Комментарий к Федеральному Закону от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (постатейный)

А. Н. Борисов, 2017

В книге подробно рассмотрены процедуры подготовки к проведению государственной кадастровой оценки (ГКО), в т. ч. формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО, и процедуры, которые включает в себя непосредственно ГКО: принятие решения о проведении ГКО; определение кадастровой стоимости и составление отчёта об итогах ГКО; утверждение результатов определения кадастровой стоимости. Проведён сравнительный анализ с нормами «предшественника» – Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (глава III.¹ «Государственная кадастровая оценка»). Книга предназначена, прежде всего, для правоприменителей – пользователей сведениями о кадастровой стоимости, должностных лиц органа регистрации прав, должностных лиц уполномоченных органов субъектов РФ, принимающих решения о проведении ГКО, работников бюджетных учреждений, проводящих ГКО. Книга также будет полезна всем, кто интересуется вопросами проведения ГКО в России.

Введение

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», регулирующий отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории России, принят в рамках совершенствования процедур определения кадастровой стоимости.

Начало соответствующему регулированию было положено с изданием Постановлений Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»^[22] и от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»^[23].

На законодательном уровне соответствующее регулирование закреплено с принятием Закона 2010 г. № 167-ФЗ, который дополнил новой главой III¹ «Государственная кадастровая оценка» Закон 1998 г. об оценке. Как отмечалось разработчиками законопроекта, принятого в качестве Закона 2010 г. № 167-ФЗ, предполагается установление общих принципов проведения кадастровой оценки и требований к оценщикам, привлекаемым к ГКО, определение порядка утверждения результатов кадастровой оценки и урегулирования споров о результатах её определения; предметом правового регулирования являются отношения, возникающие при осуществлении ГКО; учитывая, что определение кадастровой стоимости недвижимости, несмотря на наличие некоторых специфических особенностей, является частью общей системы стоимостной оценки имущества, регулируемой Законом 1998 г. об оценке, целесообразно соответствующие нормы, посвящённые определению кадастровой стоимости, отразить в названном Законе.

В свою очередь, названная глава III¹ Закона 1998 г. об оценке изложена полностью в новой редакции Законом 2014 г. № 225-ФЗ. В пояснительной записке к проекту названного Закона указывалось, что он направлен на совершенствование государственной кадастровой оценки и решение задач, выявленных в ходе практики проведения ГКО после концептуальных изменений системы кадастровой оценки, внесённых Законом 2010 г. № 167-ФЗ; принятие и реализация данного законопроекта будут способствовать повышению эффективности проведения процедур ГКО, что является условием дальнейшего развития земельного рынка, участниками которого выступают государство, муниципальные образования, граждане и юридические лица, совершенствования системы платного землепользования и реформирования принципов налогообложения объектов недвижимости.

На текущий момент на замену названной главы III¹ Закона 1998 г. об оценке принят комментируемый Закон, но с установлением переходного периода 2017–2020 гг., в течение которого ГКО может проводиться в соответствии с комментируемым Законом или в соответствии с Законом 1998 г. об оценке. Разработчиками законопроекта, принятого в качестве комментируемого Закона, в отношении необходимости его принятия и его концепции отмечалось следующее:

— проведение работ по определению кадастровой стоимости относится к высокотехнологичным видам деятельности и должно предусматривать непрерывный процесс мониторинга рыночных цен и тенденций, преемственность, актуализацию и постоянное совершенствование моделей кадастровой оценки и применение единого методологического подхода, наличие достаточной информации об объектах недвижимости, постоянное накопление дополнительных данных об объектах оценки и их ценообразующих факторах, участие в оспаривании и отстаивание бюджета субъекта РФ;

— в настоящее время оценщик или организация, осуществляющие определение кадастровой стоимости, не имеют доступа к необходимым сведениям, и заказчик не всегда может обеспечить оценщика материалами, которыми располагают иные органы или организации;

— кроме того, исполнитель работ по определению кадастровой стоимости после исполнения соответствующего государственного контракта несёт ответственность только в рамках гарантийных обязательств;

— заказчиками работ по определению кадастровой стоимости являются органы исполнительной власти субъектов РФ или представительные органы муниципальных образований, исполнителями работ — отобранные путём проведения конкурса юридические лица (при этом субъектами оценочной деятельности являются физические лица — оценщики), отчёт об определении кадастровой стоимости проходит экспертизу в СРО оценщиков, результаты работ принимаются и утверждаются заказчиками;

— таким образом, действующая система проведения кадастровой оценки позволяет «размывать» ответственность между заказчиком работ, исполнителем, оценщиком и СРО оценщиков;

— в связи с изложенным представляется целесообразным введение института государственных кадастровых оценщиков и передача полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут на постоянной основе осуществлять определение кадастровой стоимости. Ими могут быть вновь созданные или наделённые соответствующими полномочиями субъектами РФ учреждения;

— при этом определение кадастровой стоимости предполагается по единой методике (что позволит повысить качество и обеспечить единообразие определения кадастровой стоимости при ГКО). Кроме того, предполагается, что государственные бюджетные учреждения будут определять кадастровую стоимость вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик;

— также к функциям государственных бюджетных учреждений предлагается отнести: предоставление детальных разъяснений по определённой кадастровой стоимости (что позволит получать информацию из единого источника); рассмотрение обращений об исправлении ошибок (что позволит в упрощённом порядке корректировать величину кадастровой стоимости и обеспечить оперативность исправления ошибок); осуществление постоянного мониторинга и обработки данных рынка недвижимости (что позволит повысить достоверность информации о рынке недвижимости); сбор, обработку, систематизацию и накопление сведений об объектах недвижимости (что позволит повысить эффективность информационного взаимодействия);

— данный подход позволит также обеспечить концентрацию ответственности, высокую прозрачность проведения процедур определения кадастровой стоимости, сопровождение её результатов;

— принятие и реализация данного законопроекта будут способствовать повышению эффективности проведения процедур ГКО, что является условием дальнейшего развития рынка недвижимости, участниками которого выступают государство, муниципальные образования, граждане и юридические лица.

Примечания

22

СЗ РФ, 1999, № 35, ст. 4326.

23

СЗ РФ, 2000, № 16, ст. 1709.