Как построить дом мечты (пошаговая инструкция управления проектом)

Алексей Валерьевич Волков, 2021

Прочитав эту книгу вы сможете сэкономить на строительстве десятки тысяч рублей! Перед вами пошаговая ИНСТРУКЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВОМ собственного дома на основе практического опыта. Нормативная база. Выкладки по затратам на строительство, стоимости владения первых двух лет и рекомендации по управлению проектированием и строительством. Управление процессом на этапах от выбора участка до чистовой отделки. Перечень различных систем и технических решений для дома. Отдельный раздел по управлению рисками. Комментарии по претензионной работе…

Шаг первый или с чего начать

Если раньше плясали от печки, то в современном доме это место может вообще отсутствовать. А вот без земли дом поставить просто некуда. Если вы имеете участок, то можете считать, что первый вопрос решен. Если нет, то начните с выбора участка. В этой главе мы затронем законодательную базу, укрупнённо распределим доступный бюджет по основным направлениям (строение и участок под него). Но, давайте сделаем небольшое отступление.

Многим хочется больше, чем они могут себе позволить. Чтобы не оказаться в числе несчастных, чья мечта разбилась о суровую реальность бытия, или тех, кто всю жизнь живёт на стройке, называя её будущим замком, очень рекомендую оценить общий бюджет, которым вы располагаете на реализацию своей мечты. Идеально, если у вас есть четкое понимание накопленного капитала, который можно пустить на покупку земли и строительство дома. Подходит и кредитная схема, если вы понимаете, как и когда сможете вернуть кредит, а уплачиваемые банку ежемесячные суммы не будут для вашей семьи тяжким бременем. Взять кредит под залог будущего строения не получится, т. к. объект оценки пока отсутствует. Если вы уже имеете квартиру и решили построить дачу, подумайте и сопоставьте вариант строительства с арендой! В настоящее время предложений аренды на рынке более, чем достаточно. Очень не рекомендую залезать в долги и кредиты ради строительства дачи. В любом случае, сначала определитесь с бюджетом! И, лучше, если в процессе финансирования мечты вы не останетесь на хлебе и воде. Помните, что чем больше дом, тем больше будут и налоги! Ели нет достаточного количества средств, или вы не в состоянии оплачивать кредит, то рекомендую сосредоточится на решении вопросов увеличения заработка или переезда на новое место, но браться за строительство не советую.

Итак, вы определились с бюджетом! Далее будем вести расчёты обратным счётом от этого значения. Имейте в виду, что в процессе строительства и отделки всегда хочется что-то улучшить, да и участок нужно как-то облагородить, а это однозначно дополнительные затраты. Поэтому, если выбранный вами бюджет является предельно-допустимым, то отнимите от него 20–30 %. Если относите себя к перфекционистам, то делите бюджет пополам. Оставшееся значение и будет той суммой, в которую вы должны будете вписаться при строительстве. Предположим, что оставшаяся сумма 15 млн. руб. Установите для себя предельный ориентир и держите его в голове!

Комментарий: за эти деньги вы Московской области в 2017–2019 гг. можно было построить дом до 300 м. кв. с умеренными требованиями к отделке и облагородить участок до 15 соток. Указанный метраж с моей точки зрения предельный. Если строить красиво и применять современные инженерные системы, то бюджет будет ближе к 20 млн. руб.

Если смотреть по Подмосковью, то имеет смысл выделять из общей суммы 10–20 % на приобретение участка. Разумеется, для тех, кто еще не имеет такового. Идеально, если вы подбираете участок с коммуникациями в каком-либо из коттеджных посёлков. Это существенно упростит решение вопросов подключения к коммуникациям и снизит стоимость решения данного вопроса. С этого момента можете погружаться в Интернет и искать подходящие вам варианты. Рекомендую составить таблицу примерно такого содержания (набор параметров и их приоритет каждый выбирает сам):

Выберете 20–30 понравившихся вам вариантов, которые соответствуют вашему бюджету и занесите их в таблицу. Затем обзвоните всех и позадавайте вопросы:

• наличие кадастровых документов и готовность их предоставить для знакомства (по кадастровым номера вы можете самостоятельно получить информацию на сайте Росреестра https://rosreestr.ru. Услуга платная, но стоит не дорого.),

• данные о продавце (для юридических лиц наличие регистрационных документов),

• готовность коммуникаций и наличие проектных решений (последнее актуально для коттеджных посёлков),

• близость к дороге и наличие дорог внутри посёлка (включая тип покрытия),

• варианты оплаты и возможность оплачивать в рассрочку,

• скидки и акции,

• стоимость ежемесячных отчислений (оплата членских взносов, оплата охраны, оплата работы управляющей компании…).

Перечень вопросов по чистоте документов вы можете расширить после знакомства в Интернете с различными вариантами нечистых сделок, характерных для вашего региона.

Всё это можно включить в таблицу в качестве параметров оценки. По итогам анализа оставьте в таблице не больше 10 вариантов, которые нужно будет посмотреть на месте. Первое, что вы будете проверять — соответствие информации, полученной по телефону. Кстати, если при разговоре о выезде на место вам будут морочить голову, или, рассказывать, что кадастровые документы и документы самой «конторы» сейчас на переоформлении, или, тем более, предлагать сначала сделать предоплату, сразу вычеркивайте этот вариант, как слишком рискованный.

Выбирая участок, обязательно смотрите кадастровые документы и статус земли. По последним изменениям законодательства вы можете стать обладателем участка одного из нескольких видов использования. Например:

2.1 для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);

2.2 для ведения личного или подсобного хозяйства;

13.2 для целей ведения садоводства.

Огородничество для реализации мечты не подойдёт. Полный список видов использования смотрите в Приказе Росреестра от 10.11.2020 N П/0412. Внимательно изучите требования и ограничения по каждому из двух оставшихся вариантов. Для этого можете пользоваться известными базами «Консультант» и «Гарант». А лучше обеими, т. к. в отображении некоторой дополнительной информации и ссылок на подзаконные акты у каждой есть свои нюансы. Например, найти информацию по получению градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) можно в любой из них. Для этого достаточно найти и почитать ст.57.3 Градостроительного кодекса РФ. Но ответ на вопрос: а нужно ли получать ГПЗУ при строительстве на «землях сельскохозяйственного назначения для целей дачного строительства», в 2016 г можно было получить только в одной из них. И то, только по косвенным признакам. Ответ содержится в Письме Минэкономразвития России от 09.09.2016 N Д23и-4285. Не пренебрегайте изучением законодательства! Только так вы сможете достичь своей мечты и сберечь свою нервную систему и деньги.

Перед прочтением следующей главы вы должны понимать:

1) состав и суть законодательных актов (Градостроительного кодекса,"О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"от 29.07.2017 N 217-ФЗ, Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412"Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", Закона о кадастре),

2) параметры участка и его стоимость (в идеале вы должны выбрать себе конкретный участок по итогам осмотра и понимать по нему все нюансы),

3) в зависимости от статуса земли по кадастровым документам понимать необходимость получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ) и оформления ГПЗУ,

4) ожидаемую нагрузку на бюджет по регулярным платежам, включая налог на землю.