Русская модель управления и эксплуатации недвижимости

Екатерина Евгеньевна Компанеец, 2020

Яркая, свежая, бодрящая книга с живыми примерами позора и миллионных потерь для тех, кто собирается владеть, арендовать или управлять коммерческой недвижимостью. В книге рассмотрено 99% процентов всех нелепых ситуаций, которые могут произойти с недвижимостью и привести к серьезным денежным потерям. 1% ситуаций не попал в первое издание и остается для буйной фантазии наиболее оригинальных управленцев. Детально описаны все нюансы классических причин обрушений зданий, способы обнаружения проблем и страхования своих рисков. Эта книга спасет вашу жизнь и сэкономит вам миллионы. Воспользуйтесь чужим опытом вместо того, чтобы дорого заплатить за свой личный. Даже если вы небогатый человек и собираетесь просто купить квартиру, после прочтения вы будете иначе смотреть на эту жизнь.

5. Коррозия цементного камня, в которую мы не верим

Иногда, только столкнувшись в лесу лицом к лицу с белым единорогом, можно в него поверить.

Представьте себе.

Вы управляющий элитного дома «Обитель Миллионеров» в центре Москвы с 3-этажным подземным паркингом. Вы личность, безусловно, важная, с опытом в эксплуатации и хорошим резюме. Ваши услуги стоят дорого.

Паркинг находится глубоко под землёй. В паркинге стоят дорогие машины. Нет, не вот эти все «Мерседесы». Там только лишь Lamborghini, Ferrari, Bentley, Bugatti, Maserati — приятно посмотреть.

Даже у миллионеров претензий к оформлению паркинга немного. Им там озеленение и обои от Версаче не нужны. Лишь бы было место, и на голову не капало.

Но вот незадача, из-за проблем с гидроизоляцией и близостью к Москве-реке по стенам текло, как в филиале Ниагарского водопада. Вода собиралась в водоприёмные лотки и стекала в самую нижнюю точку, где сутками работал насос.

Если вас не беспокоит постоянное присутствие воды в заглублённой части здания, то пора вспомнить пословицу «вода камень точит».

Вода, которая течёт по стенам, никому не мешает?

Да. Вода текла по стенам, дырявила их, растворяла цементный камень, добиралась до арматуры. Дальше процесс шёл ещё интереснее. Добравшись до арматуры в перекрытиях, вода спокойно двигается по горизонтали и рано или поздно находит выход и начинает капать на голову.

Управляющая компания выходила из этой неприятной ситуации просто. Они подвешивали лоточки над головами автовладельцев и отводили воду к стенам.

Одна важная заметка. Они подвешивали лоточки только там, где получали жалобы.

Ну согласитесь, неприятно обнаружить на своём капоте следы растворённого цементного камня? Кстати, у бетонных изделий показатель рН щелочной — они могут растворять краску. И растворили её… У одной женщины, владелицы Maserati, которая длительное время находилась за границей.

Конечно, сталагмиты и сталактиты у неё не выросли. Но… Есть много эмоциональных «но».

На что она может рассчитывать? На возмещение морального и материального вреда.

Иллюстрация: М. В. Шевелева

Хочет ли кто-нибудь попасть в аналогичную ситуацию?

Скорее всего, нет.

Не нужно экспериментировать.

О чём я рекомендую почитать, чтобы понять, что вода (особенно городская вода, пропитанная солями и реагентами с дорог) опасна для фундаментов здания.

Тема: «Коррозия цементного камня».

Есть несколько типов коррозии.

Необходимо помнить и знать, что процесс образования бетона — это химическая реакция. И эта химическая реакция «обратима». Есть прекрасные растворители в виде воды, щелочей и кислот, которые бетон растворяют.

Также опасен процесс «вымораживания».

Вода, заполняющая поры, может замёрзнуть, увеличиться в объёме и «порвать» бетон. Ведь садоводы-огородники в курсе, что на зиму нужно из бочки воду сливать? Эти простые законы физики действуют и для пористого, насыщенного водой бетона.

Вода, кислота и щелочи также влияют на арматуру. Арматура тоже корродирует, уменьшаются рабочие диаметры арматуры, и общая несущая способность конструкции стремится к нулю.

А здесь следует отметить, что нормативные сроки службы зданий — 100—150 лет.

Вода — зло для бетона.

Да, существует бетон для гидротехнических сооружений с лучшими характеристиками по водонепроницаемости. Но остальные сооружения, в которых мы живём и работаем, не относятся к гидротехническим.