Договор социального найма

Договор социального найма — договор на право пользования жильем. Предметом договора могут быть помещения (квартира, жилой дом), находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаваемые гражданам бессрочно и на безвозмездной основе (при условии своевременной выплаты платы за пользование и содержание помещения). Права сторон, заключивших данный договор, регулируются жилищным кодексом. Выселение граждан из помещений возможно при систематическом нарушении прав соседей, невыплате денег за пользование или содержание помещения в течение полугода или использовании помещения не по назначению.

Источник: Википедия

Упоминания в литературе

В соответствии со ст. 60 ЖК по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) – жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Ксения Викторовна Тимофеева, Юридический справочник на все случаи жизни, 2009

Гражданский кодекс РФ, используя формулировку «договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования», дает следующее определение договора социального найма: «В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

Анна Михайловна Андрияхина, Предоставление жилья по договорам найма

Как уже отмечалось выше, сделки с жильем – это действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений[4]. Владельцы жилых помещений могут распоряжаться своим жильем путем заключения гражданско-правовых сделок купли-продажи, мены, дарения, завещания и залога. В случае когда гражданин проживает в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма, то в соответствии со ст. 72 ЖК РФ вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключать договор обмена жилыми помещениями. Наиболее распространенным видом сделок с жилыми помещениями является договор.

Е. А. Новиков, Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие, 2009

Следует отличать договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения. Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения этого не требуется постановка гражданина на учет в органах местного самоуправления на улучшение жилищных условий и выдача ордера на жилое помещение в отличии от договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. договор коммерческого найма заключается на определенный срок в отличии от договора социального найма жилого помещения, который заключается бессрочно. Размеры предоставляемой жилой площади и размеры ее оплаты также по разному определяются в этих договорах. В договоре коммерческого найма жилого помещения данные положение определяются в договоре соглашением сторон. По договору социального найма, жилое помещение предоставляется в пользование бесплатно в соответствии с нормами жилой площади и оплачивается по конкретным ставкам квартирной платы. У этих договоров имеются не только различия, но и сходство, они характеризуются рядом общих положений. Оба договора должны заключаться в письменной форме согласно ст. 674 ГК РФ. Договор найма жилого помещения сохраняет силу для нового собственника при отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает наниматель. Обязанности нанимателей по отношению к использованию жилого помещения: обеспечение сохранности жилья, текущий ремонт, своевременное внесение платы за помещение. Наниматели жилых помещений могут разрешать проживание временным жильцам, а также имеют право сдавать жилое помещение в субаренду (ст. 685 ГК РФ). Иные положения гражданского законодательства применяются к договору социального найма жилого помещения, если другое не предусмотрено жилищным законодательством.

Л. Ф. Терентьева, Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет, 2006

«Статья 20. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2013 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ».

Коллектив авторов, Всё о недвижимости. Вторичный рынок жилья, 2011

Указанные правила предоставления жилых помещений из государственного и муниципального жилого фонда исключительно для граждан, признанных в установленном порядке малоимущими, применяются с момента ввода в действие Жилищного кодекса – с 1 марта 2005 г. При этом согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» [30] (далее – Закон о введении в действие Жилищного кодекса) граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным п. 1, 3–6 ч. 1 ст. 56 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие Жилищного кодекса давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом.

С. И. Федоров, Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья, 2007

Как отмечает К. И. Магомедова, правовые режимы жилых помещений, входящих в состав того или иного жилищного фонда, отличаются друг от друга. Так, правовой режим жилых помещений, входящих в состав государственного и муниципального жилищных фондов, осложнен публичным элементом в большей степени, нежели правовой режим помещений частного жилищного фонда, что проявляется прежде всего в особом порядке предоставления жилых помещений по договору социального найма. Существенно различается правовой режим жилых помещений, относящихся к жилищным фондам, разделенным в зависимости от цели использования. Так, например, специализированные жилые помещения предназначены для временного проживания граждан, не подлежат отчуждению, приватизации, передаче в аренду, внаем. Помещения индивидуального жилищного фонда используются исключительно собственниками для проживания самих собственников, членов их семьи, других граждан на безвозмездной основе44.

О. Г. Миролюбова, Актуальные проблемы жилищного права. Семья и жилище, 2013

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

В. Г. Шабалин, Сам себе риэлтор. Ваши права и льготы по жилищному вопросу и налогам, 2016

Договор социального найма заключается местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями с гражданами, имеющими право на социальный найм. Право на заключение договора социального найма имеют граждане, вновь получающие жилье в домах государственного и муниципального жилищного фонда в пределах социальной нормы жилой площади. За гражданами, уже проживающими по договору найма, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.

В. В. Меркулов, Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России, 2003

Согласно пункту 1 статьи 672 ГК РФ, в государственном и муниципальном жилищном фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма.

Е. С. Филиппова, Жилищное право, 2007

1. Жилищный фонд социального использования может находиться только в государственной или муниципальной собственности. Такое ограничение обусловлено понятием договора социального найма, по которому наймодателем является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. В отношении частного жилищного фонда также может быть заключен договор найма жилого помещения, однако регулироваться он будет не ЖК РФ, а ГК РФ (гл. 35).

И. И. Ромашкова, Жилищное право, 2009

Вселение в жилое помещение государственного или муниципального фондов происходит на основании специального документа, выдаваемого уполномоченным на то органом, ордера, который удостоверяет также заключение договора социального найма и подтверждает право проживания лица в определенном жилом помещении. Совместно с лицом, являющимся стороной по договору социального найма, имеют право проживать члены его семьи.

И. М. Хужокова, Конституционное право. Ответы на экзаменационные билеты, 2009

Иным гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях (например, инвалидам, участникам боевых действий и т. п.), по договору социального найма предоставляются жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации. Таким гражданам могут быть предоставлены жилые помещения муниципального фонда в случае наделения органов местного самоуправления полномочиями на обеспечение данной категории граждан жилыми помещениями.

М. А. Шалагина, Юридический справочник на все случаи жизни, 2009

Что касается отношений, возникших до введения в действие нового ЖК РФ, в ст. 13 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» говорится, что «граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса РФ, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса РФ».

Е. Н. Пименова, Жилищное право: конспект лекций, -1

Этим лицам могут быть предоставлены по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда при условии, что органы местного самоуправления наделены в установленном законодательством порядке соответствующими государственными полномочиями.

О. В. Тимофеева, Жилищное право, 2011

4. Положениями ЖК РФ определены нормы, устанавливающие сроки внесения платы за жилье и коммунальные услуги, и ответственность должников. Общие вопросы, касающиеся договоров социального найма и найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования, а также вопросы, регламентирующие общие принципы и подходы по всем видам жилищного фонда, вынесены в самостоятельные разделы.

Коллектив авторов, Жилищное право. Краткий курс, 2016

В самостоятельные (отдельные) разделы вынесены вопросы, являющиеся общими для договоров социального найма и найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов, социального использования, а также вопросы, регламентация которых по всем видам жилищного фонда основана на общих принципах и подходах.

И. Ш. Резепов, Жилищное право. Шпаргалка, 2009

Действительно, вступление в действие с 01.03.2005 г. нового Жилищного кодекса (ЖК РФ, подробнее об этом см. главу 2.1) привело к отмене ряда законодательных актов, в том числе и Закона РФ «О приватизации». При этом гражданам, которые по разным причинам до введения в действие нового ЖК РФ не воспользовались своим правом на однократную бесплатную приватизацию жилья был предоставлен своего рода двухгодичный «переходный период», который Федеральным законом № 93-ФЗ[5] был продлен еще на три года, до 01.03.2010 г., а впоследствии еще четыре раза, до 01.03.2017 г. И именно тогда понятие «приватизация» должно исчезнуть из практики: людям, которые по разным причинам не воспользовались этим своим правом и остались нанимателями своих квартир или комнат, придется в случае необходимости выкупать их у муниципальных властей по оценочной стоимости (пока подразумевается, что это будет цена ниже рыночной, но выше кадастровой). Кроме того, все граждане, получившие бесплатное жилье по договору социального найма после введения в действие нового ЖК РФ, включая и совершивших обмен на муниципальную жилплощадь, согласно ПКС № 6-П[6] (вступило в действие с 15.06.2006 г.) также приобретают право однократной бесплатной приватизации в указанные выше сроки. Это же правило распространяется на гражден, прописанных (зарегистрированных) на муниципальную жилплощадь после 01.03.2005 г. – ранее им в праве участия в приватизации их жилья необоснованно было отказано.

В. Г. Шабалин, Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика, 2016

В собственности муниципальных образований находится жилищный фонд социального использования, предназначенный для обеспечения жилыми помещениями малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, на основе договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда.

Т. Н. Альбова, Жилищное право. Шпаргалки, 2012

С 1 января 2011 г. вступил в силу закон, который меняет порядок обеспечения жильем некоторых категорий военнослужащих. Теперь, кроме сертификатов, это и предоставление жилья в собственность или по договору социального найма, и выделение очереднику единовременного денежного пособия на покупку или строительство жилья. Размер пособия будет рассчитываться исходя из норматива общей жилой площади помещения (18 м2 на человека) и средней рыночной стоимости 1 м2 в данном регионе. Вся конкретная работа спускается на региональный и муниципальный уровень – вместе с субвенциями на эти цели из федерального бюджета.

Б. М. Бирюков, Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья, 2011

● наниматели жилых помещений, проживающие в соответствии с договором социального найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих на данной жилплощади членов семьи (в том числе и отсутствующих);

И. А. Зайцева, Недвижимость, которая вас разоряет, -1