, намного больше).

На следующем месте по количеству афер — всевозможные схемы «альтернативы», т. е. обмена жилья путем его купли-продажи (сначала квартиры «обмениваются» на всеобщий эквивалент — деньги, а потом на них покупается другая жилплощадь). Здесь жертвой становится в среднем каждый двадцатый участник сделки — ему не отдают деньги за проданную квартиру либо приобретают в качестве «альтернативы» жилье ненадлежащего качества или с «историей», чаще всего криминальной. Сюда же можно отнести и «саморасселения» — когда жильцы коммунальной или большой отдельной квартиры хотят разъехаться самостоятельно, не обращаясь к помощи профессиональных риэлторов. Такая самодеятельность часто заканчивается тем, что бывшую коммуналку они продают на законных основаниях, а новые квартиры приобретают у аферистов (когда мошенничество вскрывается, невезучие жильцы просто оказываются на улице).

Самой безопасной из всех видов квартирных сделок считается «натуральный обмен» — когда квартира или комната меняется не на деньги, а на другую жилплощадь. В этом случае «на кону» стоит не полная стоимость объекта, как при альтернативе, а всего лишь доплата, поэтому афер в этом сегменте рынка меньше всего — 3–3,5 % (одна сделка из тридцати). Сюда же попадают и всевозможные «междугородные» обмены, включая и на неприватизированное жилье.

УГОЛОВНЫЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 159. Мошенничество (в ред. Федерального закона от 29.11.2012 № 207-ФЗ)

1. Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, —

наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (вред. Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)

2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, —

наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, (в ред. Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)

3. Мошенничество, совершенное лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере, —

наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового, либо лишением свободы на срок до шести лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового и с ограничением свободы на срок до полутора лет либо без такового, (в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 № 377-ФЗ, от 07.03.2011 № 26-ФЗ, от 07.12.2011 № 420-ФЗ, от 29.11.2012 № 207-ФЗ)

4. Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, — (вред. Федерального закона от 29.11.2012 № 207-ФЗ)

наказывается лишением свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового, (в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 № 377-ФЗ, от 07.03.2011 № 26-ФЗ)

Примечание. Крупным размером в настоящей статье признается стоимость имущества, превышающая 250 тыс. рублей, а особо крупным — 1 млн. руб.

* * *

Давайте более подробно разберемся с квалифицирующими признаками мошенничества как формы хищения и разновидности преступлений против собственности согласно статье 159 Уголовного кодекса РФ и Постановления Пленума ВС РФ № 51^[1].

Квалифицированным (ст. 159 ч. 2) считается мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору (два или более человека договорились заранее и распределили роли), неоднократно (причем под «неоднократностью» подразумеваются не только ранее совершенные аферы, но и другие виды хищений — кражи, грабежи, вымогательства), а также с причинением значительного ущерба. Под последним в законодательстве подразумевается стоимость имущества или сумма денег, превышающая 2500 рублей на день совершения преступления, однако с учетом материального положения потерпевшего (см. примечание к ст. 158 УК РФ). При наличии указанных выше признаков вполне реально добиться возбуждения уголовного дела (как показывает практика, правоохранительные органы стараются не принимать заявления от потерпевших граждан, если деяние удается квалифицировать только «по части первой»).

Особо квалифицированный состав (ст. 159 ч. 3 и 4) подразумевает наличие следующих признаков: использования служебного положения; совершение деяния в составе организованной группы (в отличие от группы лиц она характеризуется устойчивостью и многоэпизодностью преступной деятельности); двумя или более судимостями за хищение (в том числе условными или ранее с отсрочкой), а также причинением потерпевшему ущерба в крупном (более 250 тыс. руб. на день совершения) или особо крупном (более 1 млн. руб.) размерах. В этих случаях есть надежда, что правоохранительные органы реально займутся розыском преступника (или группы) и их удастся найти и задержать (более подробно о розыске скрывшихся аферистов — см. главу 10).

Мошенничество отличается от других видов хищений способом совершения — ведь завладение имуществом или правами на имущество ведется путем обмана или злоупотребления доверием. При этом различают активный обман (сознательное искажение истины, заведомо ложные, невыполнимые обещания) и пассивный (умолчание о фактах, непередача должных документов и т. п.). И в том и в другом случаях жертва вроде бы добровольно передает имущество или права на него аферисту, и с этого момента преступление считается совершенным.

При обнаружении и обезвреживании мошеннических действий следует различать их содержание и форму. Содержание представляет собой основные схемы проведения афер, в том числе и с недвижимостью (об этом подробнее — в главе 1), под формой же подразумеваются психологические приемы, манипуляции, при помощи которых фармазоны (или группа) стремятся завоевать доверие лица, выбранного в качестве жертвы (см. главу 2), с целью в дальнейшем его обмануть.

* * *

При совершении сделок с недвижимостью, как и в любом бизнесе вообще, постоянно идет соревнование «снаряда и брони» — с одной стороны, аферисты разрабатывают новые схемы и приемы обмана жертв, с другой, в распоряжении добросовестных здравомыслящих участников рынка (профессионалов и простых граждан) есть ряд доступных методов, чтобы оградить себя, свою семью, бизнес и жилище от противоправных действий мошенников и кидал. Главная задача — сделать так, чтобы аферист понял, что Вы не позволите себя «лечить» как «позорного лоха», и в конечном итоге у фармазона «фарт не прокатит», какие бы «разводки» и «мульки» он бы ни «мутил»^[2]. Именно этим вопросам посвящены первые главы настоящей книги.

Примечания

1

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 51 от 27.12.2007 г. «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате».

2

Примечание: здесь и далее по тексту авторы сознательно используют криминальный жаргон, краткий словарь которого приведен в Видеоприложении 5.