Предоставление жилья по договорам найма

Анна Михайловна Андрияхина

Данная книга будет содержать анализ всех возможных по действующему законодательству способов получения жилых помещений. В настоящий момент жилые помещения можно получить посредством предоставления их по договорам коммерческого и социального найма, ипотеки, купли – продажи, участия в строительстве, цессии. Существует еще не мало категорий льготников, и других социальных программ по которым гражданам предоставляют жилые помещения на льготных условиях. В данной книге будут подробно описаны все возможные случаи получения именно «льготного» жилья, поскольку вопросы ипотеки, социального найма довольно часто рассматриваются в различной литературе.

Введение

Конституция Российской Федерации 1993 г. в ч. 1 ст. 40 провозглашает право граждан на жилище, т. е. данное право является конституционным и относится к числу основных прав и свобод граждан. Право граждан на жилище закреплялось также в Конституции СССР 1977 г., Конституции РСФСР 1978 г.

Также Конституция Российской Федерации в ст. 7 провозглашает Российскую Федерацию социальным государством, «политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека». Это означает, что создание условий обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, не является сугубо личным делом самого человека и его родителей, а возводится в ранг общегосударственной политики. Социальная политика Российского государства включает такой вид социальной помощи, как бесплатное предоставление малоимущим жилой площади.^[1] Между тем ст. 40 Конституции РФ ограничивает круг лиц, имеющих право на получение жилья из государственного, муниципального и других жилищных фондов бесплатно или за доступную плату. Это малоимущие и иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилье.

Согласно ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изм. и доп. от 18 декабря 2006 г.) гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания, а также для проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания другим лицам на основании договора. Гражданский кодекс РФ предусматривает практически исчерпывающий перечень различных видов договоров, которые имеют преобладающий вес в гражданско-правовом обороте, в том числе договор найма жилого помещения. Основной юридической формой такого договора является договор найма жилого помещения. Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671–688 гл. 35 ГК РФ, ст. 51—100 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ЖК РФ).

Договор найма жилого помещения — один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права.

Наем — это временное пользование за плату.^[2] В соответствии с анализом жилищного законодательства наем жилого помещения может осуществляться в двух формах:

1) социальный наем жилого помещения;

2) коммерческий наем жилого помещения.

Наем жилого помещения получил легальное закрепление в ст. 671 ГК РФ: «по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». Часть 2 ст. 671 ГК РФ закрепляет положение, согласно которому такие субъекты гражданско-правовых отношений, как юридические лица, выведены за рамки субъектов договора найма жилого помещения. Это не означает, что они лишены такого права, поскольку юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ч. 2 ст. 671 ГК РФ).

Данное определение применяется как к договору социального, так и к договору коммерческого найма.

Гражданский кодекс РФ, используя формулировку «договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования», дает следующее определение договора социального найма: «В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении».

Правовое регулирование положений, касающихся социального найма, в рамках гражданского законодательства ограничивается только раскрытием вышеуказанного понятия, поскольку согласно ч. 3 ст. 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Отсюда следует, что положения гл. 35 ГК РФ распространяются лишь на правоотношения, вытекающие из договора коммерческого найма.

Примечания

1

Комментарий к Конституции Российской Федерации. М.: БЕК, 1994. Стр. 25.

2

Ожегов С. И., Шведова Н. Ю. Толковый словарь русского языка. М. Советская Энциклопедия 1994. С. 379.