Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России (В. В. Меркулов, 2003)

Книга посвящена всестороннему комплексному исследованию ипотечного жилищного кредитования и содержит глубокий анализ экономических основ, а также правовых норм, регулирующих данные отношения, теоретических и фактических материалов, связанных с ипотекой жилья. Детально рассматривая мировые системы ипотечного жилищного кредитования, автор анализирует практику регулирования исследуемых вопросов, показывает их исторические корни, определяет перспективы развития. Особое внимание уделяется сравнительному обзору законодательства России, США, Германии, других стран Европы, Америки и Азии, а также развивающемуся законодательству Единой Европы. Анализ иностранного законодательства позволяет говорить о перспективах использования того или иного прогрессивного элемента зарубежного опыта в российских условиях. В результате автором выработан комплекс рекомендаций по нормативному закреплению и практической реализации ипотечного жилищного кредитования в России. Содержащиеся в работе выводы могут быть использованы для совершенствования действующего законодательства, в правоприменительной, а также иной правореализационной деятельности, в процессе преподавания гражданского права, а также экономических дисциплин. Для научных и практических работников, аспирантов и студентов юридических и экономических вузов и факультетов.

Оглавление

Из серии: Теория и практика гражданского права и гражданского процесса

* * *

Приведённый ознакомительный фрагмент книги Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России (В. В. Меркулов, 2003) предоставлен нашим книжным партнёром — компанией ЛитРес.

Купить и скачать полную версию книги в форматах FB2, ePub, MOBI, TXT, HTML, RTF и других

3. Ипотечное жилищное кредитование в США

Современная система ипотечного жилищного кредитования в США складывалась на протяжении почти 70 лет. Началом современной американской модели ипотеки можно считать 1932 г., когда правительство стало реализовывать план, разработанный под руководством президента Франклина Рузвельта, по оздоровлению банковской системы в стране, основанный прежде всего на восстановлении доверия граждан к ипотечным институтам.

Ипотечное жилищное кредитование в США является основным источником финансов для жилищного строительства. Успешное развитие ипотеки позволило значительно развить жилищный рынок. Это привело к тому, что жилищный фонд США за несколько десятилетий значительно помолодел. Средний возраст жилищ в США – 23 года. Самые старые здания насчитывают в среднем 43 года /2.88/.

Американцы являются исключительно подвижной нацией. По данным на 1990 г., примерно половина граждан никогда не жила на одном месте более 10 лет, а пятая часть из них – только 15 месяцев. Поэтому мобильное жилье составляет в США 7 % от всего жилищного фонда.

В среднем на одного американца приходится 62 кв. м полезной площади дома. Необходимых удобств нет лишь в 1 % домов, а телефона – в 5 %.

На рис. 3.1 приведена диаграмма изменения количества вновь построенных жилых домов и количества сделок на вторичном рынке США.

Стоимость жилья за последние тридцать лет возросла почти в 7 раз, что связано как с общими инфляционными процессами, так и с техническим прогрессом в строительстве (см. рис. 3.2).

Существенным моментом для понимания американской ипотечной системы является историческая закономерность в ее становлении. Поэтому в данной работе достаточно подробно изложены факты из истории американской системы ипотечного жилищного кредитования.


Рис. 3.1. Ежегодное изменение количества вновь введенных жилых домов и сделок на вторичном рынке США в период с 1970 по 1999 г. (по данным Mortgage Banker's Association of America)


Рис. 3.2. Изменение средней стоимости новых жилых домов и стоимости сделок на вторичном рынке (по данным Mortgage Banker's Association of America)

3.1. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в период с начала 30-х годов до настоящего времени

3.1.1. Формирование американской ипотечной модели в период с 1932 по 1960 г

В 1932 г. правительство США создало Федеральный совет банков по вопросам ссуд для покупки домов (Federal Home Loan Bank System – FHLBS), который, по мнению правительства, служил бы своего рода национальным банком в вопросах обеспечения жильем. Цель, которую ставили перед FHLBS – выполнение функций центра по кредитованию, оказание помощи депозитным учреждениям (прежде всего трифтам и кооперативным банкам) в направлении денежных средств на национальный жилищный рынок США. Законом от 13 июня 1933 г. право прямого кредитования банков, входящих в FHLBS, было прекращено.

В соответствии с этим Законом была создана Федеральная корпорация по страхованию счетов в ссудо-сберегательных ассоциациях (Federal Saving’s & Loans Ass. Insurance Corporation – FSLIC). Цель ее создания – поощрение вкладчиков помещать свои сбережения в финансовые учреждения – ссудо-сберегательные ассоциации (трифты).

В течение трех лет FSLIC профинансировала задолженность более чем 1 млн односемейных домов на общую сумму более 3 млрд долл. путем выдачи необлагаемых налогом облигаций FSLIC держателям закладных и уплаты наличными задолженности по налогам. Деятельность FSLIC была прекращена 3 февраля 1954 г. /2.101/.

Федеральная администрация по вопросам жилья (Federal Home Administration – FHA) была организована в соответствии с Национальным актом о жилье от 27 июня 1934 г.

Национальный акт предусматривал выдачу кредитов с небольшим первоначальным взносом, возврат основной суммы долга и процентов, по которым гарантировался FHA. Полностью амортизируемый кредит, нововведение FSLIC, стал одной из выдающихся особенностей FHA. В последующем он послужил основой современного ипотечного кредита.

Большая величина отношения суммы кредита к стоимости имущества в залоге для ипотечных ссуд FHA значительно расширила рынок жилья, впервые позволив сделать владение жильем конкурентоспособным в финансовом отношении по сравнению с арендой.

Чтобы иметь право на участие в программе FHA, ипотечный кредит, заемщик и жилье, приобретаемое с помощью кредита, должны были отвечать определенным стандартам. Такая стандартизация явилась ключом к созданию общенационального рынка гарантированных государством кредитов. Впервые, например, кредитор из Нью-Йорка мог с определенной долей уверенности приобрести застрахованные государством кредиты у первичного кредитора из Техаса, даже не видя объекта недвижимости и не встречаясь с залогодателем /2.97/.

Следующий шаг федерального правительства, направленный на создание полноценного вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов, был сделан в направлении создания национальных ассоциаций по ипотечному кредитованию. Ассоциации должны были действовать как частные организации, учрежденные и контролируемые Управляющим Федеральной жилищной администрации. Они имели право привлекать средства, необходимые для их деятельности, путем открытой продажи облигаций, векселей и других ценных бумаг. Это было вызвано тем, что, несмотря на гарантии правительства по стандартным кредитам FHA, многие банки не хотели иметь с ними дело.

Банкам и другим финансовым институтам нужны были средства для развития кредитных операций. Ипотечные долгосрочные кредиты были им не выгодны. Предполагалось, что идея национальных ассоциаций под руководством FHA укрепит доверие кредиторов к застрахованным FHA кредитам, обеспечит более эффективное перемещение средств на ипотечные кредиты между районами с избытком финансового капитала и районами, где ощущается его нехватка, приведет к установлению в стране более справедливых процентных ставок. Ожидалось также, что первичные кредиторы, получив более надежный рынок застрахованных FHA ипотечных кредитов, будут направлять средства, полученные от продажи ипотечных кредитов, на предоставление новых кредитов.

Несмотря на заложенные в положениях Раздела III Национального акта о жилье стимулы для частного предприятия к созданию национальных ассоциаций по ипотечному кредитованию, на основе данного законодательного акта не было создано ни одной частной ассоциации ипотечного кредитования. Актом о жилье 1948 г. Управляющий Федеральной жилищной администрации был лишен права выступать учредителем национальных ассоциаций ипотечного кредитования.

В марте 1935 г. Корпорацией по финансированию реконструкции была создана Компания по ипотечному кредитованию. Создание новой структуры преследовало ряд целей, включая выдачу и финансирование ипотечных кредитов под залог жилых многоквартирных домов, отелей, административных зданий в тех случаях, когда получить средства из частных источников под умеренный процент было невозможно. Первоначально Корпорация по финансированию реконструкции передала Компании оборотные средства в объеме 10 млн долл., который впоследствии был увеличен до 25 млн. Необходимые заемные средства также были получены от Корпорации. 8 апреля 1948 г. Компания была расформирована, ее задолженность по кредитам в размере 64 млн долл. передана Корпорации по финансированию реконструкции, а затем (в 1954 г.) – Фэнни Мэй.

К началу 1938 г. стало ясно, что Компания по ипотечному кредитованию не в состоянии удовлетворить потребности строительной индустрии в кредитах на строительство жилья. Учитывая это обстоятельство, 7 февраля 1938 г. президент США потребовал от председателя Корпорации по финансированию реконструкции создать национальную ассоциацию по ипотечному кредитованию. Новая организация должна была обеспечить поддержку ипотечному рынку путем приобретения у кредитных организаций застрахованных FHA ипотечных кредитов, выданных под залог жилья, строительство которого было начато после 31 декабря 1936 г.

10 февраля 1938 г., в соответствии с директивой президента и согласно Разделу III Национального акта о жилье, была учреждена организация, известная ныне как Федеральная национальная ассоциация по ипотечному кредитованию, или Фэнни Мэй (Federal National Mortgage Association – FNMA, или Fannie Mae). Собственно с создания Фэнни Мэй начинается столь развитый сегодня американский вторичный рынок закладных.

Ассоциация начала свою деятельность с первоначальным капиталом в 10 млн долл. США, а также с дополнительными средствами в размере 1 млн долл. США, внесенными Корпорацией по финансированию реконструкции, которая осуществляла надзор и управление Ассоциацией. Фэнни Мэй оставалась дочерней компанией Корпорации вплоть до 7 сентября 1950 г. Первые ипотечные кредиты были приобретены Ассоциацией 5 мая 1938 г.

В 1944 г. правительство приняло еще одну важную программу. Вступил в силу Акт о реабилитации отставных военнослужащих, более известный как билль о солдатских правах. Он предусматривал программу гарантирования ипотечных кредитов, во многом схожую с существовавшей программой FHA. Эта программа была направлена для помощи ветеранам, возвращающимся с фронтов второй мировой войны. Для осуществления программы была создана Администрация ветеранов (Department of Veterans Affairs – VA). VA, так же как и FHA гарантировала банкам возврат ипотечных ссуд у тех категорий заемщиков, которые по тем или иным причинам не могли быть для банков первоклассными заемщиками, и имели заслуги перед правительством. Основное отличие состояло в том, что кредиты VA предполагали гарантирование части суммы кредита в пределах некоторой максимальной суммы для каждого ветерана. В 1948 г. Фэнни Мэй было дано право приобретать эти кредиты, и первая покупка состоялась в 1949 г.

Программы правительственных гарантий FHA и VA были одними из целого ряда факторов, которые способствовали активизации жилищного строительства в США. К концу второй мировой войны среди американцев отмечался большой спрос на жилье. Опасаясь повторения Великой депрессии, американцы накопили значительные денежные средства. Под правительственные гарантии семьи стали помещать средства в банки. Банки, в свою очередь, под правительственные гарантии стали предоставлять кредиты под закладные. Эти факторы, взятые вместе, вызвали небывалый бум в жилищном строительстве, который когда-либо отмечался в американской истории /2.113/.

3.1.2. Развитие вторичного рынка закладных в период 60–80-х гг

Как уже отмечалось выше, вторичный рынок закладных в США позволил решить проблему восполнения оборотных средств ипотечным банкам на длительные сроки. С другой стороны, правительственные гарантии сделали ликвидным рынок ипотечных ценных бумаг.

В течение ряда лет различные группы и организации, заинтересованные в развитии рынка ипотечных кредитов, отстаивали идею создания агентства, которое действовало бы на вторичном рынке при ограниченном участии со стороны правительства и, в конечном итоге, стало бы компанией с частным финансированием и управлением. Предложения о создании такого агентства, разработанные Национальной ассоциацией строителей жилья, Ассоциацией ипотечных банков Америки, Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью и Лигой сберегательных и кредитных учреждений США, были рассмотрены в конце 1953 г. Консультативным комитетом по стратегии и программам правительства в жилищной сфере при Президенте США. Результатом этого рассмотрения явилось то, что с 1954 г. Фэнни Мэй стала государственно-частной корпорацией, принадлежащей частично индивидуальным владельцам акций, а частично – федеральному правительству. Функции контроля со стороны правительства были поручены Агентству по жилью и жилищному финансированию – подразделению FHA.

В 1965 г. была создана организация, являющаяся по сегодняшний день основной в регулировании ипотечного рынка в США – Департамент жилищного и городского развития (US Department of Housing and Urban Development – HUD). HUD является главным федеральным министерством, несущим ответственность за выполнение федеральных жилищных программ и программ по развитию городских общин.

При росте объемов операций на ипотечном рынке Фэнни Мэй столкнулась с определенными проблемами, прежде всего связанными с тем, что задача увеличения оборота (требования частных инвесторов) не всегда соответствовала задачам социальной поддержки граждан (задача государства). Поэтому было принято решение о разделении Фэнни Мэй на две структуры – государственную и частную.

В соответствии с Актом Конгресса США с 31 августа 1968 г. Фэнни Мэй в прежнем виде перестала существовать, а на ее месте появились:

Частная корпорация с прежним названием Фэнни Мэй (в уставном капитале Фэнни Мэй государство сохранило за собой то количество акций, которое соответствовало вкладу государства в уставной капитал Фэнни Мэй в предыдущие годы);

Государственная национальная ассоциация по ипотечному кредитованию, или Джинни Мэй (Government National Mortgage Association – GNMA, или Ginnie Mae).

Джинни Мэй взялась за оказание специальных видов помощи, таких, как разработка программ правительственных субсидий. Она предоставляла гарантии банкам только по ссудам, гарантированным FHA и VA, и выпускала свои ценные бумаги, которые пользовались полным доверием как государственные бумаги и официально принимались в качестве залога.

В феврале 1970 г. Джинни Мэй выпустила первые ценные бумаги «прямого действия» (pass-through securities), или MBS-бумаги (mortgage backed securities). Ценная бумага Джинни Мэй, обеспеченная гарантией федерального правительства, позволяла ипотечным компаниям и банкам продавать значительные объемы ипотечных кредитов новым инвесторам, которые не имели в своем штате специалистов по андеррайтингу и поэтому опасались участвовать в ипотечном рынке. С появлением таких ценных бумаг, обеспеченных кредитами FHA/VA, инвесторы в любой части страны получили возможность вкладывать средства в ипотечные кредиты так же просто, как при покупке акций или государственных облигаций, и при этом иметь такие же, или даже более твердые гарантии безопасности вкладов. Это событие отмечается как дата рождения нового финансового механизма – секьюритизации банковских кредитов.

Для обслуживания обычных кредитов (т. е. ссуд без страхования или гарантии федерального правительства) Законом о чрезвычайном финансировании жилья в 1970 г. было создано еще одно федеральное учреждение – Федеральная корпорация ипотечного кредита, или Фредди Мэк (Federal Home Loan Mortgage Corporation – FHLMC, или Freddie Mac). За первый год своего существования Фредди Мэк купила кредитов FHA и VA на сумму 326 млн долл. Кстати, Фэнни Мэй, ставшая полностью частной корпорацией к 1970 г., также получила право на покупку обычных кредитов.

В 1971 г. Фредди Мэк впервые выпустила свою ценную бумагу «прямого действия» – сертификат участия, обеспеченную пулом обычных закладных. В этот год их было реализовано на сумму в 67 млн долл. Подготовка и выпуск таких сертификатов рассматривался как часть общей стратегии Фредди Мэк, которая ориентировалась на тех участников ипотечного рынка, которые ранее не продавали кредиты.

Постепенно Фредди Мэк выработала квалификационные требования для частных компаний по страхованию ипотечных кредитов. Это способствовало появлению кредитов с отношением «ссуда— стоимость жилья» в размере 95 % (5 % – первоначальный взнос).

В 1974 г. корпорации Фредди Мэк и Фэнни Мэй объявили об обязательстве купить до 20 % жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых ипотечными банками, чем здорово поддержали рынок жилья в США. Их общий объем обязательств на покупку составил 16 млрд долл., а объем закупок в тот год превысил 9 млрд долл.

В 1975 г. Чикагская товарная биржа учредила фьючерсный рынок по операциям с ценными бумагами корпорации Джинни Мэй, с целью страхования кредиторов от роста процентных ставок по ипотечным кредитам. В то же время, с целью привлечения традиционных покупателей облигаций, корпорация Фредди Мэк выпустила «Гарантированные ипотечные сертификаты» и осуществила их продажу на сумму 500 млн долл.

Учитывая опыт Джинни Мэй и Фредди Мэк, банк «Бэнк оф Америка» выпустил в 1977 г. в продажу свои ценные бумаги «прямого действия». Это были первые частные MBS-бумаги.

Успех MBS-бумаг, эмитированных государственными агентствами, способствовал возникновению «кондуитов» – частных эмитентов рыночных ценных бумаг, которые создавались на основании ипотечных кредитов, оформленных и обслуживаемых большим числом (обычно до 30–40) кредиторов. Это, в свою очередь, привело к созданию ипотечных облигаций «прямой оплаты» (pay-through bonds).

В 1979 г. ипотечные компании, а также другие ипотечные кредиторы, одобренные Департаментом жилья и городского развития, получили право продавать свои ипотечные кредиты Фредди Мэк. До этого времени такое право имели лишь депозитные учреждения (трифты).

3.1.3. Формирование ипотечного рынка США в 80–90-е гг

Крупнейший банковский кризис разразился в США в период 1979–1982 гг. Причиной кризиса явился длительный спад в промышленном производстве, проявлением которого была все увеличивающаяся безработица, достигшая наивысшей отметки в 1981–1982 гг. Безработица сделала неплатежеспособными ряд заемщиков, и операции с недвижимостью заметно сократились. С другой стороны, снижение мировых цен на нефть вызвало кризис нефтяной промышленности во многих штатах. Здесь операции с недвижимостью, связанной с нефтью, потерпели крах. Первыми, кто пострадал от этого, были трифты, вложившие свои средства в этот сектор. В период кризиса обанкротилось почти 3000 трифтов.

В конце 70-х гг. возрастание процентных ставок, подогретое инфляцией (индекс инфляции в 1979 г. составил 13,3 %), заставило лиц, делающих сбережения, искать более высокие доходы от инвестиций, чем те, которые могли выплачивать трифты. Они начали отводить фонды из трифтов, ориентированных на долгосрочные вложения, и переводили их в краткосрочные казначейские векселя и облигации, в инвестиционные фонды открытого типа. В относительно короткое время лица, делающие сбережения, стали инвесторами.

В период 1981–1982 гг. Конгрессом США принят ряд законов, затрагивающих различные аспекты финансового рынка.

Основополагающей целью Закона о восстановлении экономики, принятом Конгрессом в 1981 г., было оздоровление финансового сектора посредством сокращения налогов и повышения стимулов для сбережений и инвестиций.

Закон о налоговой реформе 1981 г. увеличил время полного списания имущества и позволил объединить разные правила для различных типов инвестиций в недвижимость. Закон сделал недвижимость чрезвычайно привлекательным средством законного сокращения налогов – недвижимости был придан «универсальный» привилегированный статус. Закон дал средства для инвестиций в недвижимость. Многие увидели возможность получать прибыль от желающих инвестировать в недвижимость, дающую налоговые льготы.

Так, в первой половине 80-х гг. в государственном и частном секторах было получено более 36 млрд долл., в то время как за все 70-е гг. – 5 млрд долл.

С целью противодействия оттоку денег из трифтов федеральное правительство разрешило им предлагать различные депозитные счета, по которым доходы выплачивались в соотношении с процентной ставкой, определяемой конкретной рыночной ситуацией. Это помогло сократить отток денежной массы, но повысило затраты. Кроме того, было принято решение освободить трифты от правительственного контроля со стороны FHLBS и FSLIC, чтобы они могли пережить период высокой инфляции, высоких процентных ставок и оттока капитала /2.175/.

Для выхода из кризиса в 1982 г. был принят Закон о депозитных учреждениях, расширивший права финансовых учреждений и позволивший им заниматься инвестированием в других областях. Закон оказал революционное воздействие на весь финансовый рынок Америки и на рынок ипотечных бумаг в частности.

До этого времени кредиты предоставлялись под фиксированную процентную ставку. Теперь банки стали выдавать ссуды с регулируемым процентом. Тем самым корректировались процентные ставки по кредиту в зависимости от стоимости ресурсов банка. На практике оказалось, что такие кредиты хороши только в том случае, если ссуды с регулируемым процентом увязываются с соответствующим индексом и если они регулируются достаточно часто.

После 1982 г. появилось множество программ кредитования с использованием займов, построенных на переменной процентной ставке. Фредди Мэк стала первой организацией, которая осуществила программу, основанную на покупках ипотечных кредитов с переменной ставкой процента, как с ограничением, так и без ограничения верхнего предела изменения процента. В качестве индекса изменения процентной ставки по таким кредитам Фредди Мэк требовала применение контрактной процентной ставки, установленной Федеральным советом по банкам жилищного кредитования.

В это же время Фэнни Мэй объявила о начале восьми экспериментальных программ по закупке ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой. Программы различались использованием различных индексов процентных ставок и некоторыми другими параметрами кредитов.

В 1982 г. на рынке ипотечных кредитов начала действовать Корпорация жилищного финансирования. Она скупала ссуды, размер которых превышал пределы, законодательно установленные для

Фредди Мэк и Фэнни Мэй. Тогда же Корпорация ипотечного гарантийного страхования осуществила андеррайтинг и оформила страхование пулов ипотек для того, чтобы компания «Саломон Бразерз» выпустила в обращение ценные бумаги, обеспеченные этими пулами.

С 1983 г. Фредди Мак выпустила залоговые ипотечные обязательства (ЗИО). Данные обязательства отличались от выпускавшихся ранее ценных бумаг тем, что они предоставляли инвесторам выбор ценных бумаг различных классов с различными процентными ставками и различными сроками погашения, хотя эти бумаги были обеспечены единым пулом ипотек. Структура ЗИО была рассчитана на привлечение тех инвесторов, которые предпочитали бумаги с фиксированным и коротким сроком погашения и ранее не участвовали в ипотечном рынке.

В 1984 г. Джинни Мэй выставила на Люксембургской фондовой бирже пять серий своих ценных бумаг на общую сумму почти 60 млрд долл., что знаменовало собой признание ипотечных ценных бумаг в качестве транснациональных.

В октябре 1984 г. был принят Закон о поощрении деятельности вторичного ипотечного рынка. Это значительно расширило охват программ Фредди Мэк и Фэнни Мэй. Они теперь могли включать в пулы закладных вторую ипотеку, а также ипотеку на объекты жилищного строительства, осуществляемого промышленными методами и, соответственно, не имеющего пока частного заемщика. Кроме этого, закон снял определенные ранее имевшиеся ограничения, связанные с хождением ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке, а также ограничения по инвестиционной деятельности агентств ипотечного кредитования.

В конце 1984 г. на рынке ипотечных ценных бумаг произошла маленькая революция – Фредди Мэк выпустила сертификаты участия через регистрационную систему Федерального резервного банка Нью-Йорка, использовав не бумажные носители, а электронные системы. Следом за Фредди Мэк этот механизм использовали другие участники рынка, что привело к росту объема операций на вторичном рынке в последующие годы /2.101/.

В результате принятия Закона о реформе налоговой системы в 1986 г. появились новые ценные бумаги типа REMIC. Эти ценные бумаги повысили привлекательность и доступность структуры залоговых обязательств, ранее выпущенных на рынок. Постепенно бумаги REMIC вытеснили залоговые обязательства с рынка. Крупнейшими эмитентами бумаг REMIC являются Фэнни Мэй и Фредди Мэк /2.188/.

В 1988 г. Фредди Мэк также стала полностью частной компанией.

В конце 80-х гг. рынок ипотечного кредита испытал кризис, связанный, прежде всего, с трудностями трифтов. В определенной мере эти трудности были вызваны тем, что закон 1982 г. о депозитных учреждениях изменил прежнюю систему работы ссудо-сберегательных ассоциаций. Для ликвидации кризиса в этой области Конгресс принял решение о создании «Резолюшн траст корпорейшн» (РТК) (Resolution Trust Corporation).

Усилия как правительства, так и агентств ипотечного кредитования привели к тому, что начиная с 1990 г. объем сделок на рынке ипотечных ценных бумаг стал стремительно расти.

Осенью 1994 г. Департамент жилья и городского развития (HUD) подписал с Ассоциацией ипотечных банков США (MBA) соглашение о справедливом ипотечном кредитовании. Суть соглашения, которое поддержали все ипотечные институты США, заключалась в том, чтобы вовлечь в ипотечный рынок те слои населения, которые до этого времени были по тем или иным причинам в стороне. Речь идет об иммигрантах, афроамериканцах, испаноязычных американцах, которые испытывали определенные дискриминационные ограничения. Это, в свою очередь, не позволяло им быть надежными заемщиками /2.211/. Соглашение было итогом работы, которую вело Фэнни Мэй с 1991 г. К 1993 г. Фэнни Мэй гарантировало кредитов, предоставленным семьям с низкими доходами, почти на 13 млрд долл. /2.228/.

Последующие годы были связаны с дальнейшем расширением вторичного рынка закладных как в США, так и за его пределами.

3.2. Характеристики современного рынка жилищных ипотечных кредитов в США

Ипотечный рынок занимает одно из ведущих мест в экономике США. Общее число кредитных обязательств, основанных на ипотеке, превышает 4 трлн долл. (см. рис. 3.3).


Рис. 3.3. Структура задолженности по кредитам в США в 1993 г. (по данным Federal Reserve Board, Mortgage Banker’s Association of America)


В США различают:

первичный ипотечный рынок – здесь происходит предоставление ипотечных жилищных кредитов заемщикам;

вторичный ипотечный рынок – продажа ипотечных кредитов ипотечным институтам или специальным агентствам и организация выпуска и обращения ценных бумаг на основе закладных.

Вторичный рынок, в свою очередь, можно разделить на два сегмента:

рынок купли-продажи ипотечных кредитов; рынок ценных бумаг на основе закладных.

3.2.1. Первичный ипотечный рынок

Параметры первичного рынка ипотечных кредитов

Некоторые параметры первичного ипотечного рынка США приведены в табл. 3.1 и на рис. 3.4.


Таблица 3.1

Количество ипотечных кредитов (в тыс. шт.), предоставляемых на первичном рынке США

Источник: Mortgage Banker’s Association of America


Традиционно кредиты под залог домов на одну семью превышают объем кредитов, предоставляемых под залог многосемейных домов или квартир в кооперативных домах или кондоминиумах.



Рис. 3.4. Годовой объем предоставленных ипотечных кредитов (по данным Mortgage Banker’s Association of America)


Участники первичного рынка ипотечных кредитов

Основными участниками первичного рынка ипотечных кредитов являются (табл. 3.2):

ссудо-сберегательные ассоциации (трифты);

ипотечные компании;

коммерческие банки.


Таблица 3.2

Доли участников первичного ипотечного рынка США (в процентах)


Источник: U.S. Department of Housing & Urban Development


В течение последних двадцати лет доля трифтов на первичном ипотечном рынке снизилась с 53 % до 18,3 %, в то время как доля ипотечных компаний выросла до 56 %. Доля других организаций: кооперативных банков, кредитных союзов, страховых и строительных компаний, постоянно уменьшается.

Ссудо-сберегательные ассоциации (трифты) (в США называются Savings and Loans Association или сокращенно S&L, или thrift’s) – кредитно-депозитные учреждения, использующие вклады клиентов для предоставления ссуд под залог на недвижимое имущество и другие нужды.

Созданные еще в XIX в., трифты были основой для ипотечного кредитования в годы, предшествующие Великой депрессии. Именно они первыми приняли удар и обанкротились. Именно на их поддержку были направлены усилия федерального правительства в 30-е гг.

В результате принятия ряда законов и создания правительственных структур была создана система, поддерживающая трифты и перераспределяющая риски между участниками ипотечного рынка. На вершине пирамидальной системы – Федеральная жилищная администрация (FHA), опирающаяся на агентства ипотечного кредитования.

Второй уровень образует «Федеральное бюро жилищного кредита» (Federal Home Loan Board), которое координирует деятельность одиннадцати центральных банков жилищного кредита (Federal Home Loan Bank System), занимающихся рефинансированием различных кредиторов по жилищным ссудам. Банки являются собственностью трифтов.

Третий уровень, Федеральная корпорация страхования ссудо-сберегательных ассоциаций (Federal Saving’s & Loans Ass. Insurance Corporation – FSLIC), которая под контролем FHLBS обеспечивает страхование депозитов клиентов трифтов.

Благодаря этой системе, трифты в своей деятельности не знали проблем вплоть до 1970 г. Ограничение процентных ставок и установление предела вознаграждения по вкладам банков долгое время позволяло трифтам привлекать достаточно надежные и сравнительно дешевые ресурсы, из которых они предоставляли кредиты с фиксированной ставкой, гарантированно превышающей стоимость депозитов.

После 1970 г. темпы роста инфляции в стране возросли и процентные ставки поднялись, что вызвало финансовые затруднения у трифтов. Кроме того, появились новые финансовые инструменты, например ипотечные бумаги прямого действия, обеспечивающие инвесторам более высокие доходы.

Меры, принятые правительством (Закон о депозитных учреждениях), позволили оставшимся трифтам избежать банкротства и повысить прибыльность их деятельности. В то же время трифты, не привыкшие к новым видам деятельности, совершали неосторожные поступки, что постепенно привело к значительному уменьшению доли трифтов на первичном рынке ипотечных кредитов.

Суть изменений заключалась в том, что раньше устанавливался потолок, ограничивающий суммы, выплачиваемые банками вкладчикам по их вкладам, – 5,25 %. Это облегчало жизнь банкиров, так как они заранее точно знали, какие будут издержки на капитал, и поэтому могли выдавать ссуды на условиях, гарантирующих прибыль. После выхода закона банки должны были конкурировать с другими финансовыми организациями в борьбе за вклады потребителей. Процент, выплачиваемый ими вкладчикам, стал изменяться в зависимости от условий на денежном рынке и конкурентной борьбы.

В этот период FHLBS и FSLIC, анализируя каждый неблагополучный трифт, предпринимали меры по изменению структуры капитала трифтов или их слиянию. Так, двенадцать техасских трифтов, потерпевших убытки в результате уменьшения добычи нефти, были слиты в один «American Federal Bank». В других случаях они предлагали кому-либо выкупить трифты, при посредничестве федерального правительства. Таким образом, большинство конкурентоспособных трифтов оказались в собственности Пенсионных фондов и страховых компаний.

Сегодня в США насчитывается примерно 20 тыс. ссудо-сберегательных ассоциаций (трифтов). Самым крупным является «Home Savings of America», его оборот по займам на жилье достигает 4 % общего оборота по стране.

В последние годы доля трифтов в организации ипотечных займов неуклонно уменьшается. Эта тенденция вызвана тем, что трифты повысили свою активность на рынке ипотечных ценных бумаг, предпочитая эту деятельность организации первичных кредитов.

Ипотечные компании. В США к ипотечным компаниям (Mortgage Companies) относят как кредитные институты, оказывающие полный спектр банковских услуг – ипотечные банки, так и корпорации, не имеющие банковской лицензии, но оказывающие сервисные услуги по организации ипотечных кредитов за счет заемных средств.

Десять ведущих ипотечных компаний США (по состоянию на 1998 г.), выступающих в качестве ипотечных банков, приведены в табл. 3.3.

Рост роли ипотечных компаний начался с началом 90-х гг. В 1992–1993 гг. был зафиксирован наиболее значительный рост объема кредитования ипотечными компаниями (см. табл. 3.2).

Рост объемов кредитов, предоставляемых ипотечными компаниями, связан с тем, что в последние годы стал отчетливо формироваться «ипотечно-риэлторский бизнес», заключающийся в оказании сервисных услуг по подготовке документации по ипотечным кредитам, оформлении договоров купли-продажи жилой недвижимости с финансированием сделки за счет заемных средств. Зачастую отделы коммерческих банков, занимавшихся раньше работой с ипотечными заемщиками, выделяются в отдельные компании.


Таблица 3.3

Десять ведущих ипотечных компаний США

Источник: National Mortgage News /2.215/


Крупнейшие корпорации США создали ипотечные компании, осуществляющие значительный объем операций на ипотечном рынке.

Вслед за ними другие организации и финансовые институты, тем или иным образом связанные с ипотечным кредитованием: коммерческие банки, строительные и риэлтерские фирмы, пенсионные фонды, стали создавать свои ипотечные компании, или компании создавались независимо от корпораций бывшими работниками банков.

Коммерческие банки. Следующей группой ипотечных институтов являются коммерческие банки и их подразделения. Симптоматично, что крупнейшие коммерческие банки США занимают также первые строчки среди ипотечных институтов (см. табл. 3.4).


Таблица 3.4

Рейтинг коммерческих банков США


К четвертой группе участников первичного ипотечного рынка можно отнести банковские и небанковские организации, осуществляющие предоставление ипотечных кредитов: кредитные союзы, строительные и финансовые компании и др. Их доля на первичном рынке в последнее время неуклонно уменьшается. Сказывается эффект специализации – ипотечные компании, специализирующиеся на работе с ипотечными кредитами, добиваются значительного снижения затрат на организацию кредита, что позволяет им успешно конкурировать с другими ипотечными и финансовыми институтами (рис. 3.5).


Рис. 3.5. Доля различных ипотечных институтов на первичном рынке ипотечных кредитов (данные 1997 г., Источник: Mortgage Banker’s Association of America)


Важным элементом на первичном ипотечном рынке США являются правительственные организации. Через их деятельность государство осуществляет свое участие в финансировании жилья, основанное на стремлении к социальной справедливости.

Основной правительственной организацией на первичном ипотечном рынке США является Департамент жилищного и городского развития (HUD), созданный в 1965 г. Основные функции Департамента могут быть объединены в следующие семь групп:

страхование ипотечных кредитов для односемейных домов и квартир в многоквартирных домах, а также кредитов на реконструкцию домов и покупку домов на колесах;

предоставление пособий на строительство и ремонт домов для людей пожилого возраста и инвалидов;

направление средств инвесторов в сферу жилищного ипотечного кредитования;

обеспечение предоставления федеральных пособий на оплату аренды жилья для семей с низкими и средними доходами;

предоставление субсидий штатам и общинам для обеспечения их развития;

обеспечение справедливого распределения жилья;

оказание гражданам других видов помощи посредством реализации программы предоставления грантов.

В рамках программ, осуществленных HUD в 1991 г., более 11,6 млн семей получили бюджетные субсидии через систему страхования ипотечных кредитов. Несколько миллионов семей получили прямые и косвенные льготы в рамках таких программ, как, например, гранты для развития общин. Политика, проводимая HUD, оказывает воздействие на национальную экономику в целом посредством влияния на сферу ипотечного кредитования и домостроительную индустрию.

Практически все свои программы Департамент жилищного и городского развития осуществляет совместно с входящей в его структуру Федеральной жилищной администрацией (FHA). Сегодня задача FHA – обеспечение государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 г. объем страховых обязательств FHA составил 378,1 млрд долл. США. FHA реализует около сорока различных страховых и кредитных программ.

В соответствии со своими основными программами по страхованию ипотечных кредитов FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом. Страхование по большей части таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов (MMI), работающим по принципу самоокупаемости.

Ипотечные кредиты, застрахованные FHA, ежегодно позволяют приобретать дома 165–275 тысячам семей и одиноким людям из числа тех, кто не имеет возможности приобрести жилье другим путем. Из 850 тысяч ипотечных кредитов, которые в среднем ежегодно страхует FHA, 550 тысяч идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки.

Около 40 % от общего числа покупающих жилье впервые делают это с помощью кредитов FHA. Более 20 % заемщиков FHA – представители национальных меньшинств. FHA обслуживает семьи, чей доход значительно ниже, чем у тех, кто использует обычные источники финансирования. Так, в 1992 г. средний доход заемщиков FHA составил 37 тыс. долл. по сравнению с 55 тыс. долл. у заемщиков, использующих обычные кредиты.

При этом FHA никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечного кредитования FHA с самого начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь. Как следствие, взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в FHA (MMI), преуспевает. За все 60 лет своей истории FHA на покрытие убытков не истратил ни одного доллара налогоплательщиков.

В 1989 г. доля кредитов, застрахованных от невозврата FHA, составила 26 %, гарантированных Администрацией по делам ветеранов (VA) – 10 %, застрахованных частными компаниями – 16 %. При этом доля кредитов, не застрахованных от риска невозврата, составила 46 %.

При предоставлении ипотечных ссуд используются стандартные процедуры, детально разработанные в США, и разнообразные

кредитные инструменты, позволяющие как заемщику, так и кредитору выбрать оптимальный вариант.

3.2.2. Вторичный ипотечный рынок

На вторичном ипотечном рынке (вторичном рынке закладных, Secondary Mortgage Market) происходит продажа ипотечных кредитов ипотечными институтами, их предоставившими, другим ипотечным институтам или специальным агентствам.

В литературе, посвященной ипотечному кредитованию в США (например, в /2.65/), указывается, что вторичный ипотечный рынок реализует цепочку «банк – посредник – инвестор», и его инструментом являются ценные бумаги.

Напомним, что ценные бумаги, основанные на пулах ипотек, появились в 1970 г., в то время как рынок купли-продажи ипотечных кредитов существовал в США и раньше. Фэнни Мэй в течение почти сорока лет осуществляла функции регулятора первичного ипотечного рынка именно с помощью механизма купли-продажи ипотечных кредитов в отсутствии ипотечных ценных бумаг.

Таким образом, необходимо разделить вторичный рынок ипотечных кредитов на два сегмента:

собственно вторичный ипотечный рынок;

рынок ипотечных ценных бумаг.

Рефинансирование ипотечного кредитования агентствами

Ключевой проблемой ипотечных институтов является нехватка долгосрочных ресурсов. Эта задача была решена Правительством США в 30-х гг. (см. разд. 3.1) путем создания специализированного института для аккумуляции частного капитала с последующим инвестированием накопленных средств в ипотечные кредиты (создание Фэнни Мэй).

Ипотечные банкиры ищут покупателей на выданные ими кредиты. Иметь ипотечные кредиты в своем портфеле при соответствующем соотношении процентных ставок – выгодное дело для институтов, занимающихся долгосрочными финансовыми вложениями (пенсионные фонды и др.). Долгосрочные инвесторы, покупая готовые кредиты у ипотечных банков, экономят на затратах по предоставлению кредита и его страховании.

Таким образом, вторичный рынок ипотечных кредитов состоит из операций купли-продажи ипотечных кредитов между институтами, выдающими кредиты, и учреждениями, которые покупают ипотечные кредиты. Вторичный рынок – это поток, связывающий между собой рынок ипотечных кредитов и рынок долгосрочных инвестиций в масштабе всей страны.

Особенностью американской модели ипотечного кредитования являются специализированные агентства ипотечного кредитования – Фэнни Мэй, Фрэдди Мэк и Джинни Мэй. Они от лица государства перераспределяют финансовые ресурсы, текущие на вторичный ипотечный рынок, тем самым стабилизируя и жилищный рынок, и финансовый рынок долгосрочных инвестиций.

В первый год своего создания Фэнни Мэй приобрела около 26 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 100 млн долл., при этом имело место 25 случаев обращения взыскания на заложенное имущество (или 0,1 % от всех кредитов). На начало 1996 г. Фэнни Мэй держала в своем инвестиционном портфеле ипотечные кредиты на сумму примерно 262 млрд долл., а объем непогашенных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, составлял более 521 млрд долл. /2.65/.

Изменение объема портфеля ипотечных кредитов Фэнни Мэй в период с 1955 по 1974 г. приведено на рис. 3.6.


Рис. 3.6. Изменение объема портфеля ипотечных кредитов Фэнни Мэй (по данным /2.101/)


С 1954 по 1956 г. объем покупок ипотечных кредитов, которые осуществляла Фэнни Мэй, существенно вырос, а в 1957 г., когда в экономике было недостаточно кредитных ресурсов, корпорация приобрела кредитов на 1 млрд долл. Такой объем свидетельствовал, что Фэнни Мэй становится важным фактором рынка ипотечных кредитов в стране.

Период 1961–1963 гг. ознаменовал перелом в росте Фэнни Мэй. При значительной доступности фондов для ипотечного кредитования корпорация стала крупным продавцом ипотечных кредитов (почти на 1,5 млрд долл.), что вместе с возвратом кредитов привело к уменьшению объема портфеля Фэнни Мэй до минимального уровня (см. график на рис. 3.6).

Начиная с 1965 г. Фэнни Мэй начала активно приобретать ипотечные кредиты и уже в 1966 г. прирост составил почти 2 млрд долл. В 1971 и 1972 гг. Фэнни Мэй продолжала покупать кредиты, но уже в меньших объемах, что было вызвано избыточными кредитными ресурсами на рынке.

Когда процентные ставки в стране растут, поток средств, направляемых на сбережения, сокращается и у долгосрочных инвесторов не хватает ресурсов. В этом случае ипотечные банки и компании продают свои кредиты агентству. Выступая в роли «остаточного» покупателя ипотечных кредитов на вторичном рынке, агентства помогают сгладить, хотя и не устраняют полностью, цикличность ипотечного кредита в масштабах страны.

В табл. 3.5 приведены данные по состоянию на конец 1993 г. о количестве ипотечных ценных бумаг и ипотечных кредитов (в млрд долл.), находящихся в собственности инвесторов.

Финансирование деятельности федеральных агентств

Рассмотрим механизм финансирования покупки ипотечных кредитов на примере программ финансирования деятельность Фэнни Мэй.

Долговые обязательства Фэнни Мэй чрезвычайно разнообразны по своим характеристикам. Диверсификация обязательств объясняется двумя причинами:

разнообразием запросов инвесторов, каждый из которых заинтересован в долговых обязательствах определенного вида, наилучшим образом отвечающим запросам его инвестиционного портфеля;

необходимостью управления рисками со стороны фэнни мэй, достигаемой путем построения структуры пассивов, учитывающих особенности активов агентства.

Ценные бумаги, выпускаемые Фэнни Мэй, имеют следующие характеристики:

выпускаются в соответствии с Актом Конгресса США;

освобождены от регистрации в Комиссии по ценным бумагам и биржам США;

представляют собой легальные инвестиции для организаций с федеральным контролем;

могут быть использованы в качестве залогового обеспечения для получения кредитов Федерального резервного банка;

являются «государственными ценными бумагами», которые без ограничений могут покупаться и храниться Национальными банками;

обеспечены правом заимствования у Федерального казначейства;

их выпуск осуществляется по согласованию с Казначейством США.

Основными видами ценных бумаг Фэнни Мэй являются /2.65/:

краткосрочные дисконтные бескупонные облигации;

средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купонным доходом;

средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купонным доходом и правом досрочного погашения;

облигации с правом досрочного погашения, купонная ставка по которым возрастает на определенную величину с заданной периодичностью;

различные виды структурированных облигаций, купонная ставка или сумма выплаты основного долга по которым привязана к определенному индексу;

субординированные капитальные дебентуры.


Таблица 3.5

Объем ипотечных ценных бумаг и ипотечных кредитов, находящихся в собственности инвесторов


Краткосрочные дисконтные облигации (нижеприведенное описание ценных бумаг Фэнни Мэй частично заимствовано из работы /2.101/) напоминают «коммерческие бумаги» корпораций или векселя. Срок погашения бумаг от 30 до 270 дней и может подгоняться под нужды инвесторов. Ставка дохода объявляется публично и остается неизменной до следующего объявления. Значительную часть краткосрочных облигаций покупают частные корпорации, правительства штатов и местные администрации, располагающие свободными средствами для инвестиций.

Средне- и долгосрочные облигации Фэнни Мэй, или дебентуры, (debenture) подобны облигациям частных корпораций и выпускаются на срок от 3 до 25 лет.

Дисконтные бумаги и дебентуры предлагаются на продажу только в относительно крупных долларовых объемах – минимальная сумма покупки составляет:

50 000 долл. для дисконтных бумаг;

10 000 долл. для дебентур.

Такая крупная деноминация отчасти объясняется стремлением избежать случаев приобретения бумаг индивидуальными инвесторами, которые хранят свои сбережения в сберегательных учреждениях. Последние, в свою очередь, покупают ценные бумаги Фэнни Мэй. Таким образом, покупка бумаг частниками явится конкуренцией трифтам и другим институтам, что не соответствует задачам Фэнни Мэй по поддержанию стабильного рынка ипотечных кредитов.

Субординированные дебентуры представляют собой подчиненные ценные бумаги, являющиеся обязательствами компании, которые могут конвертироваться в другие бумаги, например в акции Фэнни Мэй. Платежи по субординированным бумагам подчинены любым платежам по обычным дебентурам и краткосрочным дисконтным облигациям. Конвертируемость делает такие бумаги потенциальным источником увеличения собственного капитала корпорации, так как сколько бы таких облигаций не было конвертировано, это увеличит ее собственный капитал и кредитные возможности.

Конец ознакомительного фрагмента.

Оглавление

Из серии: Теория и практика гражданского права и гражданского процесса

* * *

Приведённый ознакомительный фрагмент книги Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России (В. В. Меркулов, 2003) предоставлен нашим книжным партнёром — компанией ЛитРес.

Купить и скачать полную версию книги в форматах FB2, ePub, MOBI, TXT, HTML, RTF и других

а б в г д е ё ж з и й к л м н о п р с т у ф х ц ч ш щ э ю я