Взять и (не) платить ипотеку

А. И. Соколов, 2023

В книге доступным языком рассказывается об азах ипотечного кредитования для физических лиц. Описываются наиболее распространённые схемы и графики платежей. Рассмотрены вопросы досрочного расторжения договоров, раздел ипотечной квартиры при разводе и другие ситуации, которые часто возникают в жизни. Даны практические рекомендации по общению с банками-кредиторами в конфликтных ситуациях. Книга будет интересна широкому кругу читателей, которые планируют брать жильё в ипотеку или уже имеют ипотечные кредиты. В формате PDF A4 сохранен издательский макет книги.

1. Основные понятия ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование (в просторечии «ипотека») — долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земельных участков, производственных и жилых зданий, помещений, квартир.

Самый распространённый вариант использования ипотеки в России — это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жильё, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. При ипотеке недвижимости орган, регистрирующий сделки (Росреестр), делает соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом.

А вот определение ипотеки из Большой Советской энциклопедии:

Доля правды в этом определении тоже есть ☺.

В последние годы в России предложение ипотечного кредитования сопровождает все процессы, связанные с недвижимостью. В ипотеку продаётся более половины новых квартир от застройщиков и большая часть квартир, продаваемых на вторичном рынке.

По состоянию на 1 января 2019 населению выдано кредитов на сумму более 14,4 трлн. руб. Это огромная задолженность. В том числе задолженность по ипотечным кредитам составляет более 6,4 трлн. руб. Это очень и очень много.

Такая закредитованность населения является системным риском как для банковской системы, так и для экономики в целом.

Общий информационный фон в СМИ и реклама банковских продуктов создают иллюзию дешевизны ипотечных займов: когда-то ипотека стоила 18 % годовых, а сейчас ее можно взять и за 10 %. Только реклама забывает сказать, что даже при такой «низкой» ставке вы за длительный срок действия ипотечного кредита покупаете минимум две квартиры: одну себе и одну банку (в виде процентов по кредиту).

Основные термины, используемые в кредитовании:

Кредит — передача во временное пользование оговорённого количества денег на условия платности и возвратности.

Заём (займ — неправильно) — передача на условиях возвратности денег или других ценностей во временное пользование. Обычно считается, что заём в отличие от кредита является беспроцентным.

Заёмщик — сторона по кредитным отношениям, получающая кредит и принимающая на себя обязательство возвратить в установленный срок тело кредита и уплатить процент за время пользования кредитными средствами.

Кредитор — сторона в кредитных отношениях, предоставляющая средства (кредитные ресурсы) на условиях возвратности, срочности и платности. Предоставление кредитных ресурсов в денежной форме называется ссудой, которая погашается денежным платежом.

Кредитный договор — договор между кредитором и заёмщиком, в соответствии с которым банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё. Основной договор в кредитной сделке. Все остальные договоры заключаются во исполнение или в поддержку кредитного договора.

Поручитель — сторона договора поручительства, которая заключением этого договора берёт на себя обязательство отвечать перед кредитором должника за исполнение последним его основного обязательства полностью или частично.

Залог — имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа или иных обязательств.

Срок кредитования — Срок полного погашения заёмщиком своих обязательств по кредитному договору.

Процентная ставка (процент по кредиту) — сумма, указанная в процентном выражении к сумме кредита, которую платит получатель кредита за пользование им в расчёте на определённый период. Иными словами — это стоимость пользования деньгами. Обычно выражается в виде количества процентов в год (процентов годовых).

Досрочное погашение кредита — это процесс преждевременного прекращения действия кредитного договора с кредитной организацией путем оплаты всей суммы долга.

Просроченная задолженность — это обязательства, не погашенные в срок, зафиксированный договором или установленный действующим законодательством.