Строим свой собственный дом с нуля до переезда

Александр Столупин, 2020

У вас в руках путеводитель по строительству дома от идеи до переезда. Автор проведет вас шаг за шагом через 18 этапов к новоселью. В руководстве раскрыты темы планирования будущего дома, выбора и приобретения участка, необходимой документации для строительства, освещены технические аспекты строительства и каркасной технологии. Но главное – речь идет об экономном и быстром строительстве. Руководство написано с учетом практического разностороннего опыта, собранного за более чем 10 лет.

Глава 2. Выбор участка

Обзаводясь землей, приглядись прежде всего к воде, дороге, соседу.

Плиний Старший

Почему я советую сначала сделать предварительный проект, а потом искать земельный участок? Можно начать и с земельного участка, ничего страшного тут нет. Однако, изначально правильно оценив потребности и возможности, проще сделать выбор: загородный участок или в черте города, у дороги, либо, наоборот, дальше от нее; нужен вам будет газ или достаточно электричества; огород или детская площадка… Здесь же можно привести такой пример, как возможность строительства таунхауса. Например, если вы с друзьями или близкими решите построить двухквартирный (двухсекционный, на две семьи) дом, то и искать земельный надел нужно с учетом этой потребности, так как на редких участках будет доступен такой вариант строительства.

Основные критерии для выбора участка:

— удаленность от города;

— наличие коммуникаций (электричество, канализация, водоснабжение и газ) и возможность к ним подключиться (из обязательных для нас — электрификация);

— правовой статус земельного участка;

— наличие подъездных путей (по крайней мере грунтовая дорога, по которой можно проехать, не увязнув весной после таяния снега и в периоды сильных дождей);

— доступность общественного транспорта и небольшая удаленность от остановки (не более 600‒800 м);

— конфигурация и размер участка;

— тип участка, уровень грунтовых вод, вид почвы;

— стоимость земельного участка.

Ниже представлена табл. 3, учитывающая все эти критерии.

Таблица 3

Критерии выбора будущего участка

С такой таблицей удобно выбирать будущий участок, просто установив свои параметры во втором столбце. А затем, обзванивая продавцов, вносить данные по каждому подходящему участку. Но имейте в виду: всю информацию от продавцов необходимо тщательно проверять!

Теперь давайте подробнее поговорим об этих критериях.

Удаленность от города

Если участок расположен в черте города либо совсем недалеко и есть возможность легко до него добраться на городском транспорте, это огромный плюс для членов семьи, у которых нет автомобиля, а также для близких родственников, которые будут время от времени вас навещать. Ну и экономия времени на дорогу. Однако на такие участки и цена более высокая, и затраты на энергоресурсы выше в сравнении с сельской местностью. И придется заплатить бóльший налог на недвижимость, если участок входит в границу города. Кроме того, стоит учитывать экологическую обстановку, которая в городе и его окрестностях всегда хуже, чем в отдаленных сельских районах.

Если же участок находится в трех километрах от города и далее, важно наличие приличной дороги, так как ездить придется часто, особенно если вы работаете в городе. Даже если вы счастливчик: вам не надо ежедневно ездить в город на работу, — когда ваши дети/внуки пойдут в школу, скорее всего, вам придется по будням их туда возить. Но можно выбрать вариант поселковой школы, и тогда будете, как в Америке, отправлять ребенка в школу на автобусе. Каждый сам для себя должен определить комфортное расстояние от дома до города.

Хорошо бы изучить выбранный маршрут, поездить по нему в разное время суток, еще лучше — в разное время года и проверить загруженность дороги. Если весь маршрут занимает до одного часа — здорово! Конечно, в больших городах, таких как Москва, Санкт-Петербург, этот критерий может показаться из области невозможного. Но помните — выбор всегда за вами.

Преимущества дома в городе — доступность для всей семьи общественного транспорта, магазинов, образовательных учреждений, секций и вечерних прогулок под яркими городскими фонарями. Но на этом преимущества заканчиваются. Из недостатков: городской смог и шум, более высокие в сравнении с загородными тарифы на электричество, налог на землю и недвижимость, плюс высокая стоимость участка.

Конечно, ежедневные поездки из пригорода отнимают время и деньги на бензин. Но это того стоит, особенно когда всю зиму любуешься белым снегом, не боишься отпустить ребенка кататься на велосипеде по поселку. Ну и экология, природа — я об этом могу говорить бесконечно…

Наличие коммуникаций

Самое важное для нас — возможность подключиться к электросетям, и в самое короткое время, либо приобрести участок с электропитанием. Нам необходима возможность подключения 5‒15 кВт. Необходимость на участке других коммуникаций вы определяете исходя из ваших потребностей и финансовых возможностей.

При поиске участка никогда не верьте популярной фразе «коммуникации рядом». Всегда всю информацию от продавцов надо проверять. Но об этом чуть ниже.

Определение правового статуса земельного участка и его разрешенного использования

Эта информация указана в выписке на земельный участок, также ее можно увидеть по кадастровому номеру на сайтах: http://pkk5.ru/, https://pkk5.rosreestr.ru, http://roscadastr.com/map.

Из категорий земель нам подходит «земли населенных пунктов». Использование: для ведения личного хозяйства, для жилищного строительства. (Возможно построиться в некоторых случаях на землях сельскохозяйственного значения. Но я бы советовал идти простым путем без дополнительных усложнений.)

Наличие дороги

Выше мы говорили об удаленности участка от города. Так вот качество дороги хоть и не влияет на удаленность, но может влиять на время передвижения. Поэтому приоритет для нас — асфальтовая дорога, на втором месте — бетонная или из бетонных плит, на третьем — из инертных материалов, но хорошо накатанных и утрамбованных. Менее предпочтительна, но приемлема грунтовая дорога. Совсем нежелательна кислая ненакатанная, без должного оканавливания дорога (если летом по ней еще можно как-то добираться на автомобиле, то весной такую одолеет разве что танк). Даже стометровый участок плохой дороги может доставить массу хлопот водителю. Но, кроме того, в период строительства к участку будут подъезжать строительная техника, грузовой транспорт с материалами. Важно, чтобы они без трудностей могли добраться до участка и заехать на него.

Доступность общественного транспорта

Наличие автомобиля — всегда огромный плюс, но иногда возникают ситуации, когда просто необходимо уехать в город на автобусе или электричке. Например, сломался автомобиль или надо отправить домой родственника, гостей, и нет времени, а может быть, и желания отвозить их в город самому. Ну и просто хорошо иметь дополнительную транспортную возможность. Чем ближе остановка транспорта к вашему дому, тем лучше.

Конфигурация и размер участка

Идеальный вариант — квадратный и ровный участок, но такое бывает далеко не всегда. Главное, чтобы участки были простых геометрических форм, как квадрат или прямоугольник. Если это прямоугольник, то он не должен быть очень узким. Идеальная пропорция — 1:2. Бывают и многоугольники, и странные участки с аппендиксами. Главное, чтобы участок вам казался гармоничным.

Важно! Если участок узкий, есть соседи по обе стороны длинной части участка и у них уже построены дома, то место для постройки вашего дома будет ограниченно, так как между домами должно быть расстояние не менее 7 м. На рис. 11 все это представлено в деталях. (Обратите внимание, что соседи здесь только с одной стороны участка, с другой — дорога.)

Рис. 11. Чертеж градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования

Размер участка, необходимый для размещения дома и нормальной планировки, — минимум 6 соток. Участкам более 15 соток надо будет уделять гораздо больше времени: только скос травы необходимо производить не менее пяти раз за летний сезон. Да и полностью благоустроить большой земельный участок выйдет долго по времени и затратно по деньгам (здесь я имею в виду проведение ландшафтных работ).

Тип участка, уровень грунтовых вод, вид почвы

Что важно? Проверить участок визуально на неровности, насыщенность почвы водой. Если участок сырой, то его придется дополнительно дренировать, а это приличные расходы. Если он сильно неровный, понадобится его выравнивание и, возможно, подсыпка. Если вам достанется участок и сырой, и неровный, то это чревато очень-очень существенными тратами.

Как проверить участок? Вернее спросить — когда проверить? Весной! Только весной участок как на ладони! Видны все огрехи: справляются ли дренажные канавы вдоль дорог к участку, как выглядит сам участок, в воде он или достаточно сухой, реально ли заехать транспорту на участок. Если участок устраивает вас по цене, но вы обнаружили некоторые недостатки: неровности рельефа, заросли и ветхие постройки; при этом вы понимаете, что, вложив определенную сумму на устранение этих недостатков, вы все равно уложитесь в предусмотренный бюджет и не сильно увязнете в доработках, покупка такого участка оправданна.

Также нужно определить уровень залегания грунтовых вод на участке. Для этого надо пробурить в разных частях участка по три лунки. Во всех лунках замерить уровень наполняемости водой и вывести средний показатель — это примерно и есть уровень грунтовых вод на этом участке. В разные сезоны года уровень воды разный. Чем глубже уровень залегания грунтовых вод, тем лучше!

Какие же грунты стоит выбирать? Фактически можно построить дом на грунте любого типа. Здесь вопрос, скорее, в финансовых затратах на приведение земельного участка в допустимое состояние, сооружение фундамента и его защиту от воздействия агрессивной среды. Поэтому лучше выбирать песчаные грунты. Суглинки с низким уровнем залегания грунтовых вод тоже подойдут.

Узнать о почве легче всего у жителей той местности, в которой выбираете участок. Можно самостоятельно исследовать почву, но это даст вам только приблизительные результаты.

Сведениями о структуре почвы и ее особенностях можно поинтересоваться из открытых источников в интернете.

Стоимость участка

Тут многое зависит от объективных факторов. Слишком разнится стоимость земли в ближайшем Подмосковье от стоимости участков в городах поодаль, а тем более в других регионах. Так что действуйте с учетом вашего бюджета на покупку участка и реалистичности цены для вашей местности.

Тем временем на стройке

Ну что же. Нам предстоит подобрать участок для мамы со следующими условиями: недалеко от города, с хорошим автобусным сообщением (направления с электричками нам не подходят), с небольшим расстоянием от остановки. Определяем радиус до 20 км от города.

На участке должно быть место под дом и баню, огород и сад. Десять соток нам должно с запасом хватить на реализацию этих потребностей.

Наш максимальный бюджет на покупку участка — не более 150 000 руб. И мы намерены купить участок зимой, когда на рынке затишье и можно торговаться. А также чтобы успеть сделать подготовительные работы к летнему сезону.

Мы живем в небольшом городе с населением в 300 000 человек, и я хорошо знаю окрестности, поэтому мне будет чуть легче сделать выбор. Однако такова ситуация сегодня, но когда-то я потратил очень много времени на изучение земельных участков в радиусе примерно 100 км от своего города.

Приступаем к поиску в газетах, на досках объявлений в интернете. И сразу находим несколько хороших вариантов. После обзвона продавцов остаются всего два участка, их мы и проверяем на сайте http://pkk5.ru по кадастровому номеру.

В нашем случае не нужно даже заносить сведения по участкам в таблицу — слишком маленький выбор. Но вам следует внести данные по каждому участку, чтобы выбрать лучший вариант. На примере одного из участков я покажу, как это делать (табл. 4).

Таблица 4

Выбор участка:

сравнительный анализ по десяти критериям

Ну что же, на следующий выходной уже запланирован выезд на местность, пусть и снега выше колена. На местности посмотрим строения соседей, наличие электрических столбов с проводами, оценим подъезд к участку.

Мы останавливаем свой выбор на участке в 10 соток, который находится в 15 км от центра города. Участок расположен недалеко от центра жилой деревни. С задней стороны этого участка есть небольшой лесок. Проверив на сайте pkk5.ru еще раз этот участок, заметили, что он отмежеван так, что между ним и соседним участком оставлено расстояние метров пять шириной. Возможно, предполагался пожарный проезд, но он не сквозной, полоса земли обрывается границей другого участка. Делаем вывод, что эта небольшая полоска с лесом и останется. То есть на одного соседа будет меньше, а зелени — невысоких деревьев и кустов — больше. Сам участок — заросший молодыми деревьями и кустарниками, в основном ивняком и мелкими березками.

Как оказалось, дорога к участку не проложена примерно на 70 м. Но продавец в лице девелоперской компании нас заверил, что дорогу сделают в мае этого же года: осуществят подсыпку либо шлаком, либо боем кирпича.

Отсутствие дороги и заросли на участке компенсируются ценой в 100 000 руб., чему мы были очень рады и решили, что с остальными мелочами справимся по ходу.

Электрические столбы уже были расставлены по формирующемуся поселку, и в принципе оставалось только подключиться к своему опорному столбу.

Что мы решили уточнить? Кому принадлежит дорога у нашего участка, так как много были наслышаны о том, что людям приходилось выкупать соседние участки, чтобы обеспечить проезд к своему (в России такое бывает). Дополнительные расходы нам ни к чему. Мы позвонили в администрацию поселка, где нам сообщили об обслуживании центральных дорог в деревне в зимнее время. А это значит, что основная деревенская дорога зимой будет всегда чистой. Нам нужно будет расчищать только часть дороги, около 150 м (включая еще не отсыпанный отрезок в 70 м), которая примыкает к основной и ведет прямиком к нашему участку.

Кроме этого, мы задали вопрос об электрических мощностях и узнали, что несколько лет назад они были увеличены за счет реконструкции старой подстанции.

Мы принимаем решение о покупке этого участка. Для покупки заключаем договор купли-продажи. По условиям договора с продавцом оплачиваем стопроцентную стоимость участка. На следующий день подаем документы на регистрацию сделки в местный многофункциональный центр (МФЦ). Забегая вперед, скажу, что через 10 дней нам на руки выдадут выписку о регистрации права собственности.

За окном январь — у нас достаточно времени, чтобы подготовиться к строительному сезону.

Участок есть, и мы знаем, где он расположен. Однако мы располагаем координатами нашего участка, но не знаем, где проходят его реальные границы. Для определения точных границ необходимо обратиться к геодезистам и сделать вынос точек на местности. Мы собираемся строиться, а также строить забор в будущем по периметру участка — для этого необходимо руководствоваться точками на местности.

Неправильное определение границ своего участка может привести к неприятным последствиям. Например, вы случайно поставите забор на участке соседа, тем самым нарушив его права, либо сделаете неправильный отступ при строительстве дома. Все эти ошибки влекут за собой штрафы и другие неприятности. Поэтому звоним геодезистам и заказываем вынос точек на местности обязательно с последующим составлением акта приема-передачи межевых знаков.

Не пугайтесь. Когда приобретете участок, просто перечитайте это место в книге еще раз.

Основные мысли главы

На этом этапе предстоит определиться с участком для строительства будущего дома. При выборе участка рекомендую оценивать его с помощью описанных мною критериев:

1) расстояние от города;

2) возможность подключить электричество в самое ближайшее время (если оно уже есть на участке — прекрасно!);

3) целевое назначение и разрешенное использование;

4) хорошая дорога;

5) общественный транспорт;

6) простая конфигурация (квадрат или прямоугольник) и оптимальный размер (8‒12 соток) участка;

7) рельеф, состав почвы, удовлетворительные для строительства (чтобы избежать дальнейшего увеличения расходов);

8) стоимость, оптимальная для вашего региона и ваших возможностей.

Выбрав участок, не забудьте воспользоваться услугами геодезистов для выноса точек на местности. По идее, удобнее купить участок, на котором уже обозначены точки на местности и установлены соответствующие знаки (обычно это металлические стержни, вбитые в землю, с красной ленточкой сверху), но на практике только очень ответственные и знающие продавцы делают это. Поэтому или просите продавцов перед покупкой участка за их счет сделать вынос точек, чтобы не купить кота в мешке, либо выносите точки сами. Но перед началом строительства это нужно сделать обязательно!

Мои советы

— Лично мне удобно выбирать участок по критериям, которые указаны в таблице, — так я отсекаю ненужные и не трачу на них время. Если в итоге я отберу несколько хороших участков, я составлю вторую таблицу, в которой более детально их проработаю и выберу лучший.

— Если покупать участок лучше весной, когда очевидны все его недостатки, то проверять подъездные пути нужно уже с зимы, чтобы понять, как чистят дорогу в этой местности и чистят ли ее вообще. Идеально, если дорога гарантированно обслуживается в зимний период.

— Обязательно нужно узнать при покупке участка, смогут ли вас электрифицировать и на сколько киловатт. Во многих местностях из-за отсутствия мощностей у подстанций приходится по несколько лет ждать подключения или довольствоваться ограниченным количеством киловатт. Для строительства необходимо минимум 5 кВт, для эксплуатации дома — минимум 15 кВт.

Узнаем эту информацию у продавца и проверяем в администрации, к которой территориально относится участок. Либо лично знакомимся в администрации с документами, подтверждающими технические возможности подключения в поселении в настоящее время или позволяющие в ближайшем будущем подключиться к электросетям. Или делаем письменный запрос и ждем письменный ответ. Без бумажки — ты букашка, как известно.

Также проверить информацию можно непосредственно в местной электросети. Для запроса необходимо предоставить данные: название местности и номер электрической опоры. На всех столбах висят таблички либо нанесена краской нумерация.

— Поинтересуйтесь, есть ли ограничения на строительство запланированного вами дома. Например, вы хотите построить таунхаус (двухквартирный дом) на две семьи, а по документам можете построить только одноквартирный дом определенной этажности.

Сделайте анализ местности до покупки участка. Чтобы потом не кусать локти, оттого что в 500 м от вашего участка оказалась огромная мусорная свалка или бетонный завод, о чем забыл упомянуть продавец. Можно ознакомиться с планом застройки и развития города/поселения — их можно найти в свободном доступе в интернете. Иначе кто знает, не возникнет ли рядом с вашим будущим уютным домом крупный торговый центр или дом средней этажности на 30 квартир. Информацию можно найти, вбив в строку поиска «генеральный план» и указав название вашего населенного пункта. Либо найти на сайтах местных администраций.

— Посмотрите на окружение — от него будет зависеть ваше спокойствие. Обязательно пройдите по населенному пункту и присмотритесь к домам, заборам, автомобилям, людям. Поговорите с местными, зайдите в местный магазин, если он, конечно, есть.

Конец ознакомительного фрагмента.