Кредиты и вклады, которые вас разоряют (И. Н. Трущ)

Проблема нехватки денег была и остается одной из самых актуальных. На протяжении своей жизни каждый человек не раз сталкивается с необходимостью приобретения той или иной собственности – жилья, бытовой техники, автомобиля и т. д. Однако на это не всегда есть средства. Эта книга о кредитах и о том, на какой риск идет человек, необдуманно заключающий подобные договоры с банками.

Оглавление

Из серии: Опасности, которые вас подстерегают

* * *

Приведённый ознакомительный фрагмент книги Кредиты и вклады, которые вас разоряют (И. Н. Трущ) предоставлен нашим книжным партнёром — компанией ЛитРес.

Купить и скачать полную версию книги в форматах FB2, ePub, MOBI, TXT, HTML, RTF и других

1. Ипотека

Словом «ипотека» (hypotheca) называют одну из разновидностей имущественного залога.

Термин «ипотека» впервые ввел греческий архонт Солон в VI в. до н. э. Как и сейчас, под этим словом подразумевалась определенная ответственность должника перед кредитором, при этом залогом служили земельные владения.


Ипотекой назывался специальный столб, который ставился на границе земельной территории заемщика, на нем отмечали поступающие долги собственника земли. Через некоторое время столбы заменили ипотечными книгами, в которых также содержались похожие сведения.

В Германии большинство ипотечных программ рассчитано на срок до 12 лет, при этом процентные ставки составляют 5–6% годовых.

Сейчас термин «ипотека» подразумевает приобретение в собственность жилья или улучшение жилищных условий посредством увеличения его площади. Доступность жилья в некоторой степени отражает уровень развития государства, которое должно обеспечить всех граждан страны приемлемыми условиями существования. Именно с этой целью и были созданы ипотечные программы, которых к сегодняшнему дню существует довольно много.

В США были созданы специальные организации: Корпорация жилищного кредитования, Федеральная национальная ипотечная ассоциация и Правительственная национальная ипотечная ассоциация. Они занимаются организацией вторичного ипотечного рынка, скупая ипотечные кредиты и выпуская ценные бумаги.

На первый взгляд ипотечные программы содержат только плюсы. Действительно, кредит на необходимую сумму, который можно взять на срок около 25 лет, выглядит очень заманчиво. Кроме того, квартира переходит в собственность человека, взявшего ипотеку, сразу же после ее приобретения.

Не задумываясь о последствиях, не рассчитав ежемесячную сумму, которую придется выплачивать банку, не предусмотрев многих важных моментов, большинство людей опрометчиво подписывает ипотечный договор. Уже через несколько месяцев многие из них начинают об этом жалеть. Чтобы этого не случилось, прежде чем взять кредит, необходимо все тщательно взвесить, рассмотреть все положительные и отрицательные стороны, рассчитать ежемесячную и общую суммы долга и т. д.

Сущность ипотеки

Ипотечный рынок как отдельную экономическую категорию формируют операции по ипотечному кредитованию. От других кредитных рынков ипотечный изначально отличается:

● сроком выдаваемых кредитов (ипотечные кредиты долгосрочные, обычно выдаются на срок от 10 до 30 лет, это зависит прежде всего от ипотечной программы, по которой выдан кредит, и от региона);

● процентной ставкой (по сравнению с другими кредитами процентная ставка по ипотеке более низкая);

● обеспечением кредита недвижимым имуществом (на кредитные средства приобретается жилье);

● государственным регулированием (государство осуществляет контроль за банковскими операциями, а также поддержку кредитных организаций и самих заемщиков);

● надежностью ипотечных ценных бумаг.

Объект и субъект ипотечного кредитования

Ипотека предполагает, что приобретаемая недвижимость будет находиться в залоге на весь срок погашения кредита. Существуют некоторые условия, по которым недвижимость может выступать как предмет залога в ипотечном кредитовании.

Объектом ипотеки являются:

● жилые дома, квартиры и отдельные изолированные комнаты (коммунальные квартиры не могут быть объектом ипотеки);

● любой земельный участок, кроме указанных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке»;

● предприятия и здания, используемые в предпринимательской деятельности;

● строения потребительского назначения (дачи, гаражи, садовые дома);

● морские и воздушные суда.

Вот что говорит заместитель директора по продажам одной страховой компании об ипотечных кредитах: «За последний год в связи с повышением цен на квартиры суммы ипотечных кредитов заметно выросли. Так, если весной прошлого года средняя величина займа составляла 600–700 тыс. рублей, то с середины лета она достигла отметки 1,5–2 млн. А осенью суммы кредитов превысили и эти значения. Соответственно, увеличились и расходы заемщиков на комплексное ипотечное страхование…».

Предмет залога должен отвечать следующим условиям:

● быть подключен к системе отопления, при этом подача тепла должна поступать на всю жилую площадь;

● иметь отдельную кухню и санузел;

● иметь исправное сантехническое оборудование, окна, двери, а для последних этажей еще и крышу;

● иметь горячее и холодное водоснабжение как в ванной комнате, так и на кухне.

К зданию, в котором находится предмет залога, также предъявляются определенные требования. Прежде всего оно не должно находиться в аварийном состоянии или нуждаться в капитальном ремонте. Фундамент здания обязательно должен быть кирпичным, цементным или каменным, а перекрытия – металлическими или железобетонными.

На рынке ипотечных кредитов одну из основных ролей играют также субъекты ипотеки. Существует 4 основных субъекта ипотеки: кредитор, заемщик (созаемщик), инвестор и правительство.

Второстепенные роли принадлежат другим участникам ипотеки – поручителям, риелторам, продавцам жилья, страховым компаниям, оценщикам, операторам вторичного рынка ипотечных кредитов, органам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и т. д.

Каждый из субъектов ипотечного кредитования выполняет определенные функции.

Кредитор

В роли кредитора выступают банки и другие кредитные организации, имеющие законное право предоставлять заемщикам ипотечные кредиты.

Помимо процентных ставок на ипотечный кредит, предлагаемых банком, существует немало дополнительных расходов, о которых впоследствии узнает заемщик.

Кредитор должен выполнить следующие функции:

● в установленный срок предоставить ипотечный кредит на основе установления кредито– и платежеспособности заемщика (определяется в зависимости от условий и требований кредитования);

● обслуживать предоставленные ипотечные кредиты;

● оформить кредитный договор и договор об ипотеке.


Оформив договор об ипотеке, кредитор с этого момента становится залогодержателем. Это дает ему возможность предъявить денежные требования к должнику в случае невыполнения им обязательств по кредитному договору. Компенсация предоставляется из стоимости заложенного недвижимого имущества. Также кредитор в этом случае имеет преимущество по сравнению с другими кредиторами залогодателя.

Заемщик

В роли заемщика может выступать любое физическое лицо, являющееся гражданином Российской Федерации. Заемщик должен заключить договор с банком или другими кредитными организациями или договор займа с некредитными организациями (юридическими лицами). В договоре обязательно должно быть условие, что денежные средства, полученные в виде кредита, пойдут на приобретение недвижимого имущества. В качестве обеспечения выполнения обязательств по договору служит залог приобретаемого жилья.

Созаемщик

Иногда возникает ситуация, что заемщику, в силу некоторых причин, не хватает суммы кредита, которую может предоставить ему банк. Лучшим выходом в этом случае будет привлечение созаемщиков.

Созаемщик – это человек, чьи доходы также будут учитываться банком при расчете окончательного размера выдаваемого ипотечного кредита.

В большинстве банков существуют особые правила, которыми должен руководствоваться заемщик при выборе созаемщиков. Например, созаемщиком может стать только супруг заемщика или его близкий родственник. В некоторых банках разрешено выбирать в качестве созаемщика любого человека без ограничений. Количество созаемщиков также определяется каждым банком по собственной инициативе. Редко какой банк разрешает выбирать в качестве созаемщиков более 4–5 человек.

Порядок учета доходов созаемщиков у каждого банка свой и зависит от количества созаемщиков, степени их родства, соотношения всех доходов и т. д. Это важно для расчета максимальной суммы ипотечного кредита.

По мнению сотрудника одного крупного банка, при ипотеке загородного жилья «структура платежей такая же (те же виды платежей – страхование объекта, его оценка, плата за рассмотрение заявки и выдачу кредита и т. п.). Но цены в среднем больше в два и более раза».

В любом случае созаемщики также берут на себя ответственность по своевременному погашению кредита наравне с заемщиком. Но мера ответственности каждого из них может быть разной, это должно быть учтено в ипотечном договоре. Например, заемщик и созаемщик должны в равной степени отвечать за погашение кредита, созаемщик обязан выплачивать кредит, только если заемщик перестал это делать и т. д.

По законодательству РФ супруг (супруга) заемщика автоматически становится созаемщиком по ипотечному кредиту. Избежать такой ответственности можно, но в этом случае необходимо будет составить брачный контракт с соответствующими условиями.

Чтобы оформить ипотеку, созаемщику необходимо предоставить банку-кредитору те же документы, что и заемщику.

Инвестор

В роли инвестора могут выступать физические и юридические лица, которые владеют ценными бумагами, обеспеченными ипотечными кредитами и эмитируемыми кредиторами.

Большинство банков настроено против того, чтобы ипотечная квартира сдавалась в аренду. Один из сотрудников банка, предоставляющего ипотечный кредит, говорит об аренде такой квартиры следующее: «Мы против сдачи в аренду квартиры, которая является залогом по ипотеке с целью погашения платежей по кредиту. Ипотечный кредит дается на неотложные нужды. Важно, чтоб заемщик брал жилье для проживания и имел подтвержденный доход и стабильную работу, что обуславливает низкие ставки по кредиту. Ставки по кредиту на предпринимательские цели оцениваются по-другому и гораздо выше».

Инвесторами могут быть инвестиционные банки, пенсионные и паевые инвестиционные фонды, страховые компании и т. д.

Правительство

Как уже было сказано, функцией правительства является контроль за всем процессом ипотечного кредитования. Также оно занимается формированием правовой базы для более надежного функционирования системы кредитования.

Правительство должно обеспечить социальную защиту заемщика и кредитора.

Проведение налоговой политики также входит в функции правительства по отношению к другим субъектам ипотеки.

Поручитель

Поручитель – человек, берущий на себя обязательства заемщика ипотечного кредита перед ипотечным банком в том случае, если заемщик не сможет или откажется их соблюдать.

В последнее время банки стали реже требовать от заемщика наличия одного или нескольких поручителей. Немалую роль в этом сыграла и конкуренция между ними. Обычно от того, есть ли у заемщика поручитель, зависит процент ипотечного кредита. Как правило, при наличии поручителей он немного ниже. Поручителем может быть любой человек, а также юридическая организация. Это могут быть родственники или друзья заемщика, его организация-работодатель и т. д. Если заемщик не может самостоятельно погашать кредит, поручитель обязан полностью возместить банку остаток суммы, а также все проценты по ней. Также поручитель должен компенсировать расходы банка по перераспределению долга (судебные издержки, оформление необходимых документов и т. д.).

Ипотека загородного дома немного сложнее ипотеки обычной квартиры, так как возникает огромное количество дополнительных рисков. Например, приобретая загородный дом, человек, кроме него, приобретает еще и землю.

В результате все права банка-кредитора переходят после выплаты кредита к поручителю, который впоследствии вправе требовать от заемщика возмещения своих расходов в судебном порядке.

Оформление ипотеки

В России ипотечный кредит чаще всего используют для решения жилищных проблем. Самый распространенный вариант – это покупка квартиры в кредит.

Как уже было сказано, одной из функций банков является выдача ипотечных кредитов. При этом каждый банк самостоятельно определяет условия кредитования (естественно, не выходя за рамки требований государства).

Оформление ипотечного кредита – сложная процедура, состоящая из нескольких этапов. На первом этапе заемщику необходимо собрать требуемые документы, а затем пройти кредитную комиссию банка. После этого начинается второй этап, который включает в себя поиск подходящего жилья, его последующую оценку и необходимые виды страхования. На третьем этапе заключается непосредственно договор ипотеки. После получения ипотечного кредита и покупки недвижимости наступает заключительный этап, который заканчивается одновременно с погашением кредита.

В оформлении ипотечного кредита выделяют следующие этапы:

● предварительный анализ ситуации и консультация со специалистом компании о будущей сделке;

● подача заявления в банк или рассмотрение возможности получения запрашиваемого кредита;

● подписание договора;

● сбор необходимых для банка документов;

● подача документов в банк, рассмотрение банком кредитной заявки;

● решение банка о выдаче ипотечного кредита;

● выбор и проверка недвижимости, сбор документов (на это может уйти 1–3 мес);

● оценка недвижимости независимым оценщиком или банковским служащим;

● согласование недвижимости и документов на нее с банком и страховой компанией;

● оформление договора страхования;

● оформление кредитного договора между заемщиком и банком-кредитором;

● оформление депозитной ячейки;

● оформление договора купли-продажи;

● государственная регистрация ипотечной сделки;

● заключительные расчеты между сторонами, оформление передаточного акта.

«В сфере ипотечного страхования в последнее время заметно обострилась конкуренция. Но к снижению тарифов в целом по рынку это, скорее всего, не приведет. На сегодняшний день они и так минимальны. Установление же неоправданно низких цен – это плохой метод конкурентной борьбы, увеличивающий риски как для самой страховой компании, так и для ее клиентов. Неслучайно крупные участники рынка стремятся привлечь потребителей не дешевизной услуг, а высоким качеством сервиса. В частности, они ускоряют сроки оформления документов до 1–2 дней, делают оптимальными условия медицинского осмотра заемщика» (из беседы с Ю. Кузнецовой, главным экспертом отдела ипотечного страхования компании «АльфаСтрахование»).

Для оформления ипотечного кредита понадобятся следующие документы:

● копия паспорта заемщика (поручителя) созаемщика (все страницы, включая пустые);

● копия свидетельства о временной регистрации по месту пребывания заемщика (созаемщика, поручителя) (при наличии);

● копия финансово-лицевого счета по месту постоянной регистрации заемщика (созаемщика, поручителя);

● копия документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты и т. д.);

● копия свидетельства о браке и (или) копия свидетельства о расторжении брака;

● копия свидетельства о рождении детей (либо копии паспортов детей заемщика (созаемщика, поручителя);

● военный билет и (или) водительское удостоверение заемщика (созаемщика, поручителя);

● копия трудовой книжки заемщика (созаемщика, поручителя), заверенная печатью компании-работодателя на каждой странице копии;

● справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (выдается бухгалтерией работодателя по форме № 2-НДФЛ, утвержденной приказом МНС РФ), а также копия трудового контракта (при наличии);

● справка из БТИ и регистрационной палаты о наличии (отсутствии) частной собственности.

Условия кредитования

Условия ипотечного кредита характеризуются следующими необходимыми условиями: срок кредитования и процентная ставка.

Сумма кредита является определенным процентом от стоимости приобретаемой недвижимости. Оставшаяся часть суммы составляет первоначальный взнос. На момент получения ипотечного кредита эта часть стоимости жилья уже должна быть на руках у заемщика. Только в этом случае выдается ипотечный кредит.

Особое внимание стоит обратить на порядок расчета платежей, от чего и будет зависеть окончательная сумма долга заемщика банку.

Отдавать долг можно как в национальной, так и в иностранной валюте. Обычно это оговаривается в отдельном пункте ипотечного договора. Какую валюту предпочесть, решает каждый заемщик индивидуально.

Ипотеку можно взять как на одного, так и на несколько человек. В этом случае они будут являться по отношению друг к другу созаемщиками. Большинство банков может увеличить сумму кредита, если его берут несколько созаемщиков.

Из беседы с президентом группы компаний «Лаурел», вице-президентом Международной академии ипотеки и недвижимости Ириной Радченко: «Число сделок, в которых используется ипотека, растет, но все еще остается очень небольшим. Ипотека как фактор развития рынка жилой недвижимости пока не сказала своего слова. Только 2 потенциальных заемщика из 100 позвонивших в банк доходят до сделки. Согласно официальной статистике, на вторичном рынке ипотека используется в 5–7% сделок».

Как уже было сказано, ипотечный кредит, помимо основных затрат (процентная ставка), связан с дополнительными расходами.

Общая величина таких затрат может составлять около 10% от первоначального взноса.

Дополнительные расходы осуществляются в самом начале ипотечной сделки, поэтому заемщику необходимо это учитывать, так как первоначальный взнос в связи с этим несколько уменьшится.

Большинство банков, прежде чем выдать ипотечный кредит, требует от заемщика подтверждения его доходов. У каждого банка свои собственные требования к перечню доходов и форме их подтверждения.

Для некоторых банков важен трудовой стаж заемщика. Также значение имеет и наличие у него одного или нескольких поручителей. Особые требования банки предъявляют и к ипотечному жилью, которое будет приобретено на предоставленные ими средства.

Несмотря на то что ипотечная квартира находится под залогом, с ней можно совершать некоторые сделки. По мнению Владимира Лопатина, президента Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров: «Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, разумеется, можно. Иначе что с нею делать, если по кредиту платить уже не можешь, а судиться с банком не хочется? Или, например, квартира уже разонравилась, и хочется купить что-то получше».

В момент оформления сделки купли-продажи к заемщику переходит право собственности на ипотечное жилье. Но в некоторых случаях существуют определенные ограничения на это право. Это обязательно указывается в ипотечном договоре.

Для ипотеки для молодой семьи существуют свои условия кредитования.

Также на возможность ипотечного кредитования накладывают определенные ограничения наличие несовершеннолетних детей, чьи интересы должны учитываться во время сделки.

Определенные преимущества в вопросе получения ипотечного кредита имеет человек, который уже неоднократно брал другие кредиты и вовремя их погашал.

И наоборот, если человек еще не расплатился с предыдущим кредитом или задерживал ежемесячные выплаты, это уменьшает его шансы. В этом случае ему могут вообще отказать в предоставлении кредита либо не выдать слишком большую сумму.

Ипотечные ставки

В большинстве случаев при выборе ипотечной программы решающим фактором являются ипотечные ставки. В настоящее время ипотечные ставки составляют 10,5–18% по кредитам в рублях и 9–14% по кредитам в валюте. Такие высокие ипотечные ставки неизбежно приведут к довольно существенной переплате за приобретаемую недвижимость.

Конечная сумма, которую заемщик должен выплатить за квартиру, в несколько раз превышает реальную стоимость жилья. Особенно это заметно, если кредит берется на 15–25 лет.

Директор одного известного банка отмечает: «Хоть объект недвижимости и является собственностью заемщика, он остается в залоге у кредитора до полного погашения задолженности. Поэтому банк заинтересован в сохранности квартиры, сохранении ее стоимости на рынке. Если квартира планируется к сдаче, то необходимо учитывать риски, возникающие по вине арендаторов, что отражается на стоимости страховки».

Во всем мире, в том числе и в России, происходит постепенное снижение процентных ставок по ипотеке. Обычно это составляет 1,5–2% ежегодно.

Ипотечный процент не всегда четко установлен. В большинстве случаев банки утверждают его, исходя из нескольких условий. Решается это в каждом случае индивидуально.

При утверждении процента ипотеки банки обращают внимание на следующие факторы:

● объект кредитования (если приобретается частный дом, ипотечный процент обычно немного выше, чем в случае, когда покупается квартира);

● рынок недвижимости (процент зависит от того, на каком рынке приобретается недвижимость – первичном или вторичном.


В последнее время многие ненадежные фирмы так и не заканчивают строительство нового дома, из-за этого ипотечные проценты на приобретение строящегося жилья выше.

Во многих банках существуют ипотечные программы, по которым предусмотрено изменение ставки в течение всего срока кредитования. Например, в период строительства дома процентная ставка выше, а после его сдачи ставка снижается);

● срок кредитования (обычно, чем больше срок ипотеки, тем выше процентная ставка);

● форма подтверждения доходов (многие банки требуют от заемщика справки по форме 2-НДФЛ о подтверждении доходов, если такой справки не предоставлено, процентная ставка может повыситься на 1–2%);

● первоначальный взнос (обычно, если первоначальный взнос составляет менее 30% от стоимости жилья, ипотечный процент выше, с увеличением суммы первоначального взноса постепенно снижается процентная ставка).


Существуют следующие типы ипотечных ставок: фиксированные и плавающие ставки.

Фиксированные процентные ставки по ипотеке являются на сегодняшний день самыми распространенными. Их отличительной особенностью является то, что они не изменяются на протяжении всего срока кредитования, то есть ипотечный процент будет одинаковым как на первом, так и на последнем месяце выплаты кредита.

Плавающие ставки кредита постепенно также завоевывают популярность. Они выгодны лишь в том случае, если процентная ставка снижается. В противном случае заемщик вынужден будет еще больше переплатить за приобретаемое жилье.

Поэтому прогнозировать, выгодная ли будет плавающая ставка в долгосрочной перспективе, очень проблематично.

Многие банки придерживаются точки зрения, высказанной директором одного из банков: «При расчете максимальной суммы кредита рассматривается только доход заявителя на данный момент (его зарплата, доход от ведения бизнеса, другие виды законного постоянного заработка). Не учитывается доход, который клиент планирует получать в ближайшее время, в том числе и от аренды. Подобных сделок наш банк не проводит».

Плавающие ипотечные ставки зависят от усредненного значения процентной ставки межбанковского рынка.

Если кредит взят в иностранной валюте, плавающая процентная ставка напрямую зависит от Лондонской межбанковской биржи. В этом случае в договоре должно быть указано, например, 6% + LIBOR, 7% + LIBOR и т. д.

Заемщик в начале года узнает у банка новое значение плавающей процентной ставки и в течение последующих 12 мес выплачивает кредит именно по этому проценту, независимо от того, как в течение года изменяется ставка Лондонской межбанковской биржи. Естественно, через год процентная ставка вновь пересматривается.

Если кредит взят в рублях, процентная ставка по ипотеке зависит от Московского рынка межбанковских кредитов. В этом случае в договоре должно быть указано, например, MosPrime + 5%. Обычно это значение пересматривается каждые 3 мес.

Менее популярны ипотечные ставки, привязанные к ставке рефинансирования Центрального банка, к MIBOR (Московский аналог LIBOR) и т. д.

Во многих ипотечных программах предусмотрена также возможность перекредитования. Например, если ранее был взят кредит с высокой процентной ставкой, его можно погасить, взяв новый кредит с более низкой ставкой ипотеки.

Но это возможно лишь в том случае, если в ипотечном договоре есть пункт о досрочном погашении кредита. При этом обязательно нужно учитывать все расходы сопутствующие новому кредиту.

PR-директор ГК «Пересвет» Ирина Наумова считает: «В 2006 году произошел резкий скачок цен на жилье, и у банков началась острая нехватка клиентов, в результате появились программы с низкими процентными ставками и мягкими условиями получения кредита. Есть множество программ, которые фактически не требуют подтверждения доходов».

В каждом банке вопрос о погашении кредита решается самостоятельно. Это также должно быть указано в ипотечном договоре. Например, как будет осуществляться погашение кредита – наличными деньгами или безналично, в любой день месяца или в строго определенный и т. д.

Дополнительные расходы по ипотеке

Как уже было сказано, прежде чем подписать ипотечный договор, нелишним будет заранее рассчитать все дополнительные расходы, которые неизбежны при покупке квартиры в кредит. Большинство дополнительных платежей являются разовыми, то есть выплачиваются заемщиком один раз, обычно в начале сделки.

Некоторые, напротив, выплачиваются в течение всего срока погашения кредита. Обычно дополнительные платежи, которые вынужден будет заплатить заемщик, составляют около 1,5–8% от суммы ипотечного кредита. Эта величина устанавливается каждым банком индивидуально.

Заемщик оплачивает единовременно следующие платежи:

● рассмотрение кредитной заявки;

● оценка стоимости жилья;

● проверка объекта ипотеки;

● открытие ссудного счета;

● различные страховки;

● банковский сбор за выдачу кредита;

● сбор за обналичивание кредитных средств;

● нотариальное заверение договора ипотеки;

● услуги риелтора и ипотечного брокера;

● аренда банковской ячейки.

Рассмотрение кредитной заявки

Первый этап ипотечного жилищного кредитования начинается с предварительной оценки кредитоспособности заемщика. Для этого необходимо подать кредитную заявку в выбранный банк.

Александр Остроумов, директор петербургского филиала «Ренессанс Страхование» рассказал о возможности сдачи ипотечной квартиры в аренду: «В нашей компании при страховании квартиры – предмета залога по ипотеке, в случае ее сдачи внаем, никаких повышающих коэффициентов не применяется. В рамках такого договора застрахованы несущие конструкции (стены и перекрытия), страхование отделки необязательно… Насколько мне известно, некоторые страховые компании при сдаче квартиры внаем, повышают тариф до 50%».

Нелишним будет уточнить, сколько стоит рассмотрение заявки именно в этом банке. Некоторые банки делают это бесплатно, но большинство берет за эту услугу 1–3 тыс. рублей. Эта сумма не зависит от того, каким будет окончательное решение банка – предоставлять кредит этому заемщику или нет. Заплатить придется в любом случае.

Оценка ипотечного жилья

Обязательной процедурой является оценка выбранного для приобретения ипотечного жилья.

Именно исходя из оценочной стоимости недвижимости, многие банки определяют максимальный размер будущего кредита.

Оценочная стоимость жилья должна быть подтверждена соответствующим сертификатом.

Заемщик не имеет права выбирать оценщика, его назначает только банк. Обычно каждый банк постоянно сотрудничает с одними и теми же оценщиками, в которых полностью уверен. Услуги оценщика обойдутся заемщику в 3–10 тыс. рублей.

Проверка объекта ипотечного жилищного кредитования

В последнее время, особенно, если заемщик планирует приобрести квартиру в строящемся доме, банк предоставляет дополнительную услугу – проверку объекта ипотечного жилищного кредитования.

«Ипотека является перспективной темой, и с учетом роста в экономике и потребительского спроса она должна стать локомотивом всего жилищного строительства»

(из выступления М. М. Касьянова в ноябре 2003 г.).

За эту услугу также придется дополнительно заплатить. Сумма составляет 4,5–15 тыс. рублей либо рассчитывается в процентах от суммы ипотечного кредита.

Банковские сборы при ипотечном жилищном кредитовании

Услуги банка, связанные с открытием нового ссудного счета заемщика, также платные и составляют сумму около 1–2% от суммы кредита. Кроме того, в некоторых банках существует платеж за выдачу кредита, который составляет 0,5–1,5% также от суммы кредита.

Нотариальное заверение договора ипотечного жилищного кредитования

По закону нотариальное заверение договора ипотечного жилищного кредитования не является обязательным для данной сделки. Однако некоторые банки, предоставляя ипотечный кредит, предпочитают нотариально заверять все договоры.

Обналичивание кредитных средств

Если кредит выдается наличными, заемщику это будет стоить около 0,5–3% от суммы кредита. Некоторые банки предоставляют эту услугу бесплатно.

Обналиченные деньги, как правило, закладывают в сейфовую ячейку банка, аренда которой стоит порядка 1,5 тыс. рублей.

Риелтор и ипотечный брокер

В некоторых банках заемщик может выбрать риелтора по собственному усмотрению. В этом случае стоимость его услуг будет решаться в индивидуальном порядке. Банк не будет иметь к этому никакого отношения.

Интересную точку зрения высказал один из сотрудников известного банка: «Если клиент желает платить по кредиту за счет аренды, то это большие риски, так как ипотечные кредиты даются на длительные сроки и цены на аренду в далекой перспективе трудно предсказуемы. Если у заемщика нет достаточного постоянного дохода, то он не сможет расплачиваться в случае снижения арендных ставок. Банк с опаской относится к таким клиентам, так как это могут быть спекулянты, которые проводят рискованные сделки и пытаются заработать на конъюнктуре рынка недвижимости».

Некоторые банки предпочитают сотрудничать только с проверенными риелторами, и заемщик вынужден соглашаться на требования банка. Услуги банковского риелтора в этом случае составляют около 5–7% от общей стоимости квартиры (а не от суммы кредита, как в других случаях).

Услуги ипотечного брокера составляют примерно 2–3%, также от стоимости приобретаемого жилья.

Страхование

Как уже было сказано, заемщик, кроме ежемесячных выплат, обязан также регулярно вносить дополнительные выплаты по обслуживанию кредита. К таким операциям относятся прежде всего ежегодное страхование приобретенного жилья, оплата банковских переводов, ведение ссудного счета и т. д.

Без ипотечного страхования недвижимости невозможно ипотечное жилищное кредитование. Это является обязательным условием сделки. Обычно страховой взнос является определенным процентом от суммы кредита. По мере уменьшения задолженности снижаются и регулярные выплаты.

Различные виды рисков во время операций на ипотечном рынке испытывают на себе все участники сделки с недвижимостью.

Риск процентных ставок

Кредитор при риске процентных ставок (уменьшение) рискует уменьшением прибыльности операций по ипотечному кредитованию.

Для заемщика обратная ситуация является риском. С увеличением процентных ставок увеличиваются и его затраты на возврат кредита. Также кредитор рискует, если, например, его заработная плата зависит от курса доллара или евро.

Классическим вариантом при банковских операциях являются строго фиксированные проценты по ипотечному кредиту на весь срок кредитования. В этом случае нагрузки по его погашению распределены равномерно и не вызывают никаких затруднений у заемщика.

Для некоммерческого жилищного ипотечного кредитования характерны следующие особенности:

● небольшая масштабность операций;

● участие региональных и местных администраций, от которых зависит реализация ипотечных программ;

● участие в программах отдельных категорий населения (очередники, малоимущие и т. д.);

● использование средств местных бюджетов;

● прогнозированная убыточность ипотечных операций.

На четкое фиксирование процентных ставок банк может пойти только при относительно низкой инфляции в стране, а также практически не меняющейся стоимости финансовых ресурсов. При высокой инфляции банк рискует оказаться не способным покрыть свои затраты на выдачу ипотечного кредита. В худшем случае он может оказаться несостоятельным и объявить себя банкротом. В этой ситуации выиграет только заемщик, доля платежей по кредиту которого начнет снижаться.

В 80-х гг. ХХ в. подобная ситуация в России уже была. Тогда многие заемщики, бравшие кредит на несколько лет, смогли расплатиться с кредитором за 1–2 мес. После этого появились новые финансовые инструменты, вынужденные учитывать влияние инфляции. Также появились кредиты с переменной ставкой процента.

Кредитный риск

В ситуации социально-экономической нестабильности возрастает риск неплатежа. Кредитный риск находится в обратной зависимости от уровня развития законодательной базы в сфере кредита и жилищного рынка, а также от наличия платежеспособного спроса для проведения досрочных кредитных операций.

Расчет кредитного риска производят на стадии установления размера ежемесячных платежей и определения остальных условий кредита. Если расчет сделан верно, этот вид риска не представляет опасности для кредитора. Тем не менее заемщик должен контролировать свои расходы и иметь по возможности стабильную занятность, этим он вполне может обезопасить себя от собственной неплатежеспособности.

Рыночный риск

Речь о рыночном риске может идти в период нестабильности на рынке недвижимости. Именно в этот период происходит резкое снижение цен на жилье. Эта ситуация неблагоприятна для заемщика, так как он покупал квартиру по высокой цене и вправе был рассчитывать, что за время погашения кредита она не упадет в цене.

Рынок жилья в России (2005 г.) характеризуется следующими показателями:

● средняя обеспеченность жильем – 19,9 м2 на человека;

● очередники – 9–10% населения;

● нуждаются в улучшении жилищных условий – 27% населения;

● желают улучшить жилищные условия – 63% населения;

● объем жилищного фонда – 3,1 млрд м2.


Если возникла подобная ситуация, переплата за квартиру возрастает в несколько раз.

Кредитор при снижении цен на недвижимость также оказывается в невыгодной для себя ситуации. В случае если заемщик окажется неспособным выплатить кредит, стоимость квартиры не компенсирует кредитору сумму выданного кредита.

Если рынок недвижимости достаточно развит, риск возникновения подобной ситуации минимален, так как цены на жилье меняются мало или очень медленно.

Риск ликвидности

Если у банка при наступлении сроков исполнения обязательств отсутствуют средства для их оплаты, можно говорить о риске ликвидности. Происходит это в результате несбалансированности активов и пассивов банка.

Ресурсную базу банка формируют в значительной степени краткосрочные кредиты и депозиты. При их недостатке у банка нет возможности оплатить свои обязательства.

Чтобы этого не произошло, устанавливаются специальные нормативы, которые ограничивают деятельность ипотечных кредитов. В результате кредиты выдаются только в случае низкорискованных операций. Регулирование риска ликвидности осуществляется в законодательном порядке.

В Венгрии страховые компании страхуют не каждого отдельного заемщика, а формируют их в группы по 10–12 человек. В результате затраты на этот вид страховки со стороны заемщиков существенно снижаются. Это связано с тем, что вероятность, например, пожара или затопления квартир сразу всех заемщиков из группы невелика, поэтому снижены и процентные ставки.

Риск ликвидности не затрагивает заемщика и является только риском кредитора.

Риск утраты трудоспособности

В этом случае рискует только заемщик. При возникновении этого риска у заемщика нет возможности зарабатывать деньги и погашать кредит.

Риск повреждения имущества

В случае возникновения этого вида риска обязательства заемщика по возвращению кредита формально не прекращаются. Фактически же затраты должна понести страховая компания.

Риск утраты титула собственности

Иногда после совершения сделки купли-продажи недвижимости на купленное жилье начинают предъявлять вполне обоснованные претензии третьи лица. При отсутствии страховки заемщик вынужден будет погашать кредит за квартиру, ему уже не принадлежащую.

Как правило, ипотечное страхование включает три основных вида страховки.

Страхование объекта залога

Обязательным условием выдачи ипотечного кредита является страхование квартиры, которая и является объектом ипотеки. Страховым случаем является при страховании ипотечной квартиры: взрыв газа, грабеж, кража, разбой, пожар, повреждение водой, стихийное бедствие, умышленное уничтожение другими лицами и другие непредвиденные события.

Свое мнение о рынке «загородной» ипотеки высказал первый заместитель председателя правления КБ «Москоммерцбанк» Альберт Хисаметдинов. Он считает, что низкий спрос на ипотеку загородных домов связан с «отсутствием хороших предложений по разумной цене, изначально высокой стартовой цены объектов, традиционных проблемах с документацией (по земле)». По мнению А. Хисаметдинова: «Загородный дом сам по себе дорогой вид недвижимости, так как и после приобретения объекта необходимы постоянные затраты на уход, обслуживание и т. д.».

Сумма страхования квартиры составляет 0,1–0,4% от ее стоимости. Некоторые банки требуют застраховать только конструктивные элементы квартиры, то есть одну коробку, а другие – еще и внутреннюю отделку. Сумма страхования квартиры с отделкой составляет 0,2–0,5% от ее стоимости.

Многие эксперты советуют, даже если страхование отделки не включено в пакет обязательного страхования ипотечной квартиры, все же сделать это.

Случаи повреждения отделки (затопили соседи сверху и т. д.) происходят намного чаще, чем повреждение конструктивных элементов квартиры. Страховой полис принято оформлять после того, как ремонт в квартире уже сделан.

Страхование заемщика

Следующим обязательным видом страхования является страхование жизни и трудоспособности заемщика. Сюда входят временная утрата трудоспособности, возникшая в результате несчастного случая, полная утрата трудоспособности, возникшая в результате несчастного случая, которая привела к инвалидности, а также смерть заемщика (в результате любой причины).

Если в случае вышеназванных причин заемщик не может погасить кредит, страховая компания производит выплату банку на сумму, предусмотренную в страховке.

Чаще всего в базовый пакет страхования заемщика в большинстве банков входят несчастные случаи, повлекшие за собой смерть или наступление инвалидности I и II группы.

В основном же тарифы страховых компаний одинаковы и зависят от пола и возраста заемщика. Например, во многих банках сумма страхования мужчины-заемщика несколько выше, чем женщины. Также дороже обходится страхование заемщика в возрасте 36–55 лет, чем молодого человека в возрасте до 35 лет. Базовый тариф Росгосстраха в этом случае составляет 0,8–1,3% и 0,3–0,43% от стоимости недвижимости соответственно. Страхование временной нетрудоспособности увеличивает сумму страховки примерно на 0,1–0,2%.

Если страхование от временной нетрудоспособности заемщика обязательно, необходимо внимательно читать каждый пункт договора. Здесь существуют свои подводные камни. В некоторых компаниях страховой случай наступает только после 60-го дня болезни или при определенном наборе причин.

По мнению Алексея Дороша, низкий спрос на ипотеку, объектом которой являются загородные дома, обусловливают «низкий уровень проработанности законодательства в области прав собственности и пользования земельными участками и, как следствие, регулярный пересмотр основополагающих правил землепользования и землевладения».

Если сумма кредита значительная (чаще всего, если сумма превышает 100 тыс. долларов), страховые компании требуют от заемщика, чтобы он прошел медицинский осмотр. Некоторые банки требуют этого и при меньших суммах кредита.

Страхование титула

Страхование титула собственника предусматривает защиту от ограничения или потери заемщиком права собственности на данную квартиру. Также страховой случай наступает, если сделка купли-продажи квартиры признана недействительной. Сумма страховки с этом случае составляет около 0,2–0,5% от стоимости недвижимости.

Банковские операции

Ведение ссудного счета заемщика также требует дополнительных затрат. Некоторые банки берут за эту услугу около 1% годовых от остатка задолженности.

Плата может взиматься ежемесячно или ежегодно.

Бывают случаи, когда необходимо перевести банковский перевод со счета одного банка на счет ипотечного банка-кредитора. В этом случае каждый перевод также оплачивается заемщиком по тарифам банка-кредитора.

Многие заемщики впоследствии жалеют о необдуманном выборе определенного ипотечного банка. Тарифная ставка некоторых из них очень высока и есть смысл, прежде чем подписывать договор, внимательно просчитать все предстоящие дополнительные расходы. Это во многом повлияет на окончательный выбор ипотечного банка.

Конец ознакомительного фрагмента.

Оглавление

Из серии: Опасности, которые вас подстерегают

* * *

Приведённый ознакомительный фрагмент книги Кредиты и вклады, которые вас разоряют (И. Н. Трущ) предоставлен нашим книжным партнёром — компанией ЛитРес.

Купить и скачать полную версию книги в форматах FB2, ePub, MOBI, TXT, HTML, RTF и других

а б в г д е ё ж з и й к л м н о п р с т у ф х ц ч ш щ э ю я