Теория и практика экономических измерений в недвижимости

Сергей Павлович Коростелев, 2023

Учебно-методическое пособие подготовлено по результатам многолетней научной и практической работы автора в сферах стоимостной и массовых оценок недвижимого имущества. Подробно рассмотрены теоретические и практические вопросы экономических измерений для целей сделок и налогообложения недвижимости (стоимостные, массовые и кадастровые оценки), девелопмента недвижимости, территориального планирования и карбонового землеустройства. Выявлены накопленные проблемы в этих научно-практических дисциплинах и даны рекомендации по их устранению на базе постнеоклассической экономической теории и альтернативной теории стоимости. Особое внимание уделено вопросам влияния недвижимости на климат и устойчивому развитию территорий на базе ESG-оценки и эффективного налогообложения недвижимости. Издание может быть полезным для обучения бакалавров, магистрантов и аспирантов в области менеджмента, экономики и управления недвижимостью, а также при повышении квалификации оценщиков, землеустроителей и чиновников.

От автора

Переход к рынку в начале 90-х годах прошлого века в России сопровождался появлением новых профессий, которых не было в Советском союзе. Это прежде всего относится к профессиям, обеспечивающим функционирование рынка. Например, для обеспечения перехода прав на объекты недвижимости необходимо сориентировать продавцов и покупателей в рыночной стоимости этих прав, а для этого необходимо обладать полнотой информации по продажам аналогичных прав, особенностям функционирования отдельных сегментов рынка, сложившейся практикой сделок, уметь обрабатывать эту информацию и т.д. Типовые продавцы и покупатели, как правило, не обладают такими компетенциями и вынуждены привлекать к сделкам специальных консультантов — оценщиков, которые снижают их риски и транзакционные издержки в сделках. Профессия оценщика уважаемая и хорошо оплачиваемая профессия в странах рыночной экономики.

Появление оценочной профессии в начале 90-х годов в Российской Федерации было связано не с сделками с правами, а необходимостью разрешения коллизий с переоценкой основных фондов предприятий в условиях гиперинфляции. Применение традиционных индексных методов в бухгалтерском учете тогда привели к парадоксальным результатам, которые грозили исказить всю финансово-экономическую деятельность предприятий. Решение было найдено в привлечении к переоценке основных фондов независимых специалистов, умеющих работать с рыночной информацией, которые и стали первыми оценщиками страны. Чтобы получить права переоценки основных фондов предприятий необходимо было пройти переподготовку в высших учебных заведениях и получить 4 сертификата по 1) оценке недвижимости, 2) машин, оборудования и транспортных средств, 3) интеллектуальной собственности и нематериальных активов, 4) оценке бизнеса.

Автору настоящего пособия давилось пройти соответствующее обучение и принять активное участие процедурах переоценки основных фондов и получить соответствующий опыт, который и был изложен в одном из первых в стране учебном пособие по оценке недвижимости.

Учебное пособие «Основы теории и практики оценки недвижимости», вышло в издательстве «Русская деловая литература» в 1997 году тиражом 4000 экз.

В своем первом учебном пособии автор попытался популярно изложить и адаптировать применительно к российским условиям теорию оценки недвижимости, которую нам привезли из США. Эти работы обобщали обширную американскую практику оценки 70-80-ых годов прошлого века. Другой теории тогда мы просто не знали. Это потом мы узнали, что есть методы оценки, которые применялась в дореволюционной России, были своеобразные методы оценки Великобритании и Германии и т.д. Однако и этой теории в то время вполне хватало для проведения оценок в условиях становления рынка недвижимости в Российской Федерации.

Дело в том, что в условиях становления рынка недвижимости рыночной информации, на которой строилась теория оценки, просто не существовало, и вся оценка происходила на основе затратного подхода. То есть затраты давали основные ориентиры участником рынка для принятия решений по купле-продаже, принятию управленческих и учетных решений в сфере недвижимости. Для применения же затратного подхода имелась в наличие хорошая информационная база по укрупненным затратам на строительство. Эта информационная база была создана в советский период в виде нормативных документов Госстроя СССР, среди которых наибольшее применение в оценке нашли сборники «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» (УПВС).

Когда же появилась первая рыночная информация по арендным ставкам и сделкам с объектами недвижимости оценщики начали применять и сравнительный и доходный подходы на основе той теории, которая была изложена в американских учебниках и адаптирована к нашим условиям в наших учебниках и учебных пособиях. В это время уже в МГСУ-МИСИ автором было подготовлено ряд учебных пособий, отражающих сложившеюся теорию и практику оценки недвижимости, движимости, нематериальных активов и бизнеса

Со временем рынок недвижимости в России начал активный рост, особенно в нулевых годах. В конце нулевых годов мы стали свидетелями бума на рынке недвижимости. На рынок пришли крупные западные инвестиционные фонды, инвестировали российские банки и нефтегазовые компании, частные инвесторы, ПИФы. Активно в этот процесс включилось и государство. Заработала государственная программа по доступному жилью. Появились достаточно сложные механизмы привлечения инвесторов для строительства объектов недвижимости «на чужой земле», то есть на землях государственной или муниципальной собственности, на бартерной основе. Для инвесторов и для собственников земельных участках, в условиях большой инфляции и длительных сроков строительства, оказалась выгодной схема расчета за право строительства на чужой земле в виде некой натуральной доли итогов строительства — построенных площадей. Эта доля получила название — «доля города» или «доля РФ».

Перед оценщиками недвижимости начали ставить задачу — определить эту долю. Попытки применить существующую теорию оценки для решения подобных задач натолкнулись на серьезные препятствия. То есть практика выдвинула новые требования к теории оценки. Выяснилось, что чтобы решить подобные задачи недостаточно использовать только теорию стоимостной оценки, необходимо также применить теорию оценки эффективности инвестиционных проектов и теорию девелоперских проектов.

В ответ на эти вызовы автором в конце 2008 года была подготовлена и издана в издательстве «Маросейка» монография «Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью».

Параллельно со стоимостной оценкой в стране начала проводится оценка для целей налогообложения, то есть начал складываться институт кадастровой оценки. Если институт стоимостной оценки прошел этап становления и перешел от лицензирования к саморегулированию, то кадастровой оценкой занимались государственные чиновники. Для этого было создано специальное ведомство Росземкадастр, которое затем было дважды реформировано. В результате этих реформ ведомство сначала переименовали в Роснедвижимость, а затем в Росреестр. Перед этим ведомством были поставлены конкретные задачи, и оно их как-то решало. При этом профессиональные оценщики к этим работам практически не привлекались, за исключением, пожалуй, отдельных работ, которыми занималась Российская коллегия оценщиков (РКО), МОК-центр будущего министра Галушка А.С., нижегородская компания и некоторые другие.

Все бы это так дальше и продолжалось, если бы на рынке не произошли существенные изменения. И главное из них — это то, что 6 мая 2009 года Государственной думой РФ был принят в первом чтении Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон N 135-ФЗ"Об оценочной деятельности в Российской Федерации"и другие акты Российской Федерации» (в части установления кадастровой оценки).

Основной смысл этого закона — это то, что кадастровая оценка недвижимости передается в ведение профессиональных оценщиков, и будет проводиться в соответствие с основным законом российских оценщиков №135-ФЗ. Это изменение революционное, так как меняется концепция оценки для целей налогообложения недвижимости.

В чем дело? Почему это произошло? Далее будет показано, что основная причина в том, что государственные оценщики с задачей кадастровой оценки не справились. За 13 лет им так и не удалось создать эффективную систему оценки и администрирования налога на недвижимость. Система же кадастровой оценки земельных участков также оказалась не эффективной.

Это первая причина, которая заставила автора обратить внимание на проблему. Это очередной вызов практике, на который необходимо было найти ответ в теории.

Проанализировав мировой опыт массовых оценок и опыт Российской империи автором была издана новая монография «Кадастровая оценка недвижимости»: Учебное пособие. — М.: Маросейка, 2010. — 356 с. В этом учебном пособии была изложены предложения по развитию института независимой кадастровой оценки.

Однако они не были реализованы, и ситуация начала развиваться по наихудшему прогнозируемому сценарию, что в итоге привело к тому, что кадастровую оценку недвижимости в 2016 г. отобрали из ведения независимых профессиональных оценщиков и передали в ведение специально создаваемых региональных государственных учреждений (ГБУ). Начался процесс создания в стране новой специальности — государственный оценщик (асессор).

Руководство страны пришло к выводу, что независимые профессиональные оценщики не справились с поставленной им задачей, и решило, что государственные оценщики (асессоры) лучше справятся с ней, что приведет к уменьшению оспаривания кадастровой стоимости. Решение, безусловно, спонтанное и необдуманное, но оно принято и уже реализовано.

Цель справедливой кадастровой оценки — создание эффективного налогообложения недвижимости и, в конечном итоге, обеспечение устойчивого развития территорий. Уже в Государственном университете по землеустройству (ГУЗ) автором было подготовлено новое учебное пособие по этой теме в 2017 году и отрыта магистратура «Управление собственностью и устойчивым развитием территорий».

В монографии 2010 года было показано, что налог на недвижимость — это не обычный фискальный налог для пополнения бюджета. У него совсем другая задача. Для этого налога более важны регулирующая и социальные функции. По этому поводу я еще в 2011 г. писал следующее:

«Если взглянуть на проблему со стороны, то можно заметить, что все проводимые сейчас мероприятия по подготовке к введению налога на недвижимость не объединены какой-либо концепцией и стратегией достижения конечной цели. Да и сама цель, в общем-то, не сформулирована. Чего мы хотим добиться, введя налог на недвижимость? Если просто хотим увеличить поступления налогов в бюджет, то налог на недвижимость — это не тот налог, который позволит решить эту проблему, так как он сложен в администрировании и весьма затратен (более 10 % от сбора уйдет на администрирование налога). Более того, он способен привести к неким социальным потрясениям, если будет восприниматься населением как несправедливый. На мой взгляд, все сегодняшние действия власти по подготовке к введению налога ведут именно к этому сценарию».

К сожалению, все так и случилось. Более того, и на новом этапе кадастровой оценки мы опять не имеем ни концепции, ни стратегии налогообложения недвижимости. Очевидно, что без этого никакого улучшения кадастровой оценки не будет. Еще В.И. Ленин в свое время писал: «Кто берется за частные вопросы без предварительного решения общих, тот неминуемо будет на каждом шагу бессознательно для себя “натыкаться” на эти общие вопросы… и обрекать свою политику на шатания и беспринципность». Вот мы в сфере кадастровой оценки и налогообложения недвижимости уже два десятилетия и наблюдаем эти «шатания и беспринципность».

Однако в 2016 г. возникли предпосылки для решения этой проблемы, но не на федеральном, а на региональном и муниципальном уровнях. Налог на недвижимость — это местный налог, и попытка решить проблему с федерального уровня была ошибкой и ее необходимо исправлять. Для этого необходима инициатива «снизу», как предлагал в своей статье «Россия, вперед», вышедшей в «Газете.Ru» 10 сентября 2009 г., Президент РФ. Из этой статьи прямо следует, что: «если мы хотим преодолеть застарелую привычку полагаться в решении проблем на государство, не допустить рецидива центробежных тенденций, искоренить вековую коррупцию, разрушить патерналистские настроения, безынициативность, дефицит новых идей, обеспечить энергоэффективность и улучшить экологическую ситуацию, наконец, привить вкус к правовой культуре — то от государства в ближайшее время потребуется серия решительных действий по модернизации “снизу”».

Инициатива «снизу» в области налогообложения недвижимости должна свестись к тому, чтобы налог на недвижимость стал финансовым источником устойчивого развития территорий (УРТ). Под этим термином в настоящей работе понимается «решение экономических, социальных, экологических проблем на местном уровне (городской округ, поселение, муниципальный район и др.) с целеполаганием, направленным на рациональное использование природных ресурсов в интересах настоящего и особенно будущего поколений».

Ситуация с налогообложением недвижимости, к сожалению, пошла по наихудшему сценарию. Выбранная неверная стратегия введения налога на недвижимость в стране и неэффективная работа федеральных госструктур (Росземкадастр, Роснедвижимость, Росрестр) привели к тому, что имущественные налоги стали тормозом экономического развития и в условиях кризиса превратились в обыкновенный фискальный налог, который отвергается населением и бизнесом.

На новом этапе реформирования налогообложения недвижимости необходимо переосмыслить сложившеюся ситуацию и попытаться сделать предложения по запуску механизма устойчивого развития территорий с применением рыночного инструмента налогообложения недвижимости.

Свой анализ и предложения мы, с соавторами, сделали в новом учебно-методическом пособии, где было проанализированы первые итоги кадастровой оценки по новым правилам.

Отличительной особенностью нового этапа кадастровой оценки является то, что государство решило само разрабатывать методологию государственной кадастровой оценки в виде обязательных к применению государственными оценщиками (асессорами) методических указаний («единой методики кадастровой оценки» для всей страны). Эту задачу взяло на себя Министерство экономического развития РФ.

Анализ практики применения методических указаний показывает, что эту задачу государство решает плохо. Главная проблема, что методология кадастровой оценки, реализованная в методических указаниях по ГКО, не учитывает экономические теории, и методологию массовой оценки, реализованную в признанных стандартах международной ассоциации налоговых оценщиков.

То же самое начало происходить и с стоимостной оценкой в нашей стране, где наметился явный методологический кризис и примитивизация процесса оценки с ориентировкой на явно нерыночные справочники.

Кроме того, в последнее время, в связи с принятием в стране «Стратегии социально-экономического развития с низким уровнем выбросов парниковых газов до 2050» возник закономерный интерес к проблематике устойчивого развития территорий и роли недвижимости в снижении выбросов парниковых газов. Именно этой теме и посвящено новое учебное пособие автора в ГУЗ и она нашла отражение в настоящем пособии.

Автор выражает надежду, что настоящее учебно-методическое пособие окажется полезным как для стоимостных профессиональных оценщиков, так и для специалистов в сфере кадастровой оценки. Но основное предназначение — использование в учебном процессе специалистов экономических измерений в сфере недвижимости: оценщиков, риелторов, управляющих недвижимостью, ESG-оценщиков, девелоперов и т.д.

проф. Коростелев С.П. г. Москва, январь 2023