Видимо, именно эмфитевзис и
суперфиций стали тем камнем преткновения, который воздействовал на представление о праве собственности и предопределил развитие этого института на века вперёд.
Хозяйственные потребности привели к выработке правовых институтов и категорий, закреплявших и оформлявших юридически прочно обеспеченные возможности использования чужого имущества, главным образом земельных участков и некоторых других вещей (получивших уже в новое время наименование и правовой режим «недвижимости»), – сначала сервитутов, а затем и узуфрукта с его известными разновидностями (usus и habitatio); в эту же группу имущественных прав обычно включают и появившиеся значительно позднее
суперфиций и эмфитевзис, а также залоговое право (в формах pignus и hypotheca).
Как самостоятельное вещное право пользования чужой землёй
суперфиций (superficies)появился в I в.н. э в связи с использованием общественной земли.
Суперфициант может устанавливать на
суперфиций право залога, правда с тем ограничением, что в случае неуплаты pensionпреимущество перед залогодержателем будет иметь собственник данного участка.